五千年(敝帚自珍)

主题:想一下房价 -- 保胜卧虎

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    • 家园 兄弟还是觉悟得太迟

      用GDP衡量房地产,早有人做过研究,结论就是房地产价格越来越高。简单推理过程如下:2000年全国城市建成区面积为2·24万平方公里,当年现价GDP为9·92万亿元,单位城市面积GDP产出率为4·42万亿元/万平方公里,到2008年,全国城市建成区面积增长到3·63万平方公里,当年现价GDP为30·1万亿元,单位城市面积GDP产出率为8·29万亿元/万平方公里,这8年平均的城市土地产出率为8·2%,而同期全国商品房价年均增长率为7·6%,两者十分接近,由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。到2030年,考虑到通胀年均为4·2%,未来20年的经济增长率仍可以考虑按8%计算,则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元,GDP产出率为80·6万亿元/万平方公里 。折算下来,如果2008年中国地价均价是2780元/平米,则到2030年就是2·7万元/平米。如果用日本作为对照体系,地价占房价的70%的话,到2030年中国商品房屋的平均价格应该会从2008年的3000元/平方涨到大约3·8万元/平米。北京、上海这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上,因此到2030年中国千万人口以上大城市的平均房价应该已经超过10万元/平米。

      • 家园 。。。

        没人关心,删了,只留结论:

        10年后人均GDP比均价的比值会下降

        下降率为90/65=1.38,如果现在的系数为8左右,那么10年后大约为5.5左右.

    • 家园 用GDP来衡量房价

      有失偏颇,但其实还是有道理的,起码比用工资来衡量准确的多。

      GDP不能反映分配的问题,而中国的主要问题就在于分配严重不均,老百姓多数没有享受到GDP的持续高增长。但是,没有分配给老百姓,在房地产市场里面却可以体现。换句话说,房地产市场的现状其实是反映了国内贫富差距的现状。

      限购,压住了这种对贫富差距的反映,使得房价不能继续上涨,但是,制造贫富差距的根源并没有消逝,而且这种情况目前还看不到改变的迹象。所以,如果限购持续下去,房价没有富人的支持,不会上涨,但是因为对限购不能持续下去的预期,导致房价也很难跌,即便跌,也是小范围的局部的。

      关键在于,限购的持续性。可以肯定的说,取消限购,房价会迅速上涨,但是持续限购,所导致的衍生结果,完全可以推论的。

      • 家园 其实中国的人均收入占人均GDP比并不低

        我刚查的,《中国统计年鉴2010》的调查数据,城镇人口的人均年收入中位数为16858.36,平均每户2.84人,就是说,每户收入中位数为16858.36*2.84=47877.7424.

        而2009年中国人均GDP为25575

        城镇家庭收入中位/人均GDP=47877.7424/25575=1.87

        而美国每户收入中位数和人均GDP相当,香港为接近人均GDP。

        这样算下来中国的城镇户均收入占GDP远高于美国、香港的。

        主要原因是城乡收入差距,城乡收入比为3.3:1,这样城镇人均收入就是全国人均收入的1.5倍。

        主帖里有一点我没提到的,其实房价GDP比,应该是算城镇人均GDP,因为买房的需求方是城镇人口。

        另外,我觉得,媒体上经常出现的很多用来说明中国经济不合理的问题,和城镇化率关系很大。用中国50%的城镇化率表现出来的数据去和已经完成城市化的发达国家比,自然会得出奇怪的结果。

    • 家园 回答自己几个问题即可

      1、中短期内房价会涨还会跌?可以分区域、城市

      2、人均gcp靠谱还是人均工资靠谱,众数还是算术平均数靠谱

      3、收入高的,有多少还没买房?

      • 家园 我是这样看的

        1.房子有消费品和投资品双重属性,从消费品属性角度来看,房价波动20%以内是我可以接受的,10%以内是我觉得无所谓的。

        就是说,即使我判断房价有下跌10%的可能,我觉得我该买并且买得起的话我仍然会买;当我判断房价有下跌20%的可能时,如果买了房会对我的我的生活状态有较大改善,我仍然会买。

        因为那只是一种可能,并且那个可能在我可以接受的范围内。

        如同炒股一样,我并不指望自己抄到低点。

        2.人均工资来源于人均GDP,虽然有系数问题,但人均GDP的数据容易得到,人均工资的数据比较模糊。所以我用人均GDP来计算,图个简单,但不会离谱。

        “众数”是指什么?

