主题：【原创】房地产危机的责任银行要负一半 -- 独立寒秋HK

现在，除了已经陷入困境的恒大，很多民营的房地产头部企业都遇到了很大的资金压力，按目前的趋势发展下去，大概有一批头部的房地产企业要爆发债务危机。债务危机，以及不是个别企业的问题，而是民营房地产企业的普遍问题。

很多人认为这些高杠杆的房地产企业咎由自取，活该倒霉，这些看法不能说没道理，毕竟，钱是你们自己去借的，借钱的风光你们也享受了，现在到了还债的时候，总不能耍赖吧。但是，民营房地产企业咎由自取只是问题的一面，问题的另一面是单单把板子打在民营房地产企业身上有失公平。

虽然现在强调“共同富裕“了，有钱似乎不像原先那么光彩了，但是，公平和道理还是要讲，不能因人废言，不能因为房地产商过去风光了，又有高杠杆的错误，就不理他们的道理了，这不是实事求是的态度。

实事求是地看，房地产商是借款的一方，银行是贷款的一方，有借有贷才成生意。现在大家只看到房地产商高杠杆的一面，而造成他们高杠杆的另一面银行却无人问责，这不合理。

不管银行出于何种考虑，总之在过去几年，银行放出了大量贷款给房地产公司，造就了民营房地产企业的高杠杆，如果说高杠杆是错误，那这个错误银行要承担一半，因为银行本应该最掌握国家政策，不能把责任赖到地产商头上。而且过去几年政府的监管又到哪里去了？总不能说过去政府不监管、不作为，也是房地产商的错吧。

所以，客观地讲，造成民营房地产今天高杠杆的局面，地产商、银行、政府都有责任，现在把责任完全推给地产商，政府和银行变成了一贯正确，完全是自欺欺人，一点都不公道。

房地产的高杠杆是错误，但是共产党的政策是允许人犯错误也允许人改正错误，不能把人一棍子打死。

高杠杆房企普遍遇到了债务压力，受政府三条红线规定的限制，很多已经无法再借钱融资，因此这类企业要想减低债务，只有卖楼或者卖地一条路，但现在的按揭政策非常紧，实际上是让它们无法通过卖楼回笼资金，这样一来，又不能借、又不能卖、又要还债，资金从何而来？这不等于是逼高杠杆民营房地产企业去死？这种政策，哪里是在解决问题，分明是制造问题。

高杠杆是多年积累的问题，单个企业出问题，可以说是企业经营问题，但大量企业出问题就不能单单怪罪于企业，而必须考虑环境因素。既然冰冻三尺非一日之寒，解决问题也应该给企业出路和时间，最基本的，政策上总得支持企业卖楼卖地才行吧，否则，政策上不支持或者限制企业卖楼卖地，又逼它们还钱，那就有点不合理、强人所难了。

这个不解其意，不知能否明确点？

请问中国的银行业是独立的商业运作吗？

银行业的责任，最多是从犯。

高杠杆已经是既成事实，而且责任不应该由房地产一家负。

高杠杆确实占用了过多资源，累积了较大风险，但风险已经形成，现在要做的，就是妥善处理问题。

处理高杠杆问题，要对事不对人，不能抱着这回要搞死地产商的心理，那就真成了杀富济贫了。

妥善处理就是不要硬着陆、一刀切，一下子把房地产的路都堵死。眼下来说，降低杠杆无非是要还债，还债就要钱，三条红线后，高杠杆房企基本不能靠借钱（因为借不到），那还钱就只有销售一条路，但现在的政策由限制按揭，不给按揭老百姓哪里有钱去买房，所以这个这政策的结果就是限制销售。

那么问题就来了，政府要房地产企业还债，这没问题，但总得允许他们去找钱吧，现在一不让借，二不让卖，钱从何而来呢？那不就是要逼死他们？

房地产商不是政府的敌人，不应该搞死他们。更何况，当年共产党连敌人，例如日本战犯、国民党战犯、满清皇帝，都是给出路的，房地产商是在你政府的支持下发展起来的，对中国经济和人民的居住环境也算有些贡献，其待遇连敌人都不如，要把他们一棍子打死吗？

所以我说，这个限制销售的政策不公道，不是想解决问题。

在证券行业谋生。

正因为中国的银行是政府控制的，所以房地产的发展或者说问题，是在政府支持下产生的，政府不应该玩变脸，那太坑人了。

不是说政府政策不能改，而是不能像变脸那样改。要承认历史，承认问题发展的过程，承认自己也有责任。就算政府不能承认自己有责任，起码应该允许房地产自己谋生。

现在的政策，不允许借，也变相不允许卖，那不是要逼死高杠杆房企吗？

就觉得头大无比。就比如地产商卖房这事，涉及到中央与地方政府、大地产商与小地产商、银行与地产商、银行与地方政府等等多个利益团体之间的博弈，甚至还有可能牵扯到中央不同利益集团之间的博弈，乱成一团。

