主题：【原创】房地产并未触底，房贷公司New Century狂跌36% -- 倥偬飞人

本来承诺要答谢老中提供的网址，写写Subprime mortgage lenders, 今天正好有相关新闻，就此开始挖坑。

今天道琼斯跌了，各大金融新闻纷纷指出是和房地产市场不好有关系。外链出处

Subprime lenders全面下跌，而最惨的就是New Century Financial (NYSE: NEW), 居然狂跌了36%！

你要是看看P/E,肯定很迷惑，因为只有2.87。但是不要以为这个是大好的买入时机，因为NEW刚刚发布消息，承认自己低估了defaulted loans的比例，实际的风险要比当初预估的要大！这个并不奇怪，多少人狂炒房产的时候，提供给银行的收入数字都是假造的，结果实际收入只有2-3万美元的人，拿到了巨额的贷款，每个月的利息支出，他们不吃不喝也还不了，坏账率不高才怪呢。放贷公司和银行一样，自有资产是占总资产很少的，大部分都是别人的钱拿进来再放贷出去吃息差的，如果贷款出来问题，不要说盈利会转为亏损，公司破产都有可能，迄今为止，已经有超过14家subprime lenders破产停业了。

现在美国国会也开始就这个房贷问题做文章，而偏向于打击所谓predatory lending，也就是认为有所谓贷款陷阱存在，放贷公司故意以不实手法骗人上钩。外链出处

其实固然有这个方面的问题，一个巴掌拍不响，不少借钱的人未必有多么无辜，为了赶上炒房发财的快车，撒谎骗贷的事情有的是。不管怎么样，现在不断走软的房价已经让这些不良贷款成为了巨大的金融风险，而且风暴还在酝酿之中，随着强制拍卖的数量不断增加，加上放贷公司不得不控制风险，收紧贷款标准，借钱的人们两头受挤，危机爆发的日子越来越近了。风险最高的当然是所谓的subprime mortgage，尤其是所谓刚开始只付利息，两年后才本息皆付的。

前不久还有人觉得房地产市场已经触底，实际上只是错误的信号，房地产的噩梦还远远没有结束，大量的subprime mortgage都是在05-06贷出去的，占到整个房贷的40%，而这些贷款之中，由于不少是两年为期开始本息皆付，所以会在07-08集中发生问题。

Countryside Financial (NYSE: CFC)前一段爆出收购传闻，这个实际上十分的可疑。现在的市场越来越被操纵，这个谣言很可能也是大户出货的手段之一。作为占有subprime mortgage市场15%的CFC，实际的坏账率肯定低不了，一方面有质量的贷款越来越少，另外一方面坏账逐渐浮现，CFC到时候有可能需要政府出面搭救，但是在任何解救措施之前，它的股价可能跌的七晕八素，也不能免除破产的可能性。

2002年摘了最烂的柿子："household international"。可把美国人乐坏了，四年了，在HSBC还是定时炸弹哪。中国以后对外扩张，可要小心，千万不要找“问题青年”，当年首钢南美买钢厂也是吃不了，兜着走，相比联想买IBMPC就乐观的多，毕竟“血统”还是很重要的。

美国其它行业都是强强联合，只有金融一业是烂烂联合，大概balance sheet作大点，挺到下一个cycle的机会大增，好的银行谁又会卖呢。可惜这回BAC自己认为完全recover，从fleet带过来的阿根廷的烂账已经不再，不是烂柿子了, 可以完全理直气壮的对CFC说NO。

基本相等的楼面地价和建筑成本开发成本,就开发时间不一样:04年国庆上市卖5200元/平方米,现在卖到12000元/平方米了

汇丰控股03年收购Household International后,04年曾自称2003年3月收购了消费融资公司Household InternationalInc.后, 汇丰在北美洲的业务实力显著增强.这项交易提升了汇丰在美国消费借贷,按揭融资,信用卡和信贷保险等市场的全国覆盖面,标志着集团近十多年来最重大的转变.收购了HouseholdInternational Inc.大大提升了在美国的业务规模与形象.

不过因为利润问题,今年股东可是对当年收购Household International叫喊起来,认为是错误行为.

[URL=]http://www.prudentbear.com/articles/show/341 [/URL]

During the five years 1995-2000, nonfinancial debt growth by 32.4% went together with 22.2% real GDP growth. In the following five years 2000-05, nonfinancial debt grew by 47.3% and real GDP by 13.4%. There has been an atrocious deterioration in the relationship between debt growth and economic growth.

Between 2000 and third quarter 2006, the mortgage debt of U.S. private households soared from $4,801.7 billion to $9,497.4 billion. In barely six years, it has, thus, almost doubled.

The fact is that private households have drastically curbed their mortgage borrowing recently. It amounted to $672.7 billion in the third quarter 2006, sharply down from $1,223.6 billion in the same quarter of last year. That is, consumer borrowing almost halved. It amazes us how little attention this fact finds.

It means that the most important credit source for spending in the economy is rapidly drying up, even though money and credit remain, in general, as loose as ever. It is drying up because the decisive lever of this borrowing binge, rising house prices, has broken down; most importantly, this lever is not under the control of the Federal Reserve.

A sharp decline or even cessation of such borrowing essentially indicates an impending sharp retrenchment in consumer spending. Mortgage equity withdrawal peaked at an annual rate of about $730 billion, or 8.1% of GDP, in the third quarter 2005. One year later, in the third quarter 2006, it was sharply down to $214 billion.

