主题：【原创】中国房产各阶层分析 -- 地九
家园 房地产市场可能开始进入观望期 7月商品房成交量开始下降了，如果这个情况能够持续下去，就基本可以确认了。
2009年各月份的商品房成交量:
7月 0.77 亿立方米
6月 0.95 亿立方米
5月 0.70 亿立方米
4月 0.63 亿立方米
1-7月份全国商品房总共成交 4.18亿立方米。
以上根据国家统计局数据整理。
家园 【文摘】7月全国楼市首别量价齐升 在快速攀升的房价中，成交量终于支撑不住了。昨日，国家发改委、统计局发布的《1~7月全国房地产市场运行情况》显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，创今年新高。自今年3月以来，房价连续5个月实现上涨。
《每日经济新闻》记者根据国家统计局发布的最新数据与历史数据对比得出，7月全国商品房销售面积7646万平方米，环比下降近20%；商品房销售额为3800亿元，环比下降14%。自3月以来，市场首次告别“量价齐升”，出现“价升量跌”局面。
业内人士指出，在实体经济尚未全面复苏、货币政策出现微调的背景下，未来的房价涨幅将十分有限，但成交量已经很难恢复到二季度的火爆状态。
家园 赞数据，望继续跟踪总结，谢谢
家园 中国房地产市场的拐点还没有到来 大家的愿望是美好的,可目前数据并不支持房价下跌的现实。
个人观点：如果月度商品房成交量开始减少，则房地产市场就可能开始进入观望期。
2009年各月份的商品房成交量:
6月 0.95 亿立方米
5月 0.70 亿立方米
4月 0.63 亿立方米
1-6月份全国商品房总共成交 3.41亿立方米。
以上根据国家统计局数据整理。
家园 能找得到上半年的开工量数据么 好像5月份的时候还说开工量还是下降的。
而且08年下半年开工量那么差，总觉得接下来应该不会跌不跌的问题，而是要涨得有多疯狂的问题~~
家园 【文摘】申银万国：房地产行业6月投资数据点评 http://finance.ifeng.com/stock/roll/20090715/940350.shtml
6 月房地产开工、投资数据符合基本预期。6 月，房地产投资和新开工仍稳步回升，1-6 月，全国房地产投资额累计达到14505亿元，新开工面积累计4.79 亿平米，分别同比增长9.9%和-10.4%，略低于申银万国预测的14872亿元和4.9 亿平米，基本符合预期。
一线城市新开工下滑幅度较大，影响未来供给。上半年，北京、深圳、广州等地的新开工都大幅下 滑，幅度超过全国平均水平，与其销售的率先回暖不符，主要原因是过去几年一线城市土地供给普遍不足，开发商无地可开，预计下半年全国新开工的增长趋势仍将继续，但一线城市新开工面积仍然无法大幅增加，这会导致明年一线城市供给仍然无法“放量”。
小幅上调09 年新开工和房地产投资的预测。基于销售的持续好转和开发商资金链的不断宽松，申银万国对新开工、销售、投资等数据进行了小幅调整：（1）09年房地产新开工面积预测从9.76 亿平方米上调至9.98 亿平方米，对应增速从0%上调至2.3%；（2）09 年房地产投资额的预测从33813亿元，上调至34371亿元，对应增速从10.6%上调至13.2%%。但是，申银万国上调的幅度并不大，因为开发商普遍对目前房价的过快上涨有所担心，害怕后期市场面临再次调整，因此其投资（包括新开工）并不会采取十分激进的战略。
家园 参考文章，开卷有益。 一、毛主席的文章《中国社会各阶级的分析》
http://news.xinhuanet.com/ziliao/2004-06/24/content_1544971.htm
不愧是毛选第一篇，真乃大手笔写小文章，几个时代过去了，读来还是那么鲜活。
二、保罗·福塞尔的《格调》
http://www.tianyabook.com/waiguo2005/f/fusaier/gd/index.html
纯小资。不是有句话嘛，读《格调》的人，肯定不是有钱人。
唉，看来俺也算穷人喽。
秀才开门七件事，柴米油盐酱醋茶。
家园 【原创】中国商品房需求估算续 六、商品房销售数据分析
上一篇只计算了平民阶层,如果加上富人,住房需求怎么也得5亿平方米.
一般来说,住房需求占商品房需求的90%,这样换算过来,大概一年的商品房需求是5.56亿平方米.
下边补充一下历年的商品房销售数据:
2005年全国商品房销售面积5.56亿平方米
2006年全国商品房销售面积6.06亿平方米
2007年全国商品房销售面积7.62亿平方米
2008年全国商品房销售面积约6亿平方米
2009年1-5月全国商品房销售面积2.46亿平方米,折合全年5.9亿平方米;
看数据可以知道房地产市场2005年还比较正常,2006年开始过热,2007年达到最高点,2008年开始回调,2009年还不知道,看数据至少与2008年持平,很可能超过.
