主题：关于房子 -- MRandson
家园 是不是每个中介挂了一遍？ 一个房子，找了十个中介，每个都挂上去了？就翻了10倍。
家园 统计数据确实有可能不准确 只有深圳09年给所有的房源信息编码，12位阿拉伯数字。
输入房源信息编码、房号就可以直接查询房屋信息http://oa.srba.net.cn/srba/srbaOperationAction!houseValidate.swr
中国其他城市不知有没有类似的平台。不过全国现在有很多房源软件和房源信息提供商，也在做这方面的工作。
而且把同一房源挂很多家不同中介这种行为，没有理由一下子在2010年初流行开来。
造成二手房挂牌量猛增肯定有其他原因。
家园 这数字根本靠不住 房价网正好上面有个明珠家园，瞿溪路548号,瞿溪路501弄，其中有一座33层的房子，挂牌情况如下：9层1，10层4，11层1，16层6，17层1，20层2，22层1，25层3，26层7，28层1，29层3，30层1，33层11，一共挂了42套房子，层数不同的只有13层，平均每套挂了3次多点，最变态的33层被11个中介一人挂了一遍。
至于中介重复次数多了很容易解释：房价网是这几年新开的网站，前几年知名度不高，没什么人上。房价网正式成立于2006年，由Google和Alibaba高层管理共资成立，于2008年8月获得全球创投基金BlueRun Venturse的风险投资。
其实俺一看就知道这数据靠不住，为啥，上海市每年住宅竣工在2500万到3000万之间，每套按100平算，每年就30万套新进市场，北京也差不多这数，上哪找160万套或者60万套房子卖去。写这数据的人编也不会编得像点。
- 复 这数字根本靠不住
家园 如果算上30%到50%的二手房空置率，这个数据未必没可能 请问是否可以大概介绍一下明珠家园这栋33的楼每一层一共几套？根据网上提供的照片，目测每层貌似有4户的样子。非常感谢提供进一步的具体的细节，这样才有机会估算数据偏差。
看来一套房子挂多家中介确实会造成对待售房数量的高估。现在特别需要有在细节上靠得住的数据来支持所有的分析。
所有分析主要基于搜房网的数据：搜房网是99年办的老网站，现在也算是中国最大的房地产网，统计的二手房挂牌量应该是比较全面的。现在主要有两个问题：一是不清楚一套房子挂多家中介会造成多大的数据偏差，1.5倍、3倍、还是10倍？二是搜房网上找不到期历史数据，所以不得已才参考房价网。光从房价网的数据来看，年前二手房挂牌量是10万不到，现在也有62万套了(我昨天看也只有58万套)。
官方的房地网虽然有二手房合同网上备案系统，但现在都是要成交的时候才去备案，所以上面的二手房挂牌量统计也信不过。
上海住宅房屋建筑竣工面积2001-2008按平均2500万平方米，每套按100平来算，每年就算只有25万套新进市场，9年就是225万套。如果算上30%到50%的空置率，就是70万到110万套之间。
http://news.163.com/09/1202/10/5PH67U7M000120GR.html
“粗略估计，如果以相近增长速度计算，上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米”，接近16万套的房子。
为何跟上面的计算差这么多？在这里要注意一个问题，就是国外的空置房既有新房，也有旧房。而国内的空置房仅指新房，是指在开发商手中已竣工但一年到三年或以上都还没有卖出或者租出的房屋。中国压根就没有二手房空置率的统计数据。
http://vip.book.sina.com.cn/book/chapter_101539_72905.html
中国商品房空置率的概念不能反映真实的状况
我国目前只有商品房空置面积的数据，没有全部存量房的空置情况的数据，空 置面积统计非常不全面；对空置商品房定义完全没有考虑商品房的正常销售周期。按照现行国家统计报表制度，空置面积是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的 商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。”
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目 前，国内商品房空置率计算方法大概有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积 除以当年竣工面积。这其中，第二种计算方法是最被公众接受和认可。这种空置率计算方法简单易行，在没有存量住宅空置量的情况下，能够反映商品房的空置状况 及商品房积压变化情况。但这种计算方法也有许多明显的缺点，它并不是一个严格的空置率指标。
