主题：关于房价的3个悖论 -- 泉畔人家

河里关于房价的讨论向来很热闹的，今天我也趁着工作清闲抛块砖出来，希望能引出美玉。

3个悖论：

1. 2001-2005 的房价是正常房价吗？

2. 政策禁止了特权单位（公务员，事业单位，大企业）自建住房的权利，保证了公平的同时，是否起了推高房价的作用？

3. Sars 前的中国，对热钱有吸引力没有？

中国房地产市场的真正大幕拉开，应该是98年23号文件之后的事情。让我们先来回顾一下历史：

1998年中央决定停止福利分房，2000年是个坎，这个政策真正落实。我印象深刻，因为我是2001年毕业的， 早一年毕业进机关的，都赶上末班车分上了房子，很多人甚至是分的图纸。当然，2000年以后也有很多单位集资建房什么的，但比起2000年那波房改房，不可同日而语。很多刚毕业的学生去了机关的几万块钱就分到了100多平的房子，沾了房改末班车的光。而工龄长的都可以1万或者2，3万买下一套房子，拥有自己的产权。能分房的机关事业单位和工厂企业，都全力在政策关门前猛盖猛分。

而98-2000年外部环境，正是亚洲金融危机的艰苦时期，上海甚至出台了买房就可以落户的优惠政策。中国经济全力保八也没保住，外贸等行业都比较艰苦。而国企改制，几千万工人下岗，国内经济关系处于大调整的最阵痛时期，无数工人一生劳苦确一无所获，flg能在那时候吸引那么多人，也是有其历史背景的。99年米帝轰炸大使馆，2000年南海撞机。内有李洪志，外有李登辉。陈水扁最终上台，台海战争概率大增。中国在那个时候的外部环境可以说也是风声鹤唳，看起来岌岌可危。

2002年秋天开始，到2003春天，那个全民口罩的时代。时代周刊封面（记不清了，好像是）上那个被萨斯透视照片腐蚀的中国国旗。那个全民皆兵般对抗sars的时代。回顾一下这些历史，我们至少可以回答第3个悖论，就是2004年以前，中国别说对热钱，对海外华人的吸引力可能都不足。

同样，理顺了这些历史背景，就能回答第一个悖论。当时的房价是不是正常的？ 2000-2003， sars前时代， 房改效应还在。如果说土改时农村的革命，那房改就可以说是中国城市的经济大革命。98-2000是房改政策确定期， 2000-2003可以说是房改落实期。大批房子从公变私。数以亿计的城市中国人，第一次拥有了属于自己，可以自己折腾的房子。以济南为例，当时的商品房价格也并不低，环境位置不错的小区4千多还是要的。当然，位置偏一些的小区，3千多的，2千多的，甚至1千多的都有。而02年上海静安区的房改房可能不到4000就能买到。

无数人廉价获得了房产，很多人对房子值多少钱还没有概念。01-03年，10万甚至几万就交易一套房子很常见。加上那时候小产权房众多，很多大队把地一平，一平米房子就是建筑成本加上必须的费用，然后加2百利润就卖了，1千多甚至8，9百的房子在那个时代很常见。房改房加上小产权房，正规开发商那几年的日子并不多好过。售楼小姐们遇到个来看房子的那是热情的很，电话骚扰不断。而很多人，对买房还是没概念的，对贷款是充满恐惧的（杨白劳的欠债记忆，深埋在一代中国人的心里），很多人即使有能力，有需求，也不会买。所以可以认为01-05的房价，我们可以认为是一个受房改和外部环境冲击而偏低的价格。

Sars之后可以看作分水岭，其后，房改房的冲击效应开始减退。中国外部环境也开始改善，加入wto后外贸开始起飞，中国经济开始进入一轮快速发展繁荣期。03-05，房子价格开始走出房改冲击，开始抬头。上海可能早些，开始出现比较快的上涨。然而从全国范围看，我认为05年可以看作中国房地产恢复正常的开始。

