主题：【原创】存在未必即合理,论上海的房价 -- 网师园
家园 真正的转折在2006年 2005年三月，中央的五年限售的政策使上海的房地产下降了好一段。过了一年，陈良宇的地铁大建设，200的地铁站同时开工，大量的拆迁款使得上海的房市反转。然后，过了两个月，就被双规了。
现在又是三年了，关键的时间点又来了。想想当年的德隆的老三股坚持了几年，其实资金的能力都是相似的。
家园 是啊 我本人在2001年买房，上海市嘉定区嘉定镇，6楼2000都不到，那时市中心同事买的听说近8000已经觉得不可思议，现在呢？现在我这里房子价格差不多8000了，可是工资才涨多少？我认识的刚买房子的30不到的年轻人，大部分都是父母一起帮着用省吃俭用省下来的钱来买的。贷款都是40w到60w要，一个月工资才多少？没见过几个到4000以上的。还要结婚，孩子。希望经济能持续增长吧。
关于通货膨胀，小的不懂，但是以目前这样的收入来谈这么高价商品，好像早了点，真的通货膨胀来了，填饱肚子还来不及。
家园 确切地说，是应该让买房的知道其中的凶险 现在北京上海，真买房过日子的有多少？买房保值的有多少？一旦这层泡泡捅破，谁还会买房保值？那时候房地产的暗黑时代才会真正来临了。
政府和房地产商肯定想撑，问题是日本的例子在前面摆着呢，总有撑不下去的一天。唯一可选择的就是软着陆还是硬着陆罢了。
日本当年的高房价也是存在过的，当然当时也是合理的了，但现在还能在那个价位上继续合理么？只能说降下来也是合理的了。。。
这不成了经济学家了？怎么说怎么有道理阿。
可是房价真下跌，拿房子保值的，恐怕哭都来不及，这才是真正的社会问题。
现在认为房子还要涨的，其实根本不敢算数学帐 -- 北京城市扩大，的确需要新的房源，但到底需要多少？而房地产开发，则一共增加了多少？所谓世界人民到北京买房我是不信的，就全国人民如果不为了保值的话他上北京买房干吗？毕竟决定到北京工作的还是少数。
家园 萨苏忽视了一点 就是北京在中国的中心地位，决定了居住在北京的隐性福利。很多人在京买房并不是为了保值。
比如孩子的教育。大学的录取分数线比其他地区低一大截。就是单从后代着想，也会有无数的人决定居住在北京。只要一个外地人得到一个北京户口，他家里几代人就是砸锅卖铁肯定也要让他在北京有一套住房。
再比如医疗。北京的医疗水平是全国最好的。那么全国的老龄人口只要有机会，基本上相当多会选择在北京养老。那么房子肯定是需要的。
家园 老萨说的有道理 房地产的泡沫主要是因为一方面投机性的力量，我估计中高档楼盘约有40%左右的是投资型的。就算是所谓的硬性消费的，也有很多是根本买不起房子的人用家里的/七姑八大姨的钱买的，其实还是看着房价上涨的一个投机：全世界哪个中等国家的20来岁小夫妻能够奢侈到买房才结婚？
- 复 老萨说的有道理
家园 日本的经验短期内不一定在中国管用 日本的房价是跌下去了,但它经过了多少年的上涨,从60年代中期到80年代末,至少20多年,就是80年代的房地产泡沫也持续了近10年的时间。
出来混迟早是要还的，皮球弹的再高，地心引力还是要发挥作用的，上海北京这些地方的房价最终肯定是要下跌的。我也认为现在的房价已经偏高了，但中国人的消费习惯就是买房结婚（乡下几千年的规矩是盖房结婚），投资或投机的大量资金没有出路，除了炒股就是买房。还有有些中国特色：如果允许买房入户口，北京和上海的房子再多些全国人民也要买——为了小孩考大学容易。
我担心的不是现在下跌，而是继续涨下去，现在跌不会死人，再涨个3年再跌就难说了
