五千年(敝帚自珍)

主题:改善型购买力十分强大,大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

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                                        • 家园 上海的房子我确实是望洋兴叹啊

                                          所以本人目前既没有在上海定居,未来也没这个打算。充其量就是个看热闹,打酱油的。

                                          最后预祝上海房市如您所愿继续大涨

                            • 家园 深有同感

                              的确外企的待遇现在在中国是越来越弱的,做外企白领是最无奈的选择

                              同感

                • 家园 同意,公积金如果不有效利用起来就是一个死钱

                  而且是没有什么利息的死钱。如果有公积金还贷,是要轻松很多,而且关键是要看到自己工资是上涨的预期,现在1w多的工资不代表永远只有这一点。(通胀是不变的预期)。贷款买房也是促进自己的一个动力。

                  另外租房子和拥有自己的房子是两种完全不同的感觉,这种没有家的感觉是无处不在的。可能现在租金是便宜,可你能保证永远便宜吗?你愿意房东动不动就要你搬家?你能按照自己的意愿装修?这样还怎么面对自己的妻儿?除非国家出台长期租房政策,你可以保证一租就是30年,才这不又变成变相的买房子?

                  你花在租金上的钱是一去不复回的,可是花在房贷上的是变成房子的每块砖瓦的。

        • 家园 那时候和现在不同啊!05和06年的时侯我就没有赌!

          不过,现在,我想我还是不要太急的好!

          • 家园 现在和那时候有什么不同呢

            或者又有什么是相同的呢

            我来看看一些相同点,我觉得现在最大的问题的信贷的大量发放,你看央行每个月的信贷都在创历史同期新高,5,6月本来是贷款的淡季,可是却依然高烧不退。这么多钱生出来到哪里去啦?其实和和面很像,面就是房子,水就是流出的资金,水多了,面粉没有多,则面粉团含水量就多了,同样房子也是,(股票其实也一样啊)房子不能凭空多出来,特别是地段,具有不可替代性,在贷款剧增的情况下,房价自然就上来了,你不买自然有有能力搞到贷款的人买,象老虎,还有这么多信贷处长的交情在。另外国家现在还在强调要宽松货币,为什么,经济就是让钱流动起来,让社会流动起来,钱多了,大家才有动力工作,干活,做房奴。

            还有就是股市涨了(钱多闹的),象07年,上海是07年二季度开始房子涨得最厉害,为什么,那时候信贷还没现在这么松呢,一个很大的原因是股票涨太厉害了,虽然后面还有6000点等着,可是对于一些先知先觉的人来说已经够了,已经赚够了,剩下的就是转移到相对滞后的楼市稳当稳当。看这些人虽然没有赚到6000的点的疯狂,可是那些在6000点疯狂的人现在又如何呢,这最后一段甘蔗是甜还是苦呢?我是无比佩服那些投资中懂得舍得的人,在适当的时候能够急流勇退。现在的情况又让我看到了那时候的影子,1600到3000,虽然上来不多,可是对于一部分做得不错的,已经翻倍,甚至几倍了,对他们来说现在的股市风险大还是楼市?考虑到楼市对股市的滞后期,而且有了从股市中赚到的首付款,从股市中退出,进入楼市就成了很自然的选择。

            最后复习一下老虎的帖子:“到那时候我就抛了人民币股票,回购英镑.中国的救市资金流进股市总比流入房地产市场快大概三个月.所以,等到股市涨上三个月,大概到2009年5/6月份,弹性更大的深圳和上海的房地产会先复苏,然后是北京.通货膨胀一来,中国的救市就结束了。然后就是再次提高利率,回笼货币,滞胀又回来了。所以,我有两种选择,全部回购英镑然后在岛上买个5个卧室3个卫生间的别墅安度晚年;或者部分回购英镑,用剩下的钱在北京二环再买个房等人民币增值房地产发疯”

            很多人错过了07年的这次机会,但他们不会放过09年这次更大的机会。其实房子不是需要所有人参与的游戏,统计一下上海总共有多少一手房可以出售的(开发商的资金压力和降价动力要远大于二手散户)?只要有1/10甚至1/100的人是这样认为的,房价的大幅、快速上涨就不可避免了。(不幸的是现在已经进行得如火如荼了)

            那我们现在想想,现在是房地产已经到了发疯的顶峰?还是发疯的半中腰,如果只是半中腰,从顶峰下来的动因会是什么?

