五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】新年政治经济展望:我看中国(之四) -- 井底望天

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家园 板凳,送花
家园 日本人提高工资后教训

结果就是十年沉沦

家园 我记得葡萄好像说过有些人在推动

提前爆破?

家园 定向到炒家而不伤及城市小白领,操作上比较困难吧?
家园 突击送花

想把高房价,高股价,这些泡沫都套到避险资金的头上,有点一厢情愿,太难操作。人家会利用人民币结算进来,再利用人民币结算出去。关门放狗已经没有用了。

家园 知易行难啊

定向剪羊毛,哪里那么简单.

明末不就是该被征税的逃掉了,不该被剪羊毛的造反了,最后大家一起做奴隶吧.

家园 湖南就比湖北靠谱得多。

湖南的几大产业集群隐隐浮现,但是地价并没有飞涨,长沙房价控制得比较合理。河东雨花区房子3500左右。公交也比武汉方便。

房价的上涨过快,显然会带来本地城市的经济竞争力的减弱,从而无法发展起来其他的拳头产业。

家园 不能忽略中国房价的房改因素

实际上2000年以前,中国的商品房也都很贵的(当时的价格对应当时的人的收入),能买商品房那是极少数大款们的专利。那时候甚至有很多售楼小姐色诱看房客已求卖房的段子。

而普通人,分2种。有户口,编制的和没有户口编制的。有户口,编制或者说体制内的人等待福利分房。而游离于体制外的人除非大富大贵,否则别说买房,想把户口迁到一个大点城市里几乎都不可能。即使到了2000年后的前几年,在北京没带身份证的外地人被抓去挖沙子的段子还流传很广的。新东方的校长俞敏洪貌似也体验过一会收容遣返。真到2003年孙志刚事件以后,体制外的人外出务工的风险才真的消除。

2000房改时分水岭,是城市里的土改。是中国经济的大改革,大冲击。房子作为私产从少数人的专利到能被大多数人所拥有,对几亿城镇居民和全体中国人都是一个大的冲击。而房改时期的突击分房,建房。把体制内的人的需求在2000-2004之间差不多消除了,2005以后,体制内人的买房需求才开始重新释放(新招的没房的学生们开始买房了)。 而许多没抢到好房子的人,也是观望了几年后才确定分房是真的没希望了,开始买房。

这就相当于是一个堰塞湖,以前几十年,体制内的人可以在城市里分房子。房子位置大小要靠关系,资历,职位来决定。一个普通工人就算干一辈子,想分到一套好点的房子也几乎不可能,而能分到好房子的,几乎都是靠数十年的资历职位换来的。 只有98-2000年之间参加工作的体制内年轻人搭上了房改末班车,他们受益最大。而2005以后,体制内的分房,集资的口子基本堵上。他们买房也只能是团购,虽然比老百姓有优势,但不是以前那种绝对优势了。而体制外的人,在2000以后,尤其2003孙志刚事件以后。可以在城市买房,贷款了。这些2000以前对他们来说都是不可能的。而很多人接受买房观念,贷款观念是需要时间的。所以可以说,2005以后,堰塞湖里的水才真的开始往外大量的流。而2000-2005之间的房价,是房改冲击下的一个不正常低价。1,2万福利分房买到的房子,工作调动了,还是要卖的。10万,8万

可能就卖了。实际上每一套廉价的房改房背后,都是原房主几十年的努力,资历,职位,关系等等,只是这些没有估价而已。

而中央05年就开始调控房产,显然是没有把堰塞湖里的水考虑在内的。我们不是美国,欧洲,不是存在了几百年的房地产市场。一个刚诞生10年的市场,是很难用别人运行了几百年的数据来套的。河里很多人大骂房子太贵买不起,实际上假如倒退会福利分房状态。很多人,甚至大多数人,可能一辈子只能住在筒子楼里。或者被遣返回老家,因为他们如果进不了体制内的机关,大企业等,那他们连蜗居的权利也是没有的。即使进了体制内,等他们熬到能分到套还过得去的房子的时候,可能已经是工作20年,30年以后的事情了。结婚就想2室一厅,3室一厅?做梦吧,多少人结婚连间独立的房子都分不到。

所以只拿05年后房价的涨幅来分析中国房产不科学。至于中国房产的均衡价格应该在那,我胡乱提议一个算法。就是假设一个处级干部或者科级干部,假设他如果仍能福利分房,如果他工作20年后能分到的大概是120平。 那将其个人前10年挣到的收入和预期10年后的收入折现,应该就是房产价格。(其配偶收入作为日常生活开销)。

具体操作方法如下,找你身边熟悉或其他人知道的实际的当公务员,或者在事业单位,大国企等体制内的工作20年左右的人。根据他们的收入和他们现在的住房条件(考虑位置,学区,等等)。假设你所在城市20年工龄的处级干部月收入在6千左右,年入可以认为是8万。他家庭如果是住市里位置还可以的地方,面积120平。那简单的算法可以是8*20=160万。 那一套120平,那种位置的房子大概应该就是160万。如果工作了10年也没提起来,还是科员一类。那如果月入4千,住80的房子。那就是5万*20=100万。这个你可以多通过亲戚或朋友多算几个人的,不能看他们当初怎么分的或者买的多钱。只看他们现在的收入和预期收入,也可以把他们前10年的收入折现算。多算几个人,估计房价的合理值应该就出来了,然后你可以根据这个来决定是否买房。如果低于这个值很多,那你们的城市房价应该还没涨到位,应抓紧买。如果高于很多,比如高了1倍以上,则可能有泡沫或者泡沫比较严重。

算法未必准确,请河友们拍砖啦。

家园 有点小疑问,井大说

“可是房价的上涨过快,显然会带来本地城市的经济竞争力的减弱,从而无法发展起来其他的拳头产业。”这么长远的事情,会在地方政府的考虑中么?培养起一个拳头产业或是卖地挣钱,我很怀疑地方领导们会如何取舍,以至于一心一意推高房价不会有什么顾虑

家园 你骂了也得他们能听得见。

人家媒体要是压根不帮你转达,你骂了也是白骂,还是只能自己爽。

这样又回到另外那个话题了,话语权。

家园 长沙和武汉没有可比性,两个城市完全不一样
家园 嗯。在我这样的外人眼里还是差不多的

中部城市对沿海,现在把房子炒到一万以上,等于挥刀自宫。

武汉大学生一般不会留在湖北,除了没有产业集群来吸收,房价也是一个重要因素。

更何况湖北的三线城市。

家园 算黑色收入不?

要是只算白色收入, 我知道的是房价已经大幅泡沫. 嘿嘿. 所以俺还是不清楚啊.

家园 所有收入都算

另外,看您工作了多少年。

家园 那房子还有的涨了.

俺省里的一个三线城市, 工作10年的副科级公务员, 年所有收入在8W左右(俺同学), 工作20年的普通无职务小学教师, 年薪(老师基本没有黑色收入)在4W左右, 工作20年的处级, 年所有收入在20W左右. 这么说120平房价应该在20*20=400W, 当地市区房价在4500/平, 最中心地段6000/平*120=72w. 就是说房价应该继续涨5-6倍. 俺滴神啊. 老天让俺中1000W彩票吧.

俺的结论是 公务员类没有代表意义. 尤其是最近几年大幅加薪后, 他们是标准的即得利益阶层. 要是真以这个标准算下去, 那真是要等待victory chen和Broad wu了.

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