五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】中国房产各阶层分析 -- 地九

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    • 家园 房地产市场可能开始进入观望期

      7月商品房成交量开始下降了,如果这个情况能够持续下去,就基本可以确认了。

      2009年各月份的商品房成交量:

      7月 0.77 亿立方米

      6月 0.95 亿立方米

      5月 0.70 亿立方米

      4月 0.63 亿立方米

      1-7月份全国商品房总共成交 4.18亿立方米。

      以上根据国家统计局数据整理。

      • 家园 【文摘】7月全国楼市首别量价齐升

        在快速攀升的房价中,成交量终于支撑不住了。

          昨日,国家发改委、统计局发布的《1~7月全国房地产市场运行情况》显示,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,创今年新高。自今年3月以来,房价连续5个月实现上涨。

          《每日经济新闻》记者根据国家统计局发布的最新数据与历史数据对比得出,7月全国商品房销售面积7646万平方米,环比下降近20%;商品房销售额为3800亿元,环比下降14%。自3月以来,市场首次告别“量价齐升”,出现“价升量跌”局面。

          业内人士指出,在实体经济尚未全面复苏、货币政策出现微调的背景下,未来的房价涨幅将十分有限,但成交量已经很难恢复到二季度的火爆状态。

        7月全国楼市首别量价齐升

      • 家园 赞数据,望继续跟踪总结,谢谢
    • 家园 中国房地产市场的拐点还没有到来

      大家的愿望是美好的,可目前数据并不支持房价下跌的现实。

      个人观点:如果月度商品房成交量开始减少,则房地产市场就可能开始进入观望期。

      2009年各月份的商品房成交量:

      6月 0.95 亿立方米

      5月 0.70 亿立方米

      4月 0.63 亿立方米

      1-6月份全国商品房总共成交 3.41亿立方米。

      以上根据国家统计局数据整理。

      • 家园 能找得到上半年的开工量数据么

        好像5月份的时候还说开工量还是下降的。

        而且08年下半年开工量那么差,总觉得接下来应该不会跌不跌的问题,而是要涨得有多疯狂的问题~~

        • 家园 【文摘】申银万国:房地产行业6月投资数据点评

          http://finance.ifeng.com/stock/roll/20090715/940350.shtml

          6 月房地产开工、投资数据符合基本预期。6 月,房地产投资和新开工仍稳步回升,1-6 月,全国房地产投资额累计达到14505亿元,新开工面积累计4.79 亿平米,分别同比增长9.9%和-10.4%,略低于申银万国预测的14872亿元和4.9 亿平米,基本符合预期。

          一线城市新开工下滑幅度较大,影响未来供给。上半年,北京、深圳、广州等地的新开工都大幅下 滑,幅度超过全国平均水平,与其销售的率先回暖不符,主要原因是过去几年一线城市土地供给普遍不足,开发商无地可开,预计下半年全国新开工的增长趋势仍将继续,但一线城市新开工面积仍然无法大幅增加,这会导致明年一线城市供给仍然无法“放量”。

          小幅上调09 年新开工和房地产投资的预测。基于销售的持续好转和开发商资金链的不断宽松,申银万国对新开工、销售、投资等数据进行了小幅调整:(1)09年房地产新开工面积预测从9.76 亿平方米上调至9.98 亿平方米,对应增速从0%上调至2.3%;(2)09 年房地产投资额的预测从33813亿元,上调至34371亿元,对应增速从10.6%上调至13.2%%。但是,申银万国上调的幅度并不大,因为开发商普遍对目前房价的过快上涨有所担心,害怕后期市场面临再次调整,因此其投资(包括新开工)并不会采取十分激进的战略。

    • 家园 参考文章,开卷有益。

      一、毛主席的文章《中国社会各阶级的分析》

      http://news.xinhuanet.com/ziliao/2004-06/24/content_1544971.htm

      不愧是毛选第一篇,真乃大手笔写小文章,几个时代过去了,读来还是那么鲜活。

      二、保罗·福塞尔的《格调》

      http://www.tianyabook.com/waiguo2005/f/fusaier/gd/index.html

      纯小资。不是有句话嘛,读《格调》的人,肯定不是有钱人。

      唉,看来俺也算穷人喽。

      秀才开门七件事,柴米油盐酱醋茶。

    • 家园 【原创】中国商品房需求估算续

      六、商品房销售数据分析

      上一篇只计算了平民阶层,如果加上富人,住房需求怎么也得5亿平方米.

      一般来说,住房需求占商品房需求的90%,这样换算过来,大概一年的商品房需求是5.56亿平方米.

      下边补充一下历年的商品房销售数据:

      2005年全国商品房销售面积5.56亿平方米

      2006年全国商品房销售面积6.06亿平方米

      2007年全国商品房销售面积7.62亿平方米

      2008年全国商品房销售面积约6亿平方米

      2009年1-5月全国商品房销售面积2.46亿平方米,折合全年5.9亿平方米;

      看数据可以知道房地产市场2005年还比较正常,2006年开始过热,2007年达到最高点,2008年开始回调,2009年还不知道,看数据至少与2008年持平,很可能超过.

