五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

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家园 多谢您描述的信息

现在三四线城市土拍几乎冰封了,偶有成交,仔细去一查就会发现大多是自己的城投拿的。

不过就这种状况了,地方政府的土地价格依然不肯降价,当然这里面牵扯很多,也不是谁说下调就能下调的。

国企没啥好担心的,国企可以等保障房项目启动后做代建,虽然利润低点,但是勉强维持没有问题。

家园 政府回收部分商品房现房作为保障房,几乎是必然会发生的

但回收价格就很有讲究了。

市场价那是不可能的,不然办事的和签字的可以直接去踩缝纫机了。

完全按建筑成本+微利(也就是自建保障房,意见中明确定价那部分描述)可能性也不大。肯定得溢价一点点。

在房地产业供于大求,必然会有大量房企退出市场的当下,拭目以待吧。这不是在帮他们出货,是在帮他们出殡。

通宝推:学菩提,
家园 我倒是想请教你一下

你觉得现今的中国政府能干成什么事?

可以突破芯片研发制造不?

可以打破美国的高科技围堵不?

可以实现数字化基建及未来应用反超不?

可以实现新能源汽车弯道超车不?

可预见的未来可以进军外太空(譬如登月)不?

一带一路可以成功不?

如果上面这些他们能干成,为什么不能继续相信他们可以搞定房地产改革?

通宝推:不如安静,
家园 想起《水浒传》里李逵一句大实话

宋江反复提醒国家有法度。李逵怒道:法度,法度,若都依得,天下也不乱了。

古今中外立法的本意初心都是为了解决问题。中共最大的本事是执行力强,世界第一。但事情做起来才发现,总有使不得做不到的地方。

咱们慢慢观察这个事情的发展。

匿名 逐条回复你

可以突破芯片研发制造不?

可以,但不一定按计划

可以打破美国的高科技围堵不?

可以

可以实现数字化基建及未来应用反超不?

可以

可以实现新能源汽车弯道超车不?

可以

可预见的未来可以进军外太空(譬如登月)不?

可以

一带一路可以成功不?

将被定义为成功。但是已经失败,原因是极大促进了印度的工业化,而印度公开把中国作为敌人

如果上面这些他们能干成,为什么不能继续相信他们可以搞定房地产改革?

三个原因。1,上述能成功的问题都是技术问题;2,这些技术问题的关键是组织不超过百万人的研发团队进行攻关;3,而攻关由自己的研发团队指挥,不受最高团队直接指挥。而房地产改革是几亿人不同利益的博弈,又在中国各地的复杂自然和人文环境中进行,所以最高团队搞不定。

通宝推:史料推理,
匿名 不看好

任何不解决土地财政的房改方案,都是空中楼阁,必然遭到地方政府的阳奉阴违。

说两个不好的消息:

1、万科美债要爆雷。收益率60%,就是说赌如果明年三月万科到点支付的话,收益率是60%。这么大的好事,可能吗?

2、近两天的新闻,河南汝州一妇幼保健院员工500多人集体讨薪;广东汕头一家卫生院员工在工作群里因喊发工资被威胁……说明啥,基层财政见底。

家园 没有直面根本的问题

现在的问题和当年的日韩台完全一致:并不是房价虚高,而是人口在急速聚集。

如果从全国平均来看,大部分中小城市房价基本还好,县城房价不光底,而且基本有价无市。 农村很多的自建房基本可以确定未来的命运就是荒废。

农村的年轻人进县城,县城进中小城市,中小城市进省会,省会进一线。下一代人继续重复这个爬梯子的过程。 这是一个指数函数,而20多年就是一代人,所以收敛的很快。

对于已经处于梯子顶端的人来说,趁机收过路钱是最好的办法。于是北京的小破老买到5,6百万。 你在乡下开一个企业拼命一辈子恐怕也挣不到这么多的利润。所以,在当前的情况下,谁才是真正的资本家?

资本只是单纯的逐利而已,其实资本反而是最善良的,因为他只认钱,没有别的私心。 因为大家都有往上越迁的动力,所以掏空钱包去越迁,早上车早省钱,晚上车上不去,如此而已。 房地产企业的暴雷并不能打断这个趋势。 只能是未来有买房意愿的人对期房越来越谨慎而已,甚至回到买现房。 人口下降不要紧,全国可以一半的人口集中到几个大城市,所以还早得很。

不打断从制度上大城市对优质资源的垄断,房地产问题是无解的。 真有解了反而是灾难(经济崩盘了,大城市也没机会了)。

通宝推:七天,胡辣汤,学菩提,
家园 时移世易啊,想当年,很多人都是认为土共搞得定大规模群体运动,

但是搞不定专利领域知识密集型主导的事件,诸如什么芯片产业、汽车产业,芯片大溃败在河里算是神贴了。

那就说点近的吧。

扶贫搞得定吧??

疫情突发,一声令下全国禁闭,三年时间动态清零,搞得定吧?

疫情尾期的得失河里有争议,这个贴里就没必要继续争议了。但结果依然是三个月全面开放,也算是效率奇高吧?

