主题：由forger的文章推测国五条房产新政的目的 -- 海峰

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写了篇《又拽出了那个“夜壶”——最高层重推房地产业之内幕》，在公众号“藩丝财智厅”贴出，但仅俩小时就被封了。很多未看到的藩丝兴趣被激发出来，哭天抢地，要求我重发一遍。终于心动，于是拿出底稿改、改、改！先是自查自纠，然后是找权威人士把关。该文虽对调控思路和政策有些批评，但全无恶意，未触“妄议”之底线，格调也不算消极，而且这么多年来用实际行动积极为宏观调控和行业发展做贡献，有此前最高领导们“董藩的文章很值得读”、“请给董藩回个信”等批示为证。经“会诊”，被封的原因估计估计有四：一是说及“内幕”，二是用“夜壶”一词显得“不敬”，三是个别语言和陈述可能别人看了会误解，四是微信监管小编“双11”凌晨时正忙于抢购，发现有人投诉却没时间仔细看，直接给删了。好吧，俺大改——首先，我声明：我不知道什么“内幕”，不涉及泄密问题，而且作为连任4届的民革中央委员，严格遵循《保密法》规定。我说的一些事情都是推理和猜测，同时我取消这个副标题；其次，接受批评，我把“夜壶”换成“茶壶”，仅用其说明一个道理，并无任何恶意。如果仍不合格，我再换成“玉壶”；最后，把所有已经发现的不合适、可能引起误解的陈述和观点都删除或修改。

茶壶

董藩

这些年因为房地产调控原因，经常受邀参加各种座谈会。有时发现领导们也很郁闷、很难受。但有些苦，他们有时只能憋着，说不出来。虽不和我争论，但内心一直纠结，一直犯怵，也一直没搞明白——难道离开房地产业真的就不行么？

还真的不行——这几年，经济形势一直在恶化，GDP增速节节下滑，不断击穿全国人民和高层的心理底线。围绕经济增长这个沉重的话题，如果说有哪个行业最让领导头疼和纠结，那一定是房地产业了——靠它不行，不靠它也不行。

十多年来，领导们对房地产业地位与作用的认识，一直与真相远离着，一直没有一个正确的结论。在他们的眼里，房地产业就像一个虽然能干，但却不听话、没教养的孩子，十分烦人，所以房地产业也一直没得到政府的“好脸色”，在前几年的有些重要文件中，对国民经济的这“第一大产业”，甚至提都不提。虽然房地产业自己也辩争，但似乎没有什么用。上届中央政府的主要领导曾公开训斥它缺乏“道德的血液”——房地产业不断遭受着舆论和政策打压，房地产问题被政治化、道德化，开发商被妖魔化。房地产问题的讨论也充满了暴力，我和任志强因经常与大众观点不同，都曾深受其害。

十多年来，从中央到地方，曾出台了无数关于房地产的政策，其中绝大部分是打压市场的，少部分是把市场“打残”后，发现不得不救，而采取的“松绑”或者“急救”措施，正常的房地产市场需要什么样的制度环境，似乎说不清楚了。这个行业在中国的确“身轻力壮”，虽然早已经是遍体鳞伤，却依然要早早起床，推磨、拉梨。它承受着“白眼”、“飞唾”，大家都在看这个行业的笑话。政策上长期不允许给开发商贷款（有时是以“窗口指导”方式），政府规定了全世界最高的首付比例，政府从这个行业拿走了相当于销售总额的6-7成，大家依然觉得房地产业“黑心”、“暴利”、“十恶不赦”。

房地产业自己也的确不完美，问题很多，我一直承认。有些开发商强拆，有些开发商强迫买房者签不公平合同，有些开发商偷工减料，有的开发商取消绿化面积，个别开发商乱改设计图纸……但是，有些毛病与政府监管有关，不能只骂开发商。企业原本就是逐利的，监管系统腐败，怎么能保证企业守规矩呢？还有强拆等类似问题——拆迁工作本来应该是政府的事情，政府一是没钱，二是不想正面与拆迁户冲突，就把开发商推上去了。我在讲课时，曾经从“两种制度”、“两种文化”、“一段历史”五个角度解释房地产行业混乱局面的成因——如果不从这些角度看问题，简单地“痛扁”开发商，肯定是不讲理的。

