主题：【讨论】房产新政措施依旧，但措辞更加严厉 -- wrabc

一、各区县zf、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。

评论：第一条就是空话，也是官方套路，乏善可陈。不过措辞里面增加了政治的意味。

　　二、各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

　　严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

　　各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。

评论：和中央ZF的调控政策相比，上海的细则在信贷方面没有特别明显的差异，紧跟中央。

对于本地户口居民，三套及以上的购房不予贷款，对于外地购房者而言，不能提供过去2年内满一年的社保证明，不管几套，都不给贷款。

三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

　　对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

　　停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

评论：购买首套的居民也有了区别，90平米为界，首付门槛有所区别。其余没什么变化。公积金也执行了商业贷款的规定，这一点是相对严格的。

　　四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

评论：从明天起，本地人也好，外地人也好，最多只能再买一套房，不管你有多少钱，全款也好，就是不让你买，买了也不算，呵呵。

　　五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增_值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增_值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增_值税清算和稽查。

评论：房产税还在准备中，从目前的舆论情况看，这个税出台的压力不小，关键还是征收的方式和难度。个人认为，房产税的问题还处于敲锣打鼓阶段，短时间内很难推出。有意思的是对于土地增_值税的清算和稽查的方式上，按照外环为界，以平均价为基准进行预征。我估计的数字，外环以内的均价是1.6w，那么绝大多数楼盘都会按照5％的预征率来进行了，呵呵。这个东西俺不大懂，但是对kfs的压力肯定是增加了。

　　七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。

评论：对于动迁安置户来说，这个是天上掉下来一个大馅饼，本来2年以后才能卖的房子，现在就可以变现了！据我所知，很多动迁户手里有好几套zf补贴的房子，这下子又会造就一批暴发户了，呵呵。不过上海推出这样的方式，无疑是意在短期内增加市场供应的一种举措，不知道这部分的量有多大，如果量比较大，无疑会改变部分供求关系。这一条，个人认为很有味道。

　　八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。

评论：此举意在增加kfs的资金压力，但是并没有提出预收款专项帐户的问题。比较中性，如果是房价上涨阶段，此举相当于帮kfs变相捂盘。

　　九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。

评论：推进保障房建设无疑是方向，但是这个100万套到底是什么力度，并且执行情况如何，还要走着看。

　　十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。

评论：确保供地计划的完成，是个不小的**，如果能够顺利完成，则今年的供地力度无疑是很大的，对房价大幅上涨的预期也是很负面的。从以往的情况看，凡是提出大量增加供地计划的年度，都是完不成指标的，呵呵。

　　十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

　　房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。

　　十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　上海市城乡建设和交通委员会

　　上海市规划和国土资源管理局

　　上海市财政局

　　上海市地方税务局

　　二○一○年十月七日

总结：

目前的房地产，处于胶着阶段，我一直以为，TG要做的事情，是一定要做成的。不要挑战TG的权威，在调控政策出来后，房价根本没有降过就妄想着量价齐升，那等待的肯定是一波又一波更加严厉的调控政策，直到房价下跌为止。至于以后是不是出刺激政策，那要看具体情况，如果需要房地产来拉动经济，拉动鸡地屁，不排除政策会反转，但绝对不会是现在。

短期看，户口被用作限制方式的一道门槛，无疑是不符合改革的方向的，但是短期无疑是可用的。本地户口，不管你有多少钱，即日起只能再买一套，三套及以上的，不给贷款了，公积金也不给贷了；外地的，不管你有多少钱，即日起只能再买一套，没有1年以上社保的，三套及以上不给贷款了。

此外，第七条里面让动迁安置房提前上市，除了对动迁户有利，无疑短期增加了市场的供应，相当于限售股解禁了。如果小产权也解禁，那可不得了了，那这个市场就真的被中央zf彻底放弃出支柱产业了。从这一点看，上海的政策有短期（安置房提前上市）有长期（加强保障房供应和土地供应），还是不错的。

