五千年(敝帚自珍)

主题:讲讲咱逍遥派身边的事:明天小区要炒掉物业 -- 子玉

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    • 家园 这是新小区专有的特色

      呵呵,新小区的特色之一

      无非是一笔为数不少的维修基金惹得。

      2年前也被物业告过,前因后果就不谈了。那地方不常去没想到突然来了一张传票,囧,最后花钱消灾了事。业主由于缺乏专业知识和事不关己的态度,被物业钻空子的可能性很高。法院这方面是不会帮你地,哪怕你有这样那样的理。当然法院也没错,毕竟人家法律上貌似有理。

      其实治物业很容易,10年后维修基金坑的差不多了,你不交费他自动滚蛋。呵呵,开玩笑了。

      所以现在都不买新房了,买10年左右的成熟小区,物业很和谐很客气。账目很清楚很详细,虽然我还没有仔细研究过。

      最后这种现象可以归结为一句真理:自己的利益不去维护,那往往会被别人瓜分。还有句话是你软他就硬,你硬他就软。物业最后还是欺负业主缺乏维权意识和法律意识。

    • 家园 讲讲咱逍遥派身边的事:开发商侵权 (7)

      这篇是第7篇,但是我把标题改了。老是“讲讲咱逍遥派身边的事:明天小区要炒掉物业 ”,就失去了每篇的焦点。

      本篇就讲讲开发商侵权,究竟是什么概念。业主们大部分都把业委会看作一个代表自己的维权团体(指质量问题维权)。的确,业委会很多都是因维权而起,因维权而活动。但是我们在前面讲过了,物权法以及物业管理条例,都不是针对维权来设计业委会的。业委会(实际上真正的物权是掌握在业主大会手里)是业主负责管理自己物权,特别是公共物权的。

      这里边的概念区分很重要,但是本篇咱们转换一下,也看看维权方面吧。

      比如hansens在跟帖里谈到他们那个小区,当初小白领们一哄而上,成立了业委会。那么究其针对的问题,看看,这么几条:

      1、绿化不达标,几颗小树,和效果图实在是相差太远。

      2、小区3个门只开了1个,承诺道路不合格。

      3、售楼的时候,许诺的公建变成了开发商的产权,居然变成了办公楼

      4、中水系统不可用。

      5、延期交房,

      6、另外就是什么窗户质量差、漏水、暖气装的不好之类的质量问题。不过这个楼是混凝土现浇框架结构,大部分的墙都有20公分超级结实,坏处是,根本无法改墙。一些设计不合理的地方也无法修改。

      一些是质量问题,比如4和6。5是延期交房,这个是铁板钉钉的违约,官司一打他就赔偿你。

      1绿化不达标,这个是无法量化的,如果是绿化面积太小,就涉及到容积率了,那个就是大问题了,是近年来侵权的要点,也是两委今年彻查房产业的重点。关于这个我们以后有机会再谈。但是容积率,可是大侵权。2老实说,门开太多了不好。开多了您小区就成了街道了,什么人都会从你那儿过。出租车要是堵了,都可能弯您那小区借个道绕。这个是擅改规划,属于侵权,其目的估计是省保安少看俩门。但是对业主是好处不一定坏。

      这个3、售楼的时候,许诺的公建变成了开发商的产权,居然变成了办公楼。这个就是典型的开发商侵权的内容了。是明确侵占了业主的权益。不过我也看了,虽然物权法什么的出台了那么多法规,关于这点,呵呵呵,还是个模模糊糊的领域。明码的,就是这么几处建筑,是铁定归全体业主,即物业办公室,业委会办公室,还有就是门卫室。

      估计今后会把居委会办公室明码归业主。不过,那玩意咱们不要。你一要了,居委会就铁定进来了。这个问题涉及到物权究竟有没有居委会说话的地方?这个问题就大了。老实说,按照物权法,连胡哥也无权来决定小区的物权,那得业主大会表决才行。业主大会表决了,就是闹上最高法院,那也得找业主大会说了算。一个居委会,跑小区里来,它的权限是什么?

