主题：想一下房价 -- 保胜卧虎
家园 想一下房价 本来是要回wrabc那个帖的内容，单独发个帖，以后抗铁牛的时候好继续帖。
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前些年相信了那些空喊房价泡沫论的跳大神忽悠，影响了我对房价的判断。
我现在对房价的长期走势(十年)倾向看多。悲催的是我现在想买也买不起了。
这几天想了下房价，目前的认识是:
1.房价相关的第一大因素是人均GDP。
2.只要人均GDP每年保8保7，房价就崩不了，长期来说还会升。
我拍脑袋计算的公式:
二线中以下普通城市: 均价=人均GDP/8
一线的北京、上海、深圳翻一番,除以4。
二线强和准一线系数为4到8之间。
(以上一二三线以房价划分,经济结构非主流的城市除外)
拍脑袋的购买力人群划分:
收入低于当地人均GDP的2/3的，不具备买商品房能力。
2/3到人均GDP之间的，购买力为单间配套或老旧一室。
超收达到当地人均GDP的为有购买力人群。
(同样的，以上划分，北京、上海相应翻倍。)
(以上收入未婚指个人，已婚指夫妻共同收入)
劳动人民不好过，结构设计不会把商品房做福利的，福利只会是经适房和公租房。
上面的拍脑袋公式是我这两天很花了点脑力想的，大家可以算下自己所处城市的比值，欢迎批评指正。
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家园 房价其实根本就不是个问题 我一直有一个观点：要实实在在把房价打下来其实最多只需要一年，什么国八条国六条国四条啥的都是扯淡的招，化解所谓“购房刚需”才是降房价的根本招数。
如果国家每天在报纸上、电视上、网络上反复造舆论论证“并不是每个人都必需要买房”，再配合着用报告文学、纪实文学、犯罪小说、生活肥皂剧不断渲染房奴的可怜和可笑，并且老老实实地制定一个大规模廉租房、公租房计划并按计划落实（并不需要运动式的大干快上短期内弄出多么巨大的供应量，只要有计划有落实有目标就成），要不了多久所谓“结婚刚需”、“养娃刚需”、“丈母娘刚需”、“投资刚需”也就烟消云散了，剩下来大概只有居住改善需求能够实实在在地成为房价支撑时，当商品住宅的功能回归到和租房一样都仅仅只是居住时，房价的不可逆下跌也就可以预期了。当然，这过程中还得杀几个坚持卖高价的房企大老板，随便安几个荒唐的罪名，让所有人都知道炒地皮炒房子是不可容忍的，降房价朝廷是来真的了。
但是，房价下跌真的就那么好么？行走在各大因为修地铁修高速搞市政绿化而处处堵塞的天朝城市之中，我常常在想，房价不涨，政府拿啥钱来继续修路种树呢？更别说这两年还一直有个全球经济危机的外部大环境。
所以我想，在卖地财政未得到改变的时候，在朝廷找到别的替代行业之前，可预见的N多年内房价是肯定不会降的，不仅不会降，多半还得涨。
房价本身其实不是问题，到底拿啥行业作为国民经济的支柱行业才是问题。朝廷志向高远心急手辣也好，官员无能腐败不会搞经济也好，黑心肠开发商贪婪无度也好，国家需要一头够壮够肥敛财够快的现金牛才是根本的原因。除了房地产，还有哪个行业可以如此快速地积聚一大笔民间财富，大头拿来按照国家意志去投资使用，小头满足大大小小官员奸商的发财梦想？
作为小老百姓，面对房价，理智的做法其实是----“去他妈的刚需！老子就是不养你的现金牛。”
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家园 看了下这么多人的回复，印证了这个世界多数人不悲催才怪。 - 复 想一下房价
家园 说说在下知道的 在下觉得买房不买房的，和性格有关，和收入无关。
举2个例子。
朋友甲，新婚，要买房子，但两夫妇月入4000左右，本城的小区电梯新房基本是3~4千一平方，交了首期后基本上要借钱装修了，这两人不干了，到了某工厂区去买了一套50来平方，楼龄比自己还大几年的二手房，办完手续就6万出头，一次清，现在一家三口，不是房奴，活得自由自在。