            1:开发商的资金压力必须割肉卖?(已经去库存化这么多了,早赚死了,剩下几套高价卖不出去又如何,而且一降价反而卖不动了,买涨不买跌没听说过啊?)

            2:还是叫二手散户卖,叫他们资金链断了,只能割肉

            2.1:大幅加息,叫他还不起。

            大幅加息伤敌1000自伤800,对整体国家经济影响会有多大,请老虎、陈经等分析分析,这种可能大吗?什么时候会发生?

            还有就是加息会增加购房者的购买成本,那时还是买不起(能够全额付款??!!太厉害了,当我没说)

            2.2:第二波经济危机,搞死一堆公司,大家一失业,还不起了

            08年大跌,这也是主因,外向经济倒闭很多,所以深圳等跌的厉害,资金链断了,只有割了,但是房子一般是最后的堡垒,不到万不得已,是不会割房子来救火的(详见月溶MM的哥哥是什么救她叔叔的,这么危机的时候房子卖了吗?),如果危机到这些人要动用最后的奶酪的时候,那时的经济会有多危机?那我们想想现在中国再来一次08年的大批倒闭可能性会有多大呢?

            3:出台物业税之类的,你房子多,每年交税你都交不起,谁叫你丫买房的

            如果TG真到这一步,也只有无语了。(当然先要咨询一下有N多房子的公仆们意见的了)

            说到这里我到觉得TG为了和谐社会完全不必这样,他只要一边是高价房将老百姓用20年贷款套牢,老老实实工作还贷去。一边大量造廉租屋(两种房子要有本质区别),便宜租给买不起房子的人,通过低租金和你永远也买不起房子的威胁将这些人套牢。社会自然分成两组乖乖的被套人群而且都可以很Happy,很和谐。

            现在就是大家排队选择的关键时候了,(因为等将来稳定下来,房价可以高高在上维持着,通过廉租和谐掉买不起房的人,这样廉租屋的人要跳到房奴阶级就十分困难了)在这种情况下,我们该如何选择呢?

            • 家园 要从炒家的成本看房价的涨幅

              现在的房地产,已经主要成为炒家的乐园。所谓炒家,目标都不在长期持有房产,而是快进快出,利用银行贷款利率和房市增长速度之间的差额进行套利的投机分子。我这里试图从炒家的角度来分析楼市的增长速度和拐点。因为大量数据都是推测而来,肯定有很多错漏,仅供大家参考。

              炒家通常采用的降低成本的手段有两种,一是阴阳合同进行房屋买卖,好处在于,1。规避风险,获得较高杠杆比例(1成首付,甚至0首付)。2。偷逃个人收入所得税。二是通过使用他人身份证来购买房屋,好处在于首先同样的可以逃避风险,一旦房屋烂在手里可以逃之夭夭。二,可以降低契税。但这种手段使用起来风险较高,对大炒家来说,带来的麻烦比好处要少得多。

              因此,对于炒家来说,通过种种手段,可以把交易成本控制在4%到5%之间,时间成本控制在0.5%/月之内。按这个数据,我们可以推算出炒家的盈亏线为,首个月房价涨幅5%,以后每增加一个月,涨幅增加0.5%。再加上5%的利润线,也就是说,当利润高于5%的时候,炒家入场,利润低于5%之后,炒家开始离场。通常炒家持有房产不超过半年。因此,通过分析深圳房价6个月的涨幅,可以推算出炒家的大致行动路线。从去年年底深圳二手房交易均价在1万元左右,今年5月底均价匀速上涨到1万2左右,上涨幅度达到20%。刨去交易成本和时间成本,炒家的利润在10%以上。因此,大批跟风炒家在5,6月之间入场,也把交易均价从1万2左右迅速拉升到1万5以上。之后,6月下旬价格开始徘徊,标志着炒家出货和进货基本持平。考虑到阴阳合同造成的价格虚高的效应,5,6月份入手的这批炒家的成本价位大概在1万3左右。从短期看,如果均价有效维持在1万4以下超过一个月,从长期看,如果接下来连续6个月的涨幅压缩在13%以内,都应该是楼市转向的标志。

