主题：原创】楼市华东牛的前世今生（2005年旧作重贴） -- 无聊的海上闲
前言，有一位网友提到房地产。现将我2005年写的一篇旧文，贴在这里。供大家一笑。该文首发于上海安家论坛（使用马甲“黄1979”）。
现在5年过去了，回头看看，觉得这篇文章还是基本正确（除了时间点预测不太准以外，对经济学而言，定量分析确实比定性分析要难很多，因为普通人缺乏准确和充分的数据。
楼市华东牛的前世今生（1）
1.引子
几个月前的一个月黑风高的晚上，黄某人和一同事到外地出差，同事遇到一个老 友。多年未见，自然分外高兴，老友马上招集一帮狐朋狗友，把酒言欢，黄某人 也有幸列座。言谈之间，自然而然地就谈到了现在的楼市。同事是空军，当天喝 高了，顿时一顿痛骂，详细言论大家参见安家论坛上诸多空军的发言。席间诸君 有这几年在楼市上小发了一点财的，当然骂不还口，只是说,“快买快买，还要涨 的”。黄某人的同事骂到最后，终于泄气，说，“今年房子还是要买的，不然准丈母娘 那里是交代不过去的&*％a￥。。。。。。。”
席间有一君，开始一直一言不发，此时突然举杯说道，“今晚难得大家相聚，碰巧我对房地产投资也略知一二，诸位有兴趣听我说说么？”大家自然叫好。黄某人一向酒量很浅，当晚喝得三五不知，过后忙于工作，这事就忘了。
今日无事，忽然想起那日那君的一席话。
在此写下，博诸位一笑。。。。。。。。。。。。
目 录
1．引子
2．香港的故事
3．温州和杭州的故事
4．上海的故事
5. 尾声
2．香港的故事（一）
1984年，在当时的国际大势和邓大人的运筹之下，中国和英国终于签下了香港回归的协议，定下1997年7月1日回归中国。那大不列颠帝国，当时虽然迫于形势，不得签下协议将这颗东方的明珠、会生金蛋的金鹅还给中国，但是随着回归日期的临近，特别是80年代末90年代初发生了几件大事，世界形势大变，心里是一千万个后悔当年这份协议签得太早。但是，中国已经不是1840年的中国了，翻脸撕毁协议，英国人没那个胆（刚刚和阿根廷大打了一通，虽然赢了，惨胜，但是英国的痛只有英国人心里知道）。可是在走之前，无论如何要通过合法的手段在香港大捞一把，把这里的钱统统捞走，最好留下一个烂摊子，让中国人好好收拾好好“回归”吧。 英国佬们眼睛一转，顿时定下一条毒计来。
2．香港的故事（二）
香港不像大陆，实行的是资本主义制度，中国人的财富都在民间。香港同时是一个自由港，税率极低。如果此时英国佬想加税，马上全香港人会造反，中国zf这一关也过不去。那么如何才能把香港人的财富都盘剥下来，然后又如何合法地把这些财富转移到英国人的手上呢？
大家猜一猜？
2．香港的故事（三）
呵呵，前几天刚刚有一个香港大学教授说中国大陆合格的经济学家不超过五个。当时，香港和中国大陆合格的经济学家为0，因为没有一个中国人看出英国佬的诡计。英国人的策略说出来也很简单:
第一，把香港的房地产炒到天价（是香港人你总要在香港买房子吧，这就可以合法的把香港人口袋里的钱掏出来，甚至还要预支下半辈子的钱）。土地价格也上去了，港英ZF垄断土地买卖，大发一笔。和ZF有这样那样或明或暗的关系的房地产开发公司也大发其财（还是英国人挣钱）。
第二，钱赚到港英zf口袋了，怎么样合法地转移到英国呢。不然忙了半天，一回归了，不是便宜了中国zf吗？解决的方法很简单：在香港大规模进行公共建设，修桥修路修机场。既博得了一个好名声（你看是我们英国人在建设香港），又通过把绝大部分工程都包给英国公司的方式（同时工程的预算都是天价，大家有兴趣去了解一下香港的新机场和地铁等），让港英zf的钱自然流进了英国人的口袋里。。。。。。。。。。。。。
2．香港的故事（四）
这里先说第二条，其中的代表是新机场。新机场修在一个偏僻的小岛上，填海而成，中间要通过两座巨大的跨海大桥才能和市区相连。黄某人有幸去看过，着实不得不佩服英国人的毒辣。
首先，香港本来就是珠三角的一部分，如果机场建在靠近深圳的地方或者干脆就和深圳的黄岗机场合二为一，不但节省造价，还能大大促进港深两地的经济融合，岂不幸甚。现在分开来，这两个机场就要为了客源自相残杀，以邻为壑。
其次，香港有很多地方可以建机场，现在建在这么一个偏僻的岛上，机场的大部分土地还要填海而成，还要修建连接的跨海大桥（而且是两座！），造价自然不会便宜。由于是填海而成，如果需要扩建，还需再填海，宏伟的机场就变成了一个吞噬资金的无底洞。
最后，也是很关键的一点。这座造价昂贵的机场在这么一个偏僻的岛上，如果有战争或者恐怖袭击，只需要很小的代价za掉两座跨海大桥的一座（桥还是双层的，下层里面有地铁！），马上这个机场就会变成废土一堆，基本上没个三年五年的是无法修复。
呵呵，扯远了，还是回到正题说第一条。
有同学会问，炒高房价？怎么炒高？收益都会是zf拿走吗？ 不急不急，听我慢慢解释。。。。。。。。。。。。。。。。。。
2．香港的故事（五）
港英zf有了这么一个伟大的构想，准备实施了。。。。。。。
计划的第一步，就是土地zf垄断，并推行土地招投标政策。同学们，特别是浙江来的同学们听起来怎么觉得有点耳熟了？？？？
对的，恭喜你答对了！
“zf垄断住宅土地供应、通过公开招投标的方式由开发商价高者得”以及“土地非饱和供应”的政策的版权属于英国人的港英zf，当时是世界房地产届独一无二的zf政策。港英zf每年推出一定土地公开招投标，但是关键的是它采取土地非饱和供应政策。就是说，（以下数据都很不准确，因为本人不是房地产届人士。如果哪位TX帮忙补充一下准确的数字，黄某人不胜感激。），如果经过计算香港两年后在一年的时间里“刚需”（结婚啦，外来移民啦）是5万套房子港英zf当年就只推出造3万套甚至更少的土地来招投标。为什么要预测两年后需求呢？房地产工程的建造周期包括前期一般是2－3年，也就是说现在造的房子要2－3年后才能真正入住。TX们这里记劳了，这一点很重要，后面会再次提到。先暂且不表。由于可售的房子严重供不应求，房子造好了不愁卖、房价会上涨基本上是铁板钉钉的事（当然，会涨多少当时也不知道，他们还不是神仙），开发商们当然会踊跃投标。我们英国人可是很公正的啊，我们采用的是公开公平公正的公开招投标大法，价高者得。于是乎，土地招投标大会分外热闹，“天价”土地一出再出。zf通过土地拍卖自然赚个盆满钵满（修机场的钱不愁了，哈哈哈。。。。。。。。。。。。。。）同学们听得很耳熟，好像不就前在某地也发生过这样的事？
恭喜你！！！！你又答对了。。。。。。。。。。。。
2．香港的故事（六）
好的，土地不断以高价卖出去了。港英zf的钱不愁了。但是，仅仅这样是不够的。
如果LBX不相信房地产会暴涨，不肯掏出真金白银来买，房价涨不上去。那么，港英zf做的只是一锤子买卖，卖得了第一年卖不了第二年。如果土地都烂在英国开发商手里，岂不是害了自家兄弟？不急不急，下面，几个重要的角色就要出场了。
（主持人旁白）
首先，第一个出场的是KFS同学。。
KFS同学刚刚在土地公开招标中力胜群雄，大家欢迎！！！！！
他推出供大家学习的独门绝招是――――卖楼花和房产项目一次开发、分批上市。（当然这要zf配合、法律上没问题才行。我们英国人是很讲法律的。。。。。。。。。。。。。。。。。。）允许卖楼花，这样房产才可以炒短线。持有三五个月后升值了，就可以通过更名等方式卖掉，投资流动性好、交易手续简单还可以逃税（闭嘴！我们英国人都是守法好公民！）。 一次开发、分批上市的好处就更多了，我就不多说了，请这里房地产届的TX们补充。
2．香港的故事（七）
第二个出场的是房地产砖家同学，大家欢迎！
砖家独白:
我要么一辈子在学校教些没用的东西，要么在研究所里做些老天才能知道的东西。现在KFS上同学愿意出钱请我喝早茶？而且还愿意在他新开盘的楼盘里给我几个单元，只要付一万两万的定金，马上转手就可以赚几十万甚至上百万（比我一辈子教书都挣得多）。
好了，大爷我今天就拚了，脸面算什么。。。。。。。。。。
于是乎，专家同学说了，香港的土地资源是很宝贵滴（你看，zf费尽全力一年才拿得出那么点土地），香港是东方明珠滴，是国际大都市滴，全世界的有钱人都会到香港来买房子滴！大家快买啊！