      再说了,办公室归业主了,还制定非得让居委会用,那交不交房租呢?这个房间的物业费谁交呢?像这样的问题,都是典型的物业权问题。呵呵,这个我现在成了专家了。

      hansens那个小区的开发商,的确对业委会还行,侵权的重点它好处已经捞了,就是用业主的钱为自己盖了办公楼了。这个您还没太多的筹码跟他斗。无法可依。

      为什么所有的开发商都用自己的物业来管,形成前期物业?主要的原因就是两条:一条是用自己的物业来面对质量投诉。这一条往往成为明面上的事儿。另一条,就是利用自己的物业,最后把能够侵占的公用设施面积都霸占了,那个,现在都是几万元一平米啊!想想就这么几千平米,就是数千万甚至上亿的资产啊。这个才是侵权的要点。

      通宝推:hansens,
      • 家园 也说开发商侵权

        开发商侵权的地方多了。不过重点的就是子玉兄说的几处地方。

        1、修改容积率,我们小区的容积率和绿化面积要严格算是不合规的,不过要是宽松点算又合规了。所以暂时也拿他们没办法。

        2、小区共建那个东西的确很麻烦,我们专门找律师了解过。这个楼虽然售楼的时候宣传是公建,但是合同上没有明说。最后看小区产权清册,人家把产权都办好了。现在租出去了,物业费和住宅一样交,算起来是亏大了。

        3、地下部分主要闹的有两个地方,一个是人防工事,按规定是人防局的,结果这些王八蛋转手就租给了某个公司,打上隔断,弄了几十个小间租出去了。一天到晚看一些穿的很少的MM进进出出的。弄的大家很郁闷。另一个是分配给居委会的活动室,居委会也想如法炮制,被我们业委会告了,现在双方在僵持当中。

        4、至于弄点小区广告、电梯广告、星期天摆摊啥的,都是小事,业委会和物业提了抗议,换了一个下不为例。就不了了之了。

        不过说道这里面的关系和名堂,还真是剪不断,理还乱啊。

        关键词(Tags): #开发商#侵权
      • 家园 就这样,大家还是要买房子

        还是要上赶着买,不然今年20000,明年就30000了.谁叫怎么是中国人呢?

    • 家园 讲讲咱逍遥派身边的事:明天小区要炒掉物业(6)

      关于物权法的意义,再说也不算多说。我们下面要反复谈到。这里我再把这个住房改革之后最大的问题,说最后一次。所谓最后一次,就是就此永远不再说了,不光是这篇文字里不说了,我在任何地方不再说。

      前面我说过,住房改革从土地出让开始,就形成了利益链。一个开发商就是论亿的销售,多个开发商,一个小小的土镇,就是数十亿数百亿,此后这个钱,就从我们业主手里,交给开发商,而由这些利益链,在社会上发酵。

      这个发酵之后,产生了一个非常腐败的地方政治和社会结构。譬如说新闻界,也深受其影响。几乎没有不受影响的。这里边形成的潜规则,以及明面上的很多东西,又由于开发商一个小区建设要十年八年甚至几十年地搞下去,所以即便最后这个开发商走了,一代人两代人,已经浸润在这个黑金的染缸里。

      我们中国的地方政治,就此打下了深厚的地产形态。好了,不再说了。

      **********************************************************************************************

      很多小区,都是在交付了5年6年甚至更久,都没有成立业委会的。以我目前这个小区的情况,就是交付5年了,大家也没想过成立业委会。后来因为发现权益受到开发商重大侵占,开始与其争执了,才发现多么需要一个业主自己的团体。于是积极开始筹建业委会。我想很多地方都是这个过程。

      但是你要是看看早期的比如国务院的《物业管理条例》,业委会制度的目的,是业主自治小区的建设。说白了,就是国家要把小区建设的包袱甩干净。

      最新的07版《物业管理条例》第十一条:下列事项由业主共同决定:

        (一)制定和修改业主大会议事规则;

        (二)制定和修改管理规约;

        (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

        (四)选聘和解聘物业服务企业;

        (五)筹集和使用专项维修资金;

        (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

        (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

      其中一、二、三是关于业主大会规则的,四是选聘解聘物业,五、六就是关于小区建设的。

      为什么5年6年的,业主就会蠢蠢欲动地要求建立业委会呢?这个大概在统计上还跟房产的保修期有关。房产的保修期是交付后5年。到了5年了,业主们突然意识到哎呀,我们还没有真正接收过这个地面呢!

      什么叫接收这个地面?就是不光是你自己的房子,这个国家可把整个小区的地面交给你们业主了。你们要管的。包括所有的公共设施,比如泵什么的。

      今后要是坏了,那可是你们自己花钱修理。

      老百姓哪懂这个呀,看着自己的房子,没有质量问题的话,就烧高香啦。谁还管公共地面的事儿啊。

      但是到了5年6年了,呵呵呵,问题就慢慢冒出来了。比如公共围墙开始坏了,这个该修一修啊。谁修?谁出这个钱?开发商啊!不对吧,开发商早就交房啦。

      于是业主们忿不过,说什么那么多质量问题,这个墙根本就是偷工减料,怎么5年就朽成这样?于是一来二去的,就开始产生维权活动,于是就发现维权靠单个个人,呵呵,那是屁民一个啊。

      • 家园 (3)哪去了?

        (3)哪去了?

      • 家园 北京,收房维权组成员、第一任业委会副主任发来贺电

        子玉大才,还遇上此等事情,实在请以何堪。慰问在先。

        房子和业委会的事情

        一句话,一言难尽

        两句话,业委会的事情实在不是人干的。

        三句话,其实也有还过的去的开发商。

        简单说说我们的例子吧。

        位置:北四环、北五环中间,交通便利,

        面积:10万㎡,以100㎡的左右的中小户型为主,一共不到800户

        时间,2003年预售,2005年交房。平均售价6000

        开发商: 中房地产

        要了解的同志应该能猜出来是哪个小区。算了,也没什么大不了的,反正都是事实。

        这个位置靠近中关村,大量的买房者都是混了3-5年的小白领,双方父母资助下,就买房结婚了。我们看过开发商的统计,70%的购房者有大专以上学历。还有相当数量没北京户口的。

        从收房的时候开始,富有斗争精神的小白领就不知死活的投入了和开发商的斗争。主要问题有

        1、绿化不达标,几颗小树,和效果图实在是相差太远。

        2、小区3个门只开了1个,承诺道路不合格。

        3、售楼的时候,许诺的公建变成了开发商的产权,居然变成了办公楼

        4、中水系统不可用。

        5、延期交房,

        6、另外就是什么窗户质量差、漏水、暖气装的不好之类的质量问题。不过这个楼是混凝土现浇框架结构,大部分的墙都有20公分超级结实,坏处是,根本无法改墙。一些设计不合理的地方也无法修改。

        之后,一伙人弄了一个收房委员会,和开发商斗争了几次。 方式很幼稚,结果也很常见,开发商敷衍了一下之后,大家还是乖乖的收房入住了。(另外说一下,交房的时候已经五证齐全,1年左右的时间,产权证基本都办下来了,也没有啥二次抵押之类的破事)

        入住之后,很显然,开发商弄了个自己的孙子物业来干,说实话,还过的去,没啥民愤,保安也会帮老人拎个包、开个门啥的。一般人也就接受现实了。

        然后一帮人热血未冷,开始筹划建业委会。

        我呢,算是脑门子发热,从收房开始全程参与,多少算个小头目。这样也凑合了一下。

        开发商虽然推三阻四,但是大体上还说的过去。物业呢,也拿出来全面配合的态度,居委会也没添堵。

        就这样,推选候选人,投票,还折腾了大半年。到2006年下半年,业委会算是成立了。(期间甘苦不提,为了尽可能高的投票率,动员了30人,逐户去敲门送选票)

