主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs
家园 真是滑头啊看来 上海，呵呵。
家园 上有所好，下必投之 蒋就喜欢搞这些取巧的门路，“毕其功于一役”下面自然有人拿这种办法糊弄他。
家园 傅作义 真是老江湖。
以他的历史，居然能在74年得善终，牛人。
- 复 傅作义
家园 比陈明仁如何？ 陈明仁（1903 04.07 - 1974 05.21），以他的历史，居然在74年得善终.......
“曾与陈明仁在四平血战的四野部队，此时也捐弃前嫌，派出和谈代表到湖南平江县，与程潜、陈明仁的代表和平谈判，相互协商有关长沙起义的具体事宜。1949年8月2日至6日，毛泽东三次电告林彪等人，要妥善对待陈明仁。
1949年8月4日，程潜、陈明仁通电起义，湖南和平解放......使毛泽东的家乡免遭战火涂炭。毛泽东给予了极高的评价，他和朱总司令在回复程潜和陈明仁的电报中说：“诸公率三湘健儿，脱离反动阵营，参加人民革命，义声昭著，全国欢迎。”
8月14日，起义部队开拔到浏阳集中改编，一切补给则由解放军后勤部负责。在浏阳开始整编部队时，所用的关防名为：“中国国民党人民解放军第一兵团司令部。”既有“国民党”，又有“人民解放军”等字样，番号印在符号和帽徽上，这是毛泽东亲自批准表示可以暂时使用，这在解放战争中是没有先例的。”
家园 【商榷】是西柏坡 错别字，改之即可。
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家园 转上海的消息 上海拟对住房保有环节征税，达到类似物业税的调控效果。上海市住房保障和房屋管理局发言人未否认这一消息，并回应称“在房产保有阶段征税，将由国家层面定，地方应贯彻执行好。”
一位接近上海市政府的人士近日透露，为尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。
据了解，已经形成的初步草案中，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。
“但目前得到的消息仍然只是草案内容，最终出台的细则不排除有局部调整的可能。”知情人士称。
以上新闻来自上海证券报，可信度应该比较大。
对这句“另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。”不理解，是否出租房屋不纳入计税范围？
另外，忙总之前提到的东北要命任务作何解？
- 复 转上海的消息
家园 哈哈，先在部分城市试行吧 经济发达城市一马当先吧，估计难点是核定家庭人员构成上。
想想新疆、西藏，要是这些地区在房产保有阶段征税，估计那些有好几套房的上层维族、藏族们要像赫鲁晓夫一样手里拿着皮鞋敲会议桌了，下层的就被煽动得躺在大街上示威。这些所谓的老少边穷地区伸手饭吃的太多了，已经惯出毛病来了。
- 复 转上海的消息
家园 房产税计税方法有从价计征和从租计征两种 “另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。”实际上已经缴纳了房产税，本不应再交。
1986年10月1日开始实施《中华人民共和国房产税暂行条例》规定征收范围限于城镇的经营性房屋，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，年税率为1.2%。
按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率12%。
家园 新闻：上海将征收房产税 部分房企收到短信提醒 看来余书记要先行一步了，不过不知道高层想好了没有，正征这个税的话，社会后果会很严重。祖国万税！
中国网5月12日报道 近期，各地调控房地产市场的新政纷纷出台，遏制部分城市房价过快上涨初见成效。但与此同时，一些有识之士担心，房价的滞涨甚至下降，将迅速传导到土地价格，进而严重影响地方政府的卖地收入。分析人士认为，即使回归到正常年份的水平，2010年全国土地出让收入也将较2009年的1.42万亿元缩水4000亿元左右。在2009年吸收了大量贷款的地方融资平台公司，也会随着土地开发收益的下降，积累巨量信贷风险，形成威胁商业银行体系安全的“堰塞湖”。
土地市场“流标”警报响起
据财政部统计，2009年，全国土地出让收入为14239.7亿元，比2008年大幅增长43.2%。2009年地方政府本级收入总额为32581亿，土地出让收入，占比接近43.7％，成为地方财力不折不扣的“顶梁柱”。
