主题：如何理解“货币过多”？ -- 陈经

另外一条楼市相关，让人看得颇为激动的消息，来自俄罗斯。新闻说，普京2009年在一次政府会议上强调，房价已远远超出民众的购买能力，政府应在房地产建筑业发挥更大作用，普京认为，房价应该至少让40%的民众能够负担得起，于是俄罗斯政府采取各种措施降价，制定缓交房贷计划，打击开发商捂盘等行为。而就是普京这样的“一句话”使得莫斯科房价一年内下跌了近60%。

　　这样的成绩是不是让人觉得有点不可思议?而到底用了什么招数，让楼市降温?据说，进入21世纪，俄罗斯房价迅猛飙升。2000年～2005年间，房价上涨了253%。2006年俄罗斯房价上涨了53.8%，而首都莫斯科的房价上涨了93.8%。

　　俄罗斯房价居高不下，让普通俄罗斯人难以承受。有统计表明，艰苦的住房条件已经与酗酒、吸毒一起并列成为导致俄罗斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007年初，全俄社会舆论研究中心一项社会调查的结果显示，有60%的俄罗斯人表示“急需住宅”。据俄罗斯卫生与社会发展部2007年7月13日提供的资料显示，俄罗斯人目前的平均月工资水平是500美元，而2006年仅为394.7美元。照这样计算，一个人一生即使不吃不喝恐怕也不够买房。

　　而给楼市降温，俄罗斯采用手段，似乎并不见得新鲜。比如首先大力建设经济适用住房，增加住房市场供应。俄罗斯2006年出台了“经济适用房”国家专项计划。目前，共有120万户家庭有权优先购买经济适用房，主要是军人、独联体国家移民、极北地区移民(7万户)、切尔诺贝利核电站和“灯塔”企业事故地区被疏散居民，主要调节工具是住房采购许可证。

　　俄罗斯地区开发部长亚科夫列夫指出，国家还要优先解决30岁以下年轻夫妇住房问题，重点是全面推行购房抵押贷款，特别是首付问题。现在，首付抵押贷款的10%由国家预算出，30%由市政和地区预算解决，贷款期限为20-27年，其余由购房户筹借。目前，地区住房平均售价约为每平方米1.4万卢布(1美元约合28卢布)，月收入超过1.5万卢布的家庭可以申请住房贷款，每月需要偿还的本金和利息负担约为3000卢布。

张界：莫斯科房价因普京一句话下跌60%纯属无稽之谈

有这样一篇文章近期在网络间很是流传，摘要如下：“莫斯科房价曾一度高居世界第二，总理普京2009年5月年在一次政府会议上强调，房价已远远超出民众的购买能力，政府应在房地产建筑业发挥更大作用。相关方面认为，房价应该至少让40%的民众能够负担得起，于是俄罗斯政府采取各种措施降价，制定缓交房贷计划，打击开发商捂盘等行为，据英媒报道称莫斯科房价一年内下跌了近60%。据说，俄罗斯采用行政手段，直接干预住房市场，具体而言，包括两大‘法宝’：一是大力建设经济适用住房，增加住房市场供应，比如俄罗斯2006年出台了经济适用房国家专项计划，俄罗斯地区开发部长亚科夫列夫指出，国家还要优先解决30岁以下年轻夫妇住房问题；二是严查垄断和腐败，打压房价，俄罗斯联邦政府认为房价增长过快是一种很不正常的现象，法院公开质疑那些标价每平米500美元的商品房建筑用地，为什么到开发商手中成了2500美元。”

上文所说的“莫斯科房价一年内下跌了近60%”，指的是2008年8月到2009年8月间发生的事情。如果你稍微有点逻辑分析能力，很容易发现上述文字中的可笑之处：“普京一句话”发生在2009年5月，此时莫斯科的房价基本跌到位了；而俄罗斯政府的干预措施的“两大法宝”一个是2006年制订的；一个仅仅是法院的“公开质疑”，怎么看也八竿子打不着。

经过翻阅大量资料事情终于可以还原一下，真实的表述是：莫斯科房价以美元计一年内下跌了近60%。来自俄罗斯储蓄银行宏观经济研究中心的研究报告显示，2008年到2009年莫斯科房价以美元计下跌了约52%，杜撰者故意省略了“以美元计”，来突显“普京的一句话”的神效，因为如果“以卢布计”结果将大相径庭，甚至相反。另外原文还巧妙地打了一个时间差，要知道在“普京一句话”之前，莫斯科的房子以美元计已经下跌了接近50%，而“普京一句话”说完后，房价稍稍下跌2%后，反而开始开始回升了。

本国房产以外币来计算涨跌显得有点奇怪，汇率每天都在波动，开发商岂不天天调价。另外，对于购房人来说，如此很容易被忽悠。比如一处楼盘1月份报价每平米1万元人民币，到了3月份售楼小姐给你打电话说降了10%，你去现场一看，发现价格还是每平米1万，于是售楼小姐告诉你，我们是用澳元计价的，因为同期澳元兑人民币升值了10%，您要是用澳元兑换人民币来买的话，岂不便宜了10%……您是不是打人的念头都有了？

莫斯科房价以美元计下跌近60%，可以勉强认为是真的，但把原因说成是“普京一句话”明显是故意杜撰出来的，别有用心的。作者为什么要杜撰“普京一句话”的神效，我想不用我分析大家也应该知道。

这篇谎言流传甚广，几乎可以与前几天的“北京房价暴跌8000”有一拼，我看到几个著名的门户网站在显著位置，将这篇转帖的文章进行推荐，甚至加为精品；5月17日著名童话大王郑渊洁在微博里如是说：2009年5月，俄罗斯总理普京表示要调控房价，一年后的今天，俄罗斯房价下降了60%。我预言，明年的现在，中国的房价也会下降60%——原来童话是这么诞生的！

有必要重申一下“以美元计”的重要性，从2008年7月到2009年2月，卢布兑美元贬值最高时超过40%，这是导致房价以美元计价暴跌的主要原因，尤其是2009年元旦后，卢布急剧贬值，创造了一个月内贬值21%的汇市奇观，见下图。2008年金融危机爆发，7月原油创下的每桶142.5美元历史高点后掉头向下，直到年底大幅下跌近70%，导致俄罗斯出现严重的财政赤字。专家曾测算，每桶石油价格每下跌1美元，俄罗斯财政收入就缩水20亿美元；同期通货膨胀率超过10%，俄罗斯股市下跌超70%，跌幅居全球之首。

上面的数据说明，莫斯科房价以美元计下跌52%的原因有两个，一是当期卢布对美元贬值40%；二是国内经济整体滑坡，通货膨胀达到11％，与“普京一句话”没有任何关联。那篇造谣文章的结尾处不打自招的说了这么一段：“由于政府加大住房供应，打击开发商捂盘等行为，加上全球性金融危机的影响，俄罗斯房地产市场开始降温。据《俄罗斯报》2008年10月的报道，在莫斯科，花上19万美元至20万美元能买到一套两居室的住房。”很明显，这与2009年的“普京一句话”没有任何关系。

今年据称房源目标为50万平方米，第一批房源约4000套，计划在8月份左右推出，其余房源计划在年底前推出。据记者统计，2009年公开销售经适房7000多套，建筑面积50多万平方米。如果以去年的面积和套数来测算，今年所推房源估计只能供应到今年四五月份以前申请的业主。