朋友乙，三口之家，原有一套100平方的三房，做了几年生意后，买了车子，去年就按揭在一小区买了套3500/平方、120平的新房，他说过几年再换套更好的。在下想，这不是跟政府和房地产商打工么？
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家园 对房价，我没水平，不瞎说。 转来葡萄老师的看法；
第二，房产绑架银行这个是我们都知道的事实。也是房价现在有恃无恐的根本。如果有方式方法给银行解套，恐怕政府的压制措施会随机动真格的。所以说，问题在于政府有没有能力控制因地产泡沫破灭带来的银行坏账问题。再简单点说银行坏账谁来买单的问题。就我所知的范围，已经在现实中成立的架构可以在理论上解决这个问题。而能不是在实践中作到，我不得而知。但是起码我可以说，在逻辑上这样的新架构是可以应对给这个绑架问题解套带来的相关影响的。第三，这个带有我一贯的文字风格——复杂。很多人看待地产问题，一个基本出发点就是地方政府收益很大程度来来自土地财政。从这个结果倒推一个结论就是：地方政府根本没有多少意愿推进房产政策。从一个角度上说，这个观点没有任何问题。但是，我自己在至少5年前得知的是，中央政府的经济转型核心政策有几个，其中一条就是：土地审批权力上缴中央。我想，这个连我都知道的趋势，各地大佬肯定也知道。从另一个观点上说，这样的趋势也不是地方政府可以改变的。而从这个角度说下去，符合逻辑的判断是这样：既然看的见一些事情的结果，既然无法改变这样结果的出现，符合逻辑的做法就是在看的见的结果发生前，为自己谋求利益的最大化。也就是说，地方政府疯狂卖地的一个原因就是，他们在看得见的结果中为自己谋求利益的最大化。尽管，这个不会改变地方政府疯狂炒地的结果。但是，我这个角度看这个结果，是不能得出地方政府离开土地财政就会如何如何的一种在论坛常见观点的。我想说的是，不管地方政府和中央政府，他们需要的只是一个借口或者改变的时间点——中央和地方都可以接受的那个时间点。假使我这个逻辑成立，那么背后衍生的各种路径就是不可避免会出现各种各样的阴谋论。甚至刚才在朋友中就有提到4万亿阴谋论的玩笑。而我对此的回答是，我无法证实，只能从结果中倒推。而现在，远没有说一些事情尘埃落定的时候
家园 房价这个事根本就不是政府想不想控制的问题 房价本来就是政府用来渡过经济下滑难关的一种手段。象一个农民打工攒了点钱，但是感觉今后几年可能钱不怎么好挣，干脆在家翻盖新房子，添置新家具。一来省却了无所事事的烦心，二来把钱花掉，房子盖起来在村里也算是证明一下自己，最后是钱花了，房子盖了，更高的期望来了，以后得更加努力去挣钱。因为新房子需要很多配套设施。
朱总理在任的时间就已经把房地产划到支柱产业。剩下来的事就是从这个产业里赚多少钱的问题。现在的问题是有点怨声载道、地方政府太赤裸裸，除此之外，没有一点点不对。
至于从什么理论上找房价的合理点，纯粹是比研究明天大家就能穿越一样的可笑。
至于说到刚性需求，那更是个胡扯的事。就农村的例子来说，有的人一辈子把自己的房子翻腾个五次八次的，也就是最高的水平了。当然这样的人家，生活品质应该不会怎么好（跟同样勤劳的人比），因为翻腾房子是一个家庭的大事，翻腾一次，院子、家具什么的都得倒腾一次，而这些都得靠积累而来。极个别有外财都是少数，不具有代表性。农民是如此，皇帝家的故宫也是如此，如果不相信，从一般农民家庭到皇帝老儿，谁要是感觉自己财大气粗不服气，三天两头翻腾房子，那离败家不远了，本人也得被累得吐血不止。
说到这肯定有人说：即使是每年一部分人翻腾房子也会是不小需求。这个俺不否认，一个村子１００户人家，每年有个几户翻腾房子很正常，如果９０户以上每年都翻腾房子，我看这个村别说提高生活品质、教育、科技、医疗卫生等，就是庄稼估计都比往年差一大截。