我认为，迄今为止，人类社会两项最伟大的发明就是“货币”和“房屋”。大家可以想象一下：没有这两种商品，世界该是什么样子。我是热爱这个行业的，毕竟学习、研究了近30年，有大量同学、学生和朋友在这个行业从业。我非常希望这个行业健康发展。为此，我也舍弃了很多可以追求更多私利的时间和机会，去做房地产培训（我提出了一个“335工程”——退休前，除了北师大的常规工作之外，争取培养500位房地产EMBA学员，让30万董事长、总裁听到我的课，也让30万普通投资者听到我的课），给这个行业美容，希望他少一些雀斑，多几分风采。我甚至动用了很多私人情感资源，求得任志强、王健林、冯仑、毛大庆等行业大佬以及宋春华、聂梅生等部委和行业协会领导助拳。当然，热爱这个行业不等于不客观、乱讲话。有一次我参加“博鳌房地产论坛”，演讲完后几个开发商围上来，其中一人对我说：“感谢教授多年来替我们开发商说话”，我当即纠正：“我从来不是替

房地产业对国民经济和社会发展究竟有多大影响？我曾给出三个判断：第一，它是国民经济的主导产业；第二，它是国民经济的支柱产业；第三，它是国民经济的先导产业。由于统计口径的原因，它对中国GDP、财政收入、就业等方面的贡献一直无法准确估算。统计部门和一些学者测算的结论是很不准的，他们没有把农村房屋、小产权房、军产房、城中村自建房屋、大量企事业单位违规建造的房屋等考虑在内。若修正口径，我估算中国这十年来GDP总量的一半是由房地产业直接、间接拉动的。在地方本级财政收入中，大约2/3是房地产业贡献的（含了土地出让）。至少有1/3的就业人口直接、间接与房地产业有关。房地产买卖或租赁行为对需求的拉动作用巨大到惊人地步：想一想房屋里的所有商品，还有哪些不是因为有了房屋才买的呢？在美国，房地产业至今还是第一大产业，其贡献率大约是雄霸世界的金融保险业的1.6倍左右。在德国等其他国家也是如此，房地产业都是支柱产业。

正因为如此，连续的打压终于酿成了不可收拾的后果——限购限贷政策累积的抑制效应终于导致预期改变，房地产业衰退。加上汇率上升、劳动力短缺、国内市场供给饱和等因素的影响，国名经济的持续衰退开始了，速度之快甚至可以用“断崖式跌落”来形容——我需要强调一下：在现行体制下，作为学者，我不大相信官方的统计数据，更相信自己的调研和观察结果。有人问我：董藩教授，领导们又公开谈，要“积极去库存，促进房地产业健康发展”了，有什么内幕吗？内幕问题，我这个层面的人很难知道，我猜想就是任志强讲的“夜壶”又起作用了——憋得难受，不拿出来用用，真是挺不住了。但“夜壶”一词不大文雅，谈到政策时用这个词儿也有对领导“不敬”之嫌。我就改用“茶壶”来比喻吧——不渴、不来客人，茶壶没有用，没人理它。但渴了、来客人了，没有茶壶上场肯定不行了——庞大的政体要运转，老百姓要吃饭啊。尽管不喜欢你，你也得出来，给我工作！

房地产的问题比较复杂，长期以来国内高校的学科设置中又基本没有这个专业，导致大家对一些基础问题也说不清楚。两年前政治局曾下定决心，专门搞了一次关于房地产专题的学习活动，但似乎没得出什么一致的结论。此后房地产行业不但没往好的方向发展，反而问题越来越多、越来越严重。这两年来，我写了多篇可能“惹麻烦”的文章，大声疾呼注意房地产市场风险，防止房地产业衰退拖垮整个经济，也通过中央统战部和国家信访办等途径提交自己的建议。虽然有些建议陆续在一些政策中体现出来了，但都是“一味药、一味药”地单独使用的，早已没有整体“药方”应有的效果，我们曾用“用纸杯舀水冲厕所”去形容这种结局。