Considering the dramatic reversal in the housing bubble, a virtual collapse of consumer borrowing is definitely in the cards for the United States.

• 俺们这还不够疯狂

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Bank of America已经予以断然否认，认为mortgage business的经营模式不好。

可见房贷市场的陷阱有多深

很多经济学家谈起房地产市场，说规模其实不大，只占总体经济的几个百分点。实际上这种说法远远低估了其影响力。自从2001年经济衰退，联储局多次降低利率，房贷的利息支出大幅减少，刺激了房地产市场的发展，一方面当然建筑开工率大大提升，另外一方面相关的金融服务业也就是房贷迅速膨胀。简单点比方，房地产建筑销售是皮，相关金融服务业实际上是毛，以荣俱荣，一损俱损，皮之不存的话，肯定有毛将焉附的问题。一方面买房子的人固然要房贷，另外一方面很多房主在房价大幅上升的情况下开始用住房向银行抵押贷款，所谓mortgage equity withdrawls (MEW)就是这么回事了，而这些借出来的钱很大一部分又拿去消费了。所以房地产对经济的贡献，并不只是建成销售了多少房子，还整个地提升了所有房主们的富裕感和贷款额，进而刺激了消费。

具体的数据来看，2000-2006年之间，美国个人房屋的抵押贷款总额从4.8万亿上升到了9.5万亿，几乎翻了一番！可以说30年的贷款额，加速在6年之间完成了，可以说是揠苗助长！接下来的时间不可能继续以这样的速度上升，而是反而会大幅下降，具体的表现形式当然就是一方面随着房地产市场降温导致新生贷款减少，另外一方面就是现有贷款出现坏帐，无法按时支付导致强制拍卖foreclosure，06年这个增长率是42%。

一般人只看见房地产开工率下降了，没有想到随着房价下降，MEW也急剧下降，05年第三季度为1.2万亿，到06年三季度就变成了6727亿，差不多下降了一半！而且这个趋势随着房地产市场的持续走软还将继续下去。美国GDP大概13万亿，70%为消费的话就是9.1万亿，仅仅MEW的下降额就相当于消费的6-7%，可想而知这对消费能力乃至经济的影响是实质性的，尤其是在美国人的储蓄率为负数的情况下。有人说考虑有形资产的话美国人实际上储蓄率并不低，但是包括房地产在内的有形资产实际上泡沫的成分很大而且正在泄气，那么美国人的财富就日见缩水。现在股市还维持在高位，但是股市的泡沫要依托在什么上面呢? 毕竟股票也是信心的游戏，制造业疲软，如果消费也后继乏力的话，股市泡沫本身也有毛将焉附的问题！1月份消费虽然看起来不弱，但是在持续借钱消费的情况下，能否持续下去是一个大大的问题。

美国经济不振的话，全世界都无法和其脱钩，中国出口如此依赖美国市场，也难以独善其身。这就是为什么说美国房地产市场的问题，可以造成全世界的经济问题。

今天到目前为止，已经从17.56美元跌到10美元多一点。你如果看pe，还不到4，但是这些公司都是high leverage金融性公司，一旦贷款出问题，他们的利润不但会化为乌有，还要赔钱，甚至破产。

最近看到消息说，那些买入subprime mortgage的大银行如HSBC，已经开始诉讼。因为象NFI这样的房贷公司做成贷款生意后，就转手给大公司，赚个差价什么的，但是前提条件是这些贷款不能出现坏账、欺骗等问题，否则大公司有权利强迫房贷公司回购这些贷款。现在坏账率一天天上升，大公司就要求回购，但是小的不肯，所以就起诉了。小的之所以不肯，估计也是没有办法，回购是死，不回购可能也是死，但是打官司还可以拖时间。

不管怎么样，房贷公司这个板块，一片乌云笼罩。但是这还仅仅只是个开头。

这里是几个次级房贷公司/银行的代码：

AHM CFC HRB LEND FICC FED NEW NFI TMA WFC

我一直对CFC做空，即使并购谣言传来的时候，也并没有改变自己的SHORT POSITION。其中一个组合是卖空本股，同时买进了相当数量的call option，这样就消除了upside risk.

现在看来，最脆弱的公司可能是那些实力最弱的，上面的AHM等都不大，就可能是这样的对象，甚至有破产的可能。WM, WFC的业务相对杂，规模也不小，所以做空不是最理想的，但不排除他们的房贷风险也很大。大市有可能撑不过第一个季度，或者到4\5月份，那之后可能发生2000年股市崩盘以来最大的股灾。但是我买入的put option, 大都还是明年1月份到期的。即使没有所谓熊市，一个调整也可以很容易让很多股票跌10%或以上，而调整肯定是要发生的。

美國全靠製造泡沫來支持著。

當地產泡沫正在破裂中，仍在營造股票泡沫。未來還將有甚麼泡沫呢？

這次地產泡沫自911後狂減利息而來。而當利息最低時，記得格林斯潘出來講，浮動按揭的好處。這更形成了火上加油。其後是一方面加息，但聯儲局仍大放銀根。雖然並沒有公佈M3，但據估計，是以約11%的增長。這些熱錢，除了美國外，世界都受其影響。

現在是那些次級房貸公司出事，相信不多久會擴展到其他房貸公司。Freddie Mac and Fannie Mae會否重登新聞榜？買入他們的債卷者，將承受多大的損失？