至于说房价能否下调？这个因素就太多了，以上这些都是短期的强作用力，但是长期看，信贷的松紧，土地供应的多少，保障房的建设进度，经济的复苏，等等都会左右房价，谨慎乐观吧。

是不是还要看是否真的执行呢？

前面兄弟说的好，老百姓都知道了游戏规则，那么这个规则就该改变了。

呵呵，说不让你玩就不玩了。这最近付了定金没过户的一帮人杯具了

仔细拜读了中央的929新政和上海的细则，总体有紧，局部有紧有松，能充分感觉到政策出台前里面实力的博弈，于是读起来有种拖的味道，近来打算在etrade开通美股账号，不知道诸位能不能传授点经验？例如美股和国内A股买卖区别大不，充值如何方便？其中以前工作过的一家半导体公司股票，从5月份5块现在到8块了，发展前景不错，感觉上15块问题不大，打算买点试试。

无奖无罚。

不在供给上下功夫，结果就严重扭曲了市场，导致出台政策的人和了解政策的人赚钱了。

要想成为赢家，必须做到：

1，要有足够的融资能力。自我积累的人算了，会被政策180度翻转搞死的。

2，手头要有足够的资本和生产资料。

其他人怎么玩都是个苦，洗洗睡吧，国家该咋的咋的，跟我们关系不大了。

政府允许小产权房上市，我们才能认为他变了规则，否则谁信谁死。

愿赌服输，但是也别指望老百姓卖命了。

要死大家一起死才是博弈论里最美的对策，享受过程最重要。

从长期看，我们总会死的，为什么不死前好好享受。

有融资能力的同学，使劲地搞几把，好好享受享受，即使去澳门赌博也是比较优秀的对策。

感觉这次10.1， n大常委向英雄纪念碑献花，就是一个明确的信号，要重新转向了.

能够全额买房的毕竟是少数

外地人也别在上海玩儿炒房了

不给外地人贷款，和90平米限制，这两条比较狠。

第四条貌似狠，其实不咋地，不能有效遏制炒房。炒房者一个城市买一套，全国多少个城市，足够他炒房的。这个只不过是地方保护主义，我只管我自己，不管其他城市。如果其他城市纷纷效仿的话，来上海的炒房者总炒房量是不会减少的。

最近有幸听了上海政府某智库负责人的闲侃，谈论的话题是上海的房价问题。老头子很会侃，本来是上课的内容全被无轨电车开到了房价问题上，不过谈笑间把上海房价、上海人如何面对房价、政府如何处理房价问题，剖析地很实在，不愧是给市长作分析的人物，我们小市民都理解的很透。希望给大家分享下，端正我们的买房观念。

简单归纳下：

一、不要怀疑房价将已你不敢想象的速度继续不断上涨，不要试图用老百姓的承受能力来揣测房价更不要用政府的口号来麻痹自己。如果要预测，不用太大胆，明年的房价可能会是目前的150%，后年可能就是200%

1、要讲清房价，就要一分为二的看待“房”和“钱”。举二个数据，目前上海可供房地产开发的土地储备是不到200平方公里，上海的总面积是2000平方公里，也就是还有不到10%的土地可利用，记住都是周边临近外省的地方。另外，现在上海硬是凑中央要求的每年200万平方米保障性住房，按照一套房子80平方米算，也就是一年拿出2.5万套保障房（当然保障房也是不便宜的),但每年上海人口的增长速度和外来人员迁入数量是大大超过的，光每年大学毕业生、外来引进人才、以及海外人员，更别算全国各地的贪官老板们来上海置业了。区区2.5万套，估计应对上海每年10万对新人的婚房都不够。所有房子是永远不够的。

