主题：【讨论】各位河友好久不见。先问个好，再问个国内房子的问题 -- puma2011

国内大部分的房子都是单元房，各户主拥有自己的产权等。我的问题是房子建成三十年或者五十年之后，若房子变得破败不堪，怎么办？推到重修么？如何能协调这么多户主的利益呢？

无意于介入房市涨跌的话题，真心请教这个技术问题。

要相信子孙比我们有智慧

再说了，政府卖的时候就说了是70年产权，到时候不让房主掏拆除费用已经是开恩了

房子又旧又破：列入旧城区改造项目，拆迁

如何协调户主利益：由拆迁办和各位户主单独谈判拆迁费用，如果对于补偿不满意，可以尝试做钉子户

能扯出一点东西来就赚了。

其实国内住宅公寓最舒服的是以前各个企事业单位自建的房子，质量可靠，没有太多太复杂的附属设备（电梯、通风、消防），虽然乱拉乱建的现象所在多有，只要不漏水不走水，几十年不会为物业、集资、公用地分配等扯皮拉筋的事费心。

见过好几家，房子外面不咋的，里面装修可真不错，面积和户型也比如今地产商整的东西强不少。

老兄担心的东西，现在开始在各城市人大政协上反映了，旧楼加装电梯、房屋维修基金啥的。这里面操作的空间，以国人的风格手法准备几十年的东西可能十几年就整完了，到时候咋办？

估计政府设计很多涉及普通百姓的政策都是走一步在看,留给更有智慧的后来者解决吧......

目前最早的单元住房,多半是以前的国企/事业单位的福利房。修了三十年以上的,有些还在用,有些更早和破败的,推倒重修,新房以经济实用房这种方式内部分配了.这种情况,老住户是都换更好的房子了(但不一定是原住址的新房，也可能是更大和稍新的旧房)。

纯粹商品房形式的、各户主相互没有直接关联的单元房，出现较晚，目前通常不至于破败不堪，估计还没到考虑这种事情的时候。

70年产权，早就说了，政策说出台就出台，70年后呢？政府出政策时才不管呢。

压缩客厅和厨房的面积，增加卧室面积。80平米可以做成三房，基本上实用性大大超越目前一般100平米左右住宅。

如果在欧美，那里的高楼很多，相当一部分已经建成30年50年了，包括香港也是，你去了解下他们怎么处理的就可以了。

香港我知道些，只要是钢筋水泥的房子，维护的好，即使50年后依然不会“破败不堪”的。又不是以前的砖瓦房。

其次，现在政府的强拆有部分法理的支持（只是部分），但新的商品房都是私有财产，几十年以后再强拆可就一点法理都没有了。

如果从这个逻辑出发，是不是因该每隔十年就换个新房子，这样才能保证不落入这个房子破旧不堪而无能为力的陷阱：房子破--〉想重修无法协调利益；想卖无人买。

从这个角度而言，房产中介的flow应该非常看好，哈哈

“只要是钢筋水泥的房子，维护的好”

- 问题就出在“维护的好”这四个字上面阿。钢筋水泥的东西，维护的好，一百多年也不稀奇阿。

美国这里，condo 和co-op怎么搞得我没去了解，因为不感兴趣。但我想这里是万恶的律师社会，只要肯出钱律师总是会帮你合法的搞定的。

现在的房屋产权和土地产权分离的政策是个糊弄政策

理论上的不说了

实际上的是：

1。有大修基金的话，用大修基金进行一次整修

2。大地方的核心地带政府帮你整修，北京现在就进行80年代前的房屋的加固整修，管网改造，还有小区环境改造，完全免费。多出的面积（为加固在老的砖混楼外面加个钢筋浇筑的框架，会多出面积）好像是5000一平，三环内这个价格跟中彩票差不多。之前北京的平改坡、奥运前的外立面更新都是这种。

3。业主委员会协调，然后跑程序。不能私自改建或者推倒重建，必须有规划委建委等批准。

4。要是都没有，只能等这个问题比较普遍迫在眉睫需要解决的时候到时候再说。如果是孤立事件，就像上海的楼脆脆，就把还没入住的业主的房钱退了，然后原来倒塌的楼变成了小区绿地。业主千百个不愿意，因为房价升值了。

两个评论：

1. 大修基金十几年后肯定是不够的，没有例外

2。这真是天下掉馅饼；

唉，也难怪国人没有安全感。

我在四川，上次汶川地震，这也有强震感。我至少看到两三栋不同企业的老旧宿舍成为危房被彻底放弃。原住户搬走，整栋房屋的门窗拆掉，就剩下空荡荡的房子，一楼的门窗口统一砌砖封掉无法进出。（有点象以前消防队训练攀爬用的楼房）

地震后，闹市里破旧危房都给拆迁，上面说的是相对偏僻的位置，目前好几年过去了还孤零零的健在， 不再有人居住。（原住户居住问题怎解决的，我不清楚。）

大家都是盼星星盼月亮的等着政府来拆迁，一拆迁就有新的大房子住了，前提是你这房子要在市中心，如果是偏远地区，那就有的等了。重修不太可能，成本太高。

1、破败不堪了，要想重新修是可以的，只要符合城市规划。

2、可以整栋住户统一意见，协商好，成立业委会来办理手续。

3、有1户不同意，就搞不成。据说西方发达国家有个85%比例的说法？只要85%住户同意，就可以强拆？

4、有些人操心太多，把70年后都操了，其实没有必要。70年后你在哪里？真希望自己的房子子子孙孙无穷尽？其实，当年地主也是这么想的，有必要吗？