主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
最近我因为一个投资项目的调研，正在研究地方政府的财政收入结构，根据从财政部收集到的一些数据和到一些地方实地调查，得到一些基本观点，不一定正确，与大家讨论。
1、卖地收入在地方政府收入中的比例在逐渐增高
我们知道，在地方政府的一般财政预算中，主要由一般预算支出和预算外支出组成，一般预算并入中央政府预算，须每年上报全国人大，其资金来源是地方财政收入（税收收入和非税收入）和中央政府转移支付和税收返还。
由于转移支付是制度性的安排，也经全国人大会议审核批准，所以财政部无权自由发挥，因此表面上中央控制了50%以上的总预算收入（2008年相当于GDP的10%），但实际能够支配的的不到总预算支出的25%（相当于GDP的4-5%）。例如2008年地方政府财政收入总额为51640亿元 （占GDP的16%），其中：地方本级收入26850亿（包括增值税分成4500亿，营业税7390亿，企业所得税分成4000亿，个人所得税1490亿，其他税种5870亿，其他政府收费（排污、行政罚款等等）5390亿），中央税收返还和转移支付22990亿（其中税收返还4280亿）。
2008年地方一般财政预算支出为50190亿，包括：一般公共服务7450亿，公共安全3410亿，教育8520亿，社会保障和就业6460亿，医疗卫生2710亿，城乡社区事务4190亿，农林水事务4240亿，工业商业金融业等事务4090，其他支出8180亿，上解中央支出950亿。
我们也知道卖地收入是地方预算外财政收入最重要的来源。但是实际上就全国平均数来看，比例并不大。根据财政部2008年数据，如果把一般预算收入和预算外收入进行加总，那么地方本级收入占占2008年地方政府总收入的46%，中央转移支付和税收返还占37%，卖地收入17%。（2009年卖地收入增长了63%，而同期地方政府的其他收入则增长了19%，所以2009年卖地收入占22%，但这是全国平均数据，东部沿海城市已经高达50%以上）。
2、地方政府的卖地收入用来干什么？
从财政部网站获悉，2008年地方政府在土地开发上共计投资10170亿左右，其中征地、拆迁补偿3780亿，城市建设支出（配套及7通1平）3040亿，土地开发和耕地保护（补地）1290亿，廉租房建设140亿，农村基础设施和基本农田保护370亿，破产或改制国有企业土地收入用于安置职工1560亿。
从以上数据可以看出，尽管中央已要求地方政府把更多的卖地收入用于提供廉租房和其他保障性住房，但收效甚微。
地方政府把卖地收入除了用于拆迁补偿外，主要用于基础设施建设和土地开发（包括工业园区和商业地产），希望获得更多的卖地收入：有一个专有名词----滚动开发。
所以如果中央控制房地产的政策起作用，卖地收入必然下降，那么土地开发和地方基础设施建设必然受到影响，目前的半拉子工程必然成为烂尾工程，必然导致大量银行坏账，同时断绝地方的财政正常循环。这时地方政府唯一可做的就是设法到银行贷款，不然就会导致地方投资下滑，而影响Gdp政绩。所以中央打击地方政府融资平台是抓到了地方政府最痛的根上。这也就是《政府工作报告》2010年经济增长预测中资产投资增幅显著放慢的理由，也是地方目前反弹极为厉害的原因。
3、地价高企的原因
根据最近我到一些地方的实证调查，我认为目前地王不断的主要原因是目前土地和房地产是银行贷款最主要的抵押品，尤其是地方政府融资平台贷款的主要抵押物（大约占8万亿贷款的60%），一旦地价下跌，不但银行会出现账面坏账，被惩罚，也会要求地方政府追加抵押。
目前调查的结果是绝大部分铁公基项目都不产生什么现金流，许多贷款没有现金流偿还，为了让贷款不成坏账，需要置换抵押物方式展期，这样抵押资产（主要是土地等）需要进一步的升值。但是如果中央控制房地产政策生效，房地产市场价格回落，这些不良资产就会原形毕露。