家园 你的论据未必妥当 日本的房地产涨了20年，但是前10年还没有多少泡沫，现在跌了十几年，可能还要跌下去。超跌都已经出来了。
中国人消费习惯就是买房结婚（乡下几千年的规矩是盖房结婚）？我作为乡下出身的人都没有听说过有这个习惯。盖房结婚的话，一家三代，那时不是至少有三栋房子？城市里面过去40多年听说过买房结婚么？那时后哪里有房子买？如果40年两代人结婚都没有买房结婚的消费习惯，那这个消费习惯哪里来的？
我的结论就是买房结婚，小一代套出两家4代的积蓄，是最近几年出现的新风尚，其实一个是跟独生子女有关，另外一个是变相的集体炒房。如果没有房价上升的神话，你有本事把全家的所有积蓄都掏出来？
学区的神话更是不值得一驳。如果允许买房入户口，北京学区的意义就不存在了。北京有多少教育资源经得起全国人民争夺。花十几万，几十万就可以去香港或者海外受教育的时代，花几百万买房子还不一定进得了国内的名校，这是扎扎实实地250作风。
- 复 你的论据未必妥当
家园 也有些不同看法 1.现在急需买房的这些人很多都是国内的第一代独生子女，这也决定了这批人可以动用双方家庭的前半辈子储蓄来完成他们独立于双方大家庭外生活的愿望
2.现在的买房需求很多时候是女方在商讨结婚时对男方的基本要求，也就是说男方要证明将来有起码的能力可以让自己的妻女不会生活在颠沛流离之中，这甚至可以理解为以前聘礼的一种传承
3.小孩读书的便利只能是作为房产增值的一个附属品而已，毕竟绝大多数国内的父母并没有把自己子女的希望寄托于国外，而国内目前的高考政策是对京沪等大城市有非常不平衡的倾斜的，而更何况这只是房价保值的附属利益而已
4.就我这几个月的跑房经历来看，上海内环甚至中环的空置率都还算不上高，毕竟交通和生活设施的配套都还比较完善，所以只要价格合理房租还是能补贴很大一部分投机客的贷款压力的
5.如果和日本相比的话，那就不得不看一个宏观经济的问题，日本的房价是在经历了多长的经济低迷期之后到了今天的这样一个水平？中国是否在很快的将来也会碰到日本类似的问题呢？从根本上说，解决好中西部的发展问题也就解决了东部的高房价问题，也就解决了中国是否会重蹈日本覆辙的问题，只是现在的我们谁也无法给出答案。因此，在没有答案之前，咱这样的平头老百姓也只能选择我看得到的收益，而这也就是刚性需求的由来，您说是么？
- 复 也有些不同看法
家园 也来详细说说 1第一代独生子女是多大呢？79到84年吧，按五年算。他们的父母多大呢？这个范围比较广，大致可以说，他们的父母既不是老三届，也不是改革开放以后第一批企业家。他们的父母就是那批上学时经历文革没书年，该工作时下乡去了的知青或者生产队社员，等到真正改革开发时早己托家带口经不起折腾了。所以第一代独生子女，除了父母在领导岗位上的，有几个敢说自己是富二代。而且，从小他们就有种危机感，将来要养4位老人。按咱们中国人重孝顺的观念，有几个人敢啃老啃到干干净净的。熊仔就有同学买了房，父亲得癌症放弃一切治疗的。
2如果不算贷款确实跟聘礼一样。
3买房不给户口，就算你小孩在中关村一小，北京四中一路读完，将来高考时还回原籍，真要放到湖北，山东未必能考回北京来。只要户口在北京地区，哪怕你住山村里，高考分一样比武汉市低。在一个城市里，学区房占的面积非常小，尤其是新开发的普通楼盘，学区都差。
4我估计你也会承认，拿买房的钱存银行，利息比租金高。所以，只有大家都预期房子涨价才会有人干以租养贷的事。