如今这“顶梁柱”已现松动迹象。在一季度部分城市房价飙升的同时，土地价格涨幅环比却出现回落。国土部下属的中国土地勘测规划院发布的最新报告显示，一季度末，全国105个主要监测城市综合地价为每平方米2715元人民币，同比增长8.1%，环比增长2.3%，环比涨幅回落0.7个百分点。
在新“国十条”出台后，房产市场和土地市场观望气氛都非常浓厚，优质地块的“流标”则充分表达了市场的悲观情绪。5月7日，在北京公布土地新政后的首次土地招标出让中，最受关注的顺义区马坡地块，由于所有开发商的报价都低于底价而“流标”。
一旦房价下跌30%的悲观预期成真，土地价格下跌的幅度将更深。中国社科院中国经济评价中心主任刘煜辉表示，从1998年算起，国内土地市场出现真正的调整只有2008年，其标志就是土地频现流拍，地价屡被腰斩。
“以量补价”前景堪忧
土地出让收入的降低将对地方政府的投资能力形成直接影响。
华泰联合证券分析师陈勇认为，尽管从历史看，房地产业投资占总投资比重趋于稳定，其波动对总投资影响似乎并不大，但此次房地产调控对投资的影响将大于以往，原因在于本轮投资增长中地方政府通过融资平台而起到的驱动作用明显加强。由于存在“资产（土地）价格上升——抵押品价格上升——信贷扩张”的正反馈机制，2009年地方政府融资平台快速扩张，到年底其负债总额已升至7万亿左右。一旦本次调控遏制住了土地价格的上升势头，甚至使之下降，则地方政府借融资平台来撬动信贷资源，并进行投资扩张的能力将受到极大限制。
也许是预见到地方政府投资能力的萎缩，今年的土地供应结构已经开始调整。据中国土地勘测规划院的报告显示，一季度全国建设用地供应总量超过100万亩。其中，房地产开发用地占供应总量的39%以上，同比增长10.2%。
但是房地产开发用地的价格波动幅度要远超过综合土地价格。在经历过2009年的大幅上涨后，今年房地产开发用地价格增速前高后低的走势几无悬念。一旦房价出现下跌，在流动性偏紧的大环境下，房地产开发用地“以量补价”的政策初衷难保不会出现“价量齐跌”的结局。
如果工业用地和商住用地的出让情况双双下滑，全国土地出让金总额将大幅缩水。即使2010年的全国土地出让收入回归正常年份，接近1万亿的水平，相较2009年也将缩水4000亿元左右。
一触即溃的“堰塞湖”
土地出让收入的下降不可避免地会威胁到地方融资平台公司的现金流。刘煜辉介绍，根据中国社科院的调研显示，全国数千家地方融资平台公司中仅有10%左右是以项目现金流作为第一还款来源的，大部分依靠的是配套土地的出让收入来归还银行的利息。
一旦配套土地的开发收入下降，地方融资平台的资金链紧张，银行体系内将迅速积聚出一个庞大的坏账“堰塞湖”。而许多地方融资平台公司向银行出具的地方政府还款承诺函也很难兑现。刘煜辉表示，地方政府根本没有对应的哪一块税收收入是可以用于给地方融资平台公司贴息的。
银监会的数据显示，截至2009年底地方融资平台的贷款规模已经高达7.38万亿。刘煜辉预测，加上今年的一些项目后续贷款，估计到2010年底总规模会达到10万亿，全国每年七八千亿的土地出让收入也仅够付息的。(中国证券报)
(本文来源：中国网 作者：朱宇)
家园 引用的文章是地产党的反击，但是是决策层的软肋。 我更担心上海方案的执行问题。上海的想法不会是傅作义以进攻石家庄为名逃脱掉增援东北卫立煌的要命任务的故伎重演吧？
家园 果然上海是傅作义故伎重演 国税总局：地方对房产税征收范围没有解释权2010年05月18日04:52中国证券报
针对上海市拟对住房保有环节征税的传闻，国家税务总局新闻处处长牛新文17日向中国证券报记者表示：“按照现行的规定，税收立法权在中央，也就是说中央来定，地方去执行，地方政府没有权力出台新税种。”
针对有媒体报道称，“根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，上海的方案将把多套住宅解释为经营行为。”牛新文批驳称：“解释权也不归地方，对现有税种征收范围的重新解释，是中央的权力。”
中国社科院财贸所税收室主任张斌告诉记者：“根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，条例由财政部负责解释，施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。如果要把征税范围扩大到住宅，那就涉及到修改《暂行条例》，地方政府是没有权力的。”
张斌认为，上海要对房产保有环节征税，需要做很多基础性的工作。从目前披露的信息看，无法判断上海的准备是否充分。张斌称，“上海市首先要掌握所有住宅的房主信息，其次还需要确定住宅估值的标准，如何进行测算，以及基本的征税范围，征税的标准、税率以及抵扣标准等。只有等这些准备工作都做好了，形成了具体的征收方案，上海市也才只是能够向中央政府提出建议，最后由中央政府决定是否征收。”
