五千年(敝帚自珍)

主题:一些与常见观点相左的一家之言 -- 清风席卷

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家园 不知你的问题,与我这贴有什么关系

也许我话太罗嗦吧

实在不行,我来做个中心意思总结?

我其实就讲了两个方面的事情。

1:一二线房价跌不下来,原因是大量的人等着涌进这些城市。

三四线房价可能有下跌的风险,原因是大量的人员奔向一二线城市

2:中国的问题不在于房价问题,而在于区域经济发展不平衡的问题。解决区域经济发展不平衡问题,一二三四五六七八线城市房价都会得到解决。

至于我讲到江宁区的问题,不是我说支持一二线城市无限扩展。我举那个例子是为了论证一二线房价现在跌不下去。

跟什么新区人口哪里来没有关系。

其实我是支持政府把资源倾向到三四线城市。

家园 修地铁其实就等于降房价

原来市中心房价一平方米3万,郊区一平方米1千,但由于交通不便,没人去。现在坐20分钟地铁到了,郊区房价升到一平方米1万。

然后一堆人光盯着原本根本不会去住的郊区1千的房价,却没看到本来要花3万的住房梦现在花1万就能实现了。

所以很简单一个道理:投资地铁=降低房价=促进消费

觉得房价太高却又反对修地铁,这是一种神马思路?真是令人费解啊。。。

家园 哈,什么逻辑
家园 东部把低附加值产业转移给西部就是雁行模式

但是东部的高房价是因为他会吸引一些二三线城市的人到他们那里置业。

比如其他省份的人到北京上海买房。

而二三四线城市就很难复制这一点。

如果三四线城市对于规划的胃口小一点,那问题不大,总能吸引本省其他城市来落户。如果他胃口过大,圈地圈的太大,那就会有问题。

整个游戏的精髓在于"买不起",如果供应太大,那就维持不了高地价了。

另外东部转移产业的问题在于东部转移后如何维持高增长,没有高增长意味着雁行模式的终结。中国最后的宿命是一个中等收入国家。

家园 整个游戏的精髓在于"买不起"

供过于求那这个正反馈还能玩得下去么?

家园 很多地区房产仅存量和在建量,已超过2020规划人口所需

很多地区房产仅存量和在建量,已超过2020规划人口所需

按人均35平-40平

家园 要是刮地皮就能来钱,掌权者是不会考虑下面死活的
家园 您的想法没有考虑建房的速度

事实上,由于地铁的修建,会在短时间内带来大量的城市新增人口,由于人口增速远比住房面积的增加迅速,因此短时间内,这些人只能在市中心争夺有限的住房,由此推动房价上涨。

其实您看看北上广就清楚了,到底是方便的交通带来的打工仔多,还是地铁两边新建的住房多。

家园 你的逻辑的命门在于,规划等同于实际么

其实我已经分析的很清楚了,这个游戏的精髓在于"买不起"。

我们要做的是"奉旨炒房"。

相信我

现在买房抄底机会正好。

家园 刚看到一篇,涉及到投资与东西部产业问题。

中国西部“投资补课论”不成立

国资委商业科技质量中心研究员 罗天昊

一开始看标题,点进去想批判一番。整篇文章看下来,观点还是不错的,我想可以解决一部分投资与不投资两派之间的矛盾。

地方债务,火烧连营。

事实上,地方债的蔓延,与近年来愈演愈烈的投资势头息息相关。

这几年我考察了数十个国内城市,发现中西部地区的主政者,有一种普遍的情绪,认为东部已经完成了崛起,前期已经投资过了,该轮到我们的,凭什么我们不能靠投资?此即“投资补课”论。同样,在国家层面,也存在一种“投资补课”论:欧美都已经是发达国家了,我们不搞高投资?怎么追赶?

