主题：该大力改善住房条件了 -- 桥上

一、

如邓所说，发展是硬道理。而且在这个世界上，快速发展的机会极为珍稀，需细心呵护。

把这样的发展机会视为理所当然，随意挥霍，只防止过热，不尽心呵护发展，让注意力中心脱离高速发展，结果求仁得仁，造成市场预期低迷，自然无法快速发展。

高速发展下，皆大欢喜，发展速度低了，就会产生各种问题。

二、

现在关于发展，一般都说消费不足，在我看来，消费不足主要是没了新的主力消费品。过去消费增加，曾有几大件的说法，现在几大件根本不是问题了，升级的下个台阶该是住宅，让住房面积再上台阶，质量相应提高，就会大大改善生活质量。

而限制住房消费的，则是过高的房价。尽管有降价风声，但房价仍远高于工薪收入，很多消费者头上顶着耗尽六个钱包的刚需，得存钱待购，自然抑制消费。

另一方面，房价太高不仅抑制住房消费、造成住房面积不足，同时还会抑制其他各方面的消费。

很多更“奢侈”些的消费是要有相对较大住宅才能实现的，甚至汽车消费也受与住宅配套的停车位和道路不足的制约，以致很多大城市汽车限购。

通勤时间过长也会限制正常消费。

其实，养孩子也是在较好居住环境下容易。

有说，现在住房并非光有贵的，也有便宜的，好比鹤岗，但那是所谓无效住房，所有远离工作地点的住宅，都是这种无效住房，包括那些在老家盖的小楼，一年回不去几次，将来子女也不太会回去住，这种住宅仅对所有者有意义，对消费市场却是鸡肋，固然会增加盖房的物资消费，却不能改善住在别处主人的实际状况。

远离工作地点的房子，即使再好，也只能给老人或闲人居住。反而城中村里的陋室，倒是有效住房。

也就是说，靠近工作地点的才是有效住房。除了让住宅靠近工作地点，还可以让工作地点靠近住宅，或者说，要让二者交错分布。

只有大力提供有效住房，才能有效改善居民居住状况，提高消费。

三、

现在这个借贷消费的模式，买房者欠了钱但提前得了房子，银行得了利息，政府得了建设周边配套设施的钱，开发商得了利润，皆大欢喜，确实是高明的模式。

但本质上，这个模式也是个用未来的钱在当前滚动发展的模式，如果这未来的钱泄漏到体系外，体系就很可能运转不下去。

而在这个模式下，已进入体系的各方都会因房价上涨得到好处，于是一起推动房价上涨，形成价格上涨式的虚假消费膨胀，却让尚未进入体系的消费者即使贷款也难以负担，让体系难以为继。

一种解决方案，是新加坡模式，双轨制，普通人住廉租房，商品房富人住。

但在我看来，这个方案固然能解决底层困难，但抑制了流动性，且限制下层升级。

我的想法还是要多建，我们也比新加坡有能力多建，这样就能增加房屋供给、让房价逐渐下降，好从上到下逐步改善工薪阶层住房条件，同时减少下层的住房成本。

房价慢慢下跌，能促进消费，同时避免银行风险，再配合收入增加，配合通胀，逐渐让更多人买得起房子，买得起大房子，这是扩大内需的大头，也是往后生活水平提高的大头。

四、

影响住房价格有如下几个因素：

1、建筑成本：大城市房价，建筑成本所占比例已相当少。

2、直接配套成本：指物业管辖范围及前期几通一平。

3、周边成本：主要考虑前往工作学习地点所需时间，时间就是金钱。工作学习生活地点选择余地越大，住房越值钱：好比挨着好学校，就是学区房；挨着工作单位，不用长时间通勤；挨着各种商场，购物方便；挨着公园，……。

4、单纯土地价格：不会太高。

5、稀缺或富余乃至投机造成的价格波动。

以上五项，前四项是成本，目前房价显然远超计入合理利润后的成本，所以才有说“房住不炒”。

不过，抑制炒作既不能靠强行压价，也不应忽视周边配套成本。所谓房产的主要要素——地点，正包含了周边环境，而周边环境大多是建出来的，也应考虑进成本，所以土地出让金高也有一定道理。只是这些土地出让金未必都用在地块本身，甚至有不少用在别处。

