主题：【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序) -- 禅人
家园 人品不好，有花没宝 javascript:addcontent('
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','')addcontent('','')家园 花+宝 家园 看见好文就献花。持续关注中。。。 
家园 没粮票了，先记账 哪位富裕的请给垫上！
家园 真乃好文，静等下文 家园 一、制度 - 房子土地何时了，寿命知多少？ 现在大家都知道，在国内买商品房土地是有年限的。这年限的规定是打哪儿来的尼？追根寻源，还得从宪法说起。
中华人民共和国的宪法，从人大通过第一版起，之后经过多次的修正，我们先看看其中关于土地权属的演变。
当初第一版的宪法关于土地的规定在总则里：
第八条 国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。第十三条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。
言下之意，农民对土地是有所有权的，城乡土地大家伙已经占了的用了的就先这么着吧，征不征用、收不收归国有，届时国家自有主张。是不是这意思？这第一版颁布于1954年9月，这么说就不奇怪了，那时公私合营、合作化之类的新名词儿听都没听过，后来为了公共利益的需要国家按照宪法果然自有主张了，这里按下不表。
文革后期和结束后的两次修宪属非常时期，略过。到了1982年12月版的宪法，对于土地的所有权已经讲得很明白了：
第十条 城市的土地属于国家所有。农村、镇和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征用。
任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
简而言之，城市市区土地属国家所有，农村郊县土地属集体所有，个人想当地主拥有土地，门也没有。而且，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” 注意，是“任何组织或者个人”哦，个人暂且不提，即便是国家，对国有资产也是得通过组织机构来掌控不是？宪法规定这“任何组织”也不得买卖或出租土地，土地自然就不成其为商品了。房子尼，从前城市居民，除了祖传私房外，一般居住公房由单位无偿分配，分配的住房只有使用权没有产权，那时许多家庭一个月收入才一两百块钱，填饱肚子后有些节余买点小酒喝喝已经算是小康了，买房子，发烧吧您哪？再说有钱也没处买去。农民建房，申请宅基地，造了房子也不是可以随意买卖的。至于企业或单位，早年大部分是国营的,要建厂造房，打报告向政府申请便是，政府批准了就无偿划拨一块地皮给申请用地单位，土地不得买卖不是吗？所以用地单位只要支付若干土地补偿费、征用耕地的补偿费等，但并不需要给政府付什么地价，无偿划拨的土地也没有使用期限，这情形其实从50年代后期以来一直就是这样。
后来改革开放了，从直奔共产主义倒回了社会主义初级阶段，从初级阶段又溜达到社会主义市场经济。这一市场经济，发现以前的做法有点二百五了。土地是多大的资源哪，咱国家要发展缺的是银子，怎么多少年来就一直不计价值无偿划拨尼？这不枕着金枕头要饭嘛！可是，宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”有这条死规定政府咋从土地整来活钱尼？简单，法律本来就是人定出来的，反正修过好几回了，再修正一把好了。
于是1988年4月，咱们的宪法修正案把总则第十条的第四款改了，在“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”后面，聪明绝顶地加了一句： “土地的使用权可以依照法律的规定转让。” (注：宪法后来又修了几次，现在最新的应是2004版的)
既然土地不能转让，换个土地使用权的说法，看着不是一回事了吧？能转让就有对价，有对价就不再是无偿划拨，不无偿划拨就是有偿使用，总而言之，政府可以名正言顺从土地弄来钱，这不就结了？
宪法是根本大法，有了这一句，《土地管理法》就好办了，照着改：
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。皮球踢到国务院，于是国务院出面继续摸着石头过河。1990年5月，国务院出台《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
这便是如今国内国有土地使用权年限规定的最初由来。
打这以后，中国房地产开发进入了一个突飞猛进的开拓时期，法律和政策往往滞后，被迅速发展的房地产市场拽着走，政府也在市场中学习市场，逐渐成熟。
根据现有的法律规定，总结一下目前国内的土地制度：
一、土地使用权性质大致分三种：
1。出让/转让的国有土地使用权(土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，出让的年限，按用途性质分40-70年不等)；
2。划拨的国有土地使用权(无年限，多为早年国家无偿划拨)；
3。农村集体土地使用权。
二、三种土地使用权的土地权属：1和2属国家所有，3属村民集体所有。
三、土地上的房产：1之上的可以转让；2之上的，可以自用，转让的话需补地价转为出让地使用权性质方可；3之上的，可以自用，转让的话需先由国家征用转为国有土地，再办出让手续。
说到这里，国内商品房的寿命知多少也就明了了- 根据开发商从政府受让土地使用权的年限而定，不过注意了，所谓年限是自开发商从当地国土局拿到土地使用证开始起算，等小买家收楼到手，这年限还得扣除建设期，总之不会还有40或50或70年了。那么到期咋办尼？虽然到期的时候，这里相当部分人士已经眼不见为净了，不过这还是许多朋友关心的问题。按照《城市房地产管理法》，土地使用权约定的使用年限届满，一般是可以申请续期的，如经批准准予续期，则应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。到时具体怎么算怎么操作？呃。。。和尚可想不了那么远，到那时老衲早已不需要啥房地产了，咱住西天，要不咱在西天聊聊？
说上面这些东东象是在普法，不过了解了这些立法的来龙去脉，后面在谈到一些实例时若再扯到土地的权属性质、出让、划拨、征地等等的用语概念，大家就一目了然了，所以还是先厘清一下。也谢谢您耐着性子看完这段枯燥的“板书”。
下一节预告：
二、起步 - 开发区搞搞新意思
本帖一共被 3 帖 引用 (帖内工具实现)家园 解决了，按照物权法，期限到了自动续展。 家园 关于这个使用年限的问题 有一种说法是参照了香港的做法。
以香港以前的殖民地地位，土地是属于英国女王所有，所以也是只能采取使用权出让的方式（有点像出租）。既然是使用权出让，那么就有一个使用权到期的问题。而由于新界部分是与满清政府签订的99年租期，所以使用权的使用年限就是最多设为99年了。相应地不同用途的土地也就在这个期限内分别设定了。80年代末，中国刚开始启动房地产市场的时候，对香港作了相当深入的调研，有一本书名为《香港房地产》（作者桂强芳）曾经是不少人的启蒙教材。
至于70年以后怎么办，估计又得参考香港现行的做法了。中国人玩规则有一套，到时候肯定腾挪转移，一定会搞出一个解决办法来的。92年我研究生毕业论文答辩的时候，因为也涉及到一些这方面的问题（我的题目是关于住宅市场的），当时的答辩主席（后来深圳《中外房地产导报》的主编）就针对性说了一些话，具体是些什么都已经记不太清楚了，但也是说到以后的事情只能以后的人来解决了之类的。
多说几句。英国政府与中国政府开始香港地位的谈判也是与这土地使用权出让年限有关，因为当时已经有土地使用权到期展续的问题，而这续期就跨过了以前满清政府的99年期（即到1997年为止），所以英方被迫与中方进行协商。当然最终结果是中方不光连租借给英国的新界部分给收回来了，连割让的港岛、九龙部分也拿回来了。
请禅人继续，我也很喜欢看这些回顾文章。