主题：想一下房价 -- 保胜卧虎

本来是要回wrabc那个帖的内容，单独发个帖，以后抗铁牛的时候好继续帖。

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前些年相信了那些空喊房价泡沫论的跳大神忽悠，影响了我对房价的判断。

我现在对房价的长期走势(十年)倾向看多。悲催的是我现在想买也买不起了。

这几天想了下房价，目前的认识是:

1.房价相关的第一大因素是人均GDP。

2.只要人均GDP每年保8保7，房价就崩不了，长期来说还会升。

我拍脑袋计算的公式:

二线中以下普通城市: 均价=人均GDP/8

一线的北京、上海、深圳翻一番,除以4。

二线强和准一线系数为4到8之间。

(以上一二三线以房价划分,经济结构非主流的城市除外)

拍脑袋的购买力人群划分:

收入低于当地人均GDP的2/3的，不具备买商品房能力。

2/3到人均GDP之间的，购买力为单间配套或老旧一室。

超收达到当地人均GDP的为有购买力人群。

(同样的，以上划分，北京、上海相应翻倍。)

(以上收入未婚指个人，已婚指夫妻共同收入)

劳动人民不好过，结构设计不会把商品房做福利的，福利只会是经适房和公租房。

上面的拍脑袋公式是我这两天很花了点脑力想的，大家可以算下自己所处城市的比值，欢迎批评指正。

• 我自认是受害者，这两天正好在想房价

1、中短期内房价会涨还会跌？可以分区域、城市

2、人均gcp靠谱还是人均工资靠谱，众数还是算术平均数靠谱

3、收入高的，有多少还没买房？

1.房子有消费品和投资品双重属性，从消费品属性角度来看，房价波动20%以内是我可以接受的，10%以内是我觉得无所谓的。

就是说，即使我判断房价有下跌10%的可能，我觉得我该买并且买得起的话我仍然会买;当我判断房价有下跌20%的可能时，如果买了房会对我的我的生活状态有较大改善，我仍然会买。

因为那只是一种可能，并且那个可能在我可以接受的范围内。

如同炒股一样，我并不指望自己抄到低点。

2.人均工资来源于人均GDP，虽然有系数问题，但人均GDP的数据容易得到，人均工资的数据比较模糊。所以我用人均GDP来计算，图个简单，但不会离谱。

“众数”是指什么？

3.这个没有统计数据，不知道。

但是中国的城镇人均住房保有面积不到25平，也就是说总供给是不足的，这是我分析的一个基础。

有失偏颇，但其实还是有道理的，起码比用工资来衡量准确的多。

GDP不能反映分配的问题，而中国的主要问题就在于分配严重不均，老百姓多数没有享受到GDP的持续高增长。但是，没有分配给老百姓，在房地产市场里面却可以体现。换句话说，房地产市场的现状其实是反映了国内贫富差距的现状。

限购，压住了这种对贫富差距的反映，使得房价不能继续上涨，但是，制造贫富差距的根源并没有消逝，而且这种情况目前还看不到改变的迹象。所以，如果限购持续下去，房价没有富人的支持，不会上涨，但是因为对限购不能持续下去的预期，导致房价也很难跌，即便跌，也是小范围的局部的。

关键在于，限购的持续性。可以肯定的说，取消限购，房价会迅速上涨，但是持续限购，所导致的衍生结果，完全可以推论的。

我刚查的,《中国统计年鉴2010》的调查数据,城镇人口的人均年收入中位数为16858.36，平均每户2.84人，就是说，每户收入中位数为16858.36*2.84=47877.7424.

而2009年中国人均GDP为25575

城镇家庭收入中位/人均GDP=47877.7424/25575=1.87

而美国每户收入中位数和人均GDP相当，香港为接近人均GDP。

这样算下来中国的城镇户均收入占GDP远高于美国、香港的。

主要原因是城乡收入差距，城乡收入比为3.3:1,这样城镇人均收入就是全国人均收入的1.5倍。

主帖里有一点我没提到的，其实房价GDP比，应该是算城镇人均GDP，因为买房的需求方是城镇人口。

另外，我觉得，媒体上经常出现的很多用来说明中国经济不合理的问题，和城镇化率关系很大。用中国50%的城镇化率表现出来的数据去和已经完成城市化的发达国家比，自然会得出奇怪的结果。

用GDP衡量房地产，早有人做过研究，结论就是房地产价格越来越高。简单推理过程如下：2000年全国城市建成区面积为2·24万平方公里，当年现价GDP为9·92万亿元，单位城市面积GDP产出率为4·42万亿元/万平方公里，到2008年，全国城市建成区面积增长到3·63万平方公里，当年现价GDP为30·1万亿元，单位城市面积GDP产出率为8·29万亿元/万平方公里，这8年平均的城市土地产出率为8·2%，而同期全国商品房价年均增长率为7·6%，两者十分接近，由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。到2030年，考虑到通胀年均为4·2%，未来20年的经济增长率仍可以考虑按8%计算，则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元，GDP产出率为80·6万亿元/万平方公里 。折算下来，如果2008年中国地价均价是2780元/平米，则到2030年就是2·7万元/平米。如果用日本作为对照体系，地价占房价的70%的话，到2030年中国商品房屋的平均价格应该会从2008年的3000元/平方涨到大约3·8万元/平米。北京、上海这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上，因此到2030年中国千万人口以上大城市的平均房价应该已经超过10万元/平米。

没人关心，删了，只留结论:

10年后人均GDP比均价的比值会下降

下降率为90/65=1.38,如果现在的系数为8左右，那么10年后大约为5.5左右.

前提是中国的形势没有根本性的逆转

1，钱是贬值的

2，城市化

3，人口总量的上升

所以说，有房的，就踏实着，没房的就抽机会买

买不起大城市的，就在小城市的买，不管在那里，有个房就行，你在大城市就租房

想想，房子对国人是什么，是个心理依托，哎，有时候想想，人的心理需求比生理需求更左右人的行为方式

1、从消费的角度，如果认定要跌，入场是自己找罪受

首付比例增加+加息+限购，暴跌是正常的，不暴跌是不正常的

买房的时候，一定注意增加的首付款利息影响

2、人均工资，多了解一下本地大部分家庭的收入即可，这比统计局的表水分小

3、城镇最低住宅新增面积是钢产量1/4除以50公斤，2000年以来，40亿吨产量，再加上老房子，人均面积远不止25平米，仅仅是新增面积

更不用说1990年的日本，每个日本人都是认为日本房子不会跌的。

但是它怎么就跌了，而且跌了15年呢？

本小砖准备拍脑袋了～

好像长沙在全国影响力表现上只有芒果台。经济辐射范围应该是限于省内。普通二线城市吧。

用的是常见的被误导算法。

美国2009年数据，4年内房龄的新房价值中位数为22万刀，全社会户均中位数是4万7，比值约为4.7。

再考虑房产税系数，若取消房产税，房价可升值5成，4.7*1.5，约为7。

兄弟有没有考虑过，房地产和GDP的相互推动作用？

就是说，每年新增的GDP中有多少是由房地产来推动的？

会不会出现这种情况：

房地产涨价---推动GDP增加---推论出房价会继续涨，继续加大投资和购买-----房地产继续涨价---进一步推动GDP增加

形成一种正反馈

问题是如果一旦正反馈被打破，形成了逆向的恶性循环，会不会一泻千里？