主题：【原创】一种房地产开发新模式：概念传销 -- wqnsihs

仍有上涨动力和空间，主要原因是通货膨胀预期和流动性过剩，目前房地产是我国唯一可以与股票对冲风险的投资工具（至于其他对冲工具，例如做空，指数等等鉴于监管层对投机风险控制能力不足，可能短期内很难推出）。但是具体到某个项目而言，却可能蕴含巨大风险,因为主要是地段升值受诸多因素影响，例如规划道路的方案修改，某市政设施的建立（例如污水处理，垃圾处理），邻居品味（例如在拆迁小区建设等）等等，此外房型、质量、物业管理水平等等都必须考虑，所以房地产保值投资是个技术活，需要积累很多信息和经验，不是外行可以轻易盈利的项目。

相对于股票所需要的财务知识，住房所需要的知识离普通人更近。比如说很多人能讲要南北通透的房子，不要西晒的。垃圾场，高压电污水处理这个也差不多是人人皆知。管道层如何不好，很多人也都能讲个七七八八。而交通呀，医疗阿更是尽人皆知。比如这几日北京下雪，很多同事迟到很久，大家也就都知道那个地区的交通到底是怎么样了。

我想熟人见面都是些家长里短的事，而房子就是其中之一。老百姓未必知道什么房子好，但从亲友的抱怨中就能知道什么房子不好了

大家都知道政府在支持这些地区的投资项目（上海迪斯尼，横琴，海南等），所以从上到下都在炒作这个概念：这是政府支持的项目，肯定不会赔的。在这个概念的支持下，各级炒家都往里投钱。最高几级的投资者因为有内部消息，知道何时回收资本，所以肯定赚钱。但底层的炒家就没有这么幸运了。

所以到最后的结果是：高级炒家赚钱；老百姓（包括底层的一些炒家）赔钱，政府赔信用（如果还想保持信用的话，某些银行就倒霉了，不过似乎中国老百姓还是多数会认为银行是国家的，呵呵）

M总说的这个，是概念投资。这个我不知道如何评估。就算想入手，也不知道怎么投。

这是我根据报道整理的（见http://news.hainan.net/ 2009-11-11 ）

上世纪90年代海南800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”，给银行体系造成了大量的不良资产，一些问题甚至遗留至今。这次，凭借“国际旅游岛”的概念，众多开发商再次涌向海南，争先恐后地圈地造楼。他们赌的仍然是一个“预期，”预期五年，十年或更长时间，海南会……　　

上周，国际旅游岛将获批的传闻一出，股市就闻风而动，海南概念板块一起涨了起来。但实际上，对国际旅游岛反应最快的还是房地产开发商。在国际旅游岛正式获批之前，各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。房地产商们基本“圈地”完毕，就等国际旅游岛项目落地了。　　

　　知名开发商在圈地

海口西海岸新区属于北京首创与海口市政府合作进行土地一级开发，规划有6563亩沿海土地，其中首创负责在那里兴建一个海口的行政中心，其余用地则推向市场，如10月中旬又挂出一批地块。而据了解，目前已有如万科、富力、天鸿等20多家企业“扎堆”在西海岸新区。今年5月做过专场推介，邀请了179家开发商，有浓厚兴趣的79家，每个月都要接待10家左右。底价每亩130万至140万元，折合楼面价一两千元，但是开发商肯定乐意抢占位置好的地块，价格最后也被飙到每亩300万至400万元。　　

海南的另一大城市三亚也是如此，如2007年开始放地的海棠湾9月时又举起了今年的首次土地出让大旗，挂牌出让的约292亩酒店用地的起始价为每亩233万元。不过，相对于其首期推地时每亩97万元的底价已经涨幅惊人。

　　据了解，正是在2007前后的几年间，开发商在三亚掀起了第二轮的圈地潮，和黄、雅居乐、富力、保利、中粮、万达、鲁能、今典等知名企业均榜上有名。可以说，三亚周边可利用的海岸线上，已经插满了国内各大开发商的旗帜。例如在陵水县，有富力的富力湾，约2500亩，产品包括别墅群、海景公寓、酒店、商业街等;旁边不远就是雅居乐的清水湾，约15000亩，开发周期长达10年，而产品类型也是这些。又如在海口滨海大道周边，外滩中心、蓝城一号、夏威夷海岸、泰达天海国际等楼盘一路排开。

　　不过，海南当地的一些开发商已经对土地市场的不断升温感到恼火，“地价越来越贵，加上海南现在推出的地块往往具备一定规模，即便单价可以接受，总价也很高，同时，项目体量大的话，投资额也大，反正我们是拿不起了。”

岛外投资者撑起买房一片天

　　海口市房管局有过统计，去年岛外购买海口商品住房，无论是面积还是套数，与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及，官方数据显示，去年逾85%的商品房卖给了岛外投资者。

去年香港上市公司上海置业以每平方米4780元的楼板价拿下的“海口外滩中心”项目，要知道这一楼板价已经超过了去年海口商品住宅的成交均价，但如今售价高达11500元/平方米的精装修公寓却在上海、沈阳等地的推介中销售良好。

据调查，海口的外来购房者主要分为几大地域：东北人，以自住为主，因为喜欢海南的气候，养老或过冬的需求很大，所以海南很多楼盘都会在北方城市设点。四川和浙江人，以投资为主，也有部分定居。山西人，也是偏投资，煤老板不但买房，还愿意介入开发。另外，近几年上海、香港、台湾等地的投资者也多起来。海南所有的高档住宅都快由外来购买力垄断了。

http://news.hainan.net/newshtml08/2009w11r11/577168f0.htm

风险就由银行承担了，但是利益就地方政府给分了。

请问是否制度上出了问题？

生命都献了，何况存款。至少我们某些领导是这么认为的：没有改革开放，你那里能够上大学，你那里来的存款。现在让你献点就唧唧歪歪。但是他自己却象老鼠搬家一样，一趟趟往国外运存款。

我的疑惑，是关于中央和地方的关系的。

国家银行应该算是中央的吧，房地产开发，卖地的收入，地方政府有蛋糕切吧？

从您文中观点看来，似乎地方政府没有承担什么风险，收益却是大大的，难怪会失控，我觉得是否制度上出了什么漏洞？

是转移支付，现在规模大到中央支付不起了，只好想法从民间集资：概念传销（官方说法叫走市场化道路）。其间可能会有部分银行资金辗转进入，但是：一是比例至多五五开（因为银行贷款要抵押），比100%靠中央还是便宜；二是银行还有债务追索权，说不定还有利润收益。总之是个将你的骨头熬你的汤的如意算盘。中央并不吃亏，本来要100%支付，现在搞好了一半都用不着，你说划算不划算。

鉴于凯恩斯老大的"从长期看,我们都死了",我觉得我们不必太关注长期的风险.[如果居住需要,及时购买.]

社保和养老保险也是庞氏骗局.全世界都是用远期大饼换短期利益.至于远期大饼能否实现不是人能控制的,看命运了.

还有北京奥运不也是一样。那些四合院旅馆。。。。。。