主题：关于房价的3个悖论 -- 泉畔人家
家园 关于房价的3个悖论 河里关于房价的讨论向来很热闹的，今天我也趁着工作清闲抛块砖出来，希望能引出美玉。
3个悖论：
1. 2001-2005 的房价是正常房价吗？
2. 政策禁止了特权单位（公务员，事业单位，大企业）自建住房的权利，保证了公平的同时，是否起了推高房价的作用？
3. Sars 前的中国，对热钱有吸引力没有？
中国房地产市场的真正大幕拉开，应该是98年23号文件之后的事情。让我们先来回顾一下历史：
十年政策回顾1998年6月:国务院决定,党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法,推行住房分配货币化。
1998年7月:在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。
1999年2月:中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
2000年2月:国务院新闻办公室举行新闻发布会宣布:“住房实物分配在全国已经停止!”
2001年1月:《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》开始执行。
2001年4月:财政部、国家税务总局联合出台关于消化空置商品房有关税费政策的通知。
2001年6月:由建设部颁布的《商品房销售管理办法》正式施行。
2002年5月:国土资源部签发11号文件(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)。
1998年中央决定停止福利分房，2000年是个坎，这个政策真正落实。我印象深刻，因为我是2001年毕业的， 早一年毕业进机关的，都赶上末班车分上了房子，很多人甚至是分的图纸。当然，2000年以后也有很多单位集资建房什么的，但比起2000年那波房改房，不可同日而语。很多刚毕业的学生去了机关的几万块钱就分到了100多平的房子，沾了房改末班车的光。而工龄长的都可以1万或者2，3万买下一套房子，拥有自己的产权。能分房的机关事业单位和工厂企业，都全力在政策关门前猛盖猛分。
而98-2000年外部环境，正是亚洲金融危机的艰苦时期，上海甚至出台了买房就可以落户的优惠政策。中国经济全力保八也没保住，外贸等行业都比较艰苦。而国企改制，几千万工人下岗，国内经济关系处于大调整的最阵痛时期，无数工人一生劳苦确一无所获，flg能在那时候吸引那么多人，也是有其历史背景的。99年米帝轰炸大使馆，2000年南海撞机。内有李洪志，外有李登辉。陈水扁最终上台，台海战争概率大增。中国在那个时候的外部环境可以说也是风声鹤唳，看起来岌岌可危。
2002年秋天开始，到2003春天，那个全民口罩的时代。时代周刊封面（记不清了，好像是）上那个被萨斯透视照片腐蚀的中国国旗。那个全民皆兵般对抗sars的时代。回顾一下这些历史，我们至少可以回答第3个悖论，就是2004年以前，中国别说对热钱，对海外华人的吸引力可能都不足。
同样，理顺了这些历史背景，就能回答第一个悖论。当时的房价是不是正常的？ 2000-2003， sars前时代， 房改效应还在。如果说土改时农村的革命，那房改就可以说是中国城市的经济大革命。98-2000是房改政策确定期， 2000-2003可以说是房改落实期。大批房子从公变私。数以亿计的城市中国人，第一次拥有了属于自己，可以自己折腾的房子。以济南为例，当时的商品房价格也并不低，环境位置不错的小区4千多还是要的。当然，位置偏一些的小区，3千多的，2千多的，甚至1千多的都有。而02年上海静安区的房改房可能不到4000就能买到。
无数人廉价获得了房产，很多人对房子值多少钱还没有概念。01-03年，10万甚至几万就交易一套房子很常见。加上那时候小产权房众多，很多大队把地一平，一平米房子就是建筑成本加上必须的费用，然后加2百利润就卖了，1千多甚至8，9百的房子在那个时代很常见。房改房加上小产权房，正规开发商那几年的日子并不多好过。售楼小姐们遇到个来看房子的那是热情的很，电话骚扰不断。而很多人，对买房还是没概念的，对贷款是充满恐惧的（杨白劳的欠债记忆，深埋在一代中国人的心里），很多人即使有能力，有需求，也不会买。所以可以认为01-05的房价，我们可以认为是一个受房改和外部环境冲击而偏低的价格。
Sars之后可以看作分水岭，其后，房改房的冲击效应开始减退。中国外部环境也开始改善，加入wto后外贸开始起飞，中国经济开始进入一轮快速发展繁荣期。03-05，房子价格开始走出房改冲击，开始抬头。上海可能早些，开始出现比较快的上涨。然而从全国范围看，我认为05年可以看作中国房地产恢复正常的开始。
这里在说一下第二条，房改后的几年还是有不少单位能够集资建房的。但基本上05年以后，随着政策严厉，集资的口子基本被封上了。特权单位可以参加团购什么的，还是比老百姓有优势，但像原来那样自己集资建比外边便宜一倍以上的基本没有了。价差往往也就1，2千元了。集资房口子的关闭，实际上事实上迫使那些原本不买房子的那批人开始考虑买房子了。他们社会地位高，收入稳定，灰色收入多，购买力强。而集资房纷纷被停建拆除，事实减少了房子供应数量。 而05年以后开始严打小产权房以后，廉价住宅的供应就大大萎缩了。