同时，卖地价格的提高将提升周边所有房地产和土地的价值，地方政府能卖更多的钱，并且水涨船高，在今后的卖地中获得更大收益。而且由于现有抵押品的价值上升，房地产企业和地方政府融资平台能从银行获得更多信贷（这就是地方政府经常找央企来当地王炒作枪手，而当地房地产商乐观其成的主要原因，这也就是地方政府对中央增加土地和住房供应并限制房价上涨的政策阳奉阴违的主要原因）。
即使中央在财政政策和货币政策上采取极端严厉行动，地方政府也有能力通过与开发商（尤其是央企）和银行进行幕后协同动作来防止卖地价格滑坡，导致贷款抵押品贬值，银行出现坏账。
这样，在卖地的过程中，地方政府、房地产开发商和银行利益相互纠缠，因而产生巨大的金融风险。
4、4万亿计划导致地方政府债台高筑，不得不更多卖地
2009年全国税收下滑，地方政府收入减少，但是4万亿天魔大法要求对中央政府的4万亿经济刺激方案提供配套资金，而且也要求推出地方性的经济刺激方案，地方政府除了到银行贷款外（据不完全统计，2009年流向地方政府融资平台的新增贷款超过5万亿，当然一部分是定向配套中央铁公基项目），只有卖地筹钱一条路。初步估计，2010年地方政府债务将必然超过GDP的30%，不再可能大幅举债。
所以如果地方政府卖地收入急剧减少，将会导致全国性的地方政府破产。根据央行的一些调查数据，目前地方融资平台8万亿贷款中，已经将可能产生2万亿---3万亿不良贷款。这需要很长时间来消化。
由于政府一般预算的流程是打酱油的钱不能买醋，所以一般预算中的经常性支出，如政府服务和公务员薪酬等不会受到影响，因为它们来自于预算内收入而非卖地收入。所以社会安定应该没有问题。只是房地产会如危如累卵，并会累得越来越高。
5、如果现在调控房地产价格，地方政府就面临严重的双重压力
据海关总署网站2月10日公布，2010年1月，中国进出口总值2,047.82亿美元，同比增长44.4%，环比下降15.7%。其中，出口总额达1,094.7亿美元，同比增长21.0%，环比下降16.3%；进口总额达953.07亿美元，同比增长85.5%，环比下降15.1%。进出口差额141.68亿美元。出口增幅低于市场预期，经济学家预计增长28.5%。中国1月份出口额同比增长21%，连续第二个月增长，1月份出口额较上年同期大幅增长是因为2009年比较基数偏低(2009年春节假期在1月份)，另外，2009年出口还受到全球金融危机影响。
3月11日公布的数据显示，2月中国出口额649亿美元，同比下降了25.7％；进口额约600亿美元，同比下降了24.1％，贸易顺差不足50亿美元，远低于1月的近400亿美元，自去年11月以来，我国已经持续了4个月的贸易负增长。
为了控制通货膨胀预期，2010年中国开始收紧信贷，上调了存款准备金率。从现在各种政治因素和贸易摩擦信息判断，预计人民币上半年开始升值，大约在3%--5%。（这就是说美国次贷危机引发的金融危机开始正式转嫁我们）
而人民币升值的后果是减少出口，失业增加。例如2005年7月到2008年10月期间，人民币升值21.2％。其中，在2007年9月开始的1年内，人民币升值了10.3％。相比之下，2005年7月到2007年8月两年时间里，人民币才升值10.9％。人民币加速升值对中国外贸产生了很大冲击。以服装衣着类纺织品出口为例，2005年7月到2007年8月期间同比的出口增长速度平均为24.0％，到2008年1月一直保持在22.0％左右，但从2008年2月以来一路下降，9月份同比的增长率只有1.8％。人民币升值相当于产品涨价，升值将削弱中国制造业产品的国际竞争力，减少对欧盟和美国等国的出口。
