主题：房地产的新形势浅见 -- 葫芦牛仁

最近市场上的实际情况是市场火爆。包括通货膨胀在内的各种不确定性因素导致恐慌性的投资。亲身经历是10月份看的盘三万九一平米，稍微犹豫一下，12月份就涨到四万五。另外一个朋友刚出手，两个小时后（也就是午饭时间）回来，售楼的人说有个老头来问还有多少房子全包了。在此惨烈的情景下，俺也出手了。一天内做了个决策，只问老婆一个问题“30%的投资损失你承受得了我们就买”。回头来签约，销控表几乎已经全红（售出的标志）。

但是在资本市场上，房地产企业也在恐慌融资，发股不行就发债，发债不行搞基金。这些主要是民企，国有的房地产公司，资金面还是一片大好。

市场在担心新的调控政策，基本只是时间和方式问题。

限购肯定是首要的思路，有些地方已经实行（郑州），很多外地人得到信息，这也是引发北京的房市最近火爆的一个导火索。

虽然有重庆的试点，我的感觉是物业税会是更复杂的问题。重庆只是一个政治秀。不同的起征点，不同的征纳方式，都有可能引爆社会问题。如果纯粹按面积，被逼到远郊的城市白领会极度不满。按照市价，官僚和既得利益者的奶酪也不是说动就可以动的。

政府可能还会继续玩他们认为的最佳方案，扩大经济适用房供应。但是经济适用房（以及廉租房）因为会挤占商品房的土地供应和开发商的总体利润，会进一步刺激商品房的价格暴涨。

2011年，可能会是疯狂的一年。

我害怕这种局面，没办法，只好先买个一般的房子求个心安。

可别成为反向指标啊，呵呵。

花钱人心安，如此而已。

现在是一进一出，套数不变，总价确实不一样了。改善性的居住要求是硬的，不想苦了孩子。

中长期来看我仍然不看好房价，但是短期我更担心通胀，并且看好短期的高档房地产的价格。房地产资产我当作一种消费品，稍微有点作为资产中的平衡工具，投资我更看重我买的巴西、印度、俄罗斯投向的基金产品。

09年几万亿一出，确实没想到大部份流入房地产，把市场搞到现在这个局面。09年3-4月的看法是错的。

“长沙房子 基本每天能卖出去600套左右，元旦前，交易量飙升到每天1200套，持续大概半个月。

元旦后 每天300套不到。”

最后的疯狂已经在上演！

即使是一套房，一般房贷也是三成

二套房至少5成

“三办一指”后，挪用资金都很困难

似乎太猖獗一点

估计2010最后半个月前，全年18000套都悬

两种情况，大力发展房地产市场的，房地产市场明显具有增值空间的。

后一种也分为两种情况：本身价格较同档次其他城市有较大差距的，本身价格在2k5元以下的非村乡级单位。

以上几种情况，房价基本不会跌。

涨幅大小，有两种说法：1.上涨空间大，应当领跑。2.维持之前几年状况，跟随一线城市涨幅变化。

物业税的征收可以按周边平均租金算嘛。光算面积也太低级了。关键是现在的税务部门的水平如何，可以不可以保证实施。考虑到现在所有房产直接和身价挂钩，一旦开征物业税，相当于做了一次彻底的资产普查。好戏啊。

最后几个大的利益集团：地方政府、国有开发商、超富阶层、官僚阶层都不仅不受损失反倒受益，最底层阶级光脚不怕穿鞋的也有糖吃。被玩的是中产阶级、民营小开发商。

这个疯狂的一个原因，人已经不相信政府还能做出什么守信的事情。

而那个利益集团只需要放大人民对于政府的不信任就足够了。

房地产，已经从安居问题到乐业问题，再到金融问题，然后是经济基础问题，现在已经到了上层建筑问题。

就好像吸毒一样，从吸鸦片感觉飘飘欲仙开始就要戒毒，到即便是静脉注射海洛因都还嫌不够劲。

所有的代价，都敌不过那瞬间的快感；戒除的痛苦，要超过炼狱的酷刑。

瘾君子也非常善于集中力量办大事的。

为什么房价打不下？因为不能做空赚钱，只能做多赚钱，多方力量强大。如果能做空赚钱，不说空方力量，多方阵营自己都会分化，最后甚至变成多杀多，这是下跌最凶狠的杀法。

房地产市场其实就是最大的资本市场。我早就说过，房价打是打不下来的，即使短期的下跌也只会积聚更强的能量，未来涨得更高。

未来12-15年房价将会继续上涨，幅度不大，是现在的一倍以上。中间可能有时有小幅下跌调整，但总体向上不变。最后的这点人口红利资本不会放弃的。其实这个涨幅符合政府的预期，年复合涨幅只有7-8%的样子，不是“过快上涨”。

要打压房价，改革土地供应制度和开发商制度是王道，甚至取消经济适用房制度也会有效果。行政手段控制信贷的力度在通货膨胀的预期下也基本瓦解。