什么，说我是售楼小姐！ 放屁！有这么丑的售楼小姐吗？
2．香港的故事（八）
可是砖家同学说是说了，LBX听不到怎么办啊？别着急，下面出场的这位同学可是影响力非凡，他就是我们的新闻媒体同学。
以下是新闻媒体同学发言：
同学们啊，你们有没有发现这两年的报纸厚起来了？哦，大家不要担心，我们的报纸不涨价的，已经有KFS同学买单了。厚出来的一些是各个楼盘的广告，本来5页的报纸也就多出那么20来页房产广告，新房、二手房。。。。。 大家慢慢看就是了，反正不加价钱。
每天黄金时段，电视里、广播里砖家同学和美女主持人眉来眼去，热烈讨论某某楼盘价钱超值、交通便利、尊贵身份标志、风水奇好， 旺夫旺子旺二奶。。。。。。。。。。。。。。（后台在大叫，@#$%%^。。。。。。。。。。。。） 我们收了多少广告费？？？这个，这个，不能说。反正我们是为了社会主义精神文明事业。。。。。。。。。。。。（下面KFS同学站起来大声喊：猪头！话都不会说，现在是香港！当心我叫你们社长扣你工资！下个月开盘的XX春院你也别想拿内部预订了！！！ 哦，是香港&*$%^&*$^%&&##$。。。。。。。。。。。。
（呵呵，今日时间已晚，明日有空再写。TX们晚安！）
2．香港的故事（九）
在房价上涨前期和上涨中期，新闻媒体同学和砖家同学、KFS同学结成了战略伙伴
关系，或者说港英zf雇佣了KFS、新闻媒体、砖家三位同学，一起来掠夺香港人民的财富。
还有一位同学，扭扭捏捏，不肯出来。呵呵，不要害羞啦，银行同学！缺了你这堂大戏是唱不起来滴。银行同学的作用大家都知道，一是给KFS同学提供枪支弹药，把工程先做起来（就用你刚刚力胜群雄得到的土地做抵押好了！），做到一定程度（我们港英zf可是有严格规定滴，多层要完成50％的工作量，高层要完成XX工作量才能开始预售。别感谢别感谢，为民服务嘛！），才可以开始预售骗LBX的钱。
银行同学的第二个重要作用，就是给老百姓提供按揭。让老百姓把下半辈子的钱也乖乖缴出来。
2．香港的故事（十）
导演、男女主角、主要配角都介绍完了，大片该上演了吧。呵呵，不好意思，一
部好的电影要拍得精彩，除了这些主要角色外，跑龙套的（不好意思，这样说不太尊重人，应该叫群众演员）的表演也很重要，特别是有几句台词的，可以起到画龙点睛的作用哦。还是先介绍完角色再开始剧情吧。各位慢慢看，给个掌声先。
谢谢。。。。。。。。。。。。
第一个有台词的重要群众演员是――――――――房产中介同学。
大家欢迎！
中介同学有点不乐意，我的角色也很重要啊，台词也很多啊，很多主要场景没我造势，这戏靠你们几个就演得好啊？？？！！俺怎么就混不上个主要配角呢。导演:不好意思，实在安排不过来。还有啊，别以为我不知道你演戏之外还瞒着上家下家吃差价，着实捞了不少。。。。。。。。。。KFS同学火了：再唧唧歪歪，我下个月开盘的XX春院就不让你代理了。跑龙套的要找找一大堆！！！！
2．香港的故事（十一）
下一个重要的群众演员是我们的炒家同学（应该叫房产投资者）了。
炒家同学的成分有点复杂。
A其实对剧情很重要，剧中是个黑社会老大什么的（大鳄），但是其作用主要是暗地里地，明里的戏份很少，只是在最后关键时刻出来一下，很快又消失在幕后。
B其实根本就是导演和男女主角的助理啊、职员啊、爹妈子女啊什么的，靠着有这层关系，出来随便挣点银子。顺便也多点资历，下次和朋友在一起也可以吹吹：“本年度本港大片‘香港爱情故事’由成龙、章子仪主演，我也在其中有个角色。。。。。。。（猪头！名字说错啦。’东京爱情故事’看得太多了！！！）当然，对这些朋友吹吹这部大片如何如何好看，大家快来快来买票，是B义不容辞的责任和义务：）
C本来就是有钱人，出于对电影事业的爱好，自低身价来友情出演，顺便炒炒几张电影票。不亦乐乎，当然也顺便挣点碎银子花花。可是也要小心，不知道那天导演预算不够了，就被卖了，反正没什么真交情。。。。。。。。。但是C比D还是要好多了。D本来也是这部大片预备给看的观众之一，在买预售票的过程中发现这票还挺抢手，于是买了第一集的票转手，还挣了点小钱。于是坚决跟着剧组，每一集的票都买。可是一旦剧情拍烂了，票炒不上去要烂在手里了，前面的A、B、C都有内线，一得消息就跑了。留下D拿着几张废票（他们本来也没多少钱，买不了多少，只是人很多），到处声嘶力竭地喊：“下一集比上一集更精彩啊，大家快来看啊！某某名导已经说过―
――太精彩了，某某砖家已经说过―――――――太伟大了，连彭定康港督都抹
着眼泪说了――――太感人了，他要介绍给他英国的老爹老妈公公婆婆大舅子二姨妈来香港看@#$%^&^&*。。。。
哦，对了，还有E。
E也许只算观众吧，前面几集放映的时候，E都没赶上或者不肖去看，这烂片！有
什么好看的，以后会有更好的！！！（是邱淑珍主演，身材比章子仪好得太多了@#$%^^&&）。可等到第一集、续一集、续二集都上演，砖家同学、媒体同学等等叫好声铺天盖地的时候，E的老婆或者准老婆也是时尚MM啊，小姐妹们都去看过了。于是乎天天哭闹，前几集票还便宜的时候没去看，现在票都炒到这么贵了，再不看这辈子都看不到这部据说很精彩的大片了，无论如何也要去看了！！（我们租D版碟看吧，省点钱。。。。不行，要看就要看原声的！！！！！）于是乎，D终于熬不住，买了最后一集的票。
唉，老兄，香港故事过时了，现在流行的是上海故事啦。。。。。。。 算了，反正是为了亲爱滴LP大人。
金钱诚可贵，LP价更高。 既然票都买了，我们还是好好看下去吧。。。。。。。。。。。。
2．香港的故事（十二）
角色介绍完毕！现在开始了。。。。。。。。。
从90年代初，经过最初的对”HANDOVER”的恐慌以后，特别是新任彭定康总督到
任以后，(不好意思，有点记不清了，黄某人那天酒喝多了。唉，所以说，酒能误事@#%^& 。。。。。。。。。。。。。。。。现在又懒得去查历史资料，有些剧情可能记错了。请安家论坛的香港同学们指正)，香港的房地产进入本港开埠以来的大牛市，楼价一涨再涨，最后终于在1997年达到一个令人眩晕的地步，不可收拾。炒作方法呢，很简单。你炒过股吗?看过KFS、大鳄们的左手卖右手，对倒造成房价（股价）节节上升，或者通过分次开盘造成房源紧张、假预订后偷偷撤销造成买卖兴旺的效果吗？赚钱效应一出来，跟风者越来越多。与此同时，砖家同学、媒体同学、KFS同学相互配合造势，港英zf睁只眼闭只眼假
装看不见大量的违规操作，结果就是――――――――房价节节高升，在短短的5年以内造成香港房价上涨平均3倍以上。
当时有很多现在看来很可笑的言论，“香港的房子会连续涨20年 。。。。买到房
子就是抢到钱。。。。。。。。等等，等等。”可是当时大多数普通的LBX如醉如痴，深信不疑，贷款70％，80%,100% 买一套，两套。。。。。。。。。。。。
房地产市场虽然也是投资市场的一种，自然也还是有其内在的规律。一般一个项目从建设到交房的周期是2－3年。加上每一波牛市可以炒个3－5轮，那么每一次房地产高潮的上涨周期就是5－8年。但是在这5－8年，你会看到的只是所有的人都挣到了钱，zf挣了钱，KFS挣了钱，砖家挣了钱，媒体挣了钱,炒家挣了钱，甚至买房的老百姓也好像挣了钱(最起码是纸上富贵，每天算算，我买的房子又涨了，哪怕不卖心里也美滋滋的)。
那么，大家都知道，财富的总量其实并没有增加。大家都赚了钱，钱是哪来的？这就是扭扭捏捏不肯出来的银行同学的功劳了。通过银行的按揭，到最后，无论炒家、普通LBX，绝大部分都通过按揭向银行背上了巨额债务。所谓杀鸡取卵、竭泽而渔，此言是也。
临近97，港英zf终于可以不用再撑下去了。钱也挣得差不多了，他们很清楚房地
产项目的周期是2－3年，也就是说现在做的坏事要2－3年后其严重后果才会暴露出来。
于是乎，港英zf开始疯狂卖地。95－97年，ZF再也不是非饱和供地了，而是能卖
多少就卖多少。有心地同学可以去翻翻当时的新闻，看看有多少地卖了出去。（补充一句，在这个时候，知道内情的英国官商和本地的华人资本已经开始开溜了，反而是很多和中资有关系的不明就里的投资商来参与投标大会了。呵呵，套的就是你们！！！！！！怎么听起来有点耳熟？对的，恭喜你答对了！某地前一段时间发生的事情如出一辙。）