于是05年以后，公务员，大学老师，事业单位职工等很多原先不怎么考虑买房的人群开始买房。这群本来能有特权房的人参与市场，事实上对推高房价起来非常重要的作用。
而从05年开始，中央就开始调控房价了。但毫无疑问，拿00-04那因为房改冲击而本身就偏低的房价做基数就不准。而调控手段则是严格批地，抬高了门槛，打击了小产权。调控的结果与期望背道而驰就不奇怪了。 82-90人口出生高峰本来就形成了高需求的基础。而05-07年的调控政策事实减少了新房供应，而那个地方政府又会真的热心去建经济适用房什么的。 就算建了，也只能满足一小部分人，改变不了大环境。
而05年以后，按政委的文章，基本就是官办经济成型，中国企业和产业开始在国际上站住脚跟。01年的本拉登，大大缓解了中国的正面压力，而03伊拉克战争。美欧俄关系恶化，中国战略局势大大改善。等到了05以后，米帝伊拉克泥足深陷，克林顿留下的遗产挥霍殆尽。而中国发展势头已起，热钱自然进来了。海外华人回流趋势也明显了起来。中国在国际上迅速成为A类国家， 09年哥本哈根，见证了tg已经可以无视欧洲群体坚持自己的利益诉求。人民币对内贬值但对外升值的趋势难以改变，肯定会有更多的热钱选择现在进来。因为将来，人民币对美元变成1：5 或者1：4甚至1：3是早晚的事。
历史理顺了，就可以分析现实了。从这些事实看，00-04的房价的指导意义不大，因为房改的冲击过大。05年到现在的房价才能算正常房价。房改冲击效应消退，人口婚育高峰和严格土地政策造成的供应减少和需求增加，共同造成了05年到现在的这波地产大行情。对症下药，才可能有效果。
至于房价，这么看， 回到00-04的可能性很小了，毕竟那是时代产物。就像俄罗斯休克疗法时那些富豪靠廉价收购人民手中的私有化券致富一样，这样的机会几十年上百年才来一次。房改之后形成的新利益格局，应该就像土改以后一样，稳定下来，几十年也难以再撼动了。00-04年购买了廉价房改房和商品房的人，可能是他们人生最成功的投资了。
从05到现在政府的调控看，除了08年金融危机，很多企业自发降价以外，政策改变不了市场价格。供求决定价格是铁律，除非政府放宽口子，增加供应。但即使将来因为供应增加和婚育人口下降能够逆转现在的行情，回到00-04年，应该不太可能了。 回到05价格水平，可能就是将来如果会有下跌行情的极限。
家园 我也在一直思考这个租售比不合理的事情 看你提到特权房，忽然有个猜测，北京上海这样政府机构国企集中的城市，会不会是因为有大量取得成本非常低的特权房（或者说福利房）进入租赁市场，导致整体房租水平较低呢？
换句话说，房地产租赁市场和房地产买卖市场上的供给结构和供给数量之间存在巨大的差别，导致整体房租水平要低于商品房市场本应合理的租售比？
家园 有道理 还有经济适用房等不应该出租的也大量偷偷出租。另外，周边的人多有2、3套房，自住外都出租，供给量大啊。
家园 最近正在研究物业税 希望房价能降下来
家园 SARS打断了宏观调控的进程，别忘记银行按揭才是 对房地产市场有决定性影响的。
家园 讨论那么多，没用。总要让人吃饭睡觉吧。 讨论那么多，没用。总要让人吃饭睡觉吧。
这是自然规律，房价涨和跌也是自然规律。
不用担心，一切顺其自然。
家园 开征物业税对房价有多大的影响呢 最近盛传要开征物业税，这个对房价有什么影响呢，会不会起到增加供应量，平抑房价的作用呢。
家园 有可能会大幅下降 当然只是有可能，原因就是ZF为了多收税会让尽量多的人拥有房产。当然前提是物业税收入会大于卖地收入。
- 复 有可能会大幅下降
家园 税种肯定得增加 卖地一下子40-70年，肯定远超过物业税收入。税种增加现在已经有苗头了。
- 复 有可能会大幅下降
家园 在中国，关键是能不能收上来 汉武帝为了打仗要收商人财产税（算缗）。大概6%还是3%吧，规定不交的话要罚没财产。结果还是没几个人交。后边汉武帝下诏书，告发偷逃算缗税的人，可以分到你告发人财产的一半。结果，一下子天下刑徒遍地，打仗的随军民工（发配的偷税商人）和钱的问题都解决了。
算缗，告缗，就是一次财产税的大实践。如果有人在研究物业税，这段历史，也许可以参考。
家园 蒜你很
- 复 有可能会大幅下降
家园 这个要看地区的 不同的地方不一样的，同一个城市不同区域也不一样。
想想去年上半年万科在上海只降了15%，立马就门庭若市了。
家园 不用指望物业税 这个税，我估计10年也未必出台的了。看炒了10多年的取消养路费改燃油税的过程就知道了。第一，占有面积最大，位置最好房子的是公务员群体，他们肯定反对这条。 第二，如果收税，怎么估值，怎么收取？中国的实际国情是，除非你政府能卡住人，逼的人不得不交，否则逃的人比交的多。可行的方法是办房产证交易的时候一次补上多少年的。否则，绝对有大批的人像逃养路费一样的不交的。第三, 这个改变不了大势，供需决定价格，供过于求则下跌，供小于求则上涨。现在新出的政策拿地成本提高，这样等于是控制供应增加。