      因此我们可以得出出结论,在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿左右.超过6.5亿为过热.低于5亿为过冷.

      七、结论

      根据前面的分析我们可以知道:

      1、刚性需求约占总需求的五成,改善性需求约占总需求的三成五,投资性需求约占总需求的一成五。

      2、在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿平方米左右.超过6.5亿平方米为过热.低于5亿平方米为过冷.

      3、如果硬性压缩投资性住房需求,对整体住房需求的影响应该在15%以下,不能起到明显作用。(前几年的宏观调控确实搞错方向了!)

      4、在目前条件下,如果增加新房供应有困难的话,应该增加二手房的供应,尽量减少二手房的交易费用,鼓励增加交易机会。

      5、从今年的住房月度交易数据看,在3个月内,房价下跌确实有困难,或者说可能性不大。(因为交易量确实在逐步回升)

    • 家园 【原创】中国商品房需求估算

      既然大家没有什么修改意见了,我们就可以估算一下中国城市商品房的大概需求。

      首先由几个前提明确一下:

      一、估算范围

      只包括普通商品住宅,不包括超高档个性化住宅、别墅、高档商务公寓、自建房、回迁房、经济适用房。也就是:

      1、不包括富裕阶层的房子。就象政委说的,咱不能和富人抢房子。

      2、不包括平民阶层的下层的需求,假定他们的需求由自建房、回迁房、经济适用房解决。

      这样只要计算平民阶层的上层和中层就可以了。

      二、购房需求

      我们以家庭为单位来计算,假定中国每户包括3.5人,同时假定中国城市居民平均结婚年龄为27岁,平均退休年龄57岁,退休后一般不再为改善自身居住条件而买房。那在这30年的婚姻生活里,有一次基本住房需求(也就是所谓刚需),一次改善性住房需求,其它的都是投资性住房需求。

      三、平民阶层的上层的购房需求

      平民阶层的上层占人口比例:12%,如果城市总人口6亿,则有7200万人,2057万户。如果需求是均匀分布,除以30年,则每年有68.6万户需要购买住房。假定平民上层在购买改善性住房时,不会卖掉原有住房。

      1、刚性需求

      每户一套。每套90平米,则每年需要68.6万套,6174万平方米。

      2、改善性需求

      每户一套。每套140平米,则每年需要68.6万套,9604万平方米。

      3、投资性需求

      每户一套。每套90平米,则每年需要68.6万套,6174万平方米。

      4、累计

      每户三套。则每年需要205.8万套,21952万平方米。

      四、平民阶层的中层的购房需求

      平民阶层的中层占人口比例:44%,如果城市总人口6亿,则有26400万人,7543万户。如果需求是均匀分布,除以30年,则每年有251.4万户需要购买住房。假定平民中层在购买改善性住房时,会卖掉原有住房。假定改善性需求占刚性需求的1/2。

      1、刚性需求

      每户一套。每套70平米,则需要251.4万套,17598万平方米。

      2、改善性需求

      每户一套。每套120平米,则需要125.7万套,6285万平方米。

      3、投资性需求

      无。

      4、累计

      每户一套。则每年需要251.4万套,23883万平方米。

      五、累计分析

      1、刚性需求

      每年需要320万套,23772万平方米。按面积计算,约占总需求的52%。

      2、改善性需求

      每年需要194.3万套,15889万平方米。按面积计算,约占总需求的35%。

      3、投资性需求

      每年需要68.6万套,6174万平方米。按面积计算,约占总需求的13%。

      4、累计

      每年需要582.9万套,45835万平方米。

      • 家园 花你,我觉得方法上没啥问题

        我觉得地九的分析方法上没啥大问题,要有争议可能也是在具体数据上吧,我水平浅,大牛们接着PK,我仅对地九的认真精神表示敬意

      • 家园 你这个计算有问题。每户三套,其实是有个时间序列的。

        时间序列!

        这家不是同时保持有3套。而是有个演进的次序。

        呵呵,它改善住宅之后,刚性需求那套应该抛售给市场,作为另一户的刚需。

        所以总容量不是3*N的关系。

        你的整个推导,基础理论和算法不对。

        应该引入动力学的分析。

        引发这个矛盾的根本原因,其实是你忽视了,房子是一般70年的物品。而你划分的一个家庭的三类需求,每一类需求都不会持续70年!

        嘿嘿嘿嘿!

        • 家园 嘿嘿,请仔细看.

          请注意看我的计算前提:

          "假定平民上层在购买改善性住房时,不会卖掉原有住房。"

          "假定平民中层在购买改善性住房时,会卖掉原有住房。"

          在计算时,本来就假定平民上层会拥有多套住房的,平均是3套。

          另外,我用的模型实际上是生命周期模型的一种,至于你说的动力学的分析,俺完全不懂,欢迎补充计算。

          至于70年的问题,好象从住房改革到现在才多少年?好象早了一点吧?

