五千年(敝帚自珍)

主题:【老拙侃股票76】实盘第23周汇报 ——超越大盘涨幅113% -- 老拙

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    • 家园 关于[万科]和地产股

      由于我们使用“相对的低市盈率,持续的高成长性,确定的价值提升”这三条标准来选股,所以在分析一只股票时,我们首先要估算它的动态市盈率。

      为了估算动态市盈率,就需要预测它的业绩情况。但是,[万科]迄今没有发布中报预增公告。那么我们只好寻找其他的公开资料。

      今年以来,[万科]每月公布销售情况:

      一季度。销售62.6万平米,收入46.1亿元。

      二季度。4月份,销售34.6万平米,收入24.9亿元;5月销售61.7万平米,收入47.1亿元;6月销售72.2万平米,收入56.6亿元。合计销售168.5万平米,收入128.6亿元,环比一季度增长179%。

      由此可见,销售收入保持快速增长的势头。但是,这里公布的销售数据,包括预售的期房。我估计,是以预售收入为主。

      根据规定,房地产企业的销售收入,只有在项目完工验收(成为“现房”)之后才能结算,在此之前的“期房”预售收入列入“预收款”,不能计入营业收入。比如:上面我们看到,[万科]公布的一季度销售收入为46.1亿元,而一季度财务报告的主营收入是22.8亿元。

      这个22.8亿元可能包括了当期现房销售的收入,也包括了本期结算项目的预收款。

      这个就是分析预测房地产公司的难点了。中小型的房地产公司,由于项目比较少,当项目进入结算期时,业绩大增;而本期没有项目进入结算时,业绩大减。起伏较大。

      象[万科]这样的大型房地产公司,问题就在于很难根据公开信息,比较有谱地预测它的业绩。比如上面我们看到,二季度各月公布的销售收入是128.6亿元,而一季度财务报告的主营收入是22.8亿元,增长巨大。但是,各月公布的销售收入中有多少是不能进入结算的“期房”预售款?不知道。难点就在这儿。

      由于公司尚未发布中期预增公告,我们只能去猜。近几年来,[万科]保持50%的增长率。按50%计算,中期动态市盈率是55倍;就算中期同比增长100%,动态市盈率也已达到40倍。

      所以,[万科]的股价至少是没有低估。

      但是,上面我们看到的各月销售收入,必定会在今后1-2年进行结算,结转到主营收入中,从而确认利润。目前预售收入的大幅增长,保证了公司今后1-2年的持续高成长。2006年上半年,公司主营收入66亿。而今年上半年包括预售的销售收入175亿元。可见增长幅度之大。因此,我们可以预测,公司未来2-3年仍然可以保持50%以上的复合增长率。

      综合以上,我们对[万科]的基本估计就是:相对市盈率不低,未来可持续高增长。

      最后是“价值提升”问题。对于[万科]来说,已经不太可能通过重组等外延式的方式,或者通过创新产品与服务等内涵式的方式,来提高公司价值。

      近几年来,[万科]发展的主要方式,是通过不断地再融资,尽快做大规模,把公司房地产运作的成功商业模式的潜力更大地发挥出来。97年配股,99年配股,02年可转债、04年可转债、06年增发,07年计划增发。再融资节奏加快,融资额越来越大。

      当公司的产品和服务在市场上取得成功并且需求旺盛时,通过增大投资快速做大规模取得更多利润,当然是很好的战略,事实证明[万科]运用的非常成功,在不断融资的同时保持了业绩持续高成长。

      由于业绩持续高成长,每次再融资都会提高价格,这样每股净资产和每股赢利就会不断增厚,长期投资的老股东就成为最大的获利者。

      也就是说,[万科]通过快速做大的办法,在不断提升公司价值的同时,也提高了了老股东的股份“价值”。

      为什么我说,希望今后[中信证券]年年增发再融资?就是这个原因。房地产和证券,是国民投资理财的两个主渠道。由于证券市场改革较晚,其发展落后于房地产业。因此证券行业的龙头,相比房地产行业的龙头,具有更大的发展空间。就[中信证券]来说,无论是通过重组等外延式的方式,或者通过创新产品与服务等内涵式的方式,未来提高公司价值的空间都还有相当大的空间。这个时候,通过资本市场再融资快速做大,已被[万科]证明是成功的经验。

      • 家园 是否考虑用经营活动的现金流来分析房地产企业

        如果主营业务收入因为会计确认的原因波动很大的话,是否考虑用经营活动的现金流来分析房地产企业。因为房地产企业的成长和发展,和现金流的稳定和充实有很大关系,资金面决定了企业发展的深度和广度,能否从这个方向去评估房地产企业的价值呢?

      • 家园 花谢老拙!
    • 家园 送花

      我认为,大势可能会调整,相应,中信也已经从最高点下降了6个百分点左右。

      从目前来看,如果以30倍市盈率估算的话,88.5元的价格是合适的,但是如果从较长时期来看,30倍市盈率是一个保守的估计,是否可以高升一下。

      如果可以,按照35倍市盈率,则中信证券可以看到103.25元,如果按照40倍市盈率,则中信证券可以看到118元。

      如果按照目前77元的收盘价格看,仍然有34%以上的上升空间。

      如果中信证券增发成功,则市盈率更可以提升,目前价格下,中信证券的后期发展应该更为看好。

      个人意见,供参考。

      关键词(Tags): #股海
    • 家园 花一下!不过对版主提个意见!

      这帖是标准的股海淘金版的,怎么能弄到亚洲股市那边去呢?

    • 家园 花,苦钱准备购买增发股!
    • 家园 大盘看法,另老拙能否点评一下中海发展(600026)

      先谈对下周大盘走势的看法,总的感觉美国次级按揭贷款对中国股市的影响不大,市场机构更多的利于心理影响展开调整,为新建的基金提供建仓机会,如果市场缩量温和调整,应该是加仓机会。对于实盘的中信证券现价合理,守仓等待增发可能是最好的策略。

      此外,这两天看到中海发展这只股票,感觉还不错。

      07年中期每股收益0.67,简单计算全年每股收益1.34,周末收盘价26.32,动态市盈率19.6。

      中期每股净资产4.12元,净资产收益率16.24%,主营收入(万元): 581269.70同比增 29.77% ,净利润(万元): 222679.66同比增 72.53%,净利润增长大于主营收入,每股现金流量大于每股收益,财务指标不错。

      该股存在的风险是航运价格能否一直在高位运行,公司的运输能力能否再增强,成长性可能是公司面临的新问题,不知老拙如何看待这家公司,能否点评一下。

    • 家园
    • 家园 “本周无操作”!哈,老拙越来越像基金经理了!

      大花特花一下

    • 家园 2
    • 家园 沙发花

      感谢拙老师提的辽宁成大,要不我就错过了。

      建议拙老师研究一下万科,因为市值最大的8个房地产股里,招商地产、金融街、泛海建设中报都是增长同比200%左右。金地(50%)、保利、北辰主要是缺地或刚买了高价地块。而今年万科没有大量买地的新闻(类似保利的那种高价买地的新闻)。实际上看,现在万科的土地储备减少了不少。这样,今年到目前为止,万科主要是运作已有的土地和楼盘,今年的帐面盈利应该不少,不应该低于100%。

      • 家园 我也对万科很动心啊……

        虽然地产有调控压力,呵,就算调控,龙头老大也许更可以吞并强大。

        同盼拙老师研究。

      • 家园 花之,同问

        分析的不错,万科前景应该不错吧。。。。

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