另外，即使用在本处，也未必合理，有些集中投资，与其说增加地块本身价值，不如说降低了地块价值，因为这类集中投资带来过高人流，形成拥堵，自然会降低地块价值，甚至连累相邻地块。

因此，要把好单位疏散开来，也就是我过去说的，要把大饼摊平。好单位都堆到狭窄区域，可以互相借光让本身价格上涨，却可能使大量通勤人群聚集，人为造成拥堵，产生大城市病。

当然，在某些地方，有些项目是挪不走的，好比故宫，好比海景，但少数地方不影响大局，这些地方正可以高价卖给富豪，也能多收土地出让金。

由此可见，仅从房屋建设成本考虑房价固然不妥，但也不应放任炒作，而应在前四项总和基础上考虑房价。

现在住房价格处在一般人买不起的高位，又引发囤积居奇的奢望，不是健康的市场状态。

五、

房价下跌，也许会使财政收入减少，但可以更多出让土地来弥补。

房价太高还是因为稀缺，自然应想办法把住房供给提上去，而非限购，如果有效住房供给充分了，就不容易炒作。

而增加有效住房供给的途径，也不是简单地多盖房子，还要让这些房子靠近工作地点。同时，要通过规划分散工作地点，让工作地点来靠近住宅。所以要限制同一区域内须通勤的人数，使通勤人可以在工作地点附近有足够大的住宅。

这样，房屋的建造容积率不但不能太高，反而要控制，以此控制各区域通勤人口，减少拥堵。

也就是说，得形成通勤地点足够分散，路网相对密集的格局，才能大体解决高峰时交通拥堵的问题。

容积率被控制，房屋分布地域必然扩大，通勤距离就可能增加，不过这能减少堵车，虽然距离远了，但通勤时间会减少。

另一方面还有占地问题，虽然会有些增加，不过可以用偏远地区宅基地置换，何况还能在住宅边绿化，绿化本来就要做，不算浪费。

住宅占地还牵涉到农田，牵涉到把饭碗端在自己手里。不过把饭碗端在自己手里自然无比正确，但那些菜碗、肉碗，是不是就一定得端在自己手里呢？中国人均耕地少，为什么不能用自己的工业产品换农产品呢？现在轮到我们当工业国了。

多说一句，分散均匀配置，应是城市规划的基本职能，而这应该在城市配置地图基础上实现。

这分散并非跑到百公里外另成体系，而是要在相邻地方相对疏散以解决交通拥堵。

之所以不宜分散到百公里外另外的小城市城镇，是因为连续的大饼有利于工作单位选择，在咱们双职工格局下，只有在足够大的城市，才能有更多合适工作单位使双职工工作地点不相距太远、同时附近又能找到合适住宅、且能让家庭其他成员也住得不远。

六、

加快住房建设不存在我们建设能力不足的问题，只有制度设计和城市建设规划及旧城改造的问题，但这恰恰能成为进一步大建设大发展的机会。

现在是在该大建的地方一直限制建设规模，却在没太多需求的地方促进建设，成为影响投资回报率的重要因素。

住房消费不仅是住房，还包括其他配套建设。或者说，住宅这产品，是包含了配套建设的。

我们已经把很多产品做成白菜价，让各种工业品一路降价，但住宅却与此相反，价格高速上涨。尽管住宅还包含了土地与周边配套的价格，但配套建设也会降价，这不能成为住宅价格一路上升的理由。

只有住宅价格到了合理水平，一般人的生活才会得到改善。

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我过去的一些相关帖子：

《土地位置指数》

《超大城市有超大城市的道理》

《人、车、路、房、地之乱弹》

大家回忆一下，过去十年中国人的主要消费都是啥？大家有了钱以后，是不是从刚需住房到改善型住房到投资性住房，一直到海景房、文旅房、商铺、公寓……

或早或晚的，现在几乎所有人都上车了，还没上车的连一套县城房子都没有的人，那就只有寄希望于下一代考985进华为自力更生了。

当下尽管就业问题形势严峻，还据说薪酬水平有所下降，但是宏观上看，主力消费力量总数减少幅度也不超过10%，那也还是个很大的数字。

2010年的“社会中坚力量”买买买的是改善房、海景房、文旅房、商铺公寓，00后长大成为“社会中坚力量”时，当房子是用来住的观念深入人心，当房地产执着与痴迷消散以后，他们买买买的将是什么？

