五千年(敝帚自珍)

主题:魔都房事2011 -- 秋天蚂蚁忙

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家园 魔都房事2011

在下面的文字中,要讲述一个普通外地人,在魔都购房的曲折经历。希望诸位河友能够给他们一些建议,先行谢过。

一.引子

2010年,是十一五计划的最后一年。这一天的夜宵后,老木醉醺醺的看着他最喜爱的中央新闻台,听着熟悉的声音在播报着祖国大地上的大好形势,心里充满了幸福。

在这个南方小城里,老木也算是一个“人物”,虽然没什么权利和财富,但靠着首屈一指的酒量,他代表本单位,和各个部门的头头脑脑都在酒桌上交过手,人人提起他都要竖大拇指。酒友多,门路就多,这几十年在小城里,他也过的顺风顺水。唯一的遗憾就是,他慷慨好义常接济老家的亲戚,又在一个买卖上跌了跟头,经济上一直不宽裕。

五年前,他家孩子小木正在魔都上学。看着周围的朋友们都在大城市里,为孩子就近置办房产,他也动了心思。刚好,一群老乡在魔都甲区开发楼盘,虽然房子在比较偏的郊区,但是首付不高还能打个折,那边的手续有老乡都能给办妥。于是,他和老木妻商量几个晚上,咬牙借了一笔钱付首付,为了孩子当上了魔都的房奴。

哪知道,房价自此如同火箭一般蹿升,当初置下的房子,从三十万变成快两百万,把老木乐的眉开眼笑,特别是一上酒桌,就忍不住炫耀自己的“远见卓识”,这样的投资回报率在小县城绝对是大手笔。

转眼五年过去,小木毕业结婚,小两口的工作单位在乙区,离自家房子很远,且他又暂时被单位派到外省工作。眼看着小木妻快大肚子了,老木琢磨着为了孙子来个“以房换房”:就是卖了远处甲区的房子,买近处乙区的房子,但问题是,乙区的房价是甲区的两倍多,就算换一套小面积的房子,资金缺口还是很大。

这年冬天,老木又一次起身从温暖的南方去魔都,虽然临行前小木打电话劝过他爹,等他回魔都工作后再处理,但是老木觉得这个事情还是要自己处理,不就是买卖个房子嘛,以他的眼光还不是小菜,请一周的假就够了。

家园 二.计划实施第一步

老木是有周详计划的:因为近期甲区的房价有些下跌,而乙区所中意的房子价格却屹然不动,所以他想早点进行换房计划,免得买房卖房的价差扩大;另外,他借了一笔应付缺口的资金,为期一个月,然后通过老乡联系好做消费贷款的朋友,只要产权证一到手,就立刻去银行抵押借款,把缺口补上,以后按月向银行还款,应该是没有问题的。

这半年来,魔都的各色中介一直给他打电话,有的要买有的要卖。他出发前,已经为甲区的房子定了价格合适的下家,并委托老乡和卖家签约,但是乙区要买的房子还是要自己亲自去看看,价格朝向楼层,都是要亲自把关的。

到了魔都,第一件事,就是到甲区感谢一下老乡,当然要喝一顿酒。第二天,他拿到买家付的第一笔款项,第三天,就和中介一起去银行,想把房产证从银行解押(之前办的是十年期的按揭房贷,产权证一直抵押在银行)。路上,中介告诉他,为了能够提前从银行办完解押手续,早日得以过户,他们对银行经办人员做了不少的“工作”。到了银行,经办人员果然很热情,把办完解押手续的房产证拿出来,核对完老木的身份证,突然说:“对不起,我不能给你。”老木不解,忙问缘由。原来,当年买房子时,人家劝老木说把小木的名字加上去,可以部分规避将来可能征收的遗产税,结果现在房产证解押手续也需要两人同时在场。无奈,只好打电话联系小木,让他抓紧时间回趟魔都,办解押手续。

不过反正房子已经卖掉,钱也已经到手一部分了,过户的时间又还早,问题倒是不大,先等小木回来吧,还是抓紧去买房子,老木想到这里,就又乐呵呵的去了乙区小木妻的住处。


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家园 三.计划实施第二步

小木夫妻现在正两地分居,他们刚出来工作,只有一个单身床位,两边单位分房排队都要好几年。两口子就先在乙区租了套房子,租金虽然比较贵,但只能咬牙熬到单位分房,也是可以忍受的。