        3.这个没有统计数据,不知道。

        但是中国的城镇人均住房保有面积不到25平,也就是说总供给是不足的,这是我分析的一个基础。

        • 家园 智者见智

          1、从消费的角度,如果认定要跌,入场是自己找罪受

          首付比例增加+加息+限购,暴跌是正常的,不暴跌是不正常的

          买房的时候,一定注意增加的首付款利息影响

          2、人均工资,多了解一下本地大部分家庭的收入即可,这比统计局的表水分小

          3、城镇最低住宅新增面积是钢产量1/4除以50公斤,2000年以来,40亿吨产量,再加上老房子,人均面积远不止25平米,仅仅是新增面积

          • 家园 仔细算算帐吧

            古道当初给出的经验数据是每平方住宅需要80公斤钢铁的,高层,超高层建筑的用钢量会大大增加的。公共建筑,写字楼之类的用钢量也都比较大

            外链出处

            数据显示,一般高层建筑每平方米用钢在80公斤左右,多层建筑每平方米用钢量为50公斤-60公斤,6层-8层的小高层住宅每平方米用钢量为58公斤-65公斤。   

            2000年以来钢铁产量40亿吨,实际上应该是30%钢铁用于房地产业。但房子不仅仅是住宅,写字楼,公共建筑等等也都需要用钢,而且往往用钢量更大。一米京沪高铁用钢超过4吨,一米地铁估计会更多。住宅能用到一半就不错了,这样住宅用钢量10年来总共40*0.3*0.5=6亿吨。

            我们就用你50公斤平的数据算吧,折合住宅面积120亿平。全国人均不到10平。但我们要注意,住宅也是有寿命的,有很多新房子是拆了旧房盖新房的。如果2000年全国已有住宅200亿平,以50年平均寿命计算,那么一年的需要报废折旧就需要4亿平,那么2000-2010年仅到寿报废就需要48亿平。如果再算上没有到寿拆迁的,估计尽管新增了120亿平,但拆除和折旧的就有60亿平,净增加不过60亿平。

            要达到你所说的人均净增25平,需要在10年内新建面积超出折旧面积325亿平,一年要建设接近40亿平米住宅。你觉得这个数字可能吗?

            这是官方2006-2010 房屋新开工面积统计点看全图

            外链图片需谨慎,可能会被源头改

            实际上算算就知道了,这10年人均新增住宅面积能到10平就顶大天了。而这10年按人口普查数据,超过2亿多人从农村转移到城市,光这些新转移人口的住宅需求(按人均30平算)就能把新增住宅面积里的大头吃掉了。而改善型需求之类的难道不存在?

            • 家园 你给的链接打你自己的嘴

              你给的链接打你自己的嘴

              http://www.cfi.net.cn/p20110503000218.html

              "2010年,我国计划建设保障性安居工程580万套,共计3.48亿平方米,若按每平方米用钢40公斤计算"

              保障房多层建筑很少,高层居多,你所谓“多层建筑每平方米用钢量为50公斤-60公斤,6层-8层的小高层住宅每平方米用钢量为58公斤-65公斤。”是怎么得出来的?

              另外,6-8层不是小高层!

              每平米建筑实际用钢,可以多问问干建筑的

              “我国建筑用钢占整个钢材消费量的50%左右,其中房地产建设用钢又占整个建筑用钢的60%以上。”,60%以上至少30%

              高层用钢多很大程度上是因为钢结构关系,一定高度以上多是钢结构

              高铁用钢是建筑用钢,不是房地产用钢!

              至于所谓的开工面积,小产权统计没?

              仔细算算帐吧 [ ★泉畔人家 ] 于:2011-06-06 19:38:30 复:3451918

              古道当初给出的经验数据是每平方住宅需要80公斤钢铁的,高层,超高层建筑的用钢量会大大增加的。公共建筑,写字楼之类的用钢量也都比较大

              链接出处

              数据显示,一般高层建筑每平方米用钢在80公斤左右,多层建筑每平方米用钢量为50公斤-60公斤,6层-8层的小高层住宅每平方米用钢量为58公斤-65公斤。   

              2000年以来钢铁产量40亿吨,实际上应该是30%钢铁用于房地产业。但房子不仅仅是住宅,写字楼,公共建筑等等也都需要用钢,而且往往用钢量更大。一米京沪高铁用钢超过4吨,一米地铁估计会更多。住宅能用到一半就不错了,这样住宅用钢量10年来总共40*0.3*0.5=6亿吨。

              我们就用你50公斤平的数据算吧,折合住宅面积120亿平。全国人均不到10平。但我们要注意,住宅也是有寿命的,有很多新房子是拆了旧房盖新房的。如果2000年全国已有住宅200亿平,以50年平均寿命计算,那么一年的需要报废折旧就需要4亿平,那么2000-2010年仅到寿报废就需要48亿平。如果再算上没有到寿拆迁的,估计尽管新增了120亿平,但拆除和折旧的就有60亿平,净增加不过60亿平。

              要达到你所说的人均净增25平,需要在10年内新建面积超出折旧面积325亿平,一年要建设接近40亿平米住宅。你觉得这个数字可能吗?

              这是官方2006-2010 房屋新开工面积统计点看全图

              实际上算算就知道了,这10年人均新增住宅面积能到10平就顶大天了。而这10年按人口普查数据,超过2亿多人从农村转移到城市,光这些新转移人口的住宅需求(按人均30平算)就能把新增住宅面积里的大头吃掉了。而改善型需求之类的难道不存在?

    • 家园 大 胖 子 沙 发
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