这里面有一个巨大的误区。事实上,东部的发展,并非完全靠投资,从改革开放至今,广东以及浙江的综合投资率,是低于全国水平,而非高于全国水平。

比如广东,改革初期至1994年,投资猛涨,而1995年至2001年,投资放缓,年均增长竟然跌破10%,2002年以后,才重回10%以上,其中2000年广东GDP增速10.5% ,而固定资产投资增速7.9%,出现了投资增长低于GDP增长的现象。

纵观1978年至2012年的34年,广东固定资产投资总额为14300亿, GDP总额约为 443500亿,固定资产投资占GDP的比重,大约为32%。全国34年来的投资总额,大约为213000亿, GDP总额约为3970000亿,固定资产投资占GDP的比重,大约为54%。

由此可知,广东改革开放以来的投资水平,远远低于全国,而非高于全国。其内生发展能力极度强劲,经济发展主要依靠实体经济,而不是高投资。现在该轮到中西部的说法更无从说起。

中国改革开放以来平均投资率超过37%,几乎是全球平均水平的两倍,而自2003年以来,已经十年超过了40%。作为后发国家,适度的“投资补课”可以理解,但是绝不能没有止境,乃至戕害经元气。中国的投资率不仅比欧美高,亦比同为金砖国家的印度、俄罗斯和巴西要高,就发展阶段而言,甚至比当初同样实施赶超欧美战略的日韩要高——日本和韩国在经济腾飞期,投资率大约为35%左右,此后逐步下降到20%左右。

目前,中国很多城市的虚妄之火猛烈,一个巨大的假象,即是经济增长主要靠投资拉动,这种增长效率是非常低的。有些城市虽然增长迅速,但是其背后投资消耗巨大,最典型的就是滨海模式。

更为让人担忧的是,这种依靠高额固定资产投资的模式,被全国各个区域和城市仿效。由于中国特有的政治周期,各个地方主政者,面临着迅速做大总量、提高增长速度,以在同僚的竞争中胜出的压力。而培育产业周期漫长,很少有富有远见和耐心的人去做。

2012年,中国固定资产投资占GDP的比重,达到了创纪录的72.1%,比重超过50%以上的省市,占全国省市总数的80%以上,整个国家都陷入疯狂的投资冲动之中。

“东亚奇迹”的坍塌,需引起中国警惕。上世纪八九十年代,马来西亚长期依靠投资拉动经济,固定资产投资率长期固定在40%以上,结果造成经济危机,引起长久社会动荡。

改革开放三十余年,中国保持了年均10%左右的高速增长,一个国家的飞跃期,不可能无限长久。一旦中国步入平原期,要在强国的竞争中胜出,必须另辟蹊径。

在去年的全球碳排放排名中,中国名列第一,远远超过其它国家,而在世界前六名中,金砖四国全部入选。中国不仅要与发达国家争夺生存空间,更要与金砖国家争夺生存空间。由此,中国的崛起,急需创新发展模式。这也是我接连两年研发“中国省市发展质量排名”的初衷。

国家大势如此,中西部又如何在东部先行一步的情况下,走和大棋局?

如同中美互补,助力中国崛起一样,未来造就中西部崛起,亦需形成全国的产业协同。

中国正在进行一场宏大的产业转移,这场产业转移分为三个层次,一是城市内部的均衡,如北京的东扩南进计划;二是同一个经济区内,发达区域向后发区域转移,如珠三角向非珠三角的产业转移,苏北产业转移。三是从东部向中西部转移。如皖江城市带,成渝经济圈等。而后一个转移,对于奠定中国国内产业格局,至关重要。

随着国内产业转移的完成,中国将形成一个U形曲线产业结构,东部沿海地区将成为研发和高端的产业核心区,以及最终产品的销售中心,而加工制造这个U形曲线的底端集中于中西部。

发生在西部四川的什邡事件,已经表明并非什么产业都可以转移。尤其是西部,不仅生态资源脆弱,更是长江、黄河的发源地,很多地方需要保护。

对于中西部的产业转移,可按照国土资源开发类别,实行三种模式。

对于多数中部地区来说,可实行集群策略,这一策略尤其适用于中部区域以及西南,包括皖江城市带、中三角、中原经济区等。在这些区域,应大规模转移传统产业,并且形成产业集群。富士康迁移到河南,联合利华等迁移到安徽,在这两地形成传统产业基地。即是一个明显的标志。而重庆则已通过承接产业转移,成为西部IT产业基地。未来,一切重点开发和非限制开发区域,都将成为大规模承接东部产业转移的基地。新的经济增长极亦将从此中产生。