开始是定位于二手房,老木到乙区附近转了一圈,惊讶的发现,中介电话中谈的房子,总是非常的符合预期,但那只是借以揽客,到真正看房时,却被告知已经售出,然后推荐旁边别的房子。转了两天,好不容易挑出两套来,让小木妻来看看,又被撅着嘴挑出毛病,要么太高要么太吵。老木觉着儿媳妇是个挺好的孩子,也想着找一个让小两口住着舒心的房子,就想再仔细挑挑房子。

但是根据这两天的实际看房情况判断,资金缺口比原计划的要多,卖房子的钱扣掉还贷款的余款,恐怕还要再添六七十万才成。不过老木心里还是挺踏实的,因为他的一个妹夫许诺可以借给他六十万,所以他想着只要一家人的收入可以支撑以后的月供,就没什么问题。

有了妹夫的承诺,又想到儿媳妇的挑剔,他试着去看附近一处新开发的楼盘,有中介介绍此处一批期房刚交房,正大量上市。那天中午,他便一人去新楼盘看房,路上,老木又很骄傲的用南方口音的普通话,费力的介绍着他的骄傲:孩子,房子,和他的单位,一再嘱托中介们为他寻摸合适的房子。路边多过米店的中介铺子里,西装革履的人们,对这位来自南方的客户,致以热烈的欢迎,虽然听不大懂他的话,但是基本上明白他的购买欲望是真实有效的。

还真是巧了,他很快找到了一套。那是毛坯房,楼层、朝向、布局,大小,都那么合适,稍微修改一下,可以改成三室一厅,将来老人还可以和孩子孙子一起住,完美!唯一比较的麻烦是,刚交的房子还不知道房产证能下来,不过卖家说一年左右应该没问题。

不过有了妹夫六十万的垫底,他还是很坦然的准备拿下这套房子,但先应该和家里说一下,没想到和老木妻的沟通很不顺畅,老木妻认为房产证一年才下来,时间太长,妹夫家不可能借给他六十万一整年。和小木的沟通也不行,小木认为价格太贵,就算拿下来,每个月的月供也是很大的负担。老木恼了:这个家,还是要自己掌舵的,老的小的都不中用,妹夫的钱都说好了,肯定没问题,至于小木就更让人生气,老子都给儿子出一部分了,儿子还怕太多。

和卖家谈话的地方电话信号不好,另外,还有人在旁边和卖家谈,准备要这个房子,于是老木决定不再打电话了,抢先签下合同。他和卖家好说歹说,把合同签了又付两万定金,还有六万中介费,一抬头,才发现已经是晚上九点了。于是又约上卖家一起去吃饭,心情舒畅。吃饭的时候,孩子们打电话到处找他,他很豪迈的通报了结果,孩子们都目瞪口呆,因为很少有人在半天时间内,就决定买两百多万的房子,但是也只能这样了。

老木很高兴,晚上又喝了一点酒,其实住在儿媳妇家里不舒服,不能抽烟,还要一个人喝酒,无趣。第二天又去甲区找老乡,那边的烟酒比较有劲,刚好那边房子的买家也希望他过去,办一下房屋的物业交接手续。甲区的买家是一对老夫妻,本地人,从城里搬出来的,看上了这六环边上的大房子,就想着以房换房,到这边养老,另外孩子的工作单位一般,眼见着魔都的房价,远不是将来孩子能买的起,干脆买个大的,也为将来的三代同堂预备着。

老两口一辈子小心谨慎,对交接的东西很仔细,水卡电卡钥匙物业费什么的,边看边聊,聊起了老木买的新房子,老太太想了一下说:听说这种期房交易是不受法律保护的,会出现很多纠纷,你还是小心一点,电视里有过这种案例。老木心里咯噔一下,赶紧回去和老乡商议,老乡一听也挺担心,赶紧到处找人咨询,有人说可以,有人说不可以,搞得老木越来越担心。赶紧给乙区的卖家打电话,卖家很不耐烦,说着说着就有些上火,老木的普通话实在是口音太重。

这边的事情办完,老木决定找乙区的卖家再谈谈,老乡也一起陪着,好有个商议。

家园 四.计划第三步

很显然,对方没有兴趣和老木谈,见了面就吵起来。老木真的生气了,决定不买这个房子了,还因为妹夫那边很肯定的说:六十万很有困难,最多三十万,还需要一个月。他告诉卖家说房子不要了,定金也不要了,等他讨回六万中介费,双方再解除合同。老乡找人了,已经到那个中介公司的总部去,找他们的什么什么总监谈,里面的道道太多,老木想着反正给中间人回扣就是了,就安心等消息。