现在看，决策层对房地产市场出现的问题真的很担心、很着急。11月8日，最高领导听取了6名经济专家谈改革与房地产发展。10日上午，他又主持召开中央财经领导小组第十一次会议，在讲话中他特别强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”我对此在新浪微博里立即做了简单解读：第一，中央已深刻认识到楼市困境是导致GDP增速下滑的主因；第二，当前楼市困境给中共中央和国务院带来巨大压力；第三，中央变相承认房地产业依然是支柱产业，必须保证健康发展；第四，前期房地产救市政策效果不理想；第五，还将有救市政策出台。

又找出了那个扔在旮旯里很久、没人理的“茶壶”了。是不是就会立竿见影呢？我还不清楚，感觉难度蛮大的。因为仅从会议上，我还没看到科学而完善的救市方案。恕我直言，在8日的“改革与房地产发展”座谈会上，六位参会专家中，没有一位熟悉房地产行业、对房地产有系统学习和研究经历，从报道中我没看到任何有价值的认识或建议。这种场合是绝对不会请我和任志强去的，因为我俩虽有专业知识，但给人的印象从来是“桀骜不驯”的，当然不适合这个场合。

我想，看到那些专家的发言，任志强嘴上不说，但内心应该是郁闷的——“孤独的身影，只有钟声陪伴。敲进了城堡。却敲不进你的心。”当然，我和任志强都有自己献计献策的途径和场合，多年来他曾给高层贡献了大量很直接的批评和重要建议，对行业的影响有目共睹。我也上了很多关于房地产市场发展与调控的内参，主要领导作过一些批示，有些建议被直接采纳，有些在后来的政策与规划中体现出来。没有人能否定他和我对中国这一时期房地产业的努力。我们也还会继续做贡献，尽管是否“妄议”的尺度不好把握，但“我明明都懂，却仍拼死效忠”——不为某个人，为行业的发展和民族的未来。

（通知：厦门大学房地产EMBA北京班（即“地产精英500工程）第四期招生开始，报名信箱[email protected]。培养房地产行业精英与领袖，提升他们的抗市场震荡能力及财富创造与保全能力，培养适应开发商大面积海外扩张要求的国际化高管人才，培养职业化的物业投资与运营高端人才，是厦大房地产EMBA教育的三大目标——加入“500工程”，与有理想的人一同成长！）

决策层重视，这肯定是好事。但要救房地产市场，羞羞答答地做，已经不行了。除了方案要科学、完善、有力，态度也一定要坚决、明确——是再次强调“没有房地产业保不住中国”、“信心比黄金都重要”的时刻了。

我想起了一首歌的歌词——

看窗外

春暖又花开

你却不自在

什么事情想不开

有心事

就要说出来

别人才明白

不然只能自己无奈

哎呀哎呀哎呀哎

你说害怕再次受伤害

哎呀哎呀哎呀哎

灿烂的笑容就在门外

快点去表白

爱要大声说出来

想爱就去爱

机会错过就不能重来

爱要大声说出来

就算会失败

勇敢追求幸福才会来

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中南海里面的神仙们，真的是不食人间烟火。房地产业，操作好了，本来可以收割无数的中产，为党国做出巨大的贡献。