        这里面,我得赞扬下国有企业。中房好歹算央企,拿地啥的也是规范程序,我作为业委会成员和开发商、物业的开会,他们说的最多的是,“我们是国企,犯不着和你们对着干是不是。大家都是打工,挣共产党的钱,有法规的一定按照法规来。”

        这到还真是实情。什么人身威胁的事情是从来没有,业委会有个什么布告、活动,让物业去干活,也从来没二话,让开发商拿产权清册也,小区图纸啥的都拿到了,让物业那财务报告也给,显然他们的帐做的不错,把所有能花的钱都花掉了。另外就是小区广告、电梯广告、公共区域停车费啥的他们能捞点。

        既然小区物业还过得去,大伙的心气也就下了。第一次业委会投票只有67%的投票率,按说赞成票达不到66%。不过居委会和小区办网开一面,算我们成立了。

        但是成立以后才发现,有了业委会,要干点啥事也是难上加难。

        土鳖抗铁牛

        另外,再感慨下,国有企业还是很人性化的。

        关键词(Tags): #业委会
        • 家园 国企看来真是不算太坏....

          我们这儿可不一样了。这几天小区整个成了一兵营了。一群破衣烂衫的保安有50-60个。

          已经被解聘了,他们就是不走。还增加那么多人。天天在院子里呼啸而来呼啸而去,操练,喊口号。

          上一个小区那也是类似。开发商用几十个民工把业委会给困在办公室里,结果业委会打手机叫我们回家解困。最后大伙不敢回家,只好在院子里转悠。后来还是有业委会的家门被泼了黑漆。我们家也被民工堵死了门不给上班。猫眼也被他们用烟头烫焦了。

          后来来了个居委会,特侵占业主的公共面积,办收费老年活动室,利用广场出租周末摆摊。后来业主们在居委会选举时推选了自己的代表(也是模范党员),结果一位选战骨干老太太被物业派人用铁棍打断了肋骨。

          这个我是亲身体验。所以说是逍遥派身边的事。

          眼下业委会已经到市里投诉了,等回音呢。我的判断,不会有任何实质性的解决。

          • 家园 国企还是值得信赖的

            对于国企开发商来说,大钱挣到手了。为了些小钱,弄违法的事情,甚至和业主对抗。对于领导来说,完全是得不偿失的事情。中层更只是打工的,才不会干弄些农民工,打断业主腿之类的事情。这种事情,对他们完全没有意义,而且平添了很多的风险,理智的领导都不会去做的。

            另外,国企拿地、盖房啥的相对规范的多。官商勾结? 国企和政府到底是啥关系来着?怎么个勾结发? 就算是勾结,那也是接近“公事公办”的勾结。 和私营开发商和某些官的勾结不是一个概念。

            其实,私营经济在原始积累阶段就是那么的赤裸裸。因此,在某些行业国企,还是更值得信赖。

          • 家园 这就是有组织和没组织的区别了

            国内有时候也是规矩搞坏了,非要闹,而且要闹大了以后,事情才有人来解决,不闹的你就自己忍着吧。

        • 家园 这个故事也很好,请继续

          或者另开一主贴?

      • 家园 花谢子玉老师身教

        谢谢:作者意外获得【通宝】一枚

        鲜花已经成功送出。

        此次送花为【有效送花赞扬,涨乐善、声望】

      • 家园 我们这还没这么夸张

        大概是地方小,大家没多大油水去折腾(相对而言),不过小区的管理好像是不如早些年了,也没听说业主委员会什么时候成立。上回有户人家,弄个老坦克炮管一样的大烟囱,都伸到路上来了,熏的整片都受不了,终于引起公愤,几个一起举报,最后物业给管了。看来小区要和谐,还是要注重自身权利的维护。

        说公道话,其实大部分物业还是管事的,但是没个强力的业主利益机构监督,迟早会胡来的。

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