这里在说一下第二条，房改后的几年还是有不少单位能够集资建房的。但基本上05年以后，随着政策严厉，集资的口子基本被封上了。特权单位可以参加团购什么的，还是比老百姓有优势，但像原来那样自己集资建比外边便宜一倍以上的基本没有了。价差往往也就1，2千元了。集资房口子的关闭，实际上事实上迫使那些原本不买房子的那批人开始考虑买房子了。他们社会地位高，收入稳定，灰色收入多，购买力强。而集资房纷纷被停建拆除，事实减少了房子供应数量。 而05年以后开始严打小产权房以后，廉价住宅的供应就大大萎缩了。

于是05年以后，公务员，大学老师，事业单位职工等很多原先不怎么考虑买房的人群开始买房。这群本来能有特权房的人参与市场，事实上对推高房价起来非常重要的作用。

而从05年开始，中央就开始调控房价了。但毫无疑问，拿00-04那因为房改冲击而本身就偏低的房价做基数就不准。而调控手段则是严格批地，抬高了门槛，打击了小产权。调控的结果与期望背道而驰就不奇怪了。 82-90人口出生高峰本来就形成了高需求的基础。而05-07年的调控政策事实减少了新房供应，而那个地方政府又会真的热心去建经济适用房什么的。 就算建了，也只能满足一小部分人，改变不了大环境。

而05年以后，按政委的文章，基本就是官办经济成型，中国企业和产业开始在国际上站住脚跟。01年的本拉登，大大缓解了中国的正面压力，而03伊拉克战争。美欧俄关系恶化，中国战略局势大大改善。等到了05以后，米帝伊拉克泥足深陷，克林顿留下的遗产挥霍殆尽。而中国发展势头已起，热钱自然进来了。海外华人回流趋势也明显了起来。中国在国际上迅速成为A类国家， 09年哥本哈根，见证了tg已经可以无视欧洲群体坚持自己的利益诉求。人民币对内贬值但对外升值的趋势难以改变，肯定会有更多的热钱选择现在进来。因为将来，人民币对美元变成1：5 或者1：4甚至1：3是早晚的事。

历史理顺了，就可以分析现实了。从这些事实看，00-04的房价的指导意义不大，因为房改的冲击过大。05年到现在的房价才能算正常房价。房改冲击效应消退，人口婚育高峰和严格土地政策造成的供应减少和需求增加，共同造成了05年到现在的这波地产大行情。对症下药，才可能有效果。

至于房价，这么看， 回到00-04的可能性很小了，毕竟那是时代产物。就像俄罗斯休克疗法时那些富豪靠廉价收购人民手中的私有化券致富一样，这样的机会几十年上百年才来一次。房改之后形成的新利益格局，应该就像土改以后一样，稳定下来，几十年也难以再撼动了。00-04年购买了廉价房改房和商品房的人，可能是他们人生最成功的投资了。

从05到现在政府的调控看，除了08年金融危机，很多企业自发降价以外，政策改变不了市场价格。供求决定价格是铁律，除非政府放宽口子，增加供应。但即使将来因为供应增加和婚育人口下降能够逆转现在的行情，回到00-04年，应该不太可能了。 回到05价格水平，可能就是将来如果会有下跌行情的极限。

其实你应该用更大的大局感来看房价

2005年房价持续上扬，这是跟中国爆发性的国力增加（最明显GDP增长）离不开的。

单说炒房啊钢需啊这些其实都是影响因素而已，不是决定性力量。

再低不可能了，而现在的经济适用房价格普遍相当于04年商品房2倍以上，为了保自己、保银行、保红顶地产商，政府怎么也要把房价撑住的，我看至少5年内，房价不会有大的波动。

银行和zf都被绑架了，或者说zf本身就是最大的既得利益者。难道要人家挥刀自宫吗

不要想什么降房价的问题了

只有观赏价值的郁金香可以被炒到不可想象的天价。 中国历史上一遇灾荒而大户则囤积炒粮的事情也出过不少。而zf从05年以来的政策基本都是偏向遏制供应增加的，这样短期能跳到多高，谁也不好说。就是政府也不是万能的。