现在,要又重新找房子,只能是二手房了。在乙二区,老乡陪着他转了好几天,终于看到一套合适的,证件齐全,格局略小,但是厅很大,老木是个开朗的人,就喜欢客厅大,老家的房子光客厅就有八十平米。中介也不错,虽然是个小中介,但是价格实惠。卖家也爽快,订金交付后就把钥匙给他了。关于钱的缺口,还是很大,只能先回去筹,反正过户后就可以直接抵押贷款,应该没问题。老木又想着马上就过年了,让老乡安排人简单装修一下,就可以一家人在新房子过年,终于在魔都可以有一个实实在在的家了,真好。

装修是个累人的事情,好在老木是个老手,单位的、朋友的、自己家的装修都搞了好几次,用的又是老乡自己的装修队,原来房子的装修还可以,稍微修修补补就可以了。整个事情安排妥当后,就全权委托老乡去处理了。因为单位打电话,马上就元旦了,该回去把年底的结算做一下。

总的来说,事情还是比较顺利的,房子卖的价格不错,买的也不错,老木想着这件大事完成之后,就等着含饴弄孙了。

家园 五.变数第一步

到家后,就开始忙了,年底的事情最多了,还有那么多应酬,大家都知道老木又买房子了,而且据说比上次的房子地段更好,在酒桌上就越发的多敬他酒以示恭喜。

有一天,那个乙区的原卖家给他电话,说他已经准备向法院起诉,告老木违约,除非老木再赔他七千块钱,这是用来和法官吃饭的钱。老木没理他,觉得这个人真的很无聊,我定金都不要了,他还要来敲竹杠。又过了一段时间,有一个人给他打电话,自称是法官,告诉他有人起诉他,让他择日去魔都应诉。老木有点不安,又打过去,始终没人接,和家人商议,觉得可能是乙区卖家搞得鬼,现在这种诈骗电话多了,好没新意,也就放下了。

终于家里的事情都忙完了,该筹的钱也差不多了,魔都老乡那边也来消息,可以拿回中介费了,但要等他本人去办一些手续。他很是开心,让小木给他订好机票,直飞魔都。

下了飞机后,负责取回中介费的中间人谈到一个新情况,主要是回扣增加到三万,老木想着人家也不容易,就答应了,反正能拿回来就是意外之喜。又谈到了乙区的那个可恶的卖家和那个拙劣的诈骗的电话,当场有人上网查询了那个号码,发现是个电子公司的。于是老木安心的去办完所有的手续,拿钱走人。又去了那个乙二区的房子,看着真是让人高兴呀,就是崭崭新房子,真是漂亮,看着窗外的车来车往,心里感慨终于在魔都有一个立足之地,能给孩子一个安身之所。

还没感慨完,当时负责乙区房屋交易的中介打电话,问他到魔都了没?提示他说,对方已经起诉,并且还问说他在甲区是否有一套房子,对方正在申请财产保全,让老木小心一点。什么是财产保全?老木不懂,怎么真的起诉了?也不懂,这大城市的人怎么这么不地道?真的要上法院?在老家,这种事情一顿酒不就搞定了么?老木有点慌了。问儿媳妇,她也不懂,没法子,咨询律师吧,人生地不熟的,也没有同学朋友是搞法律的,只能拐着弯的找。找到了几个愿意帮忙解释的,就把合同给人家看,人家一看就摇头,这个合同签的真是很不公平。合同中规定老木要及时付钱及其违约责任,却对卖方没有任何约束,只是一句“买方了解房屋现状并风险,自愿达成交易”。还有一个人帮忙查了那个法官的来电号码,真的就是属于乙区某个法庭。老乡也找人打听,告诉他说只要不想要回那二万,就不要管他了,让老木没什么事早点回家。

孩子们劝老木去那个法庭看看,好安心。去了,真的接到传票,内容是对方索赔违约金数十万,还定了一个月后开庭。老木回来就呆坐着,想起自己的那个合同,想起自己在甲区的那套房子,他开始上火了。

家园 六.变数第二步

孩子们安慰老木不要怕,要打官司就打嘛,拿回来的中介费差不多够支付律师费。在事务所里,听着律师很专业的分析,他们对将合同辩成无效的乐观估计,老木很高兴的支付了律师费。然后,律师开始着手通过各种渠道了解,并且告诉老木:对方可能是有关系的,毕竟是本地人,从立案的速度和法官的态度来看,存在这样的可能性,建议把甲区的房子尽快转移,避免造成损失。

