主题：不喜勿入：做空中国房地产市场时机判断 -- 典韦

有一个段子， 某猥琐男包二奶，购房一套70平方作为爱巢，时价35万，每月1万付给二奶，协议期五年。五年过去了，此男共支付60万给二奶， 事后大奶收回住房，市价卖出175万，五年白吃白玩，还净赚80万。老婆不禁大喜， 和老公说， 还是你干得好啊。

房子是用来住的，也是用来投资的， 这是房地产的双重特性。托底房地产最大的大杀器没有用之前做空房地产是危险的。

WG过去10年错误地把房地产放在国民经济的支柱产业， 导致了房价上涨了10倍，这是中国历史性的悲剧， 因为大多数老百姓要用一生的辛劳来偿还他们的欠款， 特别是进城的农民和农民子弟， 他们没有拆迁补偿， 没有老宅升值， 几乎全用双手来偿还。所以我一直说温是用小恩小惠收揽农民民望，用狠毒的房地产政策来收割农民子弟的一生。

但我们不能说WG一点也不知道房地产疯涨对社会结构摧毁性的危害，明证之一就是贷款利率。比较香港、台湾、日本、韩国和美国， 房地产作为有抵押的贷款， 几乎可以看成是0风险，这些国家的房贷利率低得我们难以想象，一般的安排都可以控制在3%以下。

这种利率对于自住房是非常有利的，一套300万的住房， 利率7%的时候， 可以看成是年居住成本21万； 而利率2.5%的时候年居住成本变成了7.5万，几乎变成了三分之一。21万的居住成本放在全世界， 哪怕是美日欧发达国家也是不能接受的， 何况中国？但中国老百姓默默地接受了。不是他们觉悟高， 也不是他们真的有钱， 而是房地产的投资属性在发挥作用。大家相信房子会在几年后升值， 现在的高成本实际上是投资。而过去10年的经历也一再证明了相信房地产的投资是可靠的。

如果在将来某一天，房地产真的要崩盘了，绝望的房地产商， 绝望的地方政府和绝望的负资产购房人就会结成统一战线， 最终政府会祭出2.5%自住房贷款利息的大杀器，而每年的通胀就是2.5%，到了那个时候你相信房价涨还是跌？

最终高房价就会变成财务问题， 大家关心的是每月能不能支付房贷利息而已。所以我判断，以上海300万一套房为例，只要社会主流家庭能支付每年10万的利息，房价就不会崩盘。

这个角度很好。上海适用。上海最后可能就是这样。

但其他地方不一样了。其他地方的房价也很高。就算收入能负担利息，如果没有未来的涨价预期，也支撑不了房价。

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你说的利息这个事，我也提到了。结论是相反。

利息对于房地产非常重要。这张牌政府已经打出去了。现在手里没了。一旦降到３以下，再降政府真的不敢了，而且也不重要了。再降政策刺激的意味不大了。到３以下，人们就知道你手里没牌了。

过去应该涨利息的时候，没有涨利息。那就意味着未来该降的时候，降的空间不大。

受制于通涨，银行的腐败，利息的下降空间已经没了。这张牌已经打出手了。过去该涨的时候没有涨，就把牌用掉了。

政府手里的牌，还有的王牌就是地方政府不卖地。另外，卖出的地也不逼迫＂房地产商＂交钱，缓解房地产商压力。这很厉害，一下子就断绝了新增供给，供给可以在短时间内急剧减少，甚至降到０。逼迫刚需接盘托市。市面托起来再卖地。

(我的字典里，没有房地产商，只有各级政府＂房地产开发局＂，＂房地产开发科＂。)