因此我们可以得出出结论,在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿左右.超过6.5亿为过热.低于5亿为过冷.
七、结论
根据前面的分析我们可以知道：
1、刚性需求约占总需求的五成，改善性需求约占总需求的三成五，投资性需求约占总需求的一成五。
2、在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿平方米左右.超过6.5亿平方米为过热.低于5亿平方米为过冷.
3、如果硬性压缩投资性住房需求，对整体住房需求的影响应该在15%以下，不能起到明显作用。(前几年的宏观调控确实搞错方向了!)
4、在目前条件下，如果增加新房供应有困难的话，应该增加二手房的供应，尽量减少二手房的交易费用，鼓励增加交易机会。
5、从今年的住房月度交易数据看，在3个月内，房价下跌确实有困难，或者说可能性不大。(因为交易量确实在逐步回升)
家园 【原创】中国商品房需求估算 既然大家没有什么修改意见了，我们就可以估算一下中国城市商品房的大概需求。
首先由几个前提明确一下：
一、估算范围
只包括普通商品住宅，不包括超高档个性化住宅、别墅、高档商务公寓、自建房、回迁房、经济适用房。也就是：
1、不包括富裕阶层的房子。就象政委说的，咱不能和富人抢房子。
2、不包括平民阶层的下层的需求，假定他们的需求由自建房、回迁房、经济适用房解决。
这样只要计算平民阶层的上层和中层就可以了。
二、购房需求
我们以家庭为单位来计算，假定中国每户包括3.5人，同时假定中国城市居民平均结婚年龄为27岁，平均退休年龄57岁，退休后一般不再为改善自身居住条件而买房。那在这30年的婚姻生活里，有一次基本住房需求（也就是所谓刚需），一次改善性住房需求，其它的都是投资性住房需求。
三、平民阶层的上层的购房需求
平民阶层的上层占人口比例：12%，如果城市总人口6亿，则有7200万人，2057万户。如果需求是均匀分布，除以30年，则每年有68.6万户需要购买住房。假定平民上层在购买改善性住房时，不会卖掉原有住房。
1、刚性需求
每户一套。每套90平米，则每年需要68.6万套，6174万平方米。
2、改善性需求
每户一套。每套140平米，则每年需要68.6万套，9604万平方米。
3、投资性需求
每户一套。每套90平米，则每年需要68.6万套，6174万平方米。
4、累计
每户三套。则每年需要205.8万套，21952万平方米。
四、平民阶层的中层的购房需求
平民阶层的中层占人口比例：44%，如果城市总人口6亿，则有26400万人，7543万户。如果需求是均匀分布，除以30年，则每年有251.4万户需要购买住房。假定平民中层在购买改善性住房时，会卖掉原有住房。假定改善性需求占刚性需求的1/2。
1、刚性需求
每户一套。每套70平米，则需要251.4万套，17598万平方米。
2、改善性需求
每户一套。每套120平米，则需要125.7万套，6285万平方米。
3、投资性需求
无。
4、累计
每户一套。则每年需要251.4万套，23883万平方米。
五、累计分析
1、刚性需求
每年需要320万套，23772万平方米。按面积计算，约占总需求的52%。
2、改善性需求
每年需要194.3万套，15889万平方米。按面积计算，约占总需求的35%。
3、投资性需求
每年需要68.6万套，6174万平方米。按面积计算，约占总需求的13%。
4、累计
每年需要582.9万套，45835万平方米。
家园 花你，我觉得方法上没啥问题 我觉得地九的分析方法上没啥大问题，要有争议可能也是在具体数据上吧，我水平浅，大牛们接着PK，我仅对地九的认真精神表示敬意
家园 你这个计算有问题。每户三套，其实是有个时间序列的。 时间序列！
这家不是同时保持有3套。而是有个演进的次序。
呵呵，它改善住宅之后，刚性需求那套应该抛售给市场，作为另一户的刚需。
所以总容量不是3*N的关系。
你的整个推导，基础理论和算法不对。
应该引入动力学的分析。
引发这个矛盾的根本原因，其实是你忽视了，房子是一般70年的物品。而你划分的一个家庭的三类需求，每一类需求都不会持续70年！
嘿嘿嘿嘿！
家园 嘿嘿,请仔细看. 请注意看我的计算前提：
"假定平民上层在购买改善性住房时，不会卖掉原有住房。"
"假定平民中层在购买改善性住房时，会卖掉原有住房。"
在计算时，本来就假定平民上层会拥有多套住房的，平均是3套。
另外，我用的模型实际上是生命周期模型的一种，至于你说的动力学的分析，俺完全不懂，欢迎补充计算。
至于70年的问题，好象从住房改革到现在才多少年？好象早了一点吧？
家园 【原创】根据大家意见进行了修改，如何？ *---------------房产阶层分布比例图--------------*
+-----上层（1%）
