五千年(敝帚自珍)

主题:从需求看房价 -- 油老板

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家园 从需求看房价

最近看珊珊小姐买房子,忍不住说几句关于房价的看法。也算抛砖。

国内的房价高吗?不高吗?没有绝对的说法,俺的看法是 资本家是没有良心滴,是冷酷无情滴,但是却是理智滴

与其核算资本家的利润率,这个大家已经分析很多了,不如从需求角度探讨一下。

首先是谁要买房?主力是年轻人,大学毕业工作几年,结昏或准备结昏。出于传统习俗,他们的需求是有一定刚性的,也应该是买房的主力。

其次,他们的收入怎样?比如无锡的年轻中产为月入2000,年收2万5。这是2年前的数据。按照这个样板分析,他们的购买力是多少呢?假设夫妻双方月2000,则家庭年入5万,照30年工作算,收入150万,假设收入1/3买房,则可以负担50万的房价。1/2购房,则可以负担75万。在这里按照20年贷款算,以一方的全部收入算,2万5x20,正好50万。利息呢?因为有工资增长的预期,实际上可以抵消利息。所以在无锡市场上,平均房价可以到50万/套。假如面积为100平方,则单价5000。

那么,这个平均价所买的房在哪里呢?比如上海,大约是离内环稍远一些,北京大约靠近4环。

那么城市中心的可以接受的房价呢?

以炒房不太严重的地区为例,比如还是无锡。假设工作几年后夫妻一方收入4000计,年收则5万,20年收入100万。所以中心地区房价100万或10000/平米是可以被接受的。低于这个价格,就是供不应求了。

考虑到人民币通胀的影响,甚至10000/平米以上也是可以被普通人接受滴,主要问题是现金流在头几年是否可以支撑。在几年后通胀的影响下,还款压力将逐渐减弱。

所以,假设上海一对夫妇,双方月入1万,则理论上可以消化100万的房子。中高收入家庭则可以消化150-200万的中心地区住宅。

不过这样的日子是很辛苦的。以无锡夫妻为例,30年收入150万,50万还款,40万抚养子女(1人),剩下的是双方生活开支和储蓄。由于20年还款期间只有1方收入可以支配,只能维持一般消费,算勉强小康吧。

所以通货膨胀对他们是福音吧。(老板要是敢不加薪,哼哼!

按照这样的计算,要买房的算一下一方20年的稳定收入,然后对比当地房价,就可以做出决定了。简单说每平米少于您月工资2倍就是便宜滴!买吧,以后还是要涨滴。

比较实用的建议是,早昏晚育,买房趁年轻。贷款2个最,最大限度,最长期限。要是有30年的千万别贷25年。

家园 完了完了 彻底没戏

早昏晚育,买房趁年轻。贷款2个最,最大限度,最长期限。要是有30年的千万别贷25年。

28结婚 33 两个孩子。没买房。。。

看来这辈子希望不大了。。呵呵

家园 座了沙发 还是郁闷。板凳也作了。
家园 有啥郁闷的?

33 两个孩子

都有能力超生了,还哭穷

家园 不能这么简单的算吧?

按楼主的算法,夫妻双方都不能生病,长辈也不可以生病,要保持30年内不出任何意外,30年内不能失业。。。

这个难度有点大吧?

家园 没算错,现在基本上房价就是这个走势。

一般来说你买房子时候还没有生病。因为现在生病的人基本上买不上房子了。

所以,年轻人中买房子的紧迫性远远大于面对生病时的紧迫性

家园 而且不用交税
家园 生病了房子还可以提供医药费。
家园 他还没算通胀工资高升呢

他在那里假设两夫妻30年都在挣5万一年,30年前你父母挣多少钱一个月,你现在挣多少?就算没通胀,干了30年也会升职吧,难道科员做一辈子?

他还少算了双方父母出头款,现在买房的,30岁以下,父母出头款是大部分,很多人都不过是贷10年以内,根本不算吃力。国际惯例房产是贷30年,中国10年都可以贷下来,那就是说上涨的余地还很大。直到中国房子40年,50年都贷不下来,那才算涨到头了。

家园 花一朵

隐含条件都被您老说啦,省俺不少工夫.

其实现在月入2000不算高工资吧

补充老中一点,上海的平均收入达到和美国人均一样是问题不大的。至少涨到香港,台湾的水平是没有疑问的。也就是说人均10000/月是问题不大的,最多10到15年吧.其他地区工资比照当地发展水平与上海的差距

家园 从买房看贷款、储蓄、以及理财

昨天我说要一次性付全款买房子,油老板急忙提醒我,不能如此犯傻,如此急不可待地学雷锋给开发商送钱。

油老板随口送上的两条还款妙计。让我晚上翻来覆去,寤寐思服,不知东方之既白。

实际上,贷款不是个新名词,但不光我、我们公司的很多年轻人也一样,能够一次性交全款,都会选择一次性交款。何解?十鸟在林不如一鸟在手,贷款一日没还清,便一日不放心,一日不觉得房子完全是自己的。再者:还款路漫漫,十年、十五年....谁知道会出什么事?手头没有余钱就象旧日形容的,家无隔夜粮,在如今这个社会,精神压力受不了。虽不至于象那谁写的,要把银币放在床头,每夜摩挲,但总是个安慰。话虽说今日的中国经济欣欣向荣,中国政府都成了大款,我看陈经的文章也很鼓舞,但无奈我对国家有信心,却对自己没信心。再次,谁都知道“你不理财,财不理你”,然而你理了财,财也未必理你,热脸帖人家冷屁股的多着呢。现在股票、基金遍地开花,指数节节高,大盘天天涨,可我自己的那支股现在仍然半死不活。都说满天乌云,必定有几块下雨,可就是没那么多催雨弹,说不定打出去的全是空弹----而我认为,炒股买基金,纯粹是概率问题,所以,绕半天,仍然是储蓄最保险,至少,它不会在帐面上就少了。

说中国人爱储蓄,大部分自然是为子女、为健康、为养老......除此之外,还有象我这样的,为避免损失,为心安理得,为基本的生活保障之外的提升空间。

家园 不需要对国家有信心

只要对俺 横推八百大沙发,轩辕重出坐沙发颓废宗师油老板滴沙发有信心就可以啦

有道是人生在世,沙发而治

凡事必先仰卧沙发,静观天象,发呆沉思,然后方可拍案而起,大喝一声:“上肥肥烤猪!”

