主题：【原创】从最近的一个文件谈谈对国内房地产市场的感想 -- 重庆老牛

3、关于房地产市场的投机行为。我在写研究生论文的时候，曾经访问过当时在深圳房地产市场炙手可热的几个大佬。其中有一个人给我说过这么一句话：“适度的投机对于市场的发育是有积极意义的”。这句话我没有加注就引用到我的论文中，结果被我的第一评阅人兼答辩委员会主席给发现了，说这句话肯定不是我自己的观点。的确，我当时的思想远远达不到这种站在宏观高度上看市场的那些大佬的境界。这句话在当时的环境是非常正面的，当时（90年代初），内地房改基本没启动，大家都靠单位自己找地、自建自用。少量的商品房还只是面向一小部分先富起来的人和一些富裕的单位。二手房市场还只是买卖房管证。这这种情况下，如果没有投机者入市炒作，这个市场是不会发展起来的。所以当时以及后来一段时间的政策，包括抵押贷款制度的引入、首付比例的降低、买卖商品房税费的减免等等，都是按照这个思路在促进市场的繁荣和发展，让投机者能够有利可图，并刺激其他的入市者，以此带动市场的增长。但是，这两年投机行为已经太过了。一个典型的例子就是温州炒房团。他们走到一地就把一地的房价给抬了起来，发展商倒是无所谓并且可能还欢迎，但普通老百姓对之是恨之入骨的。对这种行为如果再不加以限制，就会影响到这个市场的健康发展了，所以这个《意见》对于投机和投资性购房需求开始作出限制，其中很有现实意义的就是首付比例的提高和交易税费的征收了。特别是交易税费上规定了一个5年的时间限制。这对一般老百姓不会有什么影响，他们的自用住房一般不会在5年内就转卖的，对于他们来说不存在这个税费的问题，而对那些炒买炒卖的投机者来说，可能会有相当大的影响，搞不好挣的差价还不够缴税了。当然，底下可能会有很多名堂，比如与发展商串通好不到交易管理部门办登记，只是转卖以后把合同更名等等，但至少会起到一定的抑制作用。

4、关于政府对于不同类型商品房的土地供应上。对于商品房、微利房、福利房这方面不同土地供给以及相应的政策配套上，政府本来是可以大有作为的，因为土地是在政府控制之下的，可以根据市场行情调整不同的土地供给，还可以通过政府控制的企业来适时推出廉价的商品房、填补市场的缺口等等。在这方面以前我感觉深圳做得很好，这也是为什么深圳曾经获得联合国人居环境奖的一个因素。但前几天问一个深圳朋友，说是政府的微利房也是好久没有投放过了，看来在这一方面各地政府都有点同流合污了。内地一些城市的情况可能还会更严重，为了招商引资的需要，有的城市一下子就把成片的土地出让给个别发展商，不给自己留一点余地，有的甚至是把子孙后代的资源都提前透支了。而这些土地资源被发展商掌握之后，在市场博弈中，政府手中就没有牌可出，市场完全被发展商玩弄与股掌之间了。这在中国的房地产市场中是随处可见的。我上次回国的时候，与一个在某建委工作的同学见面聊天，就发现他们现在对于城区内的开发除了在项目进度、开发计划上能够稍稍控制一下，根本没有可以与发展商抗衡的资源。而在他所在的这个城区内，除了城郊结合部以外（再出去就是另外的一个区了），已经没有可供开发的土地了，所以就开始打这片土地的主意。我离开以后听说这个区域的开发已经开始动起来了，但不知这片区域完成后他们又怎么办？也许再回头去把前几年刚建成的项目再翻建一遍吧？

5、政府在房地产市场中的收益也决定了政府不会让这个市场完全降温。这个问题我已经想过一些时间了，前年回国在清华开会的时候，曾经同他们提到这个题目，我觉得有必要研究一下政府在房地产中的收益问题，但他们似乎不以为然，而我在国外也无法收集到具体的数据，所以也没办法深入。我的一点感觉是，作为政府来说，房地产市场高涨意味着政府可以从土地出让以及与房地产有关的各项配套收费、税费中收取更多的收益，除了土地出让金这个大头以外，很多项费用的收取都是以成交金额为基数的，市场越火爆，政府所得也就越多。这样下来，政府对抑制房地产市场没有动力，这就有点像政府对于烟草行业一样。只有当这个市场的过热直接影响到其他行业的经营成本、影响到引进投资这个大局的时候，政府才会下手进行整治。另外一方面，房地产的增长对于GDP的贡献是很显著的，地方政府在GDP增长的压力下（甚至影响到官帽的压力下），对于房地产市场也不会过多抑制的。这从中央政府和地方政府（比如上海）对于房地产市场是否过热的判断中即可见一斑。我想如果有人能从这个角度进行研究的话，还有可能进一步揭示国内GDP增长的实质，这对于中国经济在世界上的定位也应该是有意义的。

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