这几个吧,检验的是土共在组织性、纪律性上还是高度统一的。

而过去10多年来,随着互联网各种言论的百花齐放,各种利益腐蚀,土共一度有基层组织涣散、中高层失控的风险。可喜的是这个组织总是有些人能冒出头来,凭时借势再重新组织、凝聚起来。【整党】是后续一切事业成功的关键。所以跟 @审度 聊起来时,我总认为不能 【刻舟求剑】 的看待政策与未来,我对前总理和前前总理的【遏制房价上涨】就很嗤之以鼻啊,唯独对现在这次改革觉得有点看法。

当然,你有你的看法,后续不再争论这些了。包括 @燕人 提到的,他觉得是否能严格执行是存疑的。在公司里面做过的,都会明白,执行过后必须有复核,有考核,有奖惩。如果没有这些,那政策就是一句空话,执不执行,执行的怎么样是薛定谔的,而【整党】、重塑党的纪律和作风建设,干的就是这个事情。

通宝推:苏仙岭,我心安处是故乡,死扛着,方平,梓童,秦波仁者,青青的蓝,心有戚戚,
家园 拭目以待

这个看实际执行情况吧,各地政府能力或者想法不同,可能会有较大差别。长三角可能会好些。我们北方怕是不乐观。

家园 这是压根没看政策背景介绍:房市实际供大于求

讨论的基础都不存在了

家园 医改刚开始时,很多人说:任何不解决以药养医的医改方案都是空中

楼阁。

他们说的没错,但请不要孤立的看待一个政策。

这种改革,岂能是一个政策覆盖全部的。这必然是一系列改革串在一起的。

这个《意见》,仅是深圳试点后,国家版政策的开篇。后续必然有一系列相关政策配套。

就如同医改,最先出来的是【集采】与医药反腐的长期化,这些根本不是重头戏。重头戏是紧接着的DRG。这后面马上衔接的是医生薪酬体制与职称体制改革,全面的医保支付改革。与之配套的,还有医药领域全数字化流通监管改革,往前更早追溯,还有一致性评价等等……

通宝推:秦波仁者,
家园 穷国人口聚集是必然规律

当然首先是完成工业化能够有条件聚集。

在一定范围内,人越多越省钱。比如快递小哥在一个全是30层大楼的小区里,走路10分钟的距离,送的户数比农村走一天送的都多。正儿八经让一般人吃得起外卖热饭,可能只有东亚这种高层住宅林立的大城市才有戏。其他的超市、学校、医院等生活设施都是在人口密集区大大提高效率。

就业当然也是一样,上下游企业如果聚集在一起,能大大节约物流和人员交通成本。

这么看,中国大城市还有很大潜力。长珠三角两处搞成扩大版鲁尔区,东北、西北各搞一个东京出来 ...

非要真的富起来了,宁可花钱买闲适的时候,才会搞小城市或者乡村为主的居住模式。非要等一身肌肉的帅气保安比王思聪好找对象的社会阶段不可,中国离那个目标还远。

通宝推:潜望镜,
家园 【讨论】(二)新保障房实施后,对商品房的实质挤压会如何

先参考深圳市试点。

2016年深圳人才安居集团成立,然后开启深圳市保障房试点。相关信息,在去年底的主题帖里面有提到

【原创】2023 - 中国房地产政策彻底转向的元年

我们举个深圳市人才房的案例来说明一下,人才安居房现状,对深圳市商品房的挤压。

【首先注意一下,人才安居集团的业务运作,与国家版《意见》中,日后保障房项目运作会有不同】

1、人才安居集团的土地来源源自土拍。而日后【自建】保障房项目土地来源源自划拨。

2、人才安居集团人才房定价,在周边商品房价格的60%。而日后保障房价格【配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定】

3、人才房10年内不得上市交易,但10年后可自由上市。而保障房永远封闭,不得上市交易

譬如深圳2020年的第一场土拍,4块地中3块被人才安居集团拿下。其中、A122-0364宗地  宝安西乡铁岗(位于深圳市宝安区西乡街道) 土地面积34573.75平方米。有11家开发商参与报价,最终由深圳市人才安居集团有限公司以21.17亿竞得,配建人才房面积57200平,楼面地价约1.46万/㎡,可售楼面价约2.68万/㎡。

点看全图

该地块建设为 深圳【安居鸿栖台】。该项目于2023年9月9日15:00至2023年9月15日18:00期间进行认购,配售均价为42900元/平方米(按建筑面积计算,毛坯价格)。因为周边二手房,如越秀和樾府,指导价在8.4万/㎡左右。

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就这样,深圳人才房对当下深圳新房/二手房已经造成了巨大的压力。

深圳的炒房可是相当严重的,据一些分析认为,现在很多上车人才房的,都是看中以后可以上市交易才上的。而我们说全国性的【投资需求退潮】,但深圳是个特例,他们的投资需求体现在对人才房的投机上。

但是如果按国家《意见》新规,可想而知,类似【划拨】土地后的【配售价格】,将会对周边商品房造成怎样的影响:划拨土地不需要土拍,国内小区建筑成本普遍在3000-4000元/平,基本不会超过5000/平。

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我们很早前提过一个看法:未来房市如何,一看雄安,二看深圳。

现在新政刚下,深圳基于《意见》的保障房,快的话明年初,慢的话明年中即会上市(新政出台前已规划销售的不在新政影响范围内,所以本月深圳很多人才房仍在配售中)。

当其价格仅为周边新房的1/3乃至更低,这将彻底击垮试图【套利】、【投机】的需求。

通宝推:秦波仁者,
家园 确实没有讨论基础

把整个房市放到一起讨论肯定没有讨论基础。

未来除了北上广深,估计都是供大于求。

家园 运行成本抬高后,高成本之上的内外腾挪空间有限
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