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缺少二手房空置率。到目前为止，相关的统 计部门没有设计出一套二手住房市场空置率的统计办法，也没有把二手房市场的住房空置率纳入政府决策的参考数据。二手住房空置问题已是不争之事实。二手房市 场状况直接关系到房地产一级市场，市场的联动效应随着二级市场的扩大，将逐步显现。西方发达国家房地产市场是以存量为基础统计空置率的,反映的是房地产市 场的使用状况。而国内以新建商品房作为统计基础的,空置率指标是用来反映新建商品房销售状况
家园 你给的链接里就没说空置率有60.2% 今年年初，上海统计局公布了一组惊人数据，2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%；空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。几个数字全部创下历史记录。
以上是这个链接中关于空置率的数据，提到60.2%的部分根本就不是讲总空置率的。
再按你说的“粗略估计，如果以相近增长速度计算，上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米”，接近160万套的房子。
每套房子10平方米？这是住宅还是厕所？
家园 谢谢指正，已修正。重新计算 国内商品房空置率计算方法大概有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。这其中，第二种计算方法是最被公众接受和认可。这种空置率计算方法简单易行，在没有存量住宅空置量的情况下，能够反映商品房的空置状况及商品房积压变化情况。
上海住宅竣工面积平均每年2500万平方米.
预计上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米.
空置率按照第一种算法为1600/2500/10=6.4% （从2000年算起）
空置率按照第二种算法为1600/2500/3=21.3%
空置率按照第三种算法为1600/2500=64%
空置率这个概念相当不靠铺呀。三种算法分子一样，分母差那么多。
http://house.focus.cn/news/2006-03-20/191001.html
“难度太大了。我们曾就空置率问题做专门研究，但最后不了了之。”
作为一家以研究的专业性见长的房地产经纪公司——北京中原地产的市场研究部主管，徐超不会不知道这个数据的准确性对决策部门来说有多重要。
他和他的团队苦于官方数据不够高的说服力。2005年12月，全国多家媒体报道了一个“国家统计局最新数据”：中国的商品房空置面积达到1.12亿平方米，空置率达到26%。
包括北师大教授董藩在内的一批学者对这个数据的指导意义表示质疑，并认为按照正确计算方式计算，中国商品房空置率绝不会超过3%。但七彩尾房超市副总经理陈延称，去年来房价涨得最快的北京依然有相当可观的尾房房源，他们专门做过一项调查，北京的空置率确实不低。
在各种版本的说法中，空置率成了一个谜。
家园 当年竣工面积根本就不能做分母么！！ 按照现行的法律法规，住宅竣工后半年以上才能取得入住许可证，在算上办理产证以及装修期，基本上一个楼盘至少竣工一年以后才有统计空置率的意义；竣工一年以内的住宅应该从分子分母内同时剔除。我很困惑的一点就是空置房是如何定义的？是竣工且未销售的就算空置，还是要算上未办理入户手续的？如果某炒家手里的房子手续全办了，但就是空置在那里，ZF又如何得知这套房事实上是空置着的?
家园 这个就没个靠谱的标准 空置面积的算法大不相同，很多业内人士认为空置房应指目前已竣工验收，取得建设管理部门颁发的交付使用许可证书，尚未售出的全部商品房。
而有些人是把竣工一年以内的房屋作为待销房，竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房，竣工三年以上的房子才作为空置积压房。这就使空置面积降低了许多。如此计算方法不统一，得出的数据各不相同。
你提到的“如果某炒家手里的房子手续全办了，但就是空置在那里”，属于空置二手房，目前中国尚无统计数据。
家园 你自己的两个帖子空置率概念都不一样 空置率到底怎么定义是一个争吵不休的话题：分子一般都认为是没人住的房子，但是分母呢？是按全部住宅，按3年来竣工面积，还是按当年竣工面积？
按你后面写的帖子，
“上海住宅竣工面积平均每年2500万平方米,三年7500万平方米.
