主题：【原创】新国十条的满月：天上会掉馅饼吗 -- 2313234454dfsd

旨在遏制房价过快增长的新国十条，运行满月，各地方的执行细则也在这一个月之中陆续出台。观察这一个月的房地产市场，思考政策的实行效果，不仅是政府决策者的事情，更是关系着千千万万准备勇敢地加入“房奴”一族的购房大军的切身利益。

在政策出台之初，我曾撰文指出（“色厉内荏”的新“国十条”链接出处），近期（乐观估计约为两三个月）的房地产市场将会出现疲软趋势，即，开发商会坚挺价格，甚至将房价小幅上扬，二手房东则会选择观望甚至不顾政策，将房价大幅上扬；买方的心理预期则大幅下降，甚至不切实际地希望再来一次比2008年金融危机更大的房地产市场危机，希望天上掉馅饼的购房者不在少数。

那么，在政策运行一个月之后，天上的馅饼会掉下来吗？

观察此一问题的关键，不用理会四月的房价上涨幅度，重点是不可忽略以下几个关键点。

一、中国正处于一个高速城镇化、工业化的历史发展阶段。

高速的城镇化、工业化，意味着无论“供”还是“求”，其量都将是巨大的，更何况是有着13亿人口的中国。有人津津乐道于中国经济高速发展40年，这是缺乏历史眼光的沾沾自喜。即使把建国三十年的经济发展也算进来，也不过70年的经济高速增长。如果我们把眼光放远点，看看自世界工业革命之后，世界主要工业国家（即欧美日俄）的经济持续了100年甚至200年的高速增长，我们现在只不过在走别人已经走过的道路，几十年的经济高速增长，又有何可以沾沾自喜呢？

即如此，以历史的眼光看待现在的房价上涨，用最基本的经济规律——供求来思考如今的房价，我们其实很容易发现，有着13亿人口的中国，按2005年的人口统计，农村人口7.45亿，城镇人口5.62亿。假设农村7.45亿人口均呆在农村不进城，城镇5.62亿人口的流动，市场需要多少套住房来保障这5.62亿人口的需求。按照城市化的标准，农村与城镇人口比例为三七之数，在中国13亿人口基数不变的前提下，农村人口中将有3.48亿人口进入城市，城市人口将达到9.1亿。按照中国一个家庭3.44人口比例计算，城市将会有2.65亿户家庭，新增1.01亿户家庭。我们现在城市存量房有多少套呢？如果把2000年以前的绝大部分存量房减去之后，还剩下多少套存量房呢？即使一个家庭一套房子计算，市场的供求也是可以乐观估计的。更何况，这其中有两个很重要的因素必须考虑：一是每个家庭不可能只拥有一套住房；二是每个家庭都在不断地改善自己的居住环境，这也是政府的责任。这就要求，政府要加大拆迁力度，旧房改新房，以及增量建房。

另外，我国住房商品化的历史很短暂，还没有积累起足够的宏观调控经验。并且，当时房改房，房屋以远低于市场价值的价格抛售。我们不惮以宿命的角度揣测，“迟早是要还的”，不过，还债的不是当时受益的人，当时受益人如今还在享受着当时的红利。之后房价的快速上涨也就符合了经济运行的一般规律。以武汉为例，在2000年时，人均工资收入约为1200-1500元，然近几年的人均工资收入涨至3000元左右，房价也在快速上涨，涨至约为6000元左右。在房价上涨的几年中，似乎从来就没有停止抱怨房价过高。

历史的视角，是观察房价的一个基础，离开了这个基础，我们就会有不切实际地天真想法：天上的馅饼会砸中可怜的房奴！

二、新国十条政策的关注方向。

此次新国十条政策的出台，对应的是北京、上海、广州、深圳等沿海一线城市的房价高企且增速过快。虽然中西部一些省会的房价增速也很快，但其基数低，且一些省份经济发展强劲的，因此，在各个地方陆续出台的细则中，这种差别就显得更为明显。

比如，上海的细则执行力度和强度都很大，房产税也可能会于近期出台。北京的三套房贷一概停止，甚至贷款以拥有住房套数为认定标准，不以贷款为认定标准。这些都表明了一线沿海城市对国家政策的积极响应。

另外一方面，中西部的经济发展强劲省份，执行细则的力度与强度都弱于沿海省份。更有甚者，一些地方在努力寻找着政策的死角，更为灵活地执行着新国十条。比如，在执行首套贷款时，以银行贷款为认定标准，不以拥有住房套数为认定标准；在执行优惠利率时，变相地执行着8折甚至7.5折的优惠；在执行三套房贷时，基本采用放开三套房贷的政策。