对于部分限制开发区域,可实行反梯度转移,在此方面,广东河源可能能为西部广大区域借鉴。河源是广东重要的水源地,传统产业一直受限。该地奉行反传统发展路径、反经济周期操作、反梯度产业的“三反”模式,主要发展新兴产业,以及自深圳转移的高新产业。西部的石油、天然气等资源丰富,除了对东部供应初级产品外,还可以发展化工等领域的高端产业,占据产业链的高端,同时带动机械、电力等行业发展。

而对于禁止开发区域,国家应建立转移支付制度,如西部一些大河源头,既然禁止开发,就应该给予补贴,不然就亏欠当地了。中部的鄱阳湖,洞庭湖等区域一些禁止开发的县市,也需给予补助,否则不发展则穷,发展则环境压力巨大,陷入两难境地。

欧美国家的地区平衡,建立在人口自由迁移的基础上,西部一些不适合人类居住的地方,人口可尽早外流,但现行户籍制度,仍然限制了部分西部人口的迁移。

或问,产业转移,建工厂,买设备,不是一样产生固定资产投资吗?不同投资,区别巨大。

作为中国最著名的“制造业工厂”,佛山的固定资产投资一定很高吧?答案却出人意料。佛山去年固定资产投资占GDP的比重,只有31.7%,作为一个工业城市,却远低于全国水平。而去年开山造城闹得轰轰烈烈的兰州,固定资产投资占GDP的比重,却高达79.2%,足足是佛山的2.5倍。

为什么会这样?

区别就在于:投资楼台会所、铁工基等,对社会财富的消耗,远远大于投资企业、更新设备、技术创新。但对于GDP的短期拉动作用,前者却远大于后者。这就是最近十年地方拼命造城造房,而逐步废弃实业的根源。建工厂比修路建楼投资额小很多,对GDP的撑门面效果远不及铺路架桥来得快,但真实效率也高得多。这样的GDP是一刀一枪拼出来的,亦是值得真正尊敬的。

中国远非制造过剩,而是受制于贫富分化的社会结构导致消费结构畸形,低端消费和奢侈消费两端挤压,“中端消费”不振,由此造就制造过剩的假象。未来国民收入增加,必造就恢弘之大众消费,制造业大有可为。

由此观之,未来中西部承接东部产业转移,大兴企业,并不会造就太大的投资消耗。真正的消耗,在于超前透支,造市造楼造路。中国的城市,不看工厂都很相似,一律高楼,都很漂亮,难分你我。有些地方人流和物流不足,也有高速公路。全国竟然有300多个城市要建成世界性大都市,全球多数最高楼,都落户中国,远大之城长沙,气魄更胜京沪,锋头直压迪拜,而各地动辄上千亿的开山计划,比比皆是。

由此,中西部最需要补的课,是振兴产业,而非追赶投资。

家园 基本上各市2020规划人口只会比实际更多

基本上各市2020规划人口只会比实际更多,即使放开计划生育

大量从亚非拉移民除外

“买房抄底”???房产税不展开,小产权不转正,有病才这样干!

家园 规划人口只会比实际更多岂不是城镇化的失败?

可以把农村拆光,人口全部迁入城市,住房免费供给。

游戏的关键在于"买不起"

目的是要维持高地价

手段可以不择的

家园 观点其实简单的来说如下

普通人认为,修好了路,三通一平,企业就会来

但是实际上是,企业要来了,修路,三通一平

产业转移在先,投资在后,这种是健康的,没有问题的。

但是产业转移难,投资简单,投资容易出gdp,出政绩。所以问题还在于考核制度。

家园 刮民党不择手段就能阻止法币和金圆券崩盘么

刮民党不择手段就能阻止法币和金圆券崩盘么

好歹利用金圆券抢了中小肥猪一次

家园 适当的金圆券只会让刮民党过的非常舒服

详情参考QE

顺带说下金圆券我觉的问题主要在仗打输了,若是打赢了还是有办法的。

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