主题：【原创】中国房产各阶层分析 -- 地九

既然大家没有什么修改意见了，我们就可以估算一下中国城市商品房的大概需求。

首先由几个前提明确一下：

一、估算范围

只包括普通商品住宅，不包括超高档个性化住宅、别墅、高档商务公寓、自建房、回迁房、经济适用房。也就是：

1、不包括富裕阶层的房子。就象政委说的，咱不能和富人抢房子。

2、不包括平民阶层的下层的需求，假定他们的需求由自建房、回迁房、经济适用房解决。

这样只要计算平民阶层的上层和中层就可以了。

二、购房需求

我们以家庭为单位来计算，假定中国每户包括3.5人，同时假定中国城市居民平均结婚年龄为27岁，平均退休年龄57岁，退休后一般不再为改善自身居住条件而买房。那在这30年的婚姻生活里，有一次基本住房需求（也就是所谓刚需），一次改善性住房需求，其它的都是投资性住房需求。

三、平民阶层的上层的购房需求

平民阶层的上层占人口比例：12%，如果城市总人口6亿，则有7200万人，2057万户。如果需求是均匀分布，除以30年，则每年有68.6万户需要购买住房。假定平民上层在购买改善性住房时，不会卖掉原有住房。

1、刚性需求

每户一套。每套90平米，则每年需要68.6万套，6174万平方米。

2、改善性需求

每户一套。每套140平米，则每年需要68.6万套，9604万平方米。

3、投资性需求

每户一套。每套90平米，则每年需要68.6万套，6174万平方米。

4、累计

每户三套。则每年需要205.8万套，21952万平方米。

四、平民阶层的中层的购房需求

平民阶层的中层占人口比例：44%，如果城市总人口6亿，则有26400万人，7543万户。如果需求是均匀分布，除以30年，则每年有251.4万户需要购买住房。假定平民中层在购买改善性住房时，会卖掉原有住房。假定改善性需求占刚性需求的1/2。

1、刚性需求

每户一套。每套70平米，则需要251.4万套，17598万平方米。

2、改善性需求

每户一套。每套120平米，则需要125.7万套，6285万平方米。

3、投资性需求

无。

4、累计

每户一套。则每年需要251.4万套，23883万平方米。

五、累计分析

1、刚性需求

每年需要320万套，23772万平方米。按面积计算，约占总需求的52%。

2、改善性需求

每年需要194.3万套，15889万平方米。按面积计算，约占总需求的35%。

3、投资性需求

每年需要68.6万套，6174万平方米。按面积计算，约占总需求的13%。

4、累计

每年需要582.9万套，45835万平方米。