任何政策出台，总有得利者和利益受损者，这次受损最大的，可能就是这帮民营地产商。

房地产靠借钱就可以只赚不赔，那别人为什么要搞制造业？那些囤地炒房的的确该死。

尤其被恒大抢了第一位置的万科。

按年报，2020年12月31日的数字：

万科20年销售额4191亿，计息负债2585亿。

恒大20年销售额5072亿，计息负债7165亿。

银行看不见只能说银行蠢。

如果网传各家银行贷款数属实的话，银行风控的标杆一分钱贷款也没有。

四大比：中17亿、建28亿、工100+亿、农200+亿。农行还是改不了被其他三家扣屎盆子的命。

不过农行给恒大的贷款还只能排第二，第一是“民企”自家的民生银行。

去杠杆喊了多少年了，地蟾党不当回事倒霉活该

那说明价格畸高，建议多降点回笼资金熬过年关，卖地或其他资产同理

向万达王总学习

最令人担心的，就是楼市崩了。

中国老百姓的财富70%在房子上，楼市崩了，就怕老百姓的心态也崩了。金融系统很多的房贷抵押品都是房子，楼市一崩，抵押资产大缩水，会带来金融系统的强制金融收缩，经济就会雪上加霜，金融系统的坏账也会大增，造成恶性循环。

照过去的经验，限跌令是不会成功的，企业都快没命了，哪里会理限不限跌。

反对今上的力量会在今上政策造成经济危机的旗帜下集结起来，反噬今上。而今上最重要的支持力量基层民意，也会因为楼市大跌而大损，后果可能很严重。

银行的贷款成了坏账，银行自然就负了自己的责任。

房地产的利润那么高，这20年他们的利润到哪里去了？ 抗风险能力呢？ 他们用高杠杆，就是用1份的本钱，挣10份的利润，高利润自然有高风险。给他们机会，比如把公积金和商代放出来，结果就是房地产进一步绑架经济，推高或维持高位房价，地方政府继续卖地，房地产公司继续开发：你能救一家，就会就一百家；你能救我一次，就会救我一百次。

中央政府估计不会限跌，但是地方政府会限跌：可以买房，但是要达到售楼标准。

我们这里恒大在5-6折的市场价卖楼，应该是履行了必要手续，达到了售楼标准，但是公安在售楼处的对面放了两辆闪灯的警车，支了个大喇叭：警告市民注意风险。谁也不知道恒大能不能把售楼得来的钱用于盖完这个楼，如果就此破产划算，它肯定就地破产。

二手房按揭政策紧，新房的不紧，国家特意促进新房销售，至于因为二手房不好卖，打压了炒房的冲动，使得新房也不好卖。那这就没办法了，总不能为了让地产商脱困，又来涨价带动炒房吧！

中国的银行主要是国家控制，银行坏账大增，还是要全国人民买单，银行自己承担不了责任。

大部分房地产的富贵都是表面富贵，其实未必有钱。你可以用常理想一想，一个房地产企业，假如营业规模三年从100亿涨到1000亿，看着资产规模大了数倍，老板的身家也水涨船高，其实老板的钱大半还在公司的土地和房子里，道理很简单，因为规模大了几倍，需要的资金也多了几倍，不会有多少活钱可以给地产商拿走。而且，如果业务发展顺利，正常情况下人是会把钱放在公司继续发展业务而不是拿走，所以，就我所知，大部分房企老板都是表面富贵，说有上百亿身家，真要拿现钱，可能几千万都未必拿得出来。我曾经遇到过类似情况，有个房地产老板欠我们公司几千万，一直还不了，最后是靠一笔贷款下来才还钱的。所以，别以为房地产老板真有多少钱（我指的是现钱），大部分都是一屁股债，长期处于债务焦虑中。

我不止一次听做房地产的朋友抱怨，说他们都是给政府和银行打工，政府收地价和各种税费是最大得利者，银行靠收利息和附加费是第二大得益者，他们虽然貌似有资产，但是卖不出去的房子、商铺、车位等，都算在他们的财富中，其实真变现不值那么多钱。而且政府还要收利得税和个人所得税，公司利得税25%，个人所得税45%，一交之后，没剩下多少钱。