主题：闲说加拿大房产 -- 匿名

长期观察，西西河可能至少有两位地产经纪人。最近发言较多的Seventy网友是地产投资达人。不到之处，尚请指正。

加拿大是个移民国家，人口增长率有保证，移民带来一定量的外来财富，这保证了房产的总体向上趋势。

加拿大的房价比南边的邻居，平均高40%。

但房地产属于不可贸易的资产，这个并不影响估值。

国内以及多伦多，温哥华，渥太华等大都市区域的人，可能对房市的理解一致。

但其余地区并不如此。

房产的保值率并不确定。

比如击剑运动员栾菊杰所在城市，曾经五年之内，房价300%的增长。然而北京奥运后，虽有波折，其房价几乎没有什么可见的增长。

草原省的大城市也波动不大。

蒙特利尔进入房价快速增长后，其后没有出现预想的暴涨，反而略有下跌。投资房产如不考虑出租收益，基本不如蓝筹股的收益。

加拿大的房地产税主要两部分，市政费用和教育附加。城市大致每年收房产估值一个百分比，最低的1%，农村地区只有电力供应服务，更低。

多交税的突出表现就是下大雪时，富裕地段铲雪撒盐比较及时。学校比较好，但这主要是生源原因。

投资房产，问题就是如何估值。

房产价值的基础，有银行估值，一般偏低。其次为保险估值，一般稍高。市政地税估值，一般取连续三年的估值平均数。这三者很有可能都出自同一家调查机构的研究，但显示不同。

过去这些数据都可以直接查阅，现在关闭了窗口。但还可以通过第三方收费查到，一般这也链接到广告。

与估值相对的，是市价。

市价千变万化，但是同一社区，如果地税相差不多，同时挂牌，是可以比较出投资价值不同的。这个差异能够差到30%。

投资房产盈利的关键，在于买入价格，适当调查比较，是值得的。

河里Seventy网友可能就是精于此道。

做经纪的网友是工作，是专业人士，看法可能不同。

除去地税，房产分类也很重要。

位于市中心的房产，可能被标注为乡村度假屋，城市地产可能是农用土地，还有其他完全搞不清的分类。

甚至你想分租独立屋，却发现你的房产限定只许一家居住。

或者你小小的地产90%为居住性质，另外10%为农用地产或者商用地产。

原因是过去房主可能在家做过各种经营。商业还好，农用真是难以理解。

城市区域商业地税大致为居住的四倍左右，所以商业地产有时非常不好出手。

最后说炒房问题，美国的清琦先生（富爸爸穷爸爸的作者），曾在加拿大巡讲，午餐费500刀/位。

地区被惠顾后，但主要还是随着加拿大超低的利率，进入疯狂抢房阶段，地产中介直截了当地建议竞争者至少加价20%，能力不足的则建议报价到贷款额度的高限，最好没有前置条件（指贷款保证和验房免除）。

热门一般为三种，靠近租客集中的出租房，方便型的中产聚居区，高尚区的破房。

这种状态是不可持久的，已经造成某些热门地区的市价超过地税估值的250%，也达到了本地购买力的极限。

无条件收房和冲动竞争也容易后悔。

但关键还是利率的变化。

备注：

我并不投资房产，也不是从业人士。

只不过热门话题，不得不听，不得不关注一下，以助日常谈资，谬误难免。

匿名，以防人嘲。

要我说就是别有用心，这是要掀起一股潮流，好使房地产经济可以从中弄钱，因为只有大潮左右汹涌，房地产经济才可以拿到钱，买进卖出都可以拿经济费。他们只给你说房地产的一个方面，不给你说全面的情况。比如加拿大政府计划2年内移民100万，到本世纪末人口水平达到一个亿，而且调查表明，绝大多数年轻人买condo,并不是他们喜欢condo，而是负担不起独立房产，当他们有子女后，都倾向于买独立屋。这些都是判断是否买进或者卖出的一部分依据。

其实所有的这些都落了下乘，本人玩的东西在过去的20年总是比这些大潮提前5到7年。而且每2到5年资产增资都是2到4倍。 不过现在还不能说。

都快成条件反射了

去年3月4月疫情刚开始的时候房价是个低谷，夏天开始疯涨一直到现在。Townhouse最火成交最多，价格从四五十万涨到六七十万接近八十万，独栋从七八十万涨到一百多万。

组合1: 4^10=1,048,576倍

组合2: 2^10=1024倍

组合3: 4^4=256倍

组合4: 2^4=16倍

结论是：您可能没有说谎。

河里不正常人群很多，能在tim horton门口为捡烟屁股打架的老移民，乱喷好，至少有个地方发泄。

捡烟屁股怎么可能是售卖？最多天冷，一次多捡几根少出门几次罢了，不出门，才有更多时间在河里装一下，你看我当监察了，我可以投草，可以举报了，我们的人生意义，和他们不一样，多举报一次，投草一次，也许就少了个李炜光，灰狗砍头这种事儿，还是少一点好。

房价的问题，这种一万年也不可能买上房的，不喷才怪，习惯吧。

念书时发现打工永远不能致富，当时还想找工作，可是看见阿三就心烦，于是自己剥削自己，住了地下室5年，被白人说是老鼠，然后翻身，现在在大城市边缘地带临近高速有25英亩开发用地，在另外一个城市里面有一个80英亩开发地，可以转为住房地，前几个月有个意大利人还威胁我，要在我的那块地铺上下水管路，如果我不同意就怎么怎么样。 另外我还厂房有几处，住宅有几处，自己还有生意挣钱。最近的投资回报率在大约40%，别问我投什么，在哪儿投，我是不会说的。 现在回头看当年说我是老鼠的那些白人住的房子，就是一些小破房，我当年可是羡慕的好长的时间。你说我是不是吹牛我自己的资产了。