他们很清楚，香港的中产阶级的购买力已经消耗得差不多了。等到这些地变成房子出现在市面上的时候，香港已经没有一个有实力的阶层能接得起了。结局只能是―――――――――
阴跌！阴跌！还是阴跌。。。。。。。。
(这也是房地产不同于股市的地方，房子毕竟还有居住的功能。所以房地产市场的
下跌形态一般是抵抗下跌形态。在正常的市场情况下，跌一跌，消灭掉残存的”刚需“，再下跌，再消灭掉新产生的更少的”刚需“，一直到所有买家都被消灭掉，所有人都不敢再买房子。这里为什么要说“正常的市场情况下”呢，请大家记住了，后面说到华东的时候还会讨论这一点。）
“出来混的，总是要还的”。
这一次，英国佬早已准备好了替罪羊，我们的香港SAR董特首要隆重出场了。。。。。。。。。。
2．香港的故事（十三）
有时候黄某人也感到有点困惑，按理说董特首家族的东方海外集团，和李嘉诚等
华人房地产富豪，在此次房产大牛市中，也屁颠屁颠的跟在英国佬后面，捞了不少，没吃到大块牛肉也喝够了汤。 怎么会不知道英国佬留下了怎样一个巨型的定时za弹在香港？他怎会不知道，这个za弹要想拆除掉，几乎是不可能的。到时候，香港的房价大跌，普通无知的LBX想不明白其中的这么复杂的原因，自然只会大骂他老董不是人。英国人做就做得好好的，你一来我们就变成负资产？
他，怎么会有勇气来接收这一副表面上歌舞升平，“马照跑，舞照跳”,其实底下却是暗流涌动、随时可能翻船的烂摊子呢？哦？有同学想到什么了，好想最近某地也有类似的情况？公开的消息是――――－现在没有人敢来接收？
恭喜你，你答对。。。。。。。。
不不不，我什么也没有说，是你自己乱猜的哦。。。。。。
2．香港的故事（十四）
好了，闲话不表，我们接着讲故事。
人，也许挣够了钱，接下来就是想要名了。富贵险中求，这是对董特首的一个还
算合理的解释。或许，董特首乃老实忠厚之辈，其实并不太明白这个za弹很危险，他也无法料到一年以后的1998年会有所谓的东南亚金融危机。不过我坚信，控制英国的金融财阀集团（请同学们记住“财阀”这个词，在下一场大戏里他升格成了导演，ZF反而成了副导演）和控制美国的金融财阀集团本来就是穿一条裤子的，他们不会不知道索罗斯正在筹划的一个新的构想。（观音姐姐，还只是一个构想哦，不要乱给我们定罪哦）其实，哪怕是这么严重的金融风暴，也只是香港楼市崩盘的一条导火线，不是主要原因。
苍蝇不叮无缝的蛋，你自己有缝，就别怪苍蝇会来叮你。
我们的董特首，现在面临一个困局：香港的房价已经炒得很高。（顺便说一句，多军不要觉得可笑，评价房价是否虚高最最经典的指标还是我们天天挂在嘴上的收入房价比。）西方国家搞了这么多年的市场经济，其提出的3－6倍（对成熟经济体）和6－10倍（对发展中国家）的收入房价比绝对是目前世界上最有效的评价一个国家或城市的房价水平是否可承受、是否可持续发展的一个经典定律。如果哪位多军还是不同意，请赶快写一篇论文，寄到瑞典去。如果他们接受了，恭喜你！你已经是2006年度诺贝尔经济学奖的有力竞争者。奖金可是大大的哟，反正比炒房收益高多了（无本生意），而且是名利双收#$%^&**(**&%$
不好意思，又扯远了，我们回到董建华的困局。如果试图通过某种政策降低有效房源的供应量，来人为的撑住发高烧的房价（期房限转?二手房交易加税？新房强行延缓上市销售―――惜售？又来了，是香港啊！！！！！），没有买房的LBX( 就算占香港人口总数的50％吧)必然会越来越不满。香港可是民主社会啊，老百姓会上街闹事的，就算不出事，那些小报的新闻记者也会把董特首骂得狗血喷头。而且，持续高房价造成的“挤出效应”（LBX的钱总共只有这么多，花在房子上面的太多了，其他行业就会减少消费，慢慢萧条），对香港经济也会造成长期的副面影响，等于慢性自杀。真是祸不单行啊，香港回归了，没有英国人在后面罩着了，现在说不定得和大陆的低成本的城市抢饭吃（上海、深圳？）可是，高房价带来的高昂的商务成本，使有钱老板们纷纷离去。唉，又一家跨国公司把亚太地区总部迁到上海去了(上海的小白领们外语水平好像这些年提高了不少。现在我们香港人去上海，如果光会摆几句洋泾浜英语的，好像已经混不下去了？)。这样长久下去，怎么得了？
好吧，维持高房价是不行的，那么我们想办法降低房价吧，把商务成本降下来，提高城市的竞争力。可是这样也不行，还有50％的买了房的香港多军哪（呵呵，不是解放军）。由于多年房价上涨，绝大多数买房的LBX都是透支了未来，按揭基本在70％甚至95％以上，房价跌了，这些人成了负资产，一样要上街造反哪。而且，房地产自有其经济规律，不是zf说降到10K就会在10K停住不动的，一旦引起了恐慌性抛售，那还了得？
唉，左边是悬崖，右边是墙壁。我们的董特首怎么办哪？
呵呵，欲听后事如何，且听下回分解。同学们，下班啦。
晚上如果有时间，我再写点。。。。。。。。。。。。。。
2．香港的故事（十五）
呵呵，某些多军TX大概是觉得戏份不够，很委婉的来向我提抗议了。别急，别急
，现在还是香港的故事，你出场的时候在第四部分。我不是一开始就把剧目贴出来了么？我们接着说董特首的困局。相信那个时候董特首一定希望自己背上长出一双天使的翅膀，可以飞啊飞啊飞，飞过高山，飞过悬崖，飞过美丽妖娆、夜色迷人的的维多利亚港。。。。。。。
。。（打住，打住！怎么又跑题了@#$%^&$#^&*）董特首没有长出天使的翅膀，所以他无法飞过悬崖，他只好选择了墙壁。所谓有恒产者有恒心（负资产也是资产哦），因此一般不被逼到墙角就不会反抗，无产者可是什么乱子都会惹出来的，因此董决定牺牲多军。或者董特首就是一个忠厚老实的人，他根本就没有算计这些，只是抱着大诗人杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的朴素的思想，希望做好香港SAR的第一任的中国人的父母官（他可是一百多年来，香港的第一任中国人市长哦）。因此，他推出的政策是――――“八万五计划”。简单而言，就是在一定时期内，为买不起高价房的普通LBX建造八万五千个单元的廉价房。如果他不推出这一政策呢，那些留下来的早已食髓知味的KFS同学们也许会暗中结成同盟，放低新房入市的速度房价，也许还能撑一阵子。（前几年挣下的钱够他们花很长一段时间了，很多聪明的KFS早已暗中撤出主要资金，转向中国大陆和海外了。上海？？？）这一政策一推出，KFS们信心大受打击。房价终于结束只涨不跌的大牛，开始滞胀甚至部分靠近八万五的地方开始下跌。香港楼市的这头持续七年的大牛开始渐渐离去了。紧接着的故事叫做祸不单行，98金融危机爆发，从泰国开始，东南亚各国被欧美金融大鳄横扫，香港股市和汇市当然不能幸免，遭到伏击。幸好得到中国zf的暗中出手相助，香港SAR终于顶住了攻击，惨胜。只是香港楼市。。。。。。。。。。。实在没多长只手，顾不过来了。天要下雨，娘要嫁人，跌就跌吧。。。。。
香港楼市结束7年多的长牛，开始进入1998－2003的漫漫长熊，到SARS期间达到最
后一跌。结果总共70％的市值蒸发，10万香港小白领变成负资产，资产缩水的就不计其数了。从此，香港中产阶层成为zf的对立面，董特首的日子注定不会好过了。。。
2．香港的故事（十六）
呵呵，终于要把香港的故事写完了。
这里声明一下，早就说过黄某人不是房地产届人士了，香港故事发生的时间地点
对黄某人来说也太久远，黄某人去香港也只是出差旅游、走马观花而已，了解不深。现在写这个故事，只是凭当晚对那位仁兄的一席话的记忆，鹦鹉学舌而已，所以很多细节只好一笔代过、语焉不详。不过，黄某人相信，本故事主要的情节构架是不会有什么大错的。欢迎认为自己了解更多的TX指正！相信同学们还是比较关心上海，说说和上海有关的吧。香港的故事，还是有一点和上海有关的。
当年香港楼市大牛，有一些香港的散兵游勇（炒家同学还有一些KFS同学）也曾突