所以,先慢慢坐好沙发,仔细听俺说。

1 人是懒惰的动物,没有压力就没有动力。没有负债就没心思上班,就会无聊,就想购物,到处娱乐。。。。。。然后呢?就觉得钱不够花了,生活也空虚了。

2 中国人是勤劳勇敢的民族,一不怕苦,二不怕累,敢想敢干,所以人口13亿。呵呵,这个下次和云横居士探讨。反正,中国人就是牛。为什么牛呢?就是因为人多啊,每人多挣1块钱,全国就是13亿!靠近2亿美元!而且呢,钱这个东西是不会少滴。只会不断流通,不断增加。所以,只要你存在在钱的流通循环中,你花出去的钱又会回到你手里。一句话,只要不打仗,中国人的钱一定是越来越多滴。

3 所以,结论

将来的钱不值钱--和现在比

没有负担的人会懒惰,空虚

上面的话都是俺油老板信口开河,不听也罢。可是下面的话希望是肺腑之言:

十年、十五年....谁知道会出什么事?手头没有余钱就象旧日形容的,家无隔夜粮
太对了,您!

姗姗女士,您的钱是您亲手挣来得吗?是您拼命工作的成果吗?父辈的支持占多少呢?可曾想过他们也会老,会生病,也会出现急需用钱的时候吗?假设全部还了贷款,一旦有万一,可有足够应急的钱吗?有比如,即使不用担心老人们,自己的家庭呢?难道没有急需用钱的时候吗?真的没有吗?假设急用,您可以一时三刻借到钱吗?真的可以吗?

如果这笔钱不是父辈的支持,那很可能是生意上挣来的。那么,这么一大笔流动资金对于生意意味着什么呢?

对自己没信心

是啊,谁也不知道未来会发生什么,假如:

在楼盘交割前您为了安心一下付清房款,谁有信心房子的质量肯定没有问题呢?几年后也不发生问题呢?万一出事,您能够要得回房款吗?

如果,这笔钱只是您家全部积蓄的1/4或者1/2以下,那么房子买了就买了,没啥大不了的,交割的时候多留个心眼就是了。如果不是这样,就请好好考虑俺最后说的那些话,毕竟,我们真不知道哪天会战争爆发,地震山洪,真要逃的时候,房子应该逃不走吧。

家园 就是对中国没有信心才该贷款

如果产生49年的极端情况,唯一能带走的就是黄金,不动产都是跌得一钱不值。如果不产生那么极端的情况,中国发生经济危机(这不是概率问题,而是时间问题),把钱留在自己手里怎么都好过抛在房子这种变现率很低的财产上。贷款的好处就是利用别人的钱,给自己带来收益,这跟无法承担非借不可是两回事。比如你打算再买两三栋房子,就应该贷款,房子升了固然是自己的,房子掉了咋办?那就留给银行做坏帐呗,中国有钱的无不是靠利用银行发财的,这就是需要学习的对象,能欠钱的才是大爷。在一个家庭里,把借贷集中在一个人身上,要是发生问题,就让那个人一人承担了,不能还贷又不会枪毙,怕什么?

你这样有余钱全部抛在不动产上才是可怕,在经济危机的时候不动产都要大跌价的,你到时候需要救急的钱没有流动资产,房产大割肉出售都不会有人要。不动产投资,一定要尽量利用贷款,因为贷款不代表你一定要还的,可以根据情况看还不还,要是出现了你最担心的情况,你都带着黄金上飞机了,还管他房子欠款?

家园 通涨没这么夸张

对工资上涨的预期太高了。

按统计口径来看,支持这一数据的应该是工薪阶层也就是拿固定工资的人的收入数据。目前国企民企基本都没有固定的工资晋升制度,也就很少一部分外企会有。如果靠职位的晋升,那是金字塔式的,能上去的毕竟是少数。成功跳槽并成功加薪的,仍然属于少数情况。

按财富分配来看,GDP是很快,但目前,而且在可以预见的一段将来,能有幸分享这一成果的,显然不是普通的工薪阶层。

从宣传的角度来看,通涨也好、工资上升也好,其目的都很明显,拉动大家消费。买房也好买车也好吃喝也好炒股也好,总之要千方百计的把钱从储蓄帐户上扒出来。至于若干年内是不是能有工资的增长(统计意义上的、不是指个体的情况),没人打保票。万一到时没增长,没关系,也有的是理由糊弄。

一个小例子:首都通信运营商的基层员工,在工薪阶层里,好歹算收入中等偏上了吧。4家,那一家都没有固定的工资晋升制度。即便某年领导开恩,普调工资,按近3、4年的情况,增长幅度也都在2%以内。

家园 保持随时可以动用钱的能力才是正道

不能这么算,中国的房子只是租住政府土地70年而已,而且建筑质量大家都是有名共睹的,这不像欧洲的石头房子13世纪的还能住人,所以呢,没有任何必要一次付清全款。比钱更重要的是你随时可以用钱的能力,千金难买是自由啊

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