主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
家园 呵呵，忙总啊 GDP的数字是可以做的，这几年税收基数上去了，还要保持15%以上增幅咋办？预征的都预征了，垫税的都垫税了，税务忙活得要死也还是完不成任务，于是就用着营业税等全额返还的税目玩些空转，数字是可以做的，但债务却是个真数字，可掺不了水，税收上去了，真金白银却不见多，而且债务规模的扩大，窟窿越来越大，地方财政平衡越来越难，到年底为了平帐，去筹钱平帐可忙坏了财政的高手们
家园 银行问题 忙总看问题目光如炬，现在银行处境尴尬，进退两难，因为它们对宏观经济政策最敏感。
去年4万亿项目出台前，很多房地产公司面临巨大的流动性危机，所谓百日巨变并不是空穴来风，相当多的大公司濒临倒闭，而其中最关键的原因是银行停止并收缩贷款，那时的房地产公司是各银行的瘟疫。但新政策出台后，几乎一夜之间，房地产公司变成了银行争相追逐的优质客户，一部分房地产公司也趁机把原来的短期贷款转成中期贷款，也就是说，2-3年内，这些公司的流动性将不存在大的问题，捂房惜售也就有了足够的资本。银行对房价上涨的角色很重要，但现在很多银行对房地产公司避免新增贷款，因为风险太高。
大规模铁公鸡项目一直是政府拉动内需的手段，银行几乎也无法避免政府项目的诱惑。最基本的一条，在银行放贷款，政府项目是信用风险最低的项目，审批一般容易通过。这在正常时期也是对的，就像国债收益率基本上是最低一样。但是，4万亿的政策导致地方金融大跃进，银行大量资金流入地方融资平台，而这些平台拿到钱之后所投入的项目几乎都不会产出什么，将来还款全靠政府信用和财政收入。其实，银行内部也很警惕，关注地方平台的问题本身就是银行提出的。但是，宏观政策变动带来的信贷潮流太猛，现在看显然是放多了。
放多了怎么办？银行只能期待地方政府不破产，而地方政府的收入来源越来越依赖房地产，房地产的收入就靠房价，结果就是购房者为4万亿政策买单。
绑架银行的不是房地产公司，也不是地方政府，是宏观政策。
通宝推：赵括他弟弟,- 复 银行问题
家园 说说审批会两个现象 一是土地储备贷款现在报一个被否一个，银监会之前一直强调这个，甚至把其风险关注程度列在开发贷之上
二是出席开会的人，很有意思的，比如此类项目，一般就是审批人加审批部门老大就搞定，现在是统统风险总监亲自出马坐镇，可以复议好几次，最后的结果还不妥协都可能
家园 是的，银行现在吓坏了 其实，各银行对贷款一直很谨慎，没人愿意出问题，反正做得再好也不会有太多奖励，尤其是中高层人员。去年的地方政府融资平台问题主要是宏观政策的原因，而且速度太快，银行反应过来时已经晚了。
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家园 谢宝！真是盲动的宏观政策帮倒忙 把问题往后推，结果越推越大。
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家园 新政策不完全是银行争相追逐房地产公司和政府项目的根源 银行贷款追逐这些项目和银行管理条例有关，贷款给政府项目和一般企业的保证金计提系数是不一样，同理贷给房地产企业和生产性企业由于抵押品不同保证金计提系数也不同，出于资金使用率的考虑那结果必然会这样！国家治理房地产其实没必要多少部委多少部委出来，只要把以土地和房产为抵押物的贷款保证金计提系数乘以二六个月内必有效果
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家园 这么说,老百姓把这4万亿的钱填上房价是不会跌的 - 复 银行问题
家园 这个总结的好。
家园 退一万步讲 即使不考核地方ZF的GDP，不发展公用事业和经济项目，单就ZF的日常运转，不收这70年的出让金，光收物业税、遗产税之类的能维持吗？
不推高土地价格，现有的ZF的这么大的size是无法忍受的，只能往上走了，看有多少博弈力量来戳破这个泡泡了。
唉，土地问题，历史老话题了。
家园 说的很好，多谢解惑 家园 一点感想 中央政府目前无法出重手打压房价，否则坏账增加，项目烂尾，转型保八保就业通通付之流水。
同时由于社会失去对中央调控房价的信心，并且在输入性通胀越来越严重的情况下，社会资金将继续涌入房地产市场，上演最后一轮疯狂。
然后就是自由落体了。较晚入市的城市中产阶级的资产化为乌有。该来的总是要来的。
中央政府自然是希望能在温和通胀中控制住房价，实现所谓的阴跌，可是在输入性通胀严重，房地产绑架地方财政和金融的现实下，这个前景实现的可能性很小。
现在看来去年4万亿撒钱的方向错了。如果把主攻方向放在廉租房的建设上，中央政府软硬兼施卡着地方多建廉租房，改变整个社会对房价继续上涨的预期，情况不会像现在这样糟糕。现在如果想这样做，一是泡沫已经很严重，余地很小，二是弹药不够了。
这次危机打击最严重的，将是以80后大学生为主体的城市中产阶级。泡沫破灭后，他们中的很多人将成为负翁，多年不得翻身。
从另外一个角度看这也许不是坏事。不经历一场真正的危机，走资派路线不会被纠正。资本主义经济危机铺就社会主义重建之路。