主题：讲讲咱逍遥派身边的事：明天小区要炒掉物业 -- 子玉

周二，双岗在大雨和骄阳下对峙。周一在市一级单位投诉后，要求政府指令前期物业尊重业主大会决议，撤离小区。回应三天内答复。晚些时镇办电话要求提交表决票原始资料。没人搭理他。因为周日协调会开到半夜，无论镇和区政府都无意指令前期物业遵守物权法，业主对它们已经毫无信心。每个人周末累了两天，上班了谁还顾得上理这个茬。

周二下午据说镇办找两家公司协调。这个业主们同样不感兴趣。无论如何，咱就是要前期物业撤离。即便你有本事买通新物业撤离，老物业咱还是要它滚蛋。所以连个探消息的人都没有。大家不管。另一方面，正准备直接走司法程序去。

为什么业主对于各级政府那么没有信心？这个我们还得回到小区的体制上来。

看到我前面写的业主委员会选举的情况，有对民主制度特别有感情的河友就发了通感慨，大体上是说这就是民主的萌芽云云。

老实说这个业委会跟美国乘着五月花号远渡大西洋跑到新大陆的那些英国人发明的体制，真的很像。这个起源就是比较象。

你看，远离英伦三岛来到新大陆，一片空白，于是大家就要组织信的政治架构，唉，因为大家都是平等的，于是一人一票了。这个小区也是一篇白纸造出来的。业主进来了，里边没有政治架构，于是就规定了这么个选举制度。

但是实际上，任何体制的初始条件就决定了这体制的今后走势。

美国白人来到新大陆，初始条件就是大陆还有一帮子红番，但是红番没有好的装备而且似乎比较落后。

业主来到小区，呵呵，谁已经在里边了？开发商。

红番是弱势群体，开发商可不一样，财大气粗啊。

所以这个初始条件，决定了白人最后用屠杀清理了场子，为后来的联邦制铺平了道路。这个我写过一篇闲聊。

而小区就不一样了。开发商大大的强大，它的存在就极大地干扰了这个民主体制。如果比喻一下的话，至少是白人登陆到了大清帝国的康熙年间。那么个局面。

实际上这个局面还要恶劣。因为从开发商到了这块地面，就象恩格斯说的，每一个毛孔都留着肮脏的血。从土地转让开始，就形成了一个与地方政府纠合起来的利益链。这个是论亿计的价值。

这种利益链腐蚀了一大批人，使得地方政府处处维护这开发商的利益，所有相关的部门，包括协管、片警和警察。

所以业委会的成立，要么流于维持会，要么就异常之艰辛。我相信美国的民主制度成立的时候，要轻松的多。

不过，我也必须实事求是地说一下有利于业委会体制的一点，就是咱中央的层面上似乎是很照顾咱业主。最光辉的篇章就是《中华人民共和国物权法》了。今年围绕物权法出台了不少法规，都与咱业主有关，而且大部分是为业主的利益着想的。

比如眼下这个民主程序产生的决议，终止前期物业，遭到了前期物业疯狂地抗拒。地方政府都帮着开发商，这个时候咱告他去。告他不撤离。要求法院判他撤离。

这能告赢吗？能。因为7月份出台的最高院司法解释（与物权法有关），认定法院在这种情况下要支持业主的诉求。如果开发商还不撤离怎么办？司法解释要求强制执行。

8月1日，新的合同开始。新物业派出大约20名保安，其他各口工作人员约30人，在大门口被堵住。大约20名业主，一起被困在约50名老物业的保安人墙前。推推搡搡。随后协警和片警，最后110，到场。但是任由混乱场面继续。随后区房地局一科长到了。两个物业的负责人及业委会负责人一起到业委会办公室开协调会。开发商的负责人随后也到了。双方的律师代表也在下午赶到。一整天的会议毫无结果。政府官员说了辆货车的话，但是始终不对双方的对峙下一句断语。会议一直开到晚上11点半。无果而终。

此后，两个物业进入站双岗的阶段。周一开始了，新的一轮较量恐怕要从司法和上访开始了。

简单说一下炒物业的目前局面之后，我们还是回到对这个体制的分析。我说的体制不是国家的体制，我说的是小区的那个ecosystem。

由于早期对于开发商交房之后业主没有成立业委会所以无从选择物业管理公司这么一个问题，国家政策就制定开发商担当了所谓前期物业。而摸石头摸到了新加坡引进了"Propoerty Management"这个词，被翻译成了物业管理，而管理就是管。所以小区的体制中，开发商就具有了通过物业管理实行小区行政管理的权利。换句话说，开发商通过其所属的物业，成为小区的权力中心。

我们先不说开发商怎么在小区的资源上巧取豪夺，以后有机会再说吧。单单这个权利中心，就造成了小区体制的梦魇。

比如说，另一个权力中心，业委会，其成立就落到了开发商和物业的手里。

那么业委会这个权力中心具有多大的经济价值呢？动辄数百万甚至数千万的维修基金，就是由业委会掌管的。而物业要使用这个基金修路等等，就要业委会的批准。

小区的公共设施，也是房产，在今天房产价格飞涨之后，这些房产也成为开发商必然力图操控的东西。即便如公共广场这样的地方，可以临时租出去摆摆摊，什么推销汽车、保健品、精装书籍词典、等等，甚至给拍个电视剧，都是资源啊。

更重要的是业委会是业主与开发商发生的权益争执时最为重要的团体，根据物权法以及种种相关条文，名义上业委会和业主大会是最高的决策机构。

就是这么一个最高决策机构，这个权利中心的诞生，却始终被规定在开发商及其物业的操纵下。

比如，业委会的成立必须召开第一次成立大会。但是第一次大会的申请，往往规定由开发商来提出（指各地的细则，不是指物权法）。比如最近上海嘉定一小区业主多年没有成立业委会，记者到主管部门询问，回答曰开发商没有申请过。

业主们提出要成立，于是厉害一点的就直接找到政府。政府派人来了，开座谈会。我亲自参加过。如是：

业主：我们要多久才能办完手续开业主大会？

官：至少6个月。

业主：啊？要那么久？为什么？

官：我们这个手续很完备很复杂的，可以告诉你们，选个业委会比选全国人大还复杂。

以我这次经历看，8月底开了这个座谈会，到第一次业主大会召开2月28日，选出业委会，差不多6个月。到业委会备案成功（这样才能采取进一步行动）是5月上旬。又过了俩个多月。

为什么那么久？那么复杂？主要的原因，就是另一个权力中心的阻挠。