主题：讲讲咱逍遥派身边的事：明天小区要炒掉物业 -- 子玉
家园 这是新小区专有的特色 呵呵，新小区的特色之一
无非是一笔为数不少的维修基金惹得。
2年前也被物业告过，前因后果就不谈了。那地方不常去没想到突然来了一张传票，囧，最后花钱消灾了事。业主由于缺乏专业知识和事不关己的态度，被物业钻空子的可能性很高。法院这方面是不会帮你地，哪怕你有这样那样的理。当然法院也没错，毕竟人家法律上貌似有理。
其实治物业很容易，10年后维修基金坑的差不多了，你不交费他自动滚蛋。呵呵，开玩笑了。
所以现在都不买新房了，买10年左右的成熟小区，物业很和谐很客气。账目很清楚很详细，虽然我还没有仔细研究过。
最后这种现象可以归结为一句真理：自己的利益不去维护，那往往会被别人瓜分。还有句话是你软他就硬，你硬他就软。物业最后还是欺负业主缺乏维权意识和法律意识。
家园 讲讲咱逍遥派身边的事：开发商侵权 （7） 这篇是第7篇，但是我把标题改了。老是“讲讲咱逍遥派身边的事：明天小区要炒掉物业 ”，就失去了每篇的焦点。
本篇就讲讲开发商侵权，究竟是什么概念。业主们大部分都把业委会看作一个代表自己的维权团体（指质量问题维权）。的确，业委会很多都是因维权而起，因维权而活动。但是我们在前面讲过了，物权法以及物业管理条例，都不是针对维权来设计业委会的。业委会（实际上真正的物权是掌握在业主大会手里）是业主负责管理自己物权，特别是公共物权的。
这里边的概念区分很重要，但是本篇咱们转换一下，也看看维权方面吧。
比如hansens在跟帖里谈到他们那个小区，当初小白领们一哄而上，成立了业委会。那么究其针对的问题，看看，这么几条：
1、绿化不达标，几颗小树，和效果图实在是相差太远。
2、小区3个门只开了1个，承诺道路不合格。
3、售楼的时候，许诺的公建变成了开发商的产权，居然变成了办公楼
4、中水系统不可用。
5、延期交房，
6、另外就是什么窗户质量差、漏水、暖气装的不好之类的质量问题。不过这个楼是混凝土现浇框架结构，大部分的墙都有20公分超级结实，坏处是，根本无法改墙。一些设计不合理的地方也无法修改。
一些是质量问题，比如4和6。5是延期交房，这个是铁板钉钉的违约，官司一打他就赔偿你。
1绿化不达标，这个是无法量化的，如果是绿化面积太小，就涉及到容积率了，那个就是大问题了，是近年来侵权的要点，也是两委今年彻查房产业的重点。关于这个我们以后有机会再谈。但是容积率，可是大侵权。2老实说，门开太多了不好。开多了您小区就成了街道了，什么人都会从你那儿过。出租车要是堵了，都可能弯您那小区借个道绕。这个是擅改规划，属于侵权，其目的估计是省保安少看俩门。但是对业主是好处不一定坏。
这个3、售楼的时候，许诺的公建变成了开发商的产权，居然变成了办公楼。这个就是典型的开发商侵权的内容了。是明确侵占了业主的权益。不过我也看了，虽然物权法什么的出台了那么多法规，关于这点，呵呵呵，还是个模模糊糊的领域。明码的，就是这么几处建筑，是铁定归全体业主，即物业办公室，业委会办公室，还有就是门卫室。
估计今后会把居委会办公室明码归业主。不过，那玩意咱们不要。你一要了，居委会就铁定进来了。这个问题涉及到物权究竟有没有居委会说话的地方？这个问题就大了。老实说，按照物权法，连胡哥也无权来决定小区的物权，那得业主大会表决才行。业主大会表决了，就是闹上最高法院，那也得找业主大会说了算。一个居委会，跑小区里来，它的权限是什么？
再说了，办公室归业主了，还制定非得让居委会用，那交不交房租呢？这个房间的物业费谁交呢？像这样的问题，都是典型的物业权问题。呵呵，这个我现在成了专家了。
hansens那个小区的开发商，的确对业委会还行，侵权的重点它好处已经捞了，就是用业主的钱为自己盖了办公楼了。这个您还没太多的筹码跟他斗。无法可依。
为什么所有的开发商都用自己的物业来管，形成前期物业？主要的原因就是两条：一条是用自己的物业来面对质量投诉。这一条往往成为明面上的事儿。另一条，就是利用自己的物业，最后把能够侵占的公用设施面积都霸占了，那个，现在都是几万元一平米啊！想想就这么几千平米，就是数千万甚至上亿的资产啊。这个才是侵权的要点。
通宝推：hansens,家园 也说开发商侵权 开发商侵权的地方多了。不过重点的就是子玉兄说的几处地方。
1、修改容积率，我们小区的容积率和绿化面积要严格算是不合规的，不过要是宽松点算又合规了。所以暂时也拿他们没办法。
2、小区共建那个东西的确很麻烦，我们专门找律师了解过。这个楼虽然售楼的时候宣传是公建，但是合同上没有明说。最后看小区产权清册，人家把产权都办好了。现在租出去了，物业费和住宅一样交，算起来是亏大了。
3、地下部分主要闹的有两个地方，一个是人防工事，按规定是人防局的，结果这些王八蛋转手就租给了某个公司，打上隔断，弄了几十个小间租出去了。一天到晚看一些穿的很少的MM进进出出的。弄的大家很郁闷。另一个是分配给居委会的活动室，居委会也想如法炮制，被我们业委会告了，现在双方在僵持当中。
4、至于弄点小区广告、电梯广告、星期天摆摊啥的，都是小事，业委会和物业提了抗议，换了一个下不为例。就不了了之了。
不过说道这里面的关系和名堂，还真是剪不断，理还乱啊。
家园 就这样,大家还是要买房子 还是要上赶着买,不然今年20000,明年就30000了.谁叫怎么是中国人呢?