所以我的结论是，内需不振是短期的，经过几年低迷时期磨底行情过去以后就能柳暗花明，内需的力量迸发将超乎你的想象。

对比我国不同地区的消费，对比我国城乡的消费，对比我们跟欧美的消费，单就工业品而言，离没有消费需求，差着十万八千六百四十二里。

有个事要搞清楚，从公布的数据来看，我国经济增速并不算低，上半年这么恶劣的情况下还有5.5%（？）。那么为什么那么多人哀嚎？一个是金融房地产被整顿。这个可能金融房地产可能是“改开”以来最强大的利益集团，他们能和中央政府对抗30年，屡战屡胜，现在还没落下方，还大量的向国际转资金，还大量的消耗中国人民的资源，只是目前疆持一段时间。第二个是进口集团。第三个是出口集团。由于美欧政治和经济共同作用，中国对这些地区的进出口受影响。第四个是黑色灰色集团。还有其他吧。都是或多或少些寄生吸血性质的，然后一些不通世务的跟着骂习近平。

搞工农生产的，能有这个空天天骂？好的在数票子，计划着迭代或扩产；坏的都在想法突围。

为什么这骂那不骂？因为骂的那些，主要是分配利益的，的确能骂到利益。不骂的那些，要凭真本事吃饭，自己水平不行，骂谁都没用，对政府的要求，差不多就是安全了。

@桥上 老师是我很尊敬的一位河友，不过在大城市建设这个问题上，我们的观点一向有很大差别，说不上截然不同，我并不完全反对大城市超大特大城市，我是反对刻意的无限制的搞超特城市，犹其是把资源都投进沿海地区搞。至于房子，住建部提供过一个数据：工作人员实地摸清了近6亿栋居住建筑的资料，请注意 ：栋。而之前有河友提到一个令我很是惊讶的数据：深圳居住在商品房的人口大约是18%（或者36%），我还去相关政府网站验证过。从这两个很令我惊讶的数字来看，桥上老师和贼不走空河友关于住房的看法，可能都需要重新考虑。

而曾看过另一个调查文章，深圳工业用地十分紧张，可用工业用地不到总面积的1/3，这又是一个很令我惊讶的数字。这个我也是上政府网站核实过的。

桥上老师提到的城市分布方式，20多年前其实就已搞，就是所谓“卫星城”。泛珠三角，大珠三角，大湾区，其实也是这个理念推出来的。但是，很多时候本来是工业为中心，结果是房地产开发为中心。房地产所到之处，众生下跪。我很不看好深圳的这波统租。

中国的后三十年，可以说是将士阵前半生死，美人帐下犹歌舞。总不能永远这样的。中国政府，特别是我们这些经济发展较好地区的地方政府，其实对工业企业十分之友善，说难听点，只要你不犯众憎，做什么都当看不到，严重偷税漏税一般都当看不见。但是零几年时为什么还是有大量的工农企业去搞房地产搞金融？利润大风险少事情少呀。

总是想着人家赚钱自己花，不行的。中国的经济命脉还没能自己拿捏着呢。中国经济要进一步发展，必须依托工农业能力，打开国际空间。光是能制定一个国际规则，就能赚多少钱呀。

记得刚刚参加工作的时候深圳人口大概是广州的60%左右，美国次贷危机的时候有一篇文章唱衰深圳《天堂向左深圳向右》。就是说深圳人口在四万亿计划之后接近翻番。

深圳还有个“小产权房”问题，事不关己，我没有仔细看过，小产权房肯定不算商品房，不知道占比多少。

深圳这个城市设立的初衷应该跟雄安差不多，并不希望大家长期驻留，所以医院学校配套严重不足。不过现在既然来都来了，民生有呼声，人民也愿意花上千万留下来，那就顺势而为吧，多盖医院多盖学校。

https://m.guancha.cn/politics/2023_09_24_709766.shtml

北上广深一线城市，按你说法有效住房估计很长时间都会不足，但总体来说应该是过剩了

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据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年11月1日，我国家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米。其中，乡村的家庭户人均住房建筑面积为46.8平方米，城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米。