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+-----+富裕阶层（4%）+
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| +----—下层（3%）
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| +------上层（12%）
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总人口（100%） -----平民阶层（90%）+------中层（44%）
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| +------下层（34%）
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+----+贫困阶层（6%）
*-----------------各阶层划分标准-----------------*
一、富裕阶层的上层
人口比例：1%
收入情况：家庭年收入100万元以上
现有住房情况：房子很多，档次很高
买房考虑因素：被尊重和自我满足的心理需求，一般不炒房
目标房产：个性化最高档地产
二、富裕阶层的下层
人口比例：3%
收入情况：家庭年收入20-100万元
现有住房情况：房子有多套，档次较高
买房考虑因素：兼顾投资升值、工作便利和业余休闲,炒房主力
目标房产：别墅、高档公寓、市区繁华地段便利住房
三、平民阶层的上层
人口比例：12%
收入情况：家庭年收入6-20万元
现有住房情况：房子有一套或多套，档次一般
买房考虑因素：投资升值,炒房
目标房产：普通住宅、商铺
四、平民阶层的中层
人口比例：44%
收入情况：家庭年收入2.4-6万元
现有住房情况：房子有1-2套,档次一般
买房考虑因素：自住需要和还款能力,一般不炒房
目标房产：普通住宅、农民自建房
五、平民阶层的下层
人口比例：34%
收入情况：家庭年收入0.6-2.4万元
现有住房情况：房子有1套,档次较低
买房考虑因素：自住需要、还款能力、拆迁机会,不炒房
目标房产：回迁房、远郊住宅、农民自建房
六、贫困阶层
人口比例：6%
收入情况：家庭年收入0.6万元以下
现有住房情况：居住条件很差
买房考虑因素：一般不买房
目标房产：无
家园 统计基础是什么啊？ 城市人口？还是什么？
如果是城市人口
我认为要把城市下层和贫困阶层合并，这样的人，能在城市立足，这样低的收入，必然是有一套老房子的，他们改善住房的唯一机会也就是拆迁，本质上两者没什么区别。
两者加起来，算30%～40%左右，还是合理的吧，我们城市人均收入在数字上看低的不可思议，这个阶层的人贡献很大～～～。
另外，实际上老兄可以取消家庭收入状况这个了，容易引起误解，而且没啥意义，因为地区差异太大了。比如老兄说占12%的人，收入6～20万，明显是东南沿海的水平吧？
阶层属性划分，以本地房产购买能力区分比较合理，这个地区性差异就不大了，呵呵。
这样看来，富裕的上层，1%相对偏高，说2000万人口的上海市，有20万人口的需求是个性化高档房产，感觉太多了，包括外地在上海买房的也许会多写，但是那样其他城市的富裕上层数量就少了。总体而言，这个阶层不会有1%那么多的人。
富裕下层5%的比例也偏高吧，如果属性确定在家有多套高档房产，自用和投资兼顾的话，我想3%上下算是多的了。
平民的上层，12%的数字估计差不多的，属性是收入较高，有了钱就多去买套房的家庭。
平民中层，40%差不多，这类家庭的属性，应该定位于没有能力买第二套，但是有能力在不被拆迁的情况下，靠卖出旧房子，补些差价来改善自住条件的。
剩下的40%，都算作只能靠拆迁来改善自住条件的。
家园 只对城市住房市场的分析 好的，假定我们只考虑城市住房市场，不考虑农村住房市场。
人口基数 = 城镇人口 + 农村进城居留人员 = 6亿
按照对住房市场的需求和支付能力来进行如下细分：
一、富裕阶层的上层
人口比例：1%
现有住房情况：房子很多，档次很高
买房考虑因素：被尊重和自我满足的心理需求，一般不炒房
目标房产：个性化最高档地产
二、富裕阶层的下层
人口比例：3%
现有住房情况：房子有多套，档次较高
买房考虑因素：兼顾投资升值、工作便利和业余休闲,炒房
目标房产：别墅、高档公寓、市区繁华地段便利住房、商铺
三、平民阶层的上层
人口比例：12%
现有住房情况：房子有一套或多套，档次一般
买房考虑因素：投资升值,炒房
目标房产：普通住宅、商铺
四、平民阶层的中层
人口比例：44%
现有住房情况：房子有1-2套,档次一般
买房考虑因素：自住需要和还款能力,一般不炒房
目标房产：普通住宅
五、平民阶层的下层
人口比例：40%
现有住房情况：房子有1套,档次较低
买房考虑因素：自住需要、还款能力、拆迁机会,不炒房
目标房产：回迁房、远郊住宅