五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序) -- 禅人

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家园 一、制度 - 房子土地何时了,寿命知多少?

现在大家都知道,在国内买商品房土地是有年限的。这年限的规定是打哪儿来的尼?追根寻源,还得从宪法说起。

中华人民共和国的宪法,从人大通过第一版起,之后经过多次的修正,我们先看看其中关于土地权属的演变。

当初第一版的宪法关于土地的规定在总则里:

第八条 国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。

第十三条 国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定的条件,对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。

言下之意,农民对土地是有所有权的,城乡土地大家伙已经占了的用了的就先这么着吧,征不征用、收不收归国有,届时国家自有主张。是不是这意思?这第一版颁布于1954年9月,这么说就不奇怪了,那时公私合营、合作化之类的新名词儿听都没听过,后来为了公共利益的需要国家按照宪法果然自有主张了,这里按下不表。

文革后期和结束后的两次修宪属非常时期,略过。到了1982年12月版的宪法,对于土地的所有权已经讲得很明白了:

第十条 城市的土地属于国家所有。

农村、镇和城市效区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要,可以依照法律的规定对土地实行征用。

任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。

简而言之,城市市区土地属国家所有,农村郊县土地属集体所有,个人想当地主拥有土地,门也没有。而且,“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” 注意,是“任何组织或者个人”哦,个人暂且不提,即便是国家,对国有资产也是得通过组织机构来掌控不是?宪法规定这“任何组织”也不得买卖或出租土地,土地自然就不成其为商品了。房子尼,从前城市居民,除了祖传私房外,一般居住公房由单位无偿分配,分配的住房只有使用权没有产权,那时许多家庭一个月收入才一两百块钱,填饱肚子后有些节余买点小酒喝喝已经算是小康了,买房子,发烧吧您哪?再说有钱也没处买去。农民建房,申请宅基地,造了房子也不是可以随意买卖的。至于企业或单位,早年大部分是国营的,要建厂造房,打报告向政府申请便是,政府批准了就无偿划拨一块地皮给申请用地单位,土地不得买卖不是吗?所以用地单位只要支付若干土地补偿费、征用耕地的补偿费等,但并不需要给政府付什么地价,无偿划拨的土地也没有使用期限,这情形其实从50年代后期以来一直就是这样。

后来改革开放了,从直奔共产主义倒回了社会主义初级阶段,从初级阶段又溜达到社会主义市场经济。这一市场经济,发现以前的做法有点二百五了。土地是多大的资源哪,咱国家要发展缺的是银子,怎么多少年来就一直不计价值无偿划拨尼?这不枕着金枕头要饭嘛!可是,宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”有这条死规定政府咋从土地整来活钱尼?简单,法律本来就是人定出来的,反正修过好几回了,再修正一把好了。

于是1988年4月,咱们的宪法修正案把总则第十条的第四款改了,在“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”后面,聪明绝顶地加了一句: “土地的使用权可以依照法律的规定转让。” (注:宪法后来又修了几次,现在最新的应是2004版的)

既然土地不能转让,换个土地使用权的说法,看着不是一回事了吧?能转让就有对价,有对价就不再是无偿划拨,不无偿划拨就是有偿使用,总而言之,政府可以名正言顺从土地弄来钱,这不就结了?

宪法是根本大法,有了这一句,《土地管理法》就好办了,照着改:

国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法,由国务院另行规定。

皮球踢到国务院,于是国务院出面继续摸着石头过河。1990年5月,国务院出台《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,其中第十二条

土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

(一)居住用地七十年;

(二)工业用地五十年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

(五)综合或者其他用地五十年。

这便是如今国内国有土地使用权年限规定的最初由来。

打这以后,中国房地产开发进入了一个突飞猛进的开拓时期,法律和政策往往滞后,被迅速发展的房地产市场拽着走,政府也在市场中学习市场,逐渐成熟。

根据现有的法律规定,总结一下目前国内的土地制度:

一、土地使用权性质大致分三种:

1。出让/转让的国有土地使用权(土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,出让的年限,按用途性质分40-70年不等);

2。划拨的国有土地使用权(无年限,多为早年国家无偿划拨);

3。农村集体土地使用权。

二、三种土地使用权的土地权属:1和2属国家所有,3属村民集体所有。

三、土地上的房产:1之上的可以转让;2之上的,可以自用,转让的话需补地价转为出让地使用权性质方可;3之上的,可以自用,转让的话需先由国家征用转为国有土地,再办出让手续。

说到这里,国内商品房的寿命知多少也就明了了- 根据开发商从政府受让土地使用权的年限而定,不过注意了,所谓年限是自开发商从当地国土局拿到土地使用证开始起算,等小买家收楼到手,这年限还得扣除建设期,总之不会还有40或50或70年了。那么到期咋办尼?虽然到期的时候,这里相当部分人士已经眼不见为净了,不过这还是许多朋友关心的问题。按照《城市房地产管理法》,土地使用权约定的使用年限届满,一般是可以申请续期的,如经批准准予续期,则应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。到时具体怎么算怎么操作?呃。。。和尚可想不了那么远,到那时老衲早已不需要啥房地产了,咱住西天,要不咱在西天聊聊?

说上面这些东东象是在普法,不过了解了这些立法的来龙去脉,后面在谈到一些实例时若再扯到土地的权属性质、出让、划拨、征地等等的用语概念,大家就一目了然了,所以还是先厘清一下。也谢谢您耐着性子看完这段枯燥的“板书”。

下一节预告:

二、起步 - 开发区搞搞新意思

关键词(Tags): #宪法#土地#房地产#土地使用权

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