老木没有告诉律师关于自己在乙二区买房子的事情,因为吸取了当时在乙区买房子话太多的教训(否则人家不会知道那么详细的房产情况,更无从保全)。律师还很热情的陪着老木去甲区查询房产是否被保全,结果还好。小木和老木妻到魔都,陪着老木住在甲区老乡家(老乡已经回家过年,房子空出来),想去银行取出房产证,准备提前过户给那对老夫妇。

但是,那对老夫妇没有钱,老木很生气,当初说好是年底付全款。结果那对老夫妇说,老木的那位受托人,也就是那位老乡,答应过年回来后再给钱。而且说,合同上没有说明最后一笔尾款的支付时间。老木突然想起,这笔交易的合同他都没看过,赶紧问老乡合同放在哪里?老乡说可能放在车里,反正是取不出来了。想要看对方的合同,对方一口拒绝;想看中介的合同,中介说找不到人开锁。整个儿一空口说白话。

等到第二天,终于从中介的柜子里找出那份合同,还真是没有最后一笔款的支付时间,老木傻眼了,这怎么办?说什么也要给房子的尾款定个时间呀,要不然提前过户却没拿到钱,乙二区的房子交易也有问题。如果没有及时过户而被保全,那么整个链条就可能全断了,要同时面对三个违约,老木的头要炸了。

拉锯了三天,小木告诉对方,如果坚持年后而不定具体时间付尾款的话,就等到十年以后再过户,反正合同上没有具体时间。对方终于答应同意过户,年后银行一上班,就把尾款打过来,并签下补充协议。

过户时,又发现小木的证件有问题,因为五年的时间,证件发生更换,只好让小木单位开一个临时身份证明快递过来,又过了两天这才彻底过完户。律师告诉老木,只要在本地他名下没有财产,就不用管官司的结果,赢了固然好,输了也让他无法执行。老木就计划安排老木妻来作为乙二区的房主,准备办个离婚,把自己名下的东西全转到老婆名下。

甲区的事情算是办了一段落了,也该过年了,一家人就在租的房子里,过了一个无语的春节。

家园 七.&八变数第三步

过完年,离开庭还有几天。老木想着刚好利用这个时间,把贷款的事情捋清楚,问过中间人,提到了房子产权人的更替问题,对方说女性贷款没问题,就是还款时间要短一半,因为女性的工作年龄比较短。老木又傻眼了,这就意味着月供要多一倍左右,这显然无法接受。无奈,家人权衡了两天,如果让小木作为产权人,将来单位分房就没希望了,只能还是老木来作这个产权人办这个贷款。

这显然和律师的计划不符合,如果老木名下还想要有财产,那就只能在官司中尽量和对方和解。于是,由律师先向对方探探口风,然后家人商量了一个认为能接受的最高赔偿额。很快,开庭了,原告被告说得很热闹,小木去旁听,紧张的混身发抖,律师很快就提出最高赔偿额,对方又加上了诉讼费,就此了结。终于,产权人有了着落了。

和解的第二天,一家人直接去银行,准备办理前期的准备手续,签一些文件。最后一步,就是查询老木的信用记录。经办人员拿着老木的身份证表情严肃的通知他,有不良信用记录,所以非常遗憾,无法办理。老木争辩道,为何别人也有不良记录,却为何可以?经办人很细心的解释说,他的这种情况是最严重的,有一笔贷款是从来没有还过利息,逾期时间和逾期次数都是达到最高额,实在无奈。原来,老木这个热心人,当年帮朋友办了一笔贷款作为去外地开小吃店的本钱,结果那位朋友一直到贷款到期才把本息一次还清,中间从未还过,因为在外地不方便,就此给老木的记录留下污点。

如果无法贷款,那么这个资金缺口是无论如何也无法填上的。大家又傻眼了。中间人考虑了很久,建议安排老木妻和小木作为母子,共同申请贷款,这就总算是有了一线曙光。不过,最终,产权人还是不能用老木的名字,也就是说,那笔和解的钱白花了,甚至那笔律师费。

八.变数第四步

国家的“新国八条”年前就公布了,在这座城市里,还没有细则出台,只有各种小道消息在地面下乱窜。作为外地人的老木显然不了解这些。他现在正在焦急的,是甲区房子的尾款还没有到位,过了年后几乎是天天催。

