五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】秋末的杂想-信贷员眼中的当下 -- 伪叔叔

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          • 家园 也很难说

            握对土共很多方面不是很满意,但是相信土共是个成熟务实的政治团体,并且在非常时刻绝对不乏壮士解腕的决心。

            改革开放到了新的瓶颈,只是要看什么事件什么局面触发什么人来推动变局和突破。

            • 家园 就新疆七五以来的表现现执政层那能叫成熟吗?

              就每个人的个人利益而言,每个人的选择可能都是成熟的,是最大化的。但是集合起来,最后对国家就未必了。大明王朝的制度也很成熟,在万历年间还打败过新崛起的日本对朝鲜的进攻。崇祯黄帝也不乏壮士断腕的决心。但最后的结果是....也许最后确实有人出来挽救了局面,但肯定不会是现在台面上这些人。

              • 家园 成熟是宏观而言

                相对于李自成、洪杨这样的军事/政治集团,土共是磨练过的。相对于现在的海外搞民主的那帮人,或者如果现在立刻全民普选可能选出来的人(我不一定知道是谁,但一定知道他们可能的政见),我还是相信当前的土共比较成熟靠谱。

                • 家园 首先,现在中国在国际上的对手可不是李自成,洪杨这样的集团

                  如果把自己降到这样一个标准,中国前景实在堪忧。另外,现在共产党其实是个大杂烩。如果现在就进行普选,我相信还是原共产党员当选的占大多数。但是,这些当选出来的人的思想和政策,和现在领导层恐怕会有很大的区别。有一点必须指出,就是现在的共产党领导层不但不能代表群众,而且不能代表普通党员,他们只能代表自己和自己所在集团的利益。

    • 家园 银行家总是一群晴天送伞雨天收伞的人。
    • 家园 我是楼主的同行。花顶楼主,兼部分回复笨狼兄

      楼主说的都很中肯。有些观点与主流媒体和民科的观点不相同,但恰恰是业内的共识。

      城市化率的问题,的确年轻人能进来的基本都进来了,但有买房需求的却绝大部分都没买到房。这部分需求就足够能支持房地产市场发展一二十年。至于说农村福利超过城市,笨狼是在开玩笑了。福利不是免交了几个钱,而是教育机会、医疗保健、公共交通乃至信息沟通等方面给人带来更低的生活成本。(所以,愚见以为,中国城市化的终点,就是会形成多个5000万到1亿人口的超级大城市或城市带。小城市没前途)

      我的视野比较狭窄,深圳一地房地产市场年新增建筑面积与年户籍新增人口来说,非常不成比例。

      银行内部,公认最安全的信贷资产就是公司房地产贷款和个人房屋按揭贷款。这是中国产业界的悲哀,可是悲哀的现实。

      楼主对于明年的信贷政策走向有什么看法吗?一起探讨一下。

      • 家园 现在大部分进城的人不能被算成需求

        尤其对于大城市,有买方需求的人不是买不到房而是买不起房,以目前的趋势现在买不起房的人,基本上以后也买不起房,所以计算需求时不应算在内。

        • 家园 我在楼下回帖中用到的是入户人数。

          这个大部分是白领和自以为白领的人。迟早是刚需。

          • 家园 有户口不等于有买房的能力

            很多人确实很需要房子,但是没钱就不是刚需。以帝都为例,现在一套一室一厅的房子至少100万,假设首付30万,贷款70万20年,以现在的利率每月要还4700。不管首付是怎么来的,仅算贷款,夫妻二人税后收入合计小于7000元就不能算刚需。以现在的所谓平稳发展趋势,工资增长的速度远低于房价的增长速度,所以期望以后收入提高能买得起房子,对于大部分现在买不起房子的人是不太现实的。

      • 家园 数据有的是。

        我本人在深圳。

        数据么,还是比较多的。

        今年深将有新盘52个 新增建筑面积600多万平

        外链出处

        2009年计划18万人落户深圳

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        而深圳,总人口突破1400万,户籍人口只有240万左右

        外链出处

        仅从纸面上看,新增建筑面积人均35平米。两口之家,折合个70平米的小房,也还过得去。这里的前提是,不考虑改善型住房需求、投资及投机型需求,也不考虑深圳市非户籍人口的有效需求。但是,深圳全市范围内能供开发的土地已所剩无多。

        所以,将来房地产市场的走向不问可知。至少深圳是。

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        我本人老家在秦岭山中,汉水之滨,土地比较肥沃。我爱人老家在江汉平原。应该说在全国范围内的农村还是比较有代表性的。两地老家都出现了空心化问题,年轻人都出门打工,至多逢年过节回家一趟。可是,最近几年的趋势是逢年过节回家的人越来越少。

        我们俩老家县城都空心化了。大片大片的空置房。甚至所在的地级市,也是比较萧条。县、市经济破败,已经没有能力运转起一个具备造血功能、财富正常流转的微循环经济体了,目前仅能靠年轻人打工汇款+政府财政支出来苟延残喘了。

        我不是专门搞学术的,要我拿出城市化人口统计比率,我的确是拿不出来。但从山区到平原,如果农村都是我所见到的这种状况,那么我想我说的结论是成立的。

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        笨狼说空置1亿套房,我相信这个数据有他的依据。但,1、这个1亿套,有多少是在一线城市,有多少是在二三四线城市尚待核实;2、空置房业主中,07年之后负债投机的人已经很少了。换句话说,目前空置房业主一般都已经回本,普通调控手段已经起不到效果了。3、空置房数据中,有一部分是豪宅。同样,我没有做过专门研究,没有自己的数据,但私下里从地产中介处得来的数据是普通住宅20%-30%左右,豪宅在60%左右。

        但,这和我的结论没有关系。

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        我的结论是,1、一线城市土地和供应是不足的。2、未来的城市化进程中,二三线城市持续破败,一线城市人口是持续增加。所以,3、一线城市房地产市场是长期看涨的。

        有时候也和同事讨论过,怎样解决深圳的房地产问题?在惠州、东莞与深圳之间修建几十条地铁与快速路,高速路也凑合,然后两地大规模建造住宅。这个办法简单而直接,问题是完全是在YY。

        • 家园 刚看到

          一线城市不清楚

          所在二线城市新房空置率相当高

          把规划中的人口全装下绰绰有余

          去年8万亿贷款,催生了多少真真假假的“空置房主”

          即使一线城市,加息+物业税,也会暴跌,而且个人确信几个月内就开始

          《看舆论导向,崩盘在即》是我09末的公开预测,明确提出11年上半年截至至少跌三成,现在判断不止,很可能是6成以上,把大部分房主都套住的需要

          • 家园 顶狼哥!我说说我见到的情况

            刚从北京北三环搬到西四环,在东直门上班,我就说说我见到的情况吧。

            1.东直门这边有个什么6号院,就在中石油大厦西边,房价估计得6w以上,晚上走了多少回了,亮灯的20%都算多。

            2.刚搬到石景山这边,大晚上的也喜欢遛弯儿,看黑灯,这边大片大片的楼盘,估计空置率也得有个50%

            3.前两天跟两个出租车司机聊,一个是在石景山,拆迁,补了四套房子,一个三居两个两居一个一居。另一个师傅在亦庄那边,一家三口,补了三套房子+400w现金.......

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