可惜，党国居然作茧自缚，党国亲自上阵，做了接盘侠。

2014起城、乡大妈都知道房子多得卖不掉，这两打鸡血也就用来当傻帽的入职投名状

房产税快了，这两年农村换证很快

众多决策中，房产税落地保密性肯定是最好的，决策者早都出来了

山东最近出台卡不良房产商的房产合同规定，银行该收网了

清账时不知道会带出哪些省级高级污泥

习总都说了，房地产现在要大力去库存。

房地产税，需要先将房子转移到P民手上后。现在房子都在银行手里，怎么会出房地产税呢？

2013年的文章，2年后看看，觉得还是挺有意思的。

官员财产不公开，房产税不好推开。

连人家几套房你都不知道，怎么收税？那不又搞成了个人所得税那样，全成了工薪阶层的税，体会纳税光荣？

买不起房的人在论坛上叫得响，在实际社会中根本是少之又少的一部分人。

也许10个人中有9个人叫房价高，真要收房产税，10个人里9个半都是反对的。

具体可以参考个人所得税调整起征点。中国本来只有1亿多交个人所得税，占人口总数7%，也就是说最富有的7%减税减到现在3500万人，占总人口2.5%。就这居然都是一片叫好。

房产税？上海和重庆那个半吊子的房产税，一年一个亿多！

央行2日发文称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。目前，仅有四个一线城市，即北上广深，及旅游城市三亚仍执行限购措施。

　　此外，各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

　　对此，多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访表示，本轮房贷政策主要是为了去库存，缓解房地产市场压力。

　　“本轮政策目的是去库存，缓解房地产市场存在的结构性压力，以此带动投资，也能够缓解金融体系的潜在的风险。这也说明，再继续推进经济的结构性改革的同时，在推进供给侧改革的同时，也要注意需求侧，做到在经济平稳增长的良好基础之上，推进改革，确保改革的平稳，实现增长和改革的平衡。”昆仑银行战略投资与发展部总经理助理李建军称。

　　也有市场人士称本轮政策是在加杠杆。交通银行(5.17 -1.52%,买入)金研中心高级研究员陈冀对一财记者称：“这个杠杆得分部门来看。对于购房的居民来说是加了个人的杠杆。”陈冀认为，对于银行来说，保持合理的信贷增速，资产负债结构变化不大，则银行业杠杆基本不变。对于一些房地产企业来说，就不确定了。有可能去库存的时候降房地产企业的杠杆，但刺激了房地产企业的开发投资需求，又可能增加房地产企业的杠杆。

　　交行金研中心高级研究员夏丹认为，货币政策不论在增加信贷投放还是利率的降低，对房地产市场利好的是供求双方，开发商融资和个人住房贷款方面都能起到难度降低和成本减少的效果。但要提振楼市，达到去库存的目的，单单靠某几个方面的政策不够，接下来会出一揽子政策，包括需求和供给两个层面。“个人房贷政策针对的是需求端的刺激，这次首付款的再次放松与市场预期一致，但单个政策的效力有限，尤其是去年非限购城市的需求已经过了一轮比较集中的放量。”

　　民生证券固收分析师李奇霖点则表示，首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。一方面，购房本身是信用创造的过程，降低首付，促进更大力度的居民部门杠杆；另一方面，房价涨可以发挥金融加速器功能，同样促进信用派生；最后，房地产去库存，配合上下游产业链扩张，也是信用创造加速的过程。债市去杠杆+促进信用派生，将流动性注入实体。

　　然而对于政策的最终效用，现在还难言乐观。根据亿翰智库对于市场数据的监测，三四线城市在2014年市场走弱和2015年市场回暖的过程中是逐步企稳，底部盘整，但整体的去库存情况并不明显。以目前的去库存情况，大致需要三年左右的时间三四线城市的全面去库存效果才能显现。虽然不排除在三线城市存在结构性机会，但趋势性机会出现可能性不大。

　　陈冀也表示，房贷政策放松与货币政策宽松有区别。货币政策宽松释放的是信贷投放能力，房贷政策放松希望提振的是信贷需求。一个是供给端，一个是需求端的。个人房贷政策的放松，转化为需求，再转化为实际投放，都会有时间迟滞。部分二三线城市去库存的压力是实实在在摆在那儿了，用多长时间去降低库存，还得取决于央行这个房贷政策的产生效果所需的时间。银行在信贷投放的时候肯定也会考虑风险适度、节奏适度等等多方面因素的。

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脑残的政策，还要留一线城市这块遮羞布。万一一线也撑不住了可怎么办？