发奇想，想到内地也来炒一把，其中就包括上海。他们的遭遇也正好从反面证明了要演好这场大戏，几个主要角色一个都不能少。上海zf当时的政策就是现在看来无比英明的“外销房”政策。这个政策的详情就不用我解释了吧。顺便说一句，新加坡zf至今还在采用类似的政策防止房地产炒作。本地居民的消费力不够，你们自己玩自己、自己骗自己吧。结果很简单，KFS和炒家们在内地基本上是全军覆没。
记得年初还有一个新闻，一个新加坡炒家当时在上海（还是其他地方？记不清了）买了楼，最后烂尾，直到现在都是血本无归。大家想想最近上海媒体上有关海南、北海、黄山等地的房地产广告和一大堆有关这些投资的纠纷吧，呵呵，差不多就是这样了。想做过江龙，捞一把就走，哪里都不容易滴。这次游戏是外乡人间的游戏，本地人几乎没有受什么影响，反而是泡沫期间增加了一些工作机会。香港的故事就写到这里，明天开始第三部分了。
TX们晚安。。。。。。。。。。。。。。。。
3．温州和杭州的故事（一）
同学们早啊。
昨天晚上奋笔疾书，LP笑我“诗性大发”，呵呵。好多年了，忙于谋生，都没有闲情来写这些长篇大论的东西。在此说一句闲话，因为还有本职工作要做，我有空的时候就来写写。速度较慢，请同学们见谅了！不过我保证，后面的故事一定比前面的更精彩。见笑了,我们接着讲故事。
香港的故事是为楼市华东牛的前世。香港牛是否也有前世呢？想起来了，呵呵，“东京爱情故事”，我比较喜欢敢爱敢恨的赤名莉香（铃木保奈美的小酒窝，很可爱。。。。。。。。），不知道这里有没有同学也看过，确实是个好故事，我们交流交流。。。。。。。。。（怎么又来了？打住，打住！！！！）还是再加一句，在现实生活中，黄某人可是一个抵制ri货者哦，能不买就尽量不买。回到房地产的话题，东京当年也发生过巍为可观的房地产巨型泡沫事件，香港的故事是否和其有因果关系或其他内在联系，黄某人就不得而知了，请安家真正的房地产专家们有空分析分析。不过有一点是确认的，东京的房地产泡沫发生的过程虽然和香港泡沫相似，但是其起因是完全不同的（这一点也证明，房地产行业的客观发展规律是存在的，任何人都不要以国情不同来做借口），东京的起因是著名的“广场协议”,美国人捣的鬼。真是―――年年岁岁花相似，岁岁年年花不同。
以下进入正题。
3．温州和杭州的故事（二）
有人也许会问，我们关心的是上海啊，怎么不先说上海呢？呵呵，这件事情解释起来有点复杂。这么说吧，老故事了，有人吃了6个饼，还觉得不饱，吃了第七个觉得饱了。如果我们要讲这个吃饱了的故事，不说前面6个饼，好像难以解释清楚吧。不光光是温州杭州上海，在最后一部分“尾声”里黄某人还会给大家也提提现在北京和深圳正在发生的故事，他们虽然不是华东，但是也是中国，和这头“华东牛”还是有内在的联系滴。
黄某人就试试看能不能说清楚吧，顺便以此回应某些“多军B”和“多军D”现在在安家论坛的叫嚣。 刚才看了看论坛，呵呵，又有一个叫得很凶的死多（也许是马甲吧）在安家出现了。。。。。。。。。。
3．温州和杭州的故事（三）
我们先来说一说，“楼市华东牛”的大背景。
现在，我们开始逐条分析：首先，是房地产市场潜在的真实的住房需求。呵呵，这里就要说说中国的国情了。
1998年―――――1998？东南亚金融风暴？时间上怎么这么巧？你现在是不是隐隐觉得好像冥冥之中有一条红线把这个故事和上一个故事串起来了？1998年中国大陆发生了什么和房地产有关的大事？
正好我现在有点事出去，得停一停，大家先猜猜？希望大家互动一下，不然我这么写实在是闷死了。。。。。。。。。。。。
3．温州和杭州的故事（四）
刚刚在看电视剧频道的“新九品芝麻官”，张国立的儿子张默参演的，大概是处男作吧，很有陈小春演“鹿鼎记”的风格，还不错。。。。。。。突然想起下午说过的话，君子岂可言而无信，晚上无论如何得写一点了，还是回来写吧：）
好的，放下闲话不表，进入正题。
下午已经说过答案了。
1998年，是中国彻底取消福利房分配政策的最后一年（当然，各地略有早晚不同）。之前，中国的大多数城市老百姓是没有买房投资的观念的，房子应该是单位分来住的（当然也有以前留下来的所谓“私房”，只是按现在的观点，那些私房简直不是人住的。老上海们对这一点应该体会较深。）每隔一段时间有余钱的单位就买一批房子或者有土地的自己造一批房子供“刚需”职工分配，社会主义么。但是在当时，不管建筑工人兄弟们怎么大干快干猛干巧干（按现在的观点看来，其实是慢如蜗牛。没办法啊，当时还是所谓的“短缺经济”时代，什么都缺。唉，社会主义初级阶段的特色么），房子总是有限滴，人却是无限多滴。每次分房过程当中，单位的头头脑脑是有决定权的。领导也是人啊！于是乎，什么论资排辈、什么黑箱操作之类的腐败现象也层出不穷，往往是有需求的等啊等，某某领导却连未出世的孙子都准备了一套两套。。。。。。。。。还好，当时工人兄弟们的社会地位还是比较高，有些受到不公正待遇的工人TX们除了采取请客送礼种种手段为自己争取利益外（参考剧目：”贫嘴张大民的幸福生活”），有时也会采取一些过激手段。题外插一个笑话，黄某人的父母大人在某一个国营大厂工作，职工近万人。有一次分房，在新房建好、本次有可能分房的职工让领导们打分完毕（所以无论何时都要拍好领导的马屁，哪怕是共产主义：））、分配完毕准备发钥匙的前一天晚上，风高月黑，几个觉得受到不公正待遇的一线工人带着榔头，悄悄来到建好的新楼房，每家看中一间，砸开门，当晚就全家搬了进去（当时还没雪山斑斑的“装修”这份很有前途的职业。。。。。。。），猛吧。第二天，全厂大哗（当时，绝大多数工厂的职工宿舍是在一起的，而且，离开工厂不远）。不过，领导们大概是觉得理亏，闹到最后，工人阶级胜利了，这几家职工都分到了房子（以后小鞋是免不了的了。管他呢！房子有了，而且，我们是工人阶级，当时还没有“下岗”一说。。。。。。。。。哎哟，今天晚上状态不太好。写了半天，居然第一点还没写完，而且好像有点枯燥。（一点点东西怎么写得又臭又长！这些大家都知道的啦，拜托！专业一点，写点大家都不太知道滴@#$%^&*。。。。。。）
3．温州和杭州的故事（五）
写了这么多，只是想告诉同学们。不要以为过去的中国就是世外桃源，公平公正
。腐败堕落是任何时候都有滴，现在中国的问题只能靠我们现在想办法解决，而不是跑到虚幻的“过去”去找心理安慰。实在想不通的空军同学，请移居朝鲜民主主义人民共和国吧（住房免费分配），在那里你会找到真实的过去。。。。。。。。。
还是回到正题吧。
先讲当时的大环境，到1998年，中国各城市的普遍情况是这样滴：
一．有交易市场：彻底取消了福利分房，房地产市场真正形成雏形。
二．有潜在需求：由于几十年来在住房建设上的欠帐，中国LBX的住房需求被压抑
了很久。当时无论各个城市都有大量的住房改善和刚需买房等住宅需求，到底有多少，详细数据相信连官方也给不出。反正这种压抑良久的需求一旦集中爆发出来是很恐怖滴（看来房地产事业是一份很有潜力的职业。。。。。。。。。。）
三．有投资能力：到1998年，十几年改革开放下来，老百姓手里普遍都有了一些积蓄，特别是在沿海经济发达地区，托邓大人改革开放的福啊。。。。。。。中国人还有一个优良传统，就是老子挣钱儿子媳妇花。GG们只说要结婚，马上就可以把老爹老妈的箱底都翻出来。
四．有融资可能：借鉴伟大先进的资本主义样板城市香港的经验，我们的银行也
可以“按揭”了（按住你揭下一层皮来，一个忽悠了十三亿中国人的美国老太太的故事估计安家的同学人人能讲。。。。。。。）
五．其他，请安家同学们补充。。。。。。
有同学也许要叫了：打住，打住!你讲的这些是任何房地产市场不管健康不健康都
有的啊。哦？？？？？恭喜你，这都被你看出来了？！！！！
嗯。。。。。。。。
今天太晚了，我们明天再来讲点不是任何地方都有的吧，同学们晚安。。。。。。。。
呵呵，同学们早。
搜虎MM，不好意思，这都被你看出来了。昨天回到家，吃饭的时候，心不在焉，暗暗构思下面的故事该怎么写，才有趣。结果LP跟我说她单位里的事的时候，答非所问。
这下可好，凤颜大怒，罚我陪她看她喜欢的电视连续剧。后面再写，就不在状态了。今天早上一看，乖乖！“温杭故事”都写到五了，还没进入正题。再这么写下去，贺岁大片的第二集就要变成枯燥无味的经济学说教贴了，变成烂尾楼也指日可待了。。。。。。。。。。。。。。所以请同学们见谅，急是急不来滴。容我好好构思构思，怎么样才能写得简洁清晰有趣。（哎哟，难哪。。。。。。。。。）