最近盛传要开征物业税，这个对房价有什么影响呢，会不会起到增加供应量，平抑房价的作用呢。

记得一个高官说中国房价下跌对老百姓不是好事，被网上骂的狗血喷头。其实我觉得还是有一定道理的，中国毕竟大部分家庭都有自己的住房，真正没有住房的是进入婚龄的年轻人将要组建的新家庭，而这种新家庭在未来5年将是历史最高峰。这方面政府应该做些事情，一方面提高居民收入（国企和机关好办，似乎私企政府管不着？），一方面多盖些廉租房，但不能搞什么有产权的经济适用房。商品房的价格没必要降多少，真要降个50%，银行和政府其实好办，都是老共的，不会有人起来闹事，烂账再多也不会超过上世纪90年代的。但最近1，2年高价买房的老百姓，肯定会去和开发商以及银行闹，07年刚跌一点就全国闹开了。中国政府是个大政府，人民觉得为这种事闹政府很正常，而且如果真的发生大面积断供，我敢打赌中国的银行一定不会去没收（有好几套房的除外）。想想如果上海房价跌了一半，全市有几万个家庭拒绝月供，政府和银行敢去没收他们的房子，把他们赶上大街住？那会是多么严重的群体性事件啊，会危及政府的政权的，比什么烂账问题严重多了。以前我经常见到成群结队的下岗的工人去市政府门口闹，举牌子静坐什么的，要政府安排工作，政府最后绞尽脑汁的到处安排。这还是没饭吃的后果。要是让人家没地方住，上海政府门口就别指望能通车了。况且怎么没收人家的房子，把人家赶出来，技术上如果不出动军队，是别想办到的。

所以政府觉得不会允许房价大跌的，个别区域跌个20%已经是极限。

有两种人：一种是手上拿着n套房子，已经不需供款的。二是炒房者，只付了首期，每月仍需供款，因为看涨而买入，待房价上涨后伺机出售的。我觉得这两种人都很不少。

不少第一种人手上的房子是空着的。因为几乎没有任何持有成本，所以空着也就空着了。如果开征物业税，即使不卖，至少也会把房子拿出来出租以补贴物业税。

出租房供应量增加，第二种人就无法把租金涨上去。然后再加上物业税成本。

->导致实际租售比进一步降低。

->导致炒房者的供房压力加大。

->炒房者被迫把手上的一些房子拿出来出售。

->二手房价下降。

可是炒房者会把物业税转嫁到下家头上，跟二手房交易税一样。

我在广州，最近听说的两个买二手房的案例都是卖家自己负责税费。比如说卖家开价92万，买家还价总价90万，卖家负责所有税费（包括印花税）。结果成交，房产证上的成交价格写成是80多万。

主要看供需关系。当供应增加时，bargaining power就在买家这一边。我认为如果实施物业税，主要是会增加市场上的二手房供应，无论是在租房市场还是在售房市场。只要供给多了，买家讨价还价的余地也就大了。

你要顺着利益集团的思路考虑就对了。这是过去这10年的一个规律。

不管是按二套房起征还是有一套房就收税，结果只会加重自住者负担而打击不了投资或投机，得益的只有ZF，财政收入又增加了。YY开征物业税会导致房价下跌的，最根本的论点是现在的空置住房一旦放出来可以满足需求。但是，第一，现在基本的居住不是问题，拥有自主产权的住房才是问题，目前的租房市场是可以满足居住需求的；第二，如果不是租房而是要求自主产权住房的话，那么按照98年房改以来的商品房建设总量，无论是全国宏观还是北京地区，这个建设量能不能满足需求？说到底，目前的住房问题到底是囤房或者囤地导致的还是十年来住房建设赶不上人民群众日益高涨的需求导致的？“居者有其屋”是指有自主产权的住房还是有地方住，ZF的廉租房算不算“居者有其屋”？