    • 家园 【原创】根据大家意见进行了修改,如何?

      *---------------房产阶层分布比例图--------------*

      +-----上层(1%)

      |

      |

      +-----+富裕阶层(4%)+

      | |

      | |

      | +----—下层(3%)

      |

      | +------上层(12%)

      | |

      | |

      总人口(100%) -----平民阶层(90%)+------中层(44%)

      | |

      | |

      | +------下层(34%)

      |

      |

      |

      +----+贫困阶层(6%)

      *-----------------各阶层划分标准-----------------*

      一、富裕阶层的上层

      人口比例:1%

      收入情况:家庭年收入100万元以上

      现有住房情况:房子很多,档次很高

      买房考虑因素:被尊重和自我满足的心理需求,一般不炒房

      目标房产:个性化最高档地产

      二、富裕阶层的下层

      人口比例:3%

      收入情况:家庭年收入20-100万元

      现有住房情况:房子有多套,档次较高

      买房考虑因素:兼顾投资升值、工作便利和业余休闲,炒房主力

      目标房产:别墅、高档公寓、市区繁华地段便利住房

      三、平民阶层的上层

      人口比例:12%

      收入情况:家庭年收入6-20万元

      现有住房情况:房子有一套或多套,档次一般

      买房考虑因素:投资升值,炒房

      目标房产:普通住宅、商铺

      四、平民阶层的中层

      人口比例:44%

      收入情况:家庭年收入2.4-6万元

      现有住房情况:房子有1-2套,档次一般

      买房考虑因素:自住需要和还款能力,一般不炒房

      目标房产:普通住宅、农民自建房

      五、平民阶层的下层

      人口比例:34%

      收入情况:家庭年收入0.6-2.4万元

      现有住房情况:房子有1套,档次较低

      买房考虑因素:自住需要、还款能力、拆迁机会,不炒房

      目标房产:回迁房、远郊住宅、农民自建房

      六、贫困阶层

      人口比例:6%

      收入情况:家庭年收入0.6万元以下

      现有住房情况:居住条件很差

      买房考虑因素:一般不买房

      目标房产:无

      • 家园 统计基础是什么啊?

        城市人口?还是什么?

        如果是城市人口

        我认为要把城市下层和贫困阶层合并,这样的人,能在城市立足,这样低的收入,必然是有一套老房子的,他们改善住房的唯一机会也就是拆迁,本质上两者没什么区别。

        两者加起来,算30%~40%左右,还是合理的吧,我们城市人均收入在数字上看低的不可思议,这个阶层的人贡献很大~~~。

        另外,实际上老兄可以取消家庭收入状况这个了,容易引起误解,而且没啥意义,因为地区差异太大了。比如老兄说占12%的人,收入6~20万,明显是东南沿海的水平吧?

        阶层属性划分,以本地房产购买能力区分比较合理,这个地区性差异就不大了,呵呵。

        这样看来,富裕的上层,1%相对偏高,说2000万人口的上海市,有20万人口的需求是个性化高档房产,感觉太多了,包括外地在上海买房的也许会多写,但是那样其他城市的富裕上层数量就少了。总体而言,这个阶层不会有1%那么多的人。

        富裕下层5%的比例也偏高吧,如果属性确定在家有多套高档房产,自用和投资兼顾的话,我想3%上下算是多的了。

        平民的上层,12%的数字估计差不多的,属性是收入较高,有了钱就多去买套房的家庭。

        平民中层,40%差不多,这类家庭的属性,应该定位于没有能力买第二套,但是有能力在不被拆迁的情况下,靠卖出旧房子,补些差价来改善自住条件的。

        剩下的40%,都算作只能靠拆迁来改善自住条件的。

        • 家园 只对城市住房市场的分析

          好的,假定我们只考虑城市住房市场,不考虑农村住房市场。

          人口基数 = 城镇人口 + 农村进城居留人员 = 6亿

          按照对住房市场的需求和支付能力来进行如下细分:

          一、富裕阶层的上层

          人口比例:1%

          现有住房情况:房子很多,档次很高

          买房考虑因素:被尊重和自我满足的心理需求,一般不炒房

          目标房产:个性化最高档地产

          二、富裕阶层的下层

          人口比例:3%

          现有住房情况:房子有多套,档次较高

          买房考虑因素:兼顾投资升值、工作便利和业余休闲,炒房

          目标房产:别墅、高档公寓、市区繁华地段便利住房、商铺

          三、平民阶层的上层

          人口比例:12%

          现有住房情况:房子有一套或多套,档次一般

          买房考虑因素:投资升值,炒房

          目标房产:普通住宅、商铺

          四、平民阶层的中层

          人口比例:44%

          现有住房情况:房子有1-2套,档次一般

          买房考虑因素:自住需要和还款能力,一般不炒房

          目标房产:普通住宅

          五、平民阶层的下层

          人口比例:40%

          现有住房情况:房子有1套,档次较低

          买房考虑因素:自住需要、还款能力、拆迁机会,不炒房

          目标房产:回迁房、远郊住宅

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