3．温州和杭州的故事（六）
本来想先花点篇幅，来介绍一下中国特别是华东地区这次空前（是不是绝后呢？
黄某人不知道。）的房地产泡泡的深层次原因的，为什么这次巨型泡泡的发源地是偏居中国一隅的温州？而不是在北京上海深圳广州等发达大城市？刚才一想想，要说清楚就得从社会环境、经济基础、政治局势、地理因素、历史沿革、人文习俗等各个方面一一分析。工程量实在太大了！要一条一条说清楚没个十天半个月是不可能的。而且，黄某人现在本来就是和安家同学们说说笑话博大家一笑罢了，功力也不够，现在不过是鹦鹉学舌罢了。罢了罢了。。。。。。。。。。。好！既然同学们喜欢看大片，我们还是说电影吧！！！！！！！
还是老规矩，先介绍主要角色。
（主持人独白）
下面隆重欢迎我们的制片人兼导演港英zf先生和执行导演不动产管理署女士！！！！！！
（安家同学们大叫：@#$%%^^&**%$##~!#$%错啦,错啦!现在不是香港啦！！！！！） 哎哟哎哟，不好意思，成龙先生和章子仪小姐的表演太精彩了！我还在想着上一出哪。看剧本先。。。。。。。。。。。。。哦，本部大片的制片人兼总导演兼男一号，（以下要用重音念！）是。。。。。。。（背景音乐响起！！！！）是。。。。。。是。。。。。换了新人了？是刚刚从海外归来的实力派财团――――刚刚从香港归来报效祖国的中法合资XX财团的海龟董事长安禄山先生！！！！！旁边是他的中国合伙人，我们的敬爱领导唐玄宗同志的得力助手杨玉环小姐的哥哥杨X忠先生（黄某人一下子想不起来他的名字了，安家同学们补充吧），兼任我市国有独资XX房地产公司的总经理！他也将在剧中出演一个重要角色！
呵呵，休息一会儿。。。。。。。。。。。。。。
3．温州和杭州的故事（七）
这两位先生的发言，为了节省篇幅，黄某人这里就不多说了。如果哪位安家同学实在感兴趣，去听听现在北京深圳的某些“地产研讨会”上XX总和YY总的发言就行了。
（主持人继续！）
本来我们应该首先介绍的是杨玉环小姐，她现在的身份是彭定康总督（下面又大
叫了：是唐玄宗！！！！）的亲密助手，本市主管城建工作的副市长！！！！有这么一位仪态万千、倾国倾城（倾国还说不定，倾城是必然的了）的女强人做副市长，是我们有福气啊@$%^*()*&^%$#@。。。。。（此处以下删除一千余字，不然黄某人得赶快到洗手间去把今天中午甚至昨天吃的全部都吐出来，不然写不下去。）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
（主持人停一停，做出一副意犹未尽的样子。继续，继续！！！）
今天，由于公务繁忙，我们亲爱滴杨市长没能来到新闻发布会现场，@#$%^^&**((*^%#@@（以下再删除五百余字）在此，我们要万分感谢她在百忙之中，兼任我们这部投资XXXXXXX亿RMB大片的副导演兼女一号！！！！！！！哦，对了，在这里我还要告诉大家一个好消息。今年,1999年，也就是我们这部大片开拍整一年的这个有纪念意义的日子，我们敬爱的杨市长因为工作能力突出（确实突出:）),鸡的屁业绩出色，将升任大英帝国远东省建设厅副厅长！！！（唉，那里的LBX也要倒霉了。。。。。。。。。。。。。。）
3．温州和杭州的故事（八）
（主持人继续！）下面的角色介绍。。。。。。。。。。
（台下嘘声阵起。老套啦，我们都知道了！！！！）
哦，那我们就介绍一位新人吧。由于国情不同，也是为了使这部大片拍得有新意，符合主旋律的要求（争取能拿到2000年度金J奖！！！！！），我们亲爱的副导演，特地在这部大片里增加了一个重要的角色。下面欢迎我们的动迁工作组先生！！！！！大家不要看这位先生其貌不扬，可，绝对是，文武双全！！！！呵呵，这位先生的介绍还是安家的同学们接着写吧。黄某人再休息一下，
有事要做。。。。。。。。。。
3．温州和杭州的故事（九）
休息好了。继续，继续！下面开始介绍剧情了。。。。。。。。。。
其实也没什么特别的。好莱坞大片吗，基本上都是一个套路的。英雄被人陷害，搞得沦落街头，被人追捕，关键时刻，美女出现，英雄在美女帮助下，开始反击，终于找出幕后黑手，洗刷冤屈。。。。。。最最重要的是――――抱得美人归。。。。。。。。。“从此以后，英雄和美人生几个大胖小子，一家人从此快快乐乐的生活下去。。。。。”（打住，打住！怎么陷入ZHUZHU的套路里去了？？？！！！）没一点新意，大片是要搞砸滴。
呵呵，顺便说一句。以上人物都是根据公开的新闻胡编乱造的，相信以安家同学们的聪明，不用我多说。事实的真相和剧本离开不远了。剧中的原型杨美人后来出事了，其哥哥被捕下狱，自己仓惶带着几个家属用假护照借道香港逃往美国，被中国zf通缉，好像最近说在荷兰被抓住了。（不知道有没有导演，有兴趣来拍一部真正的大片。）杨个人当然没有能力炒动这么多城市的房地产，只是从她开始，先由安禄山先生后由史思明先生（再后来的黄某人就记不太清了）领导的财阀集团(大家记不记得我前面重点提过这个词？所谓“财阀”也，先有钱再勾结权是为财阀也，有权了再经商的那叫“官商”。)食髓知味，再加上掠夺完一个城市就积累起一大笔财富，从此温州（1998）、杭州宁波（2000）、上海和其他长三角主要城市（2003）（苏州是个例外，因为当地的zf不配合），房地产金融财阀们祭起“土地zf垄断、非饱和供地、土地公开招投标、砖家媒体大力鼓吹、多军ABCD热烈捧场（温州炒房团？？？？）”利器，一次一次得手，高歌猛进。 据说，财阀大军和他们的雇佣军，现在已经（2005）开始进攻北京和深圳广州了。。。。。。。。。。
3．温州和杭州的故事（十）
继续继续，下午写得多点，晚上就不写了。要哄LP开心么。。。。。。。
回到正题。
有同学可能不相信，你怎么这么肯定，你亲眼看到的吗？呵呵，黄某人早就说过了，是酒后听人胡说的，是不是真的你自己判断。告诉你一些黄某人知道的证据吧，正好也认识几个浙江朋友。（对了，讲故事的那位仁兄好像也是浙江人哦，哎呀，那天喝高了，记不得了@#$$%^&&&&*）同学们知道吗？在杭州牛上涨途中，准确的说是2002年初―2003年中(就是SARS的时候啦)，杭州的房价居然高过上海（当时正好是两次快速上涨中间的一个时间差），大批精明的杭州空军同学举家搬往上海。挣的钱更多，房子却便宜不少，这可是大多数人一生中最大的一次消费哦，当然搬了！！！同学们有点耳熟？对的，恭喜你答对了！！！！！香港当年也有很多人移民加拿大，不仅仅是因为政治，很多聪明人利用两地的房价差，打一个时间差也是一个重要的原因。还有，大家看看上海有多少浙江来的房地产开发商和炒家吧？怎么没有多少江苏或者北京或者广东的开发商啊？？？！！！最最直接的证据就是所谓的收入房价比了，安家同学们肯定有印象滴。公开的资料可以看出，现在排名第一的是温州，上海的排名甚至比不上杭州。（顺便提一句，好像看到一份资料，现在如果有一个世界杯，按照房价收入比高低对世界主要城市来做一个排名的话，中国荣幸的有5个城市位居前十名。这可是世界排名哦！！！！？？？？哪位同学能帮忙找一下准确的数字，给个链接，黄某人在此谢过了！！自己太懒，不好意思。。。。。。。。。。）
我们接着讲故事。
1998－2005年，财阀大军和他们的雇佣军，多军种配合作战，炒高了杭州又反过
来证明温州不够高，接着再炒高温州一截，然后再回杭州炒。炒高了上海又反过来证明杭州不够高，接着。。。。。。。。。。。
特别是杭州的故事，简直就是“香港故事” 前半段的完美翻版，加上浙人精明，一发现中央zf开始举起“调控大刀”，马上使出障眼法。大家记不记得杭州2004年实施20％个税的事，结果反而造成房价更加上涨。于是乎，zf说了，这个政策是不能抑止房价上涨滴。取消，取消，然后房价继续上涨。
杭州得了支持中央zf的美名，剧组主要成员们的利益却一点没受损。
呵呵，我们接着闷声发大财，让上海的同志们冲在一线、承受中央的压力吧。。。。。。。。
3．温州和杭州的故事（十一）
今天心情很好：）