有一天,乙二区的卖家打电话给老木,让他抓紧时间过户,有消息说本地的细则马上就要出台,限制外地人购房。老木赶紧打电话问中介,中介说不受影响,因为网上签约时间在国八条出台之前,所以不用担心。但是能早点过户就能早点安心,但是甲区那边的消息让人沮丧,尽管非常努力,还是无法提前的凑够,其余二十万只能是继续争取。老木发愁,在几天时间,上哪儿找到二十万?实在不行只能去找高利贷。还好,老家那边有同事用信用卡透支出一笔钱来,别的渠道又补充了一点。终于,可以通知房主准备第二天过户了。

但是就在那天,本地新闻出台了“新国八条”的实施细则,外地人无个人缴税记录,无法购房。老木又打电话问中介,对于这笔交易的影响,中介一口咬定绝无影响。老木很安心的看电视里专家对于此次事件的评论,没过几分钟,中介打电话过来,说当天下午的有交易受影响,所以现在情况不明朗。老木感觉一盆冷水泼下来了。

第二天早上,小木打电话咨询交易中心,得知不受影响,就和老木一起去找中介咨询情况。中介吞吞吐吐,闪闪烁烁,说情况特殊云云,小木告知他们咨询结果,他们表示不相信,还在不停的打电话到处去问。最后小木拉着中介直接去交易大厅,中介这才承认不受影响,其实是他们公司前几天刚发生一起违规避税事件,目前在地税被限制交易,可能会对这笔交易产生影响。

但是中介被逼到这个份上,只能硬着头皮去过户了。还算顺利,地税很幸运的通过,然后审核,不曾想,审核出问题了。审核员对着地税发票和房产证,告诉他们这上面的两个地址不符,地税发票上少了一个地名,显然中介当时漏打了。这种情况,要么重新签约,那就会受到新政的限制;要么去更改,这需要操作时间和流程。

中介拿走网上签约合同并许诺,一定完成这项工作,但是需要时间。老木想,如果不能完成过户和贷款,就没法子回去把钱还给乡亲们,也就只能继续熬下去了,追着中介办完这个事情。

终于一周后,老木拿着更改过的地税发票,再次去过户。然后,审核又出问题,中介把网上签约合同上的产权证号码打错了,老木无语了。

终于又一周后,老木去市建委拿着更改过的网上签约合同,再次过户。然后,审核又出问题了,原因是这个房子是安置房,需要补交一笔土地出让金,而所有的合同上都写着是商品房。这回老木又无语了。对方坚持由老木出这笔钱,并声明如果不出这笔钱,那只好转卖他人。 现在,老木正在和乙二区房主在拉锯这笔钱的出处,希望他能顺利。

这就是2011房子的故事。

不知道大家对老木一家有什么建议呢?

因为接下来老木还要面临着贷款的问题,他的贷款计划是否可行呢?

通宝推:面壁,
家园 强烈要求主角换个名字。。。。

家园 从幸运而来的财富,也会在偶然中失去。

人的一生中,唯有战斗永恒!

把战斗精神传下去,就是子女教育成功。

把战斗精神传给家族,就是世家。

参见《君主论》。

家园 哈哈 又一个躺着也中枪滴

哈哈 又一个躺着也中枪滴

8过呢 在魔都有房有车 有妻有子

也算还好啦

看看过失速的穿越里的某些人物

你算是待遇不错滴鸟

家园 国内都是自拟合同吗?

这些都是不良合同带来的麻烦。

美国买房的合同都是政府给的统一格式,两方做的就是选择和填空,能做手脚和出错的余地非常小。有些买卖两方连中介都不请,自行交易,省钱啊。虽然我不敢,但是可见纠纷比较少。

如果国内是自拟合同的话,可以参照美国的办法。

家园 合同是标准合同,但是备注可以加东西。

估计这位爷比较自信,没咨询别人就签了。

或者是这位爷被人骗了,标准合同被替换了。

家园 那就只好认了

文中没有提及合同被换了。如果是自己没看清合同……竟然三份合同都没看仔细,这事儿办的。

家园 感慨!

问题是,现在很多人认为,财富就是从幸运而来,而非战斗。

像文中的老木,就是很多人羡慕的对象,有人很感慨的说:自己当年的钱,要是用来像老木那样去买房子,够买十套,可是这几年辛苦一场,还没人家买一套房子挣的钱多!

所以,最后大家都去炒房子去了!

家园 其实合同这个事情

现在国内都是阴阳合同,一份用来过户;一份用来交易。

而且,合同里面通常把房子的价格做的很低,其他部分用装修家电之类的来弥补。

另外,采用的其实也是标准合同文本,问题是,对方把对自己有利的勾上,把对老木有利的都忽略了。而老木当时说的是,字太小,看不清楚,就把字给签了。

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