主题：【原创】房地产问题分析 -- 瑞士
家园 【商榷】楼主执着了 我认为房子有两个属性：居住属性和财产属性。楼主只关注财产属性。
对普通老百姓来说，买房子一般是为了结婚，孩子……看重的是房子的居住功能，当然有人要搞抵押贷款，也用得到房子的财产功能，但这个不是主流。
就居住功能来说，一个人住60平米就很足够了，一家三口住60平米就比较挤。当然住在市中心比住在郊区可能会方便很多，所以市中心的房子比较贵。
至于房产税，从年初开始就风声不断，但是正式的政策并没有出来，我们只能猜测。但是相对于每个家庭第一套房子免税的方案，给予每个人几十平米的免税面积更合理一点。比如每个人60平米，足够住了嘛，还想要更多，请缴税。
至于不同房子每平米价格不同，一刀切不公平，也好办呀。比如上海吧，可以分区呀，比如A区房子比较贵，那就每个人40平米，B区房子便宜，就每个人50平米好了。还不满意，可以再细分，细分到每个街区总可以了吧。不至于还要分楼层吧？
家园 【商榷】注意房屋的多样性，切勿忽略其他方面 房屋是多样性（heterogeneous)的产品，房屋面积和其空间只是其一种属性（attributes)，其他属性还包括地段（location）、建筑质量(quality)、邻居(neighborhood quality)、配套设施以及便利性。
而金融机构之所以愿意提供信贷给买房人士，在于房地产可认为是一种有价证券（也就是你说的金融属性），而在企业帐目中物业被列为固定资产，而且楼房提供的服务流量（a flow of housing serices）对于保持社会稳定，对生产力有间接和正面的影响。所以目前一些“专家”一直将面积这个简单的属性，做为论证的证据，却忽略了其他属性，令人贻笑大方。
补充一点我国大量的中小企业实际上是利用其有限的居住场所做为小型生产基地(home based business),所以房屋也可以认为是生产工具。
目前看到各种简单的论证过程，实在是令人暴笑，也不知道他们在学校里是怎么学的，对实践和基层有没有经过深入的研究，就人云亦云。
家园 【商榷】只考虑面积，当然不合理 但是如果政府真的开征房产税，那就说明需要钱来填补财政缺口，这个时候弄到钱才是关键，不可能做到尽善尽美，人人满意。
以面积作为征税依据比较方便，因为这个是硬指标，一目了然，容易操作。
相反如果以地段、建筑质量、邻居、配套设施以及便利性等指标为征税依据，现实中难以实施，成本太高，也更容易舞弊。
其实很多因素都可以房子的每平米价格上体现出来，但是房子价格也会不断变化，怎么估值也是一个难题。
家园 实际评估上没有你想的这样复杂 这里介绍个香港汇丰银行的物業估價界面，你有兴趣可以看看香港的物业评估
http://www.hsbc.com.hk/1/2/chinese/hk/mortgages/valuation?pwscmd=cmd_init
我今天在追看一牛人77天穿越羌塘无人区，无法详细回答
http://bbs.8264.com/thread-512349-1-1.html
家园 也可按人均价值或综合指标。假专家以假技术问题骗人乃一大害 专家治国首先要有有良心负责任的专家。
家园 我看还是空置税好 全部分配给地税，无房工薪监督，计生委转职负责实施，所得全部用来开建廉租房
家园 del,网速慢，发重了 家园 如果真想对中国的房地产进行深入研究 那就应该多看看内行人的文章，而不是看谢百三、时寒冰这种外行人写的东西。像谢百三写的这种东西，可以说是漏洞百出，不值一驳。
给你看看华生的博客，这才是真正搞研究的人
http://blog.sina.com.cn/huasheng
再有就是多看看杨少锋的博客，此人多年以来多房地产的走势预测非常准，远非所谓的“地产三剑客”可比。只不过人家不屑于炒作，名气没有“三剑客”之流大而已。
家园 对于物业税也有两个疑问 一直以来有两个疑问：第一，就如谢百三所言的估值问题，地段的好坏、建造的时间、房屋的层次朝向甚至结构等等都造成了一房一价，并且在不同的时间段有不同的定位价格。以均价来估值个人认为争议很大。第二，既然是“全民”（当然是需要交的那部分人）交税，政府有什么能力来收税？个税是通过单位来缴纳的，很多人连地税大厅在那里都弄不明白。如果搞成自行申报缴纳式，会不会因为人数过多并且意愿不高采取“法不责众”来抗税？毕竟已经要求缴税的租房收入所得税好像都没人去交。
家园 可以没有物业税的完税凭据不给办理过户抵押等。 再狠点还可以超过一定时间段收取一定比例滞纳金。
这样房子的资产属性就没有了，只有居住属性了，你要愿意一直自住下去，不缴物业税也没人管你。国家想制你是不会没招的。
其实现在卖央产房过户的时候就需要一个原产权单位出据的物业结清证明，否则不给过户，跟这个就类似。住央产房的许多人即使不在原产权单位工作，原产权单位不给代缴物业取暖了，他们也是不交这些钱的，中央部委机关那些大老爷也不像商品房物业那样计较，收不上来跟他们关系也不大，但如果你想卖房，就必须把欠的钱缴清了。
家园 交易的面积只是总体的小部分 每年的一手房和二手房的交易面积只是所有房产总面积中的小部分，要按过户这个关卡来操作，只能收取到小部分房产的物业税款，同土地出让金比更是小巫见大巫，要按这个方式来收取，政府有动力来做吗？