呵呵，下班前再写点。
继续介绍剧情。。。。。。。
安禄山们领导的财阀大军，会合台州、金华等地赶来的新加入的盟军，由南向北，旗开得胜，一胜再胜，胜而再胜，终于在2000年渡过黄河，如洪水般涌入首都临安。
（台下大叫了：临安？！！错啦，错啦。长安！长安！！！）
这个，这个，请同学们体谅了，为了赶在元旦前播出，这么几天都在连番赶工。
速度太快，ISO9000质量控制体系出了点小问题，大家就将就看吧，反正怎么把“长安”变成“临安”我是一时没招了。。。。。。。。。
继续讲故事。以下，就正式进入杭州（临安）的故事了！
呵呵，为了将功补过，我们决定临时修改剧本，不再搞老一套（人气有点下降啊@#$%^&&*%$。。。。。。。。。。），来什么唐玄宗仓惶西逃、马崽坡突发兵变、杨玉环美人归天之类的。这，岂不是破坏我们贺岁大片的大团圆宗旨??? !!!因此,在制片人、导演、执行导演一众人员的集思广益之下，决定要―――创新！创新！创新！
安禄山进入临安，与唐玄宗等把酒言欢。大家有酒一起喝，有戏一起看，共同举办大英帝国远东省2000年度的“元旦晚会”。由于场地有限，只有文武百官可以参加。这下，可不得了了，唐玄宗手下还有数万将士哪（哦，按照现在的说法，叫“公务员”。。。。。。）。大家没得汤喝，岂不是要造反？
3．温州和杭州的故事（十二）
具体的时间黄某人记不太清了（请杭州来的同学们补充），杭州zf推出了“经济适用房”政策。具体就是。。。。就是。。。。。就是和上海的“两个一千万”差不多的啦！！不过，人家可是在2000年（好像是？请大家核实）就推出的政策哦。真正是想民所想啊。
等一等，等一等。呵呵，zf说了，由于土地资源是有限滴，需要的人是大大滴。因此，每年可供应的房子也不多，为表示公平起见，我们―――抽签！对，抽签决定！所有通过资格预审的都来参加抽签（当然啦，资格预审中把关不严，让一些高收入者混进来的情况也是有了啦）。于是乎，那几年出现了多次有上万人参加抽签，但是只有几百套可供分配的“经济适用房” 的奇观。（后来太难堪了，改成了排队，也有很多趣事，大家有空去杭州旅游的时候可以问问）。
公务员呢？公务员不用抽签滴。
zf建造了专门用于分配给公务员的“经济适用房”(就是变相的恢复了福利分房)。什么，给老百姓的经济适用房的选址太偏？（大家想想上海的外环线外的很多地方。。。。。。。）
为什么不开车？（普通的LBX哪有车。。。。何不食肉糜？）
没什么啦，多骑骑自行车也可以顺便锻炼身体嘛。。。。。。。。那为什么给公务员专用的“经济适用房”都在万体馆、中山公园、东方路这些地段？这个，这个，不要问啦！！！！你没问的资格，想造反哪！！！（同学们去杭州的时候可以问问，在高教区核心地段的“文X苑”，就是树在杭州的一块牌坊。可以选入“新西湖十景”的哦。）
真是―――――
人不要脸，天下无敌。。。。。。。。。。。。。。。
3．温州和杭州的故事（十三）
其他的，也没什么特别可说的，反正“土地zf垄断、非饱和供地、土地公开招投标、砖家媒体大力鼓吹、多军ABCD热烈捧场”的招数按部就班的使出来，结果就是房价一涨再涨，涨而再涨，再涨而涨，居然在一段时间里超过了上海。老一套了。。。。。。。。。。。。
到最后，杭州空军兄弟们降的降，逃的逃，杭州彻底成了财阀们的大本营。
山外青山楼外楼，西湖歌舞几时休。。。。。。。。。
（下面，应该讲“上海的故事”了。）
4．上海的故事（一）
同学们早！
这几天忙着盖楼。今天开始写之前，自己读了读前面写的东东，发现连日赶工，
其中有很多地方罗罗嗦嗦，情节不清，粗制滥造，请同学们见谅了！唉，这也是我们中国现有的特色，经济处于高速发展之中，心态都很急躁，人人都想着快干大上，跑步进入资本主义（又错了！更正一下，是共产主义：）），品质控制上自然就差了点。不管了，黄某人先把楼盖完。以后如果有时间有心情，再回头来加工润色吧。。。。。。。。。回头讲故事。
先要补充一下，“温杭的故事”其实还在进行当中，它和“香港爱情故事”（又来了！！！？？？又想起铃木保奈美甜甜的小酒窝了。。。。。）的最大的不同，就是到目前为止，港英zf当年（96－97）疯狂卖地的一幕，在这里并没有上演（现在还是“非饱和供地”。。。。）。
港英zf当年是准备”光荣撤退“了（后来彭定康总督因为在香港干的出色，又被派到了欧盟议会。当然，那是后话了。），所以可以肆无忌惮的干。现在在温州和杭州发生的故事，zf其实并不是主导（制片人兼导演是财阀），只是因为利益一致，大家走到一起罢了。在2000年前的杭州宁波，2002年前的上海和长三角其他主要城市，从1998年起，房价也在上涨，但那是温和上涨，还是属于健康的范围内的，不像后来的发高烧。江浙财阀们从1998年的温州开始，到2002年的杭州，从一个个看似温柔可爱的宠物狗（当时大家都在吸引外来资本嘛），成长了一群龇牙咧嘴的大灰狼，zf肯定也是做梦也没有想到的。即便如此，从300万人口的温州（数字可能不太准确，请同学们指正），到500万人口的杭州，财阀们聚集起来的财富（也是他们的力量，大灰狼的牙齿），想独自炒起2000万人口（数字还是不准确，是国际通用的标准，不仅仅是户籍人口。农民工难道就不是人吗？）的大上海的房价，他们也还是心有余而力不足的。
所以，上海的故事里又增加了一个后来的但是非常重要的角色。到底是谁呢？
大家先猜一猜？
（黄某人先做点本职工作，要挣钱养家糊口啊）
4．上海的故事（二）
哎哟，写到这里，发现还有很重要的一点，前面忘了说。“香港故事“的导演是zf，所以“土地zf垄断”是第一招。可现在华东的故事导演是财阀，如果一开始就来这一招，财阀们岂不是要抬高自己的成本、降低自己的利润？？财阀们可精着哪！所以“华东故事”和“香港故事”第二点重大的不同，就是―――――
在zf宣布“住宅土地垄断供应”的政策出台之前，财阀们早就埋下伏兵，以协议出让等方式储备了大量的土地。而这，也给这部大片的制片人自己埋下了一个祸根。
4．上海的故事（三）
呵呵，说到上海，大家都很熟滴啦！
恭喜楼上的同学，你们答对了！！！（音乐响起。。。当当当。。。。。。当！！！）
不过，还是有点不准确。准确的说，应该叫“港台游资”（主要是这个，其他地方的也有，不是主要的）。真正的外资大鳄（摩根？？？）是不敢这么轻易的进入一个不熟悉的地方的楼市的（没有人在上面罩着），这毕竟也是刀口舔血的活。。。。。。。。前面说过了，房地产市场虽然也是投资市场，自然是有其特点滴。两个主要的特点就是周期性比较长和资本流动性比较差。国际金融大鳄要想掠夺哪一个国家，选择的主战场只会是快速见效、流动性好的股市、期市和汇市，房地产市场只是顺带的玩一把罢了，不会投入主要力量。
回头说正题。
比较巧的是，从2003年开始，国际形势又有变化。中国的RMB开始出现强烈的升值
压力（记不记得，小布什的多次讲话？？？）。这个东东解释起来就话长了，反正是美国人要捣中国的鬼了（同学们记不记得“东京爱情故事”？又来了！打住，打住？！！！）。
于是乎，种种国际资本通过种种方式流入中国，希望分享美国佬成功压迫人民币升值后的红利（我们的zf当时还傻乎乎的笑啊笑，这几年中国的FDI是一再创下历史新记录啊，呵呵。不过，也许黄某人多虑了？？？其实，中国zf早就有了一个伟大的构想？？准备把他们引进来，然后一网打尽？？）这些国际资本中，有一部分胆大的，就进入了上海楼市，准备赚个双份的。楼市炒上去挣了钱，然后人民币升值了再挣上一份。因此，在这一点上我和安家上一位著名的TX的观点是不一致的。他的观点是2004年底到2005年初，外资炒家基本上都逃光了。我的观点恰恰相反，大家知道了，现在在上海二手房市场上炒的外资绝大多数只是港台游资，对真正的大鳄来说不过是散兵游勇而已。
由于信息不灵，加上盲目自高自大（呵呵，安家的港台同胞们不要生气哦），到现在为止，他们中的绝大多数（除了少数眼快腿快的）还在上海楼市的热锅里煮着哪，呵呵。
那已经逃掉了的是谁？呵呵，猜都不用猜了，自然是很多江浙炒家和部分聪明的本地炒家了（当然，也有笨的。大家还记不记得，报纸上说的温州母女抱头痛哭的故事？！）。
