五千年(敝帚自珍)

主题:就京版国八条我分析的房价决定因素 -- 他一定很爱你

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家园 就京版国八条我分析的房价决定因素

温总理在澳门讲话说实在买不起就租吧。我看国8条就是按照这个精神制定的。

新国八条说的是控制本地人和外地人买房,但是很显然,本地人因为有父母兄弟等直系亲属在所以在基本购房方面影响不大,但是对于外地人影响比较大的。这里又要分2部分。

1、较长期在本地工作的外地人,是考虑到的了的,可以买1套,解决基本住房需求。

2、短期工作,直接阻止。这里主要的估计就是拒绝炒房的需求进来。

实际上等于定点爆破,对于短期外来需求进行爆破清除。说白了,就是把国内房地产游资关在门外,然后看看门里的钱能闹出多大的事来。

说到这里,国八条就差不多了,基本也算画好道道了,剩下的就让地方来了。定点爆破多少,关多少游资在门外就看地方自己了。用的就是长期,短期的决定权。北京财大气粗来了个变态的5年。也许是考虑的比较周到,在5年的时间线里,把部队和有绿卡的外地人分了出来。剩下的都给打成“游资”了。其实这里是有误伤的,估计不少,自06年以来来京务工没买房的人都算进去了。让人家租,租金能不涨嘛。

剥离清楚了,下面就看到真正pk的了。

买方:本地新购需求,本地改善需求,1套需求

卖方:新建房,本地二手房,本地改善需求,套现房

我想了想就这么多,还有的可以补充进去,本地改善需求是指的卖了小房子买大房子,或者卖了城里买城外或者反之等等,总之有买有卖,所以可以约分,于是变成

买方:本地新购需求,1套需求

卖方:新建房,本地二手房,套现房

下面分析一下这5方

本地新购需求:

1、家在本地的因为各种原因,了解都已有房了,新购需求主要在改善里面,约分了,应该不多,所以影响不大。

2、毕业留京的,应该是主力了。但是有定数,指标是一年10w左右,加上部队和绿卡的,就算15w吧或者20w,反正是定数。

1套需求:应该也是定数,5年的门槛不低了,市政府心里肯定有数。我不知道,但是感觉06年以后来京打工的比之前同期多。

买方定了,结论都是定数,就是说市政府要看这部分需求能不能顶住房价了。

下面说买方,这里比较复杂了,变数很多。

新建房:定数,最简单了不多说。

套现房:很复杂,投资的,炒房的,本地外地的都算,我们就算一个人名下3~4套以上的吧。这些有比较多的贷款,应该还有税,或者少量过了5年的。对他们的的分析主要看预期吧。

1、还要涨,不论大涨小涨,肯定都不会卖了,那就是0;

2、持平,要看租金能不能抵消贷款利息,或者有别的渠道投资。有的会套现,有的会持有,因为以后很难再买了,所以是变量X,这个变量范围还很大,受心理,政策,法律,环境因素影响;

3、下跌,短期下跌预期,同上,但是小于X;

4、下跌,长期下跌预期,同上,大于X;

本地二手房:比较复杂,指的是本地不算炒房的,比如爷爷奶奶,父母单位分的,小两口家庭背景不错,结婚后双方有6~7套房(有可能啊,结婚前爹妈都给准备了房子),现在高点位要抛或继续持有。不多说了,同上,变量Y;

呵呵,分析了半天,就是X+Y的问题,你说我说了半天是瞎掰,那我说其实简单了,问一下你周围的人,就知道x+y的比例了。咱们不是统计局,没办法确切的知道x,y的值,但是肯定有人能估算出来吧。

家园 我国房价的决定性因素就一条:土地出让金

说的是“决定性”因素哦。原料这块,钢筋、水泥、砂石这些东西要多少钱呢,而劳动力方面,中国的劳动力估计是世界上最质优价廉的劳动力了。但是经过政府神奇般的魔术,两者的结合导出了世界上第一流的房价!

家园 你错了

土地出让金只是表象,真正的决定因素是国家货币供应增量,也就是央行现在推的社会融资总量。

家园 为什么这么多的货币都进入房地产了?

那下一个问题就是:为什么这么多的货币都进入房地产,而不是其他行业?现在很多中小企业融资都很困难,增发的货币为什么不往这里去?如果不采取招拍挂的体制,房价会像今天这么高么?

家园 历年出地出让金/拿地和建筑面积,和房价比是小儿科

历年出地出让金/拿地和建筑面积,和房价比是小儿科

一二线城市任意选

家园 实际收入增加了,但是没有比较好的投资渠道

买房很多时候是避险。规避货币贬值和通货膨胀。

原来以为主要应该是机构炒房,后来发现老百姓囤积房产的需求很高。

家园 说的很对。不通货膨胀,我还真的不买房。

通货膨胀一起来,商品房我马上买了一套小的,至少可以对冲一下。如果房价暴跌,我可以用手头上的现金买更好的。如果通货膨胀过于猛烈,我可以用手头的现金补贴家用。如果房价暴涨,我至少还有住的。

家园 为什么叫定点爆破呢,就是只能爆破能爆破的

我越来越同意定点爆破这个比方了。土地财政不能动,银行不能坏账,官僚利益不能动,这不能动,那不能动,只能动能动的。不是定点爆破是什么。我分析的只是在能动的里面找变数,好比爆破完以后有些肯定崩了,有些就看左右因素了。我说的决定因素应该是这里面的决定因素。

比如现在的房价是300层的空中楼阁,中央要的肯定不是把300层全崩了,要爆破的可能只是避雷针、广播天线、电梯间什么的,中间肯定留了比如10层的缓冲区,万一有不测呢。那具体是多炸了1层还是10层肯定是有主要原因的,也就是决定因素。文中分析了应该是x+y,当然有可能有遗漏,河友可以补充的。

至于以后能不能安全的把300层拆了就不要想了。

家园 不公平

http://msn.ynet.com/view.jsp?oid=76565420&pageno=1

一万多名额,通过人口和社会保障部落户的指标。

北京的细则太狠了,对外地人不公平啊,多少人是没有户口的北漂。

(虽然我有北京户口)但是我同学中很多都没有的。

家园 恩确实是不公平但是没有办法,法律和行政命令的区别

我不是学这个的,百度了一下,法律是社会规范,行政命令是权力。这回的八条是以通知形式下发的,显然是行政命令。用权力来决定市场肯定是不公平的,追求的是效率和效果而不是公平。

家园 中国只能一刀切,给条缝,马上就变大门了。
家园 TG的土地政策是吸引资金炒作的原因之一

TG的土地政策是吸引资金炒作的原因之一,其他还有刚需,城市化等原因,但最关键的直接推手,是资金供应量。比如日本,美国和欧洲,没有TG的土地招投标政策,也没有刚需,城市化等借口,但在宽松货币政策下,房价一样能成倍上涨。而如果今年TG的货币紧缩政策执行到位,房价就涨不了了。如果发生美元大幅度升值,热钱外逃的情况,房价很可能下跌。即使土地招投标政策不变。

家园 北漂可以买一套啊,不给外地人买是针对炒房的
家园 5年纳税证明

5年纳税证明。

挺难的。

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