这些都表明了无论是中央政府，还是地方政府都实行了较为弹性的遏制房价政策。政策的关注重点已经明显无疑：强力打压沿海一线城市的高企房价，挤压泡沫；有限“控制”二线城市的房价“增幅”。

因此，现在出现了一种“梯级转移”的炒房趋势。即，沿海一些炒房投机者将目光投向房价总体较低的中西部二线城市，特别是一些经济发展强劲的省会城市，如武汉、成都、西安、郑州、长沙等，这也符合一些有远见的开发商的发展策略——将投资目光转身中西部省会城市以及部分发展较好的地级城市。乐观地估计，这些区域的房价仍将持续较高的增速，短期内看不到这些区域有影响房价有下降的关键因素的存在。这些区域购房者的观望，将无异于自杀。天上掉馅饼的现象将不太可能在这些区域发生。

那么，在沿海一线城市就可能出现天上掉馅饼的情况吗？从目前的市场信息看，北京、上海等城市的房价并没有实质性的下跌。据统计，自政策出台以来，北京的均价下降了2000元，上海下降了6000元。其实，这种幅度的下降趋势主要集中于存量房交易，属于政策性反应，犹如股市对外界信息的反应一样。原因即在于存量房东缺乏对政策的深刻理解与把握，且对国家政策的更多详细背景缺乏掌握。真正的降价风向标是这些城市的增量房，也就是开发商对市场的判断与把握。开发商往往拥有专业的政策分析师，以及掌握着大量的关于政策制定的更多详细信息，他们才是“春江水暖”的先知之鸭。

目前，沿海一线城市的房价能否遏制其增幅，而不是总价，才是理解政策的核心要义之所在。这考验着中央政府以及地方政府的政策能否持续、配套。未来的两三个月将是各方角力的关键期，一线城市的增幅能否遏制，二线城市的增长幅度将有多大，均将在这一场角力之后见分晓。好戏刚刚上演，我们拭目以待。

作为个人建议，刚需最好趁现在的角力缓冲期，购置房产，不可观望。观望的最后代价就是10万，甚至20万的现金就在这一犹豫之中。不记得2008年的房地产冬天的购房者，如今都是暗暗窃喜。天上的馅饼其实并不好吃。万语千言一句话：房价还会再长，冬天远远还没有来到。当沿海一线城市的均价达到了3.5至4万，二线省会城市的均价达到了2万，我们的房地产市场的春天就会结束了。回头看看，冬天什么时候能来到呢？路漫漫其修远兮！

三、遏制房价增幅的关键在于政策性住房的持续投入。

我曾认为最好的遏制房价的有力武器就是：人民战争。何为遏制房价的人民战争？即全民参与，集政府、市场、社会的力量于一体，加大政策性住房的投入力度与强度。具体做法即是：

1、利用财政金融杠杆，积极入开发商建设政策性住房。在土地招标过程中，不再以拍卖的形式转让土地，改以招标。综合评价开发商开发方案，取其优者。比如，据报道，保利曾拍的一土地，原因即在于保利承诺在小区附近建设一个中等规模的戏剧院。这就是一个思路。

将这种思路推而广之，在开发商的开发方案中，规定多少套住房为政策性住房，多少套住房为商品房，当然最好的户型一般地要保留给商品房。政府再通过财政金融杠杆给予开发商一定补贴、优惠。可能开发商通过政策性补贴所得收益比纯粹的商品房要划算的多。

无独有偶，在英国伦敦，就有这种开发商品房的同时，规定开发商必须建设政策性住房的政策。

2、政府自筹资金，投入建设政策性住房。这考验着政府的担当。不改变现行的经济发展模式——资源消耗型，不改变现在的政绩观——数字GDP，就不能实现这一长远的惠民措施，也就不能从根本上遏制房价的过快增长，也就不能从根本上挤压房地产泡沫。因此，向新的经济发展模式——增量式集约型转型，向新的政绩观——科学发展观转型，才是真正的王道。

但政府财政投入总是有限，只有把社会的力量加入进来，集中社会力量，吸纳社会游散资金，才能真正保障政策性住房的持久投入的资金来源。吸纳社会资金能力最强者，莫过于地产商。

综合分析之，真正影响房价增长速度的关键因素还没有发挥应有的作用。解决房价快速增长的根本之道还在于政策性住房的持久投入。天上的馅饼没有那么容易掉下来，现实而理性之道，就是丢掉幻想，直面惨淡的人生，至少在五年内如此。