好了，“上海故事“的背景都介绍完了。
下面，幕布缓缓拉开，我们开始看大片。。。。。。。。。。
写到这里，要插几句题外话了。
（1）首先要感谢安家同学们的捧场，黄某人不胜荣幸！！！！！尤其是要感谢安家论坛的诸位斑斑们，虽然你们没出来说什么，但你们的心意我很理解，这里谢了！！！！！！！
（2）黄某人不是什么地方来的托，也不负担有什么某某官方的秘密使命，只是一个普通的对经济学感兴趣的安家同学。写这篇文章的主要目的是答谢FEIFEI、ZHUZHU、DINDIN等安家的兄弟姐妹们。我从你们那里学到了很多，来而不往非礼也，以此答谢！！！！！！！
（3）黄某人来安家时间不长，楼市观点是空军。在现实生活中，有自己的一个小窝（没有贷款），从来没有炒过房，只是这部热闹大片的一个冷冷的旁观者。
（4）黄某人深爱着上海这片热土，自从1990年离开家乡踏上这里的土地那一天起，我的生命就和这里紧紧的连在一起了。我希望，我和我的家人，还有我的下一代，都在这里快乐幸福的生活下去。因此，我希望这个城市一天比一天好，也愿意为此尽自己微薄的一分力。
（5）所以，写这部罗罗嗦嗦的“大片”的另一个目的，就是希望把自己知道的那么一点点东西，与上海乃至全国的同学们一起分享。希望他们看清现在的状况，无论最后做出自己买或者不买的决定，前提都是――――不要被任何另有目的的人轻易欺骗。（因此，欢迎同学们转载，不收版权费:）,赢利为目的者除外。）
（6）由于时近年底，事情较多，这部“华东楼市牛的前世今生”的前半部也都写作完毕。黄某人在此向大家申请，“华东楼市牛的前世今生(下)”延期―――交楼。等元旦过后，我空下来的时候，再好好构思构思，那时再隆重推出下部。
在此预祝同学们，新年快乐！年年有鱼！幸福安康！
谢谢！
4．上海的故事（四）
同学们，新年好！
在此向各位同学致歉了。本来应该早点来写的，只是生性懒惰，元旦假期首要的任务又是要陪LP和家人，所以耽误了。
以下进入正题。
呵呵，终于轮到讲上海了，再来什么“香港爱情故事”（打住，打住！），或者“安史之乱”唐玄宗杨贵妃之类的，就太老套了，也不符合“与时俱进”的时代精神了。让我好好想想？有了，我们就来拍一部“新上海滩”吧。
（安家同学们大叫了：这，也够老套的啦！！！！！）
呵呵，对不住了各位，黄某人实在是江郎才尽。2006年将是楼市的质量问题爆发年（裂缝、沉降什么的。以前太热，谁都没注意到。），特殊时期嘛，ISO9000控制是要差一点滴。黄某人也不能免俗了。而且，关键的东东前面都有了。以安家同学们的聪明和对上海的了解，无论同学们能哪位来续写，相信都会比黄某人写的精彩。这里，同学们就体谅一下、对付一下。。。。。。。。将就着看吧。。。。。。。。。。
4．上海的故事（五）
老规矩，首先介绍角色。
制片人、导演、副导演、跑龙套什么的都介绍过的，这里就不用重复了吧。说重点，说重点。。。。。。。。。
“新上海滩”的男主角呢，和“上海滩”一样，主要有三位：许文强、丁力、冯老大（就是赵雅芝演的冯程程他爹）。
对号入座一下（情节和“上海滩”有些不同，我们还是拍出了一点新意滴，呵呵。），男一号许文强，自然就是我们风流潇洒的外资不动产财团（其实，主要是香港T_W新加坡资本）啦。他们进入上海市场的时间其实比较早，有的是“香港爱情故事”期间就已经过来，而且是好不容易才活下来的。本来他们做事还是比较讲规矩，在2003年SARS爆发以前，还是想做好上海这个市场的（当然，也是由于他们的外来户背景，他们和当地zf的勾结相对较浅）。后来一看形势大变，炒风日盛，而上海zf呢，居然是不管不问，甚至还推波助澜（又是鸡的屁惹的祸吧）。有横财送上门来，自然是不要白不要，（反正是外来户，发完高烧的后果又不要我们香港人T_W人新加坡人来承担），于是乎便顺水推舟，乐呵呵加入这一幕大戏，作为港台明星特邀演出（这也是现在流行的了，呵呵）。而且，由于他们一向做的是高端市场，又加上上海甚至是全中国人民十几年来养成的崇洋媚外的烂德行，他们登高一呼，顿时应者如云，搞不清状况的观众，还以为这部大片是由他们发起的捏。。。。。。。
4．上海的故事（六）
男二号丁力，呵呵，大家现在都知道的啦。
他们也是外来户，但是，是由我们本土培养的明星啦（参见前面的“温杭故事”）。
丁力们行事相对低调，是属于闷声发大财类型的。2000－2002年，早已潜入大上海（有兴趣的安家同学们可以去翻翻资料，他们大多数什么时候拿的地）。由于是外来户，在本地的形象不高（基于上海人的传统，甚至都可以说开始时被人看不起），所以拿到的基本上都不是黄金地块，主要是一些二线的地盘。但是，他们发迹于本土，深谙中国的国情和官场的潜规则，2003年开始这一波的楼市疯长其实是由他们发起和策划的杰作。一旦行情起来，等许文强和后面介绍的冯老大开始出手，他就悠闲的躲到幕后，开始享受成果。丁力和他的小弟们（温州炒房团？？？）也配合得最默契，在开始时大造声势（呵呵，只有温州投资者是如此的高调，他们无论在哪里出场，总是众人注目的焦点。呵呵，不花钱的广告。）。等到形势不对，中央举起“调控大刀”，他们的嗅觉也最灵敏，在别人还在疯狂中的时候， 他们就已经开始暗中撤退了。。。。。。。。。。。。。。。。
4．上海的故事（七）
最后就是冯老大了。
冯老大其实对本剧的关键情节，作用不大。不过，占着年纪大的便宜，当强哥和力哥都还不过是小屁孩的时候，冯老大已经在上海滩称王称霸、有一番天地了。强哥和力哥初来上海闯世界的时候，冯老大暗中使了不少小动作，怕是来争地盘的。等到后面发现，房地产居然可以这样做的！！！！
一堆堆的烂砖头水泥，这么一变戏法，居然可以成为这样一个金矿、一个无底的榨汁机（能把LBX上辈子下辈子的汁水，全部统统一次性的榨出来），马上翻脸一笑，把女儿嫁给丁力。一起通力合作，大家发财，大家发财。。。。。。。。。不过就炒作手法而言，冯老大就是最笨的了！！！虽然占有天时地利、黄金地块、成本低廉，可是传出的总总丑闻（什么烧死人啦
，什么内环的房子网上的成交价居然只有两千三千的啦，当然，如果普通LBX到售楼处去买，肯定是买不到的），多半都和他有关。
唉，反正朝中有人，怕你们翻天了不成！！！！！
这里要补充一句，所谓的动迁(当然动迁也有好的一面，确实有居民因此改善了居住条件)，在这个疯狂的时候，其主要的一个作用，就是强行弄出一堆的“刚需”出来。另一个作用，我不用多说了吧，安家同学们都很清楚滴，周首富的故事并不太远。。。。。。
因此，由于zf自己心里有鬼，现在的LBX们也学乖了，懂得利用各种合法手段为自
己争取最大化的利益了，所谓的“天价”动迁也才会，一幕高过一幕了。。。。。。。。。。。。
4．上海的故事（八）
故事的情节就不用我多说了吧。
“上海故事”和“温杭故事”最大的不同，就是在2002－2003年上海房价开始猛 炒之前，上海的“zf垄断土地（8.13大限？？）”政策，是还没有出台的，这一
政策的作用在上海主要是心理上的。还有，同学们都很记得吧，很搞笑的是，到故事已经过了高潮，像香港故事一样，也有不知就里的外地财团来接盘了（江湾XXX？？？）。
呵呵，都几点钟了你才来，汤都喝不到了。。。。。。。。。
（惦记起ZHUZHU的大宴宾客了，照片太少啦。。。。。。。。。。。。）
4．上海的故事（九）
下面我们来谈谈这场大戏怎么收场吧。
前面已经说了，董特首面临一个困局。。。。。。。。（错啦，错啦！不是香港啦！）呵呵，反正一样了。将错就错吧。现在，要么撞墙壁（牺牲已经按揭买房的普通多军，炒家是人人喊打、没人会同情只有自求多福的了。让多军们为财阀买单，也就是让穷人（相对的）为富人买单。），要么跳悬崖（维持高房价，让还没买房的空军同学们来为多军同学们和财阀买单，也就是让更穷的人来继续买单），无论是谁来面对这个局面，无论采取什么政策，相信都离不开这两个套路。没有第三条路。唉，早干什么去了。如果房价还没炒上去，就采取断然措施，也不会有这样的恶果了。如果上天再给我一个机会，我一定会说，我爱你！！！！！！！如果。。。。。。。
（太老套啦！！！！！！）
4．上海的故事（十）
继续，继续!