人民币升值同时会导致FDI投资大幅减少。由于中国制造业成本上升和利润率较大幅度下降的情况，减少了投资盈利预期，从而减弱对中国的投资意愿。在外部订单减少和人民币升值效应影响下，不少出口导向的外商企业和国内企业面临着亏损和倒闭的威胁。
这样地方政府面临就业压力就不可缓解。
为了社会稳定，保就业就成为宏观经济政策首要目标，利率就必然不能过高。然而过低的利率必然推高资产价格，导致通货膨胀。这样必然伴随投机。因为低利率让投资者寻求更加高回报，更有风险的投资，尤其是房地产和资本市场。所以地方政府继续炒高地价有资金面支持。
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谢谢忙总的好资料。
前几天听闻本地某大型国企又“被拍”了几百亩地，觉得奇怪，打电话问经办该企业的同学，同学说，他们融资压力很大，所以政府拿那玩意儿来置换抵押
为了保就业，于是保持低利率，由此产生通涨，房价快速增长又刺激所有人都去投机，没有人利用低利率干实业，于是就业市场就好不了。
这么折腾下去，全民投机，在不断增大的泡沫中等候末日审判的来临，看谁上天堂，谁下地狱。
只是不知道这吹响号角的，到底是天使，还是魔鬼。
搞项目的钱，要么从新增贷款来，要么从地产来。政府出资加上新增贷款搞项目，就是靠银行体系的信贷扩张，由于大量项目本身无法回本，理论上是透支政府未来的收入。地产，就是从老百姓、富人的存款与未来收入中来，理论上是透支社会的收入。同时搞这么多项目，某种程度上算，可能比地球上其它国家加起来还多，当然就得透支。不是透支政府的，就是透支社会的。
如果短期搞项目过快，那透支的程度就更厉害。表现出来，要么是新增贷款猛增，要么是政府地产收入猛增。由于房地产实在民愤过大，新增贷款加太多也不好，解决的办法可能有几个：
1. 减慢项目推进速度。不容易有共识，谁都不愿意停。中央自己都有大把项目要赶时间，国际上也有战略机遇期要赶时间。
2. 加税从社会捞钱，增加政府收入。物业税、奢侈税、遗产税，尽量多搞些钱来。
3. 变卖某些政府资产。可以把手头一些资产转给社会上，卖路、卖楼、卖非核心企业，卖国有股，应该可以搞到不少钱。
4. 大规模增发国债。
5. 金融创新，如造出人民币贬值趋势，卖出外汇储备给国民到境外使用，回收人民币之后，可增发货币。
6. 简单增发人民币，收铸币税，最没有技朮含量的。
估计还有很多办法可以用，把这些项目搞完，以后再收拾局面。
陈元！
房价不能再涨了，再涨就是下一个日本，或者再次出现8平方。
现在，ZF还是可以主动作为，从而实现房价软着陆的。列举几个我想到的措施如下：
首先，ZF应该压缩基建项目的总量，特别是象“城市更新”这种不那么着急的活动应该坚决停止。可以参见另一个帖子的说明：炎言:新一轮经济周期开始了
其次，ZF应该增加保障房的供应。这个办法，一、均贫富，二、降低整体房价，三、不增加工人名义工资，防止物价正循环暴涨。
再次，增加税收，特别是增加富人的税。例如，富人的大部分收入被按照一次性收入对待，从而只收20%的税，这个税率明显太低，应该按年收入的总额，改成累进制，最高税率弄到50%去。还有，遗产税、奢侈品的消费税等都应该抓紧推出。打击腐败也应该力度更强一些。
另外，尽快实施物业税。物业税可以精确调控某一地的房价，物业税的作用相当于定向调节利率，是针对房地产的靶向调控手段，是最佳调节工具。当然，物业税的收取不仅是收税那么简单，涉及到的东西比较多，包括改变土地的招拍挂制度、与原有物业的衔接措施、税率的设计、税务的征收、与保障房的关系等等，我估计物业税推开的一系列措施还没完全就绪。
最后，就是靠天时了。总部各方面的协调机制应该尽快理顺。
会加剧资产价格的飙升并且加剧通货膨胀，这是如果美国加息，引起热钱回流，那国内经济会很惨啊