2、至于“钱”，其实才是关键。很多人谈房价光看房子，不注意钱的因素，目光短浅。真正推动近十年来房价的因素是钱，特别是近三年来房价发疯，完全是钱的重要推动力。这里要引用一个数据比较，就是GDP与社会流通发行货币M2的比例。一般国家GDP：M2应该是在1:0.8，但中国近三年从1:1.5一直到今年快1：2。 这个的意义就是，东西没增加，钱多了。傻子都知道，直接后果钱不值钱。现在的流行观点，1万元存家里，一年后实际购买力保守估计减少不到150元。那怎么办，拿钱办实业在中国就是给国家送钱，用来投资绝对没有比房产更迎合中国人传统观念的投资了。所以不管谁，但凡有点钱的都去买房了。换你的话，香港台湾的房子不让买，你会选买哪里的房？上海绝对是个好地方。

3、那为啥肯定上海房价还要疯子一样涨呢？因为上海买房子，不仅仅是买房子，上海的医疗教育改革是全国最前面的，上海的治安环境是中国大陆地区数一数二的，上海的政府作风也绝对是大陆地区最规范的（当然也是保留点中国特色的） 所以，上海买房就是买全国一流的治疗，全国最高的大学录取比例，就是买全国最好的经商环境，就是买一个平安。（其实性质上和有钱人移民，或迁居香港生孩子是一个道理) 有人问，凭什么前面预测明后年上海房价要涨200%，因为预测是不用思考的，还有可以负责地透露下，目前上海和全国各地一样为了响应国务院号召，必须压房价，注意是“压”。之所以用“压”字，因为房价绝对不是政府能定的，政府只能定土地的价格，现在闭口不谈土地出让的价格，在消费这个环节高喊抑制房价，所以开发商和各地政府只好默契地“压”，就是少卖，不卖，假卖。因为房子都卖了，开发商对房价的利益期待就没了，反过来上涨的趋势还是必然，只会便宜投机客。要明白开发商很多地方都是政府的钱袋子。 根据上海近几个月的数据，上海到8月为止，销售房子数量被压到了原来水平的30%,价格几乎没有大涨，但多少买家在等，又有多少开发商在等政策松了开始换价格呢，下半年开始必补涨。

二、上海人年轻人不管你收入工作家庭如何，必须毫不犹豫地尽快买房，哪怕背上看似要你全家命的债，当然除非你及你将来的后代已经决定举家迁出上海这座熟悉的城市。

1、你不买房，将来住哪里。不要指望租房，因为租金会长，房东会提前收回，关键上海的房东合同都不会签长的，就算签了也会提前解约。所以你也不希望你的生活随着几个月就搬家而改变吧，弄到一份信都寄不到准确的地址

2、你现在不买房，说什么没钱首付，没钱月供，房子都太远在外郊。那按照中国劳动密集型国家的性质长期改变不了的情况，你的工资涨幅连CPI都跑不赢，何谈房价涨幅。至于首付随着物价房价上涨，你永远追不上，以后就算你借高利贷也买不起。至于嫌远，说句打击你的话，上海政府一城九镇的规划中，你就是该住在郊区九镇（包括松江九亭南汇惠南镇等）

3、没房子，现在女孩子是“非城勿扰”。没房子老婆和丈母娘绝对不会让你舒服的。当然女性有这样的想法也是合理的，依据生物学理论，女性类似于动物对于后代栖息的环境是有要求的，那也像雄狮要抢地盘让母狮子狩猎养小狮子一样。

三、韩正市长是头痛的，房价已经快逼倒政府了

上海卖地差不多了，但钱花惯了，一时少了这么一笔政府预算外资金，怎么建设上海，怎么上交中央份子钱，难啊上海没地了，全国的外来人口却不断涌入，预计2020年，上海人口3000万，没地方怎么办。中央的各项要求怎么完成，其中就包括各省的基本耕地面积，上海寸土寸金，不过也要种粮食啊。

全国刚开始学会玩土地财政，上海却没得玩了。瞧着各地GDP升火箭，上海政府以后的政绩哪里来啊

世博一盘棋，投入多，现在快开完了，怎么收回，如何用当初对开发商的承诺来“倒帐”？难

市长难，还好韩正满二届了，谁接受这烫手局呢？市长能换地方，你小老百姓哪里走啊，还是要赖在上海。好自为之吧 5

搬板凳等葡萄和各位大牛解说。