五千年(敝帚自珍)

主题:【讨论】房地产感想:市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

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家园 不同意

没去过加州,但听说过这么一段对话:

A:“where's your car?"

B: "I don't have a car"

A: "how you get here?"

B:"take bus"

A: "you don't have a car, in LA?!!"

所以,你要说东海岸密度跟中国差不多,我还信,加州就不可能了。你的统计是不是根据人口数和土地面积的比例?不如看点实际的吧,大杂院、筒子楼、城中村,加州有多少?现在房地产的楼盘跟雨后竹笋一样,跟工厂装配汽车一样,就那么几个型号:别墅、多层、小高层、高层、超高层,如果我没记错的话,多层是6层或9层,小高层是十几层,高层是22层或29层,超高层是30层以上!大城市20层以上的楼,那不是成片成片的!再看米国,有这么恐怖么!

再看面积,国内老百姓三室一厅就住得很好了,大概100-150平的为多,而到了米国,刚来的穷学生,两人合租apartment的,很少低于100平的,那些混得好的买个前院加后院的house就更别提了。国内的公共停车场有多少有多大?在米国,至少我在的这个城市,哪怕只是超市,哪怕再小,也有一片空旷的停车场。

中国普通老百姓出行以公共交通系统为主,加州可能么,公交优点是便宜,缺点就是慢!走走停停,还得提防冷不丁窜个人来,速度根本快不了,在美国,住宅区的小路限速25迈,大路35迈,大家一般开到40迈,折合65公里/小时,在中国有这么快吗。传统大家就是高密度地住,不少人开始在郊区买房,再买部车可能比市区买房还便宜,可这样人口分散跟总体比有限。

扯多了,差点忘了这个“没有金融资金的推波助澜外加房产税的平抑,商业地产的房价许多地方比住宅还低。可见住宅价格纯粹是政府纵容投机的产物。”商业地产之所以炒不起来,其实是因为对地产商来说,商业和住宅在金融上有本质差别:前者卖掉了,甭管用户自己掏钱还是贷款,地产商全部套现。后者的用户(商家、厂家、企业)绝大部分只租不买(少数非常有实力的企业除外)一来银行不可能贷款给前途未卜的中小企业买房;二来现金流也是用户的心脏,有资金完全可以用在改善运营、扩大市场、招聘人才等各种更需要钱的地方。

所以这就注定了真要做商业地产的kfs必须有强大的资金实力和耐心,做好长期投资(至少十年),前几年砸钱的准备。相比之下,住宅市场只要把房价炒上去,大家都去买房,市场一井喷,短平快的肥肉源源不绝。

美国买房也是贷款的,也可以贷到30年,为什么不畸形?我个人认为,还是人口的因素。比如中国传统饮食是没有牛奶的,渐渐老百姓观念变了:牛奶补钙,孩子长身体缺不了,营养不是别的东西能替的。。。。那么,每个人,每天多喝一盒牛奶,那是多大的市场?德国女总理不是打趣么:“为什么能源紧缺了?因为中国人开始喝牛奶了,印度人开始吃第二餐了。”

小小的消费品,都能形成巨大的市场,可见人口的力量有多大!更何况这个几乎所有老百姓都愿意积聚所有财富,再贷款来买一个鸽子笼的行业,更何况这个行业又被政府的控制着土地? 唉,集百弊于一身!

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