              当然从更长远的时间线来看,目前经济基本面并没有得到有效的改善,新的经济增长热点未出现,失业率依然高企。如果这个现象在1年内得不到根本性的改善,单靠信贷输血,房地产市场最多也只能撑到明年中期。

            • 家园 送花。

              送花。

              我觉得您对趋势看的很不错。

              高房价在我看来水分泡沫都很大,但是就像4000点、5000点时候的泡沫,虽然很大,但是还有个更大的泡沫在那边。

              不过话说回来,投资房产还是要考虑好,并不是个稳妥的主意,除非懂得取舍;比如买股票可以4000点买入5900点时候卖出,但是房产起码得提前到5500点;

              房产转手手续费用都很复杂,真成了房东就很凄惨了。

              对于自住房,我只能说,目前买入也就买入了,看对职业的规划;再大跌您也得住房子;如果妻儿无强烈需求,租房子也是不错的主意。

              我没法断言什么时候这个泡沫会碎裂

      • 家园 年底年关肯定要回调价格,每年都一样
      • 家园 俺支持政委

        俺家LD回国第一件事就是到上海看房,然后抓紧时间敲定了一套。现在看来,当时顶着巨大压力咬牙买下的决策是无比英明的,现在再买可就困难多了,或者房子降一个档次,而当时要再早2个月回国的话,还能再省下一大笔钱。中国一线城市的稀缺地带是不会大规模降价的,只有涨价快慢的分别。而政府最彻底的解决方案就是大规模扩大市区面积,把各类配套(交通、购物、医疗、教育、饮食娱乐)做好来缓解这个问题,但完善的配套也不是一朝一夕能搞定的。

        另外俺们那里有个征婚的内部论坛,初看上去,大约一半的女士用各种方式提出了房子问题,至少是有这方面的想法,结婚后不买房长期租住是不可接受的。

        不过单纯就深圳房价来说,我也不太愿意考虑近期买房,主要是和其他一线城市比较,深圳房价的性价比太低,有点不值。同样的预算我宁可去上海、广州或北京了。

        再考虑全球通胀预期,同样的100万,5年前可以在北京买一套三环边上120平米的商品房,今年就要去五环边上买了,或者可以买一套三环边上房龄超过20年无任何小区设施的老房子,总之降一档。当然你可以说这100万我5年内炒股也可以翻一倍,还是买好房子,但有几个人能做到呢。深圳上海房价情况也基本类似。

        所以如果有能力又有意愿在一线城市生活的话,晚买不如早买。最后声明一点,俺的房子用于自住,最近几年都无继续购房或出售意愿,所以房价涨跌实际和俺的直接经济利益没太大关系。

        • 家园 不要轻易用前5年的变化,来类推后5年的变化!

          就好比当初中信证券50元的时候,政委看100。那是绝对的英明。可是当中信证券100的时候,如果再看200。恐怕就未必是英明了。结果也是120都没碰到。

          翻一翻容易,再翻一翻恐怕就不是同样的容易。

          • 家园 有道理,不过,

            都像你这么想,不是砸专家们的饭碗麽!

          • 家园 当然不能完全类推

            我的意思是,一线城市市区繁华地带的房子已经或即将涨上去见顶了,短期内也看不到大幅回调的可能性,所以该出手就出手了。别5年后站在北京8环以外后悔,当年要是及时出手,就住5环了。。。

            • 家园 陈经说的东西在某些范围内是成立的,比如北京上海的稀缺地段

              陈经说的东西在某些范围内是成立的,比如北京上海的稀缺地段。

              因为这几个超级城市把中国的财富都吸引过来。但是不会是无限制的;各地也都有发展自己大城市的需求,如果北京上海深圳空置率低,主要是刚需的话,那么陈经的判断是成立的。

              我不是很了解这些大城市,但是我知道很多省份的省会的住宅,中心地段刚需确实高;但是稍微边缘一点炒房者的投机就很多了。

            • 家园 为什么一定要进5环呢?说不定以后工作的地方就在8环以外。

              住进5环,然后去8环外面上班,那不是找罪受嘛?

    • 家园 前些时候

      网上有一个加州帐篷城的帖子,建议陈大看一看

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