政府托市的大杀器们。。。

不如大家总结一下，政府托市用过了哪些大杀器，还有哪些大杀器没有用呢。政府手里还有什么牌

１。停止卖地，土地＂流拍＂

２。不追缴土地拍卖费，让开发商没有屯地财务负担。

３。让开发商停建缓建，屯地，屯房。

４。实在卖不出去，以成本价给内部公务员，防止冲击主流市场。

５。降低首付。

６。降低购房贷款。（我个人意见，这张牌已经打出手了，未来的余地不大。）

７。允许地方政府发地方债度过难关，而拒绝卖地冲击市场。

８。房地产开发商相互兼并，政府担保发行债券，上市融资，而维持屯房屯地。

9.中国的四大资产管理公司还可以将小房地产商的不良资产项目接盘，防止＂不负责任＂的小房地产商希图以低价甩卖来冲击市场，降低房价。

10.购房者可获个税返还补贴

11。土地拍卖后，低调帮助开发商修改土地的容积率。给公众造成土地价格高的印象，抬高公众的涨价期望。而实际的户均土地价格低。开发商盈利空间增大。

除非是闭关不开放了。

做空房地产，只有关闭房地产市场，现在限购也没有用。

刚刚的。

道理都是各自选各自相信的。

这里我相信的是，5年里经济国内外经济没有复苏的话。考虑各种级别的冲突就是5年后主政者的当务之急了。我就是从这个思路上倒推现在在台子上的和将要上台子的那批人现在到底在做什么。

这辈子我看这些结果我还是等得起的。

你觉得你的理论还正确吗。

不会通账，而是萧条。

如果一刺激就涨起来，那就太好了。治理经济也就太容易了。想收缩就收缩，想刺激就刺激，随心所欲，操控自如。。。

真正的萧条，是刺激了也疲软，刺激不起来，才叫真萧条。而且，世界各国发生的萧条，都是用尽了各种方法刺激都刺激不起来。然后才叫萧条。

由于０８年已经用了很多手段刺激。须知，当你用一种方法刺激的时候，真正萧条来临的时候你手里就少了一张牌。

这样就可以排除交易价格的搅动了

对于股票也罢，房子也罢，对于其持有人（无论期间换过多少个），当前的价值为未来全部现金流的净现值。交易对于这个净现值没有正面影响（反而要扣除交易成本）

1。首先，房地产作为一个产业，而且是关系民生的行业，是不可能消失的，那么自然一不可能做空。正如钢铁行业，虽然目前形势不好利润微博，大钢铁厂养鸡都胜过炼钢。但有的企业转行，有的企业细化（比如特种钢、表面处理等等），整个行业作为基础性行业，是不可能允许被做空的。

2. 其次，房地产空心化程度不高。普通房地产的实际售价照比不可缺少的土建价值、财务价值及税费价值，实际增值不过200-300%，如果再考虑地价、拆迁及历史等因素与衍生因素的影响，房地产的利润不高。

3. 目前政府在房地产方面是鼓励国企进入。在这一轮市场萎靡时，仍能保持高速增长的是国企和超大型房企。这种情况下不可能允许做空房地产。

4. 房地产的金融性已经不简单认同为炒房。由于政府对居住型地产的限制，大部分房企都开始涉足商业地产，而商业地产的利润点实际上就在于其金融属性。对地产金融属性的盲目打击可能会造成灾难性影响。

地产利益集团会自动退出舞台吗？不会。

房地产这个工具如此好用，契合了政治经济权力所有者从上到下所有层级的利益。

地产党的无耻有下限吗？没有。

和没有底线的对手较劲，很危险，所以做空房地产，比较危险。

至于地产调控，我越来越觉得是一场骗局。

假设明年上半年经济仍然没有起色，小强可能会重复2009年“病急乱投医”的一幕。

而且事实证明,就算是几大国有目前也是利润导向的

资金成本是市场决定的

房贷不太可能无视市场利率达到你说的那个水平

而中心城市房价一旦上涨，其他城市会立刻跟进。限购是最大的大杀器。

主动和被动，差别可大了去了，被动的才存在崩溃的可能，也就是做空的可能。政府目前做的是主动挤泡沫，既然是主动挤当然是在泡沫别挤爆的前提下了，如果有危险，政府就不挤了，这行靠限购耗个三五年，让通胀赶上前期的房价涨幅就OK了。

在这种情况下，政府也在挤压资金去别的地方，包括节能环保，物流，新能源，高科技之类的，以期望带动经济增长，但目前看，有点赔本赚吆喝的味道。但如果过几年，真的全面铺开呢？也许就不是赔本赚吆喝了，市场机会就真来了，这也是谁都无法预料的事。

另外，现在的CPI下来了，不代表后面不上去，估计CPI下半年又起来了，那时候国家降息的余地就没有了，所以现在开始用汇率工具，也就是人民币贬值来消化部分资金了。

咱们可真牛逼，从上到下直接指望刺激就能经济增长，整的经济就是调调利息准备金就万事大吉了。我觉得这是最严重的因果颠倒