中国这个巨型的楼市泡泡，从温州（1998）开始萌芽，成型于杭州（2000），扩散到上海（2003）和整个长三角地区，越吹越大，终于在2005年达到高潮。现在，基本上整个长三角地区（2003年的时候苏州好像还好，现在也不能免俗了）都已经在发高烧了。高烧的程度，其指标还是我们前面说过的收入房价比，大家去把关于这个指标的相关文章找出来，自然就心里有数了。2004－2005开始，这场瘟疫有向北京、深圳、广州和其他大中城市发展的趋势（据说深圳2005年房价平均上涨18％左右，这就是大戏开始了）。当地zf是否能当断立断，还是会受不了利益的诱惑与财阀们串通一气(现在有华东的例子在这里放着，不会说自己受到财阀蒙蔽了吧)，我们就拭目以待吧。相信大多数安家同学们的家都在上海，我们当然比较关心的是上海。下面我们就准备谈谈上海。
谈上海之前，先说说杭州和温州。这和上海是有联系的。当地zf的“zf垄断土地供应”这一招用得较早，到现在还是在财阀们的配合下用“非饱和供地”这一招在强制使房价保持在高位（牺牲空军）。大家不要被障眼法欺骗，zf推出一些远郊的地出来就说增加土地供应了（比如说，内环以内不推出土地，推出的土地都在金山），看过这部大片的安家同学们应该不会被这种小儿科轻易骗倒。顺便说一句，前面贴出过一篇杭州日报的官方报道（“杭州没有泡沫，2006年还会涨“），大家有兴趣的话，可以看看里面提到了多少我们在上海很耳熟的房地产开发商（还有很多没提到）。还有，大学专科以上的毕业生，现在还是可以轻松申请杭州户口。
呵呵，那里毕竟是江浙财阀们的大本营啊。上海呢，本地zf是准备牺牲多军呢还是空军？ 以现在公开的信息，我们还不得而知。。。。。。。。。。
4．上海的故事（十一）
继续，继续！
有一点请安家同学们注意，上海牛和杭州牛在一个关键的地方不一样――――――就是，土地并没有真正做到“非饱和供应”。由于在上海，这场游戏有三大势力参与，大家的步调就很难保持一致。（所以丁力的小兄弟们很多都逃了，而许文强带来的同时博人民币升值的海外炒家们，直到现在都还有很多在热锅里煮着哪。）龙有龙路，蛇有蛇路，大家都储备了大量的土地。 大家看到，上海猛烈上涨的周期其实很短（2003－2005，前面温和上涨期还算健康的），但是刚好在以上这三种力量的合力之下，短时间内的涨幅却是最惊人。 这样就埋下了一个祸根。。。。。。。。
4．上海的故事（十二）
前面说了，房地产的开发周期是2－3年。由于上海猛烈上涨的周期较短，只有两
年多一点。在上涨声中，这些问题都被掩埋住了，为了赶快开发赶快上市，大家各怀鬼胎，拼命抢工（所以说，2006年会是楼市的质量问题爆发年），都要赶在这黄金时间把房子卖掉。
（当然，当时不知道这黄金时间只有2年多。。。。。。。。。。）那么，现在上海有多少房子已开工在建但还未上市呢？公开的资料是有9000万平米以上（数字可能很不准确，赶着交工，大家包涵了：）），而上海楼市最疯狂的2004年一年（2005有调控，没有典型性），上海总共也才卖掉3000万左右平米（好像是这个数字？请安家同学们核实。）的房子。这些房子，加上2005年没有卖掉的2500万多平米的房子，呵呵，估计上海的同志们即使想学学杭州的先进经验，都很难学。（同学们现在理解，www.fangpi.com.cn这个所谓的“官方网站”，现在的做法了吧。）其他的可能的政策，黄某人这里就不多说了，无论开放户口，通货膨胀，等等。。。。。。。。。。反正，就是前面提到过的要么撞墙壁，要么跳悬崖。
、尾声
给心急的同学们说说结论吧。
（1）杭州zf看来已经下决心和财阀们穿一条裤子了（参见他们新近推出的购房入户、降低首付等托市的政策。终于忍不住跳出来了，呵呵，有钱能使官推磨啊。。。。）。杭州也有一个和www.fangpi.com.cn差不多的官方的“透明房网”，有兴趣的同学可以去看看，诺大一个杭州，现在只有不到2万套房子可卖（也就是约200万平米。呵呵，大家想想前面说过的上海的数据。）
（2）上海zf的政策现在还说不清，看来还在矛盾之中。个人觉得（也许是个人希望吧），上海zf还有点良心，和财阀们还没有完全绑在一起。（呵呵，处在上海这个地位的官们，其心胸应该不是赚点钱就行那么小。政治上应该都希望有远大前程滴。）而且，上海现在是众目睽睽之下、房产泡沫的焦点，又已经有那么多房子在建，想学杭州同志估计学不来。
（3）当年董建华zf的“8万5政策”虽然引起发高烧的房价开始降温下跌，得罪了香港的“供房一族”的中产阶级（也造成了董政治生涯的难题，最后只好黯然下台，去做全国政协副委员长），但是从根本上来说，是挽救了香港的经济免于完全崩溃。良药苦口，到现在，香港经济终于逐渐走出阴影，慢慢恢复。相信过几十年后（特别是华东楼市的这次疯狂以后），人民会更正确地评论董建华特首的历史地位。
（4）想知道上海楼市下一步会怎么走的同学，要密切关心两个方面。第一，是温州杭州的比上海还巨型的房地产泡沫，是否会破裂。只有大本营被抄了后路，大伤元气，财阀们以后一段时间内才无法再继续兴风作浪。
这里插一句闲话，现在有一个据说很有名的T_W人在叫苦，“大家都知道现在房地产绑架了中国经济（其实，只是华东上海而已，没这么严重），所以现在最关键的是要先解救人质”等等，这话粗一听很有道理，其实这位先生又在玩花招。他的意思无非就是现在要撑住房价，以免冲击经济罢了。呵呵，黄某人要在这里说了，错！首要的任务是要先击毙绑匪，同时最好能保证人质不受重伤（受伤是免不了的了）。不然你付了赎金，绑匪笑纳走人，马上会再干另一件绑票的勾当（北京深圳广州？？？？）。
（5）所以这里说的第二点，就是请大家密切观察北京深圳广州的房价。如果他们也出现上海这种两年涨300％的情况，那这次房地产泡沫就要无可避免的全国化了（果真如此，其后果我简直不敢想像。)。如果北京深圳广州和全国其他主要大中城市顶住了财阀们的进攻，那上海泡泡的破裂就之日可待了。这里要补充一句，房价一年中10－20％的温和上涨是健康的，GDP每年都有这么多的上涨捏（当然，前提是官方的数据是健康的没有造假）。
（6）为了响应现在的潮流，这个楼是准备烂尾了。呵呵，请同学们见谅！
在此，黄某人再次谢谢各位的捧场。万分感谢！
总结篇
1）对任何市场而言，客观经济规律这只“无形的手”的力量确实是任何人都无法抗拒、不可改变的，但是通过zf调节这只“有形的手”，可以使将要发生的事稍微提前或者退后（请注意，不是避免）。
（2）目前华东楼市的泡沫，对于整个中国经济而言，还只是局部性的。如果中央zf和各级地方zf（特别是现在的焦点北京、深圳和广州）能采取断然措施，防止泡沫在这些地方继续涨大，那么华东的泡沫就会更快的破灭。反之，华东的泡沫就会发展成全国性的泡沫，泡沫持续的时间当然也会更长。（请记住，直到2003年，北京的房价一直高于上海，以后再比上海高也不是什么希奇的事）。当然，是泡沫总会破灭的，但是如果发展成全国性的泡沫，持续的时间会更长，之后的损失也必然会更惨重。
（3）从长远来讲，这个泡泡越早破灭，对整个中国经济的伤害就会越小。但是我们也可以看到，由于中国的国情，某些地方zf官员为了个人的私利会采取相反的政策（也就是托市的政策）。他们以为自己能够一手遮天，只要顶住自己任期内的这几年房价不下跌，以后的事就不用管了（因此而对经济和社会稳定造成了更大的损失，他们可是在所不惜）。几个世纪前，有一个法国国王曾经说过，“我死后，哪管他洪水滔天。”就是这个意思。
（4）据黄某人所知，美国的房价从2003年到2005年间一共涨了大概40％左右（数据可能很不准确，是我问身边的朋友的例子得到的估计数据）。美国的各个经济学家们已经大呼“不得了啦，房产有泡沫啦。”（呵呵，大家可以想想我们的房价与此同期都涨了多少了，某些zf官员和所谓的“砖家”们还在说没有泡沫，比如杭州。）相对我们现在来说，这简直就算不上泡沫。
（5）中国其实还是一个比较封闭的经济体。如果说美国的房地产泡沫和英国的泡沫之间有直接联系，应该还可以相信，但如果说美国的房地产泡沫和现在中国华东的房地产泡沫有直接联系的话，那就有点牵强了。黄某人直到现在都没有发现两者之间有什么必然联系。华东泡沫的来龙去脉我在前面已经说了，这次美国和全球性的房地产小泡沫其主因和石油、黄金等的涨价其实是一样，就是美元贬值。（当然，石油和黄金的涨价还有其他原因，上次聚餐已经说过，这里不多说。）如果说有联系的话，我能看到的就是美元贬值造成国际游资进入中国，其中部分进入上海房地产，希望分享美国压迫人民币升值的红利。
呵呵，这次华东楼市的巨型泡泡还在进行中，下面会如何发展，大戏会如何收场，黄某人也只是升斗小民，不好妄加猜测。只是提醒所有关心其发展的同学们，可以从这几方面观察推测。
哦，结束之前，顺便再说一句，法国大革命期间被送上断头台的那个可怜的路易国王，就是上面所说的这个国王的儿子。
全文结束，谢谢大家
恭喜：你意外获得【通宝】一枚
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上海的房价在稳定了几个月后，最近又开始蠢蠢欲动了
最近媒体的态度很奇怪，一会儿唱涨，一会儿唱跌
但是从市场看，又要涨了，房市又开始向上了
年前我们那儿的三房214万成交价的，现在差不多面积的厉害的要240万的到手价了......
我在另一篇文章回复一位网友已经说过了：现在肉食者已经把国运都押在这个赌局上了。
作为中国人，希望最后是我们赢了这个局，吸了别人的血，而不是相反。
顺便说一句：难道我这个5万多字的原创贴没有资格进入正式版吗？呵呵
声势造的很大啊，又在“逼人入市”了，有需求的同志估计又要冲进去一大批了
是不是银行信贷又悄悄的松口子了？
大卫对此有什么想法啊？
呵呵，我前面就讲过，定量分析比定性分析难很多，因为一般人没有定量分析必须的经济数据。
因此，我没有任何想法。
顺便谢谢西西河的老大们从善如流，呵呵。
只不过，中国泡沫什么时候破灭。楼主说说，破灭前我们应该怎么干，保存实力？
不好意思，这个问题我现在也没想清楚。不过，多学习，多进步，增强自己的能力和经验，总是会有用的，不管将来大环境好还是不好。
那么能说说从哪里入手吗？
最近在看《光荣与梦想》，觉得我们正处于1929前的状态。美国也是矛盾丛丛，也一步步走过来。
当年美国精英也觉得是死结的，后来也慢慢解决。
冥冥中有天数吧。
看伯南克的《大萧条》除了公式外，感觉出他现在的应手就是他研究的结果。葡萄说美国人自己引爆，恐怕有道理。