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根据该报告，2020年，德国农村地区的人均居住面积最大，为51.4平方米。在城市，则低于40.9平方米，小城镇和郊区介于两者之间，为47平方米。

此次Empirica Regio调查研究

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所以是否有很大改进空间其实是见仁见智

关于消费，当然不是没有，但可以更多，考虑到顺差，还可以更多。

关于增速，可以到六七。

关于超大城市，那是规律啊，我还没来得及主张大力扩张，只是希望顺势而为，对已经住在城中的要多满足些住房要求，而实际上是在大力限制。

关于住在商品房中的比例，其实我是不赞成一直租房的，因此深圳那个比例未必就高了，何况还得看居住面积。

关于分布方式，其实卫星城的方式和我的主张还是有区别的，我是主张都连在一起的。好比前些日子假日河友提到德国（正是卫星城方式）连好一点的医院都在另一城市，总归是有诸多不便的。

关于工业和房地产的竞争，我主张的是降价啊，何况房地产还能带动钢铁水泥建筑等工业。

最后，我想着的是自己赚钱自己花啊，而且发展速度快了确实日子好过啊。

再次感谢。

无论是实际供需，还是市场情绪，都已经到了房价翻转的临界点了。

我专门整理过深圳周边惠州市的房产供需情况。比较有意思，这个月是所谓的金九银十的金9，这个月虽然还没结束，但是惠州惠城区的新房网签量大概率不高于200套，这是最近10年创记录的最低极值，哪怕是2020年2月过年因为疫情全国人民待家里的那个月，网签都有290套。而今年三月份，惠城的月度新房网签数量尚有2100多套。

而且吧，前阵子看二手房，发现周边有一些已经有20年的小区，里面居然都有大把的毛胚房，简直是离谱。

第一个数据吧，其实是意味着，从今年下半年开始，市场关于房价走势的预期已经过临界值了，投资投机需求算是出清了（我是整理了最近三年的所有新房供应及网签数据）。而后者，则是一定程度上印证了，存量房产的巨大，这部分迟早会被释放出来。

有知道安达的吗?另一座 伊盟鄂尔多斯。三亚也算上吧，第一次去的时候亚龙湾沙滩上只有两间供换衣的铁皮房，住宿去条件好的农垦驻地。

我同意主帖观点，今年不管美国还是欧洲，市场的繁荣程度都不如中国，出去几趟回来一点也感受不到国内经济有啥可喊不好的，那些经济学者和经济政策参与者的杞人忧天到底是啥目的？

可是利益集团仍能绑架中央，金融利益集团仍能在股市兴风作浪，各种各样挤兑中央的言论甚嚣尘上，不能不对歪风邪气忧心忡忡。

甚至把房价说成是耗尽六个钱包，影响消费的主要因素，完全是对房价与收入的关系没有全面分析，属于人云亦云的结论

事实上从商品房出现开始，就一直是家庭消费的最大部分，几十年就没有变过，但居民的消费水平并未因此而被制约过，一直是在随着国民经济的发展跟时代的发展而提高。

1989年北京的房价1600元/平方米-1900元/平方米，上海的房价为2300元/平方米。

而当年的城镇居民家庭生活费收入: 1260.7元，生活消费支出: 1211.0元(其中食品: 660.0元)，农村居民家庭纯收入: 601.5元，生活消费支出: 535.4元(其中食品147.2元)。1989年北京的平均月薪175元，上海的平均月薪217元。当时大学生还是包分配，收入也是高水平的，一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。当年全国的平均房价是607元，一年工资不吃不喝也就3平米。而1989年的全国职工月平均工资约100元，只能买2平米房子。