预计上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米.
即空置率为1600/7500=21.3%”
是按3年来竣工面积做分母，但是这和你前文的
“上海住宅房屋建筑竣工面积2001-2008按平均2500万平方米，每套按100平来算，每年就算只有25万套新进市场，9年就是225万套。如果算上30%到50%的空置率，就是70万到110万套之间”
所说的空置率根本就不是同一个“空置率”的概念。
家园 对，根本就不是一回事 在之前的帖子里面补充了一些内容，解释了一下这个问题。
回到一开始的问题
其实俺一看就知道这数据靠不住，为啥，上海市每年住宅竣工在2500万到3000万之间，每套按100平算，每年就30万套新进市场，北京也差不多这数，上哪找160万套或者60万套房子卖去。写这数据的人编也不会编得像点。
上海老本地人这几年一户人家买2-3以上套房子的不在少数，多出来的作为投资房，或留给子女，或者是买了改善房之后剩下的。按照现行国家统计报表制度，这些房产不被统计在空置房内。但是在房屋价格下跌的时候，这些房产是完全有可能被抛售的。
我提到的二手房空置率，就是为了大概估计这种房屋数量的比例。可惜二手房空置率在中国没有任何统计数据，暂时也无法估算，30%-50%只是一种凭空假设。
家园 30%-50%太离谱了 这意味着2003年来投入市场的新房每2套到3套房子中就有一套不是用于自住，而是被投机需求买走了。那么，现在还搞什么经济适用房廉租房限价房，直接调控二手房交易市场就完了。甚至，新建商品房也不用保持每年2500万的规模了，直接调到2000万以下都能满足需求。
这种不负责任的凭空假设，根本就看错病。房地产市场到底是自住为主还是投机为主，是一个基本判断。如果认为是自住导致的供需失衡，应该加大廉价住房供应量；如果是投机导致的，那ZF啥都不用做，静等泡沫破裂就行。把房地产市场认为主要是投机导致的去调控交易而不是加大廉价房廉租房建设力度，会害死未来几年买房的人。
目前每年2500万平的建设量，即便不考虑外来人口迁入的影响，按人均30平计算，上海北京的2000万人口需要6亿平，也就是24年——即2003年算起的2027年，这对于大部分人是等不起的。这已经很紧张了，再往错误的方向引，房价只会越调越高。
家园 2个字：胡说 4个字：胡说9道
家园 上海的情况不了解 这条消息不知道真伪。不妨稍微等等看，看上海市政府的反应。
- 复 关于房子
家园 安德森先生，请教一下 国内西南地区大城市，家庭现有三口人，每人名下有住房一处，其中一处住房有按揭（尚有十万左右），另两处是全款购买的。按揭的那套住房现在出租，租金与每月按揭款基本相抵（租户是家里的朋友，因此租金不高且租期较长），另两处全款购买的住房，一套自住，另一套借给亲戚居住（关系密切，无租金且较长期内都不会收回）。
家庭机动资金约20万上下，一半为存款，一半为稳健型理财产品，另购有一些保险，股票约2万左右。家庭可支配收入约5500/月，支出约3000/月。三人均有社保及医保。
请问我家这种情况，今后适当的理财方式应该是怎样的呐？有没有被征收物业税的可能？现在采取持有现金和稳健型理财产品的策略是否正确？是不是该购买一些黄金制品抵御通胀风险？？
另外，如果楼市崩溃，我家现在持有房产是否过多，有抛出一处换取机动资金的必要吗？
家园 您的资产配置很合理啊 今天太晚了，抽空我写写我的看法。