家园 讲讲咱逍遥派身边的事：明天小区要炒掉物业(6) 关于物权法的意义，再说也不算多说。我们下面要反复谈到。这里我再把这个住房改革之后最大的问题，说最后一次。所谓最后一次，就是就此永远不再说了，不光是这篇文字里不说了，我在任何地方不再说。
前面我说过，住房改革从土地出让开始，就形成了利益链。一个开发商就是论亿的销售，多个开发商，一个小小的土镇，就是数十亿数百亿，此后这个钱，就从我们业主手里，交给开发商，而由这些利益链，在社会上发酵。
这个发酵之后，产生了一个非常腐败的地方政治和社会结构。譬如说新闻界，也深受其影响。几乎没有不受影响的。这里边形成的潜规则，以及明面上的很多东西，又由于开发商一个小区建设要十年八年甚至几十年地搞下去，所以即便最后这个开发商走了，一代人两代人，已经浸润在这个黑金的染缸里。
我们中国的地方政治，就此打下了深厚的地产形态。好了，不再说了。
**********************************************************************************************
很多小区，都是在交付了5年6年甚至更久，都没有成立业委会的。以我目前这个小区的情况，就是交付5年了，大家也没想过成立业委会。后来因为发现权益受到开发商重大侵占，开始与其争执了，才发现多么需要一个业主自己的团体。于是积极开始筹建业委会。我想很多地方都是这个过程。
但是你要是看看早期的比如国务院的《物业管理条例》，业委会制度的目的，是业主自治小区的建设。说白了，就是国家要把小区建设的包袱甩干净。
最新的07版《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
其中一、二、三是关于业主大会规则的，四是选聘解聘物业，五、六就是关于小区建设的。
为什么5年6年的，业主就会蠢蠢欲动地要求建立业委会呢？这个大概在统计上还跟房产的保修期有关。房产的保修期是交付后5年。到了5年了，业主们突然意识到哎呀，我们还没有真正接收过这个地面呢！
什么叫接收这个地面？就是不光是你自己的房子，这个国家可把整个小区的地面交给你们业主了。你们要管的。包括所有的公共设施，比如泵什么的。
今后要是坏了，那可是你们自己花钱修理。
老百姓哪懂这个呀，看着自己的房子，没有质量问题的话，就烧高香啦。谁还管公共地面的事儿啊。
但是到了5年6年了，呵呵呵，问题就慢慢冒出来了。比如公共围墙开始坏了，这个该修一修啊。谁修？谁出这个钱？开发商啊！不对吧，开发商早就交房啦。
于是业主们忿不过，说什么那么多质量问题，这个墙根本就是偷工减料，怎么5年就朽成这样？于是一来二去的，就开始产生维权活动，于是就发现维权靠单个个人，呵呵，那是屁民一个啊。
家园 (3)哪去了？ (3)哪去了？
家园 北京，收房维权组成员、第一任业委会副主任发来贺电 子玉大才，还遇上此等事情，实在请以何堪。慰问在先。
房子和业委会的事情
一句话，一言难尽
两句话，业委会的事情实在不是人干的。
三句话，其实也有还过的去的开发商。
简单说说我们的例子吧。
位置：北四环、北五环中间，交通便利，
面积：10万㎡，以100㎡的左右的中小户型为主，一共不到800户
时间，2003年预售，2005年交房。平均售价6000
开发商： 中房地产
要了解的同志应该能猜出来是哪个小区。算了，也没什么大不了的，反正都是事实。
这个位置靠近中关村，大量的买房者都是混了3-5年的小白领，双方父母资助下，就买房结婚了。我们看过开发商的统计，70%的购房者有大专以上学历。还有相当数量没北京户口的。
从收房的时候开始，富有斗争精神的小白领就不知死活的投入了和开发商的斗争。主要问题有
1、绿化不达标，几颗小树，和效果图实在是相差太远。
2、小区3个门只开了1个，承诺道路不合格。
3、售楼的时候，许诺的公建变成了开发商的产权，居然变成了办公楼
4、中水系统不可用。
5、延期交房，
6、另外就是什么窗户质量差、漏水、暖气装的不好之类的质量问题。不过这个楼是混凝土现浇框架结构，大部分的墙都有20公分超级结实，坏处是，根本无法改墙。一些设计不合理的地方也无法修改。
