主题:到底有多少套房子? -- PBS
楼主首先提出,要科学计算一家一房模式下的总需求,认为这个是刚需底线。
不过,你的数据和分析方法错的比较多。
首先人口现在是13.35亿,这个是统计局数据,如果不信任统计局,一些研究者的数据则是14亿出头。
另外,我们也是处于一个历史进程中,再未来若干年,人口总数还在增长。当然了,根据不同的人的模式,未来历年人口数量有各自的预测数据和曲线。未来高峰时需要解决15亿还是16亿人的衣食住行。
“每家3口(假定计生工作圆满完成)”,这个用于计算的基础数据也是错误的。首先国家的计划生育的政策生育率不是1,而是非常高的,将近1.8,看来你对计划生育政策的错误理解偏差非常大。
“每家3口”还有另外一个重大错误,就是用于讨论本课题场景时候的“家庭”的定义。认为计划生育是“1胎化”,所以就是“每家3口”,显然是个重大错误。因为我们这里讨论房产经济下的“家庭”,与人口繁衍学里面的“家庭”,虽然都是同样2个汉字,但是显然仅仅是表面上名词相同,绝对是不同的含义。
按照楼主“1胎化”模式,三代人的结构应该是这样,爷爷奶奶,姥爷姥姥,父亲母亲,独子女。如果都健在,应该是合计7口人,在房产来说,常见的形态有作为3家分住,这样每家2.33人。少一些的形态是带一家长辈住,这样是2家,这样每家3.5人。最罕见可能性最小的是这家出了特殊情况,都住在一起,一家7人。当然了,如果长辈人口有早逝的,那么户均人口还要再低些。
前面我已经指出“1胎化”模式本身就不符合实际情况。那么再按更接近现实的2胎模型计算一下。三代人结构应该是这样,爷爷奶奶,姥爷姥姥,父亲(有1同胞兄弟姐妹)母亲(有1同胞兄弟姐妹),独子女。如果都健在,应该是直系下来合计7口人,但是因为2代各有1个兄弟姐妹的存在,所以抚养1代老人的责任只有一半。常见的形态有作为3家分住,这样每家2.33人。带一家长辈住,这样是2家,这样每家3.5人(这个概率降低到前面楼主的1胎化模式下的一半)。最罕见可能性最小的是这家出了特殊情况,都住在一起,一家7人(这个概率也降低到前面楼主的1胎化模式下的一半)。当然了,如果长辈人口有早逝的,那么户均人口还要再低些。
楼主“100%城市化”的假定也有偏差,不过我理解楼主的心情。不过我认为,因为中国人均耕地少,必然要求精耕细作,追求高亩产化,与美国资源丰富的模式不同。中国农业人口是肯定无法降低到美国程度。我想过1,2代,中国城市化能达到90%,就是很好的成就了。
楼主计算得到4.4亿套住宅单元的总需求(塞一点点私货,我个人认为综合了上述因素,以及本文还未谈及的一些因素,中国未来需求的高点很可能是6亿套城市住宅!)。但是,没有给出城市化速度,我们是在多少年内最终达到4.4亿套?年均数字应该是多少(与城市化进展速度有关)?没有给出城市化进展的发展曲线,就无法判定“每年”的房屋供给是否够“均衡”。这个可是很主要的差别,你是10年内达到4.4亿,还是30年内达到?差了好几倍。在这个速度方面的评估一旦出错,供求会大大失衡,房价的运行空间可是可以差好几倍的。
还有一点,即使房子总量年年都比较适当,表面上是“平衡”的,但是,你要注意到,房子这个东西可是“不动产”!!!不可能像你的电视电脑,轻易就能跟着你搬走,随时全国内能配平。如果中上水平的一本大学毕业生都向30来个中心城市(省内),或者4大城市(全国)集合,那么这些中心城市如何造出足够的房子匹配?
还有一点,许多地方都在拆建,80年代的房子就拆了。所以,总保有量的增加量也不是新建量,而应该减去拆迁量。
楼主的这个帖子,问题还有很多,就不一一指出了。
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🙂这确实是最重要最根本的问题 故人湖海 字507 2010-05-05 10:51:30
🙂空置率的定义需要澄清下 百年 字61 2010-05-03 03:31:11
🙂什么是空置率?空置率的算法-当前流行的空置率的计算方法 1 PBS 字2164 2010-05-04 19:52:59
🙂先指出楼主几点分析的不完善的地方。
🙂空置率这个数据只怕要重新理解 陈经 字133 2010-05-03 00:53:29
🙂地产挤出效应明显 1 康桂david 字293 2010-05-02 23:33:00
🙂这个6000万套空置数据好 6 PBS 字2190 2010-05-03 08:16:20
🙂我的理解,还是看财政。 康桂david 字730 2010-05-04 23:43:10