但事实上呢，从89年到现在毕业的大学生，有任何一个人是用尽100年才买上房子的吗？说什么掏空6个钱包，有几个人是真正掏空6个钱包就买了一套房子的？

2022年我国商品房平均销售价格：

上海以每平方米40302.29元的均价位列榜首,而北京以38239.62元的均价紧随其后。浙江、海南、天津、广东等省份的价格也均在1万元以上。然而，陕西、西藏等商品房销售价格则在1万元以下。全国的平均房价不会超过2万。

2022年全国规模以上企业就业人员年平均工资为92492元，全国城镇非私营单位就业人员年平均工资为114029元。可以说一年的工资不吃不喝，绝对是可以买3平米以上的。房价最高的上海，平均工资也是136200元，足以买3平米的房子。

33年前后数据的对比，就能看出来，房价并非某些人说的在掏空6个钱包，而是在总收入的占比呈下降趋势的。关于房子的问题，每一代人都过得不轻松，不管是什么时候，买房对普通人来说都不是一件容易的事。只要能够客观地看待问题，就能知道绝非媒体上某些人一直宣扬的是掏空6个钱包，影响消费。

至于说房价要降，这根本不可能。因为职工收入在增长，房屋的品质在提升，房价怎么可能会降？当然先阶段会有个调整过程，但这绝不等于房子会一直降价。

这点看看历史，也能知道。

98年停止住房实物分配开始，房价跃上了2000元，到了2000年基本上维持不变甚至还略有下降。2001-2003年才有了小幅上涨，这也给了很多人机会。到了04年之后才一路上涨。

而住房的品质，其实也是一直在提升。最早的商品房是什么样，现在的商品房又是什么样，大家都清楚，无论是建筑材质、户型早就不可同日而语了。

所以只提房价，而不考虑这些，就太片面了。

最近的新闻：国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示，“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的，所以在这种情况之下，房地产企业必须转型，早转型早主动。”

房地产市场就是垄断市场抽血抽太多，现在光靠增加供给也很难办。房价跌了，已经背几十年债的房奴无法接受，硬顶着虚高的价格也不行，房地产业已经开始暴雷了，拖也拖不了。

继续旧城改造嘛，地方政府没钱，有的地方已经找寺庙借钱给公务员发工资了，借一回还不行，几个月后又去借，搞得寺庙那边说我们不是施主。

改开以来敲骨吸髓地寅吃卯粮，真是冰冻三尺非一日之寒。

在我看来，要降房价那得有刮骨疗毒的决心。现在一味维稳的当局嘛，我是不信他们有这样的胆略。

大家慢慢熬吧，等着体验经济危机吧。

那位局长忽视了有效住房，说句玩笑话：谈住房面积不谈是否有效面积就是耍流氓。

其实在我看来，德国的住房也有不足，是因为无法规划疏散工作单位，不是疏散到百公里外，于是近处的住房只好拥挤了，这是规划的缺位。

所以我们的住房更是大有改进的余地，当然还有配套，也是有余地的。

不是最近发达起来的吧？

譬如说卫星城，廉租房，工业与住宅的布局。肯定都会有参考全球其他区域，但又肯定跟各地都不一样。

最简单的例子：【涉税房地产价格认定数字化转型试点】城市，全国已经有26个城市搞了，其特点是

这个的基础，其实就是【住建部的全国建筑大数据】。

而结合目前对于国内各种对流动人口、常驻人口的管理，可以认为，这些数据将会为精准的【住房分配】提供基础。

什么【住房分配】，当然是包括了租赁住房、人才房与商品房。而租赁住房又包括了国家的统租房、廉租房，及市场化的租赁住房。

以国家的统租房、廉租房、人才房为基础，通过【大数据】来进行房产区域调控，肯定二次房改最特别的地方。

因此您的结论未必成立。

买房当然是消费大头，我只是说要让买房逐渐容易些。

六个钱包当然是极端情况，但我也说了是“甚至”。

不过一般人买房子要咬牙，相比您也是认可的。

房价上涨有各方面推动，确实难下降，但我认为这不健康。

即使考虑品质，房价与建设成本加上配套成本也差得太远了吧，就算稍稍降价，也差得远，何况其他工业消费品都降价了，要求房价逐渐降一些不过分吧。