之后，一伙人弄了一个收房委员会，和开发商斗争了几次。 方式很幼稚，结果也很常见，开发商敷衍了一下之后，大家还是乖乖的收房入住了。（另外说一下，交房的时候已经五证齐全，1年左右的时间，产权证基本都办下来了，也没有啥二次抵押之类的破事）
入住之后，很显然，开发商弄了个自己的孙子物业来干，说实话，还过的去，没啥民愤，保安也会帮老人拎个包、开个门啥的。一般人也就接受现实了。
然后一帮人热血未冷，开始筹划建业委会。
我呢，算是脑门子发热，从收房开始全程参与，多少算个小头目。这样也凑合了一下。
开发商虽然推三阻四，但是大体上还说的过去。物业呢，也拿出来全面配合的态度，居委会也没添堵。
就这样，推选候选人，投票，还折腾了大半年。到2006年下半年，业委会算是成立了。（期间甘苦不提，为了尽可能高的投票率，动员了30人，逐户去敲门送选票）
这里面，我得赞扬下国有企业。中房好歹算央企，拿地啥的也是规范程序，我作为业委会成员和开发商、物业的开会，他们说的最多的是，“我们是国企，犯不着和你们对着干是不是。大家都是打工，挣共产党的钱，有法规的一定按照法规来。”
这到还真是实情。什么人身威胁的事情是从来没有，业委会有个什么布告、活动，让物业去干活，也从来没二话，让开发商拿产权清册也，小区图纸啥的都拿到了，让物业那财务报告也给，显然他们的帐做的不错，把所有能花的钱都花掉了。另外就是小区广告、电梯广告、公共区域停车费啥的他们能捞点。
既然小区物业还过得去，大伙的心气也就下了。第一次业委会投票只有67%的投票率，按说赞成票达不到66%。不过居委会和小区办网开一面，算我们成立了。
但是成立以后才发现，有了业委会，要干点啥事也是难上加难。
土鳖抗铁牛
另外，再感慨下，国有企业还是很人性化的。
关键词(Tags): #业委会，家园 国企看来真是不算太坏.... 我们这儿可不一样了。这几天小区整个成了一兵营了。一群破衣烂衫的保安有50-60个。
已经被解聘了，他们就是不走。还增加那么多人。天天在院子里呼啸而来呼啸而去，操练，喊口号。
上一个小区那也是类似。开发商用几十个民工把业委会给困在办公室里，结果业委会打手机叫我们回家解困。最后大伙不敢回家，只好在院子里转悠。后来还是有业委会的家门被泼了黑漆。我们家也被民工堵死了门不给上班。猫眼也被他们用烟头烫焦了。
后来来了个居委会，特侵占业主的公共面积，办收费老年活动室，利用广场出租周末摆摊。后来业主们在居委会选举时推选了自己的代表（也是模范党员），结果一位选战骨干老太太被物业派人用铁棍打断了肋骨。
这个我是亲身体验。所以说是逍遥派身边的事。
眼下业委会已经到市里投诉了，等回音呢。我的判断，不会有任何实质性的解决。
家园 国企还是值得信赖的 对于国企开发商来说，大钱挣到手了。为了些小钱，弄违法的事情，甚至和业主对抗。对于领导来说，完全是得不偿失的事情。中层更只是打工的，才不会干弄些农民工，打断业主腿之类的事情。这种事情，对他们完全没有意义，而且平添了很多的风险，理智的领导都不会去做的。
另外，国企拿地、盖房啥的相对规范的多。官商勾结？ 国企和政府到底是啥关系来着？怎么个勾结发？ 就算是勾结，那也是接近“公事公办”的勾结。 和私营开发商和某些官的勾结不是一个概念。
其实，私营经济在原始积累阶段就是那么的赤裸裸。因此，在某些行业国企，还是更值得信赖。
家园 这就是有组织和没组织的区别了 国内有时候也是规矩搞坏了，非要闹，而且要闹大了以后，事情才有人来解决，不闹的你就自己忍着吧。
家园 这个故事也很好，请继续 或者另开一主贴？
家园 花谢子玉老师身教 谢谢：作者意外获得【通宝】一枚鲜花已经成功送出。
此次送花为【有效送花赞扬，涨乐善、声望】
家园 我们这还没这么夸张 大概是地方小，大家没多大油水去折腾（相对而言），不过小区的管理好像是不如早些年了，也没听说业主委员会什么时候成立。上回有户人家，弄个老坦克炮管一样的大烟囱，都伸到路上来了，熏的整片都受不了，终于引起公愤，几个一起举报，最后物业给管了。看来小区要和谐，还是要注重自身权利的维护。
说公道话，其实大部分物业还是管事的，但是没个强力的业主利益机构监督，迟早会胡来的。