5人都维护自己的最大经济利益，但对承受风险的能力是不同的。有闲钱购房是一种风险，低首付大量贷款是另一种风险。两者差很大。刚需们往往是风险特大的这一种。而希望刚需们来接盘的人常常淡化了这种风险，或无视这种风险。把房价已经上涨的利益放在自己兜里，把房价未来可能下跌的风险放在刚需们身上，既不道德，也不明智。
- 复 也来详细说说
家园 继续详细说说 1. 就目前我所知道的的情况来看，很多父母为了子女结婚还是愿意“倾家荡产”地掏出他们几十年的辛苦积蓄的。如果结合两家的力量一般来说付个首付，甚至50％的房款也都不是太大的问题。当然也有很多年轻人并不愿意自己的父母这么做，可现实的结婚压力也不由得他们有更多的选择。这其中父母本来就在在城市里的情况好一些，最苦的就是那些从农村到城市或者是从小城市到大城市发展的年轻人，他们的家庭经济基础几乎无力负担这么庞大的开支。
2. 意见一致，握个手先
3. 说到上学，全国买房不给上户口不给居民待遇而又有高考政策倾斜的也就北京和上海比较过分，北京的情况我不知道，不过上海现在搞了引进人才居住证制度，在上海工作的有本科学历的人都可以申请，满一定学籍年限其子女也可以参加上海的高考视同上海本地学子。当然，这和住房没什么太大关系，但这不能不说对很多有意在上海长期发展的外地人有相当的吸引力。而一旦选择定居上海，难道他们的住房就没有需求么？
4. 这不是房租和利息的差异，是利息和房价涨幅的差异，如果有一天利息比房价涨幅高了，那自然就没人会投资房产了……不过好像我还没看到有哪个经济快速发展的地区会出现这种倒挂现象，倒是经济发展越快，这房价也提升越快
5. 风险问题见仁见智，刚需们对于房产保值的需求是远低于拥有自己住房的迫切需求的，自己家住的房子就算涨到天价了或跌倒谷底了，在没有可替代生存解决方案出现之前谁会因为涨价了或跌价了就随便卖掉自己的房子呢？
家园 奇怪，这时候国际惯例好像没有人提起了 国际上常用的住房/收入比此时怎么就没人提起了呢，另外，为什么认为在其他国家就不存在刚性需求了？
家园 个人观点 我看房价跟工资一样，降是不太可能了。
但是，肯定涨幅赶不上通胀，这中国经过这次经济危机一冲击，国家加大建设投资，势必造成通货膨胀。再者美元现在疯狂膨胀，人民币要是不跟着通胀，那才是疯了，中国的什么出口啊，劳动力相对价值啊就别提了。
这么一膨胀，房价反而不涨，相对来说房价也就降了，也就软着陆了。
现在最有利的就是，贷款买房么，当然这是对于自住来说的，等通货膨胀之后，现在贷个50万，到时候可能就相当于现在的20万，还着轻松加愉快。还获得了房屋这么多年的使用权，何乐不为呢？
对于资产投资或者保值买房就没什么用了，不如买货币型基金（好像最近有个什么短期行业内拆借基金，年利6%，忘了哪只了），或者其他投资手段。
黄金投资么，看不明白，现在国际结算肯定不能用美元了，用什么呢？还用黄金么？现在虚拟经济都这么发达了，再用黄金不太可能。现在黄金价格是在涨，可是东欧都在抛，黄金内在的使用价值也不太大（相对于其他资源，比如石油）。
超主权货币么，短期内不太可能实现，美国和欧洲不是那么轻易就从了的。人民币结算有可能小范围内可行，所以还是对人民币有点信心。
家园 花之，萨大严重动摇小黑我买房的信心。 家园 房价想下降，只要政府说话就齐活 前几年我就纳闷，政府拿出免费的地来，找承建商盖完房子卖，我就不信房价砸不下来。
当时还是不懂啊，当然现在还是不懂。
房价的高低还是应该让市场去决定，不能政府去决定。
而现在承载了太多的东西，政府又管东管西，总是不相信百姓，只相信自己才是救世主，这是最可悲的。