不过９０％的人折腾房子，很是热闹，每家都拿出自己的血本花费。过后的结果是啥不言而喻
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家园 现在不是研究“规律”的时候，要看“规则”如何变 资本主义贫富分化，房子对一些人很便宜，对另一些人却是一生的包袱。所谓，想当房奴而不可得。
这个逻辑发展下去，就是全社会的怨气、骄气、非理性冲动。不客气地说，就是“影响全局”，危害极大。当北京上海的房子按“规律”涨到10万一平，接下来的“规律”，就是无药可救的沉沦。
从限购开始，这是在试另外的逻辑。这肯定不是资本主义的规则，会发展成什么样不知道。很多资本主义的“发展规律”，在中国不成立，虽然也有许多是“普世”的。房价如果“普世”了，就是上了资本主义的当。也有些不太一样的，如新加坡、德国。只不过内地学的是香港，所以成了这样。
我不是唱空或者唱多房价，虽然两面都干过。从货币数据GDP之类的来说，房价还能升。从全局来说，不能升了。GDP越高，货币数据越高，房价越高，买不起房的人就更多。人的获利多了，不是从天上掉下来的，需要别人付出代价。需要放开来炒，需要放贷。
放开来炒，难道新加坡与德国的房价涨不上去？经济规律的前提是“规则”。规则变了，可能就完全不一样了。现在不是研究“规律”的时候，要看“规则”会变成什么样。
家园 呵呵 你的调子我是部分认同的。我是相当反对高房价啊。
内容嘛，好像很空洞。新加坡、德国也是研究“规律”时可参考的。
你的意思是新加坡、德国的房价不高，所以中国也可能类似？这不是废话吗？房价自然是可能涨，也可能不涨。
如果你能有逻辑的分析下“规则”会怎么变，我会为你鼓掌。你说会发展成什么样不知道，那说来干嘛。
新加坡弹丸之地，德国嘛，今天中国上演的剧情，人家19世纪就演过了。哈哈。
家园 现在喊房价高的已经不再是五年前那群人了 五年前喊着房价高的人估计现在也都买了房了，看看我周围那群人就知道，基本上大家都已经在城市郊区买了房。
家园 德国的情况确实很有意思，哪位明白人来讲一下？ 首先一个问题，美国2009年的统计数据 Ratio of Value to Current Income只有2.8（嘿嘿，统计局数据
)，如果德国会比美国低，德国人为什么不买房？我想德国的比值也不会很低，德国的住房自有率不到五成，一半多的人靠租房。
肯定不会是德国人觉得租别人的房住比住自己买的房爽
，德国的统计数据，收入越高的人群，自有率越多，而且西德的自有率比东德也高十几个点。常见的解释之一是德国租房比买房划算，但是，租房是有两个方面，有房客，就有房东，如果房客很划算了，房东就不划算了，那房东为什么愿意做房东？能形成这么大的租房市场，应该是房东也觉得很划算吧。
形成这样的结构，里面肯定有一个可以合理解释的本质原因。
还有个问题，虽然德国的经济体系和盎格鲁萨克逊国家体系不同，但是，德国人又不爱买房子，又不爱买股票，他们的钱去哪里了？比米国人还喜欢花？
家园 价格-收入比不可能是2.8的。。。 美国2009年的统计数据 Ratio of Value to Current Income只有2.8（嘿嘿，统计局数据F)不清楚你在什么地方看到的，不过感觉这个不可能。这里是随便找的的一张图：
外链图片需谨慎，可能会被源头改这个比例对一般美国人是8-14之间，比较合理的区间。
家园 保胜卧虎的数据是合理的 数据出处是普查局住房统计Table 3-14。
按一般的两房担保的按揭贷款（conforming loan）规定，家庭在住房上的必须支出（还贷、地税、保险）不得超过税前收入的30%。按房价10万估算一下：
房价：100，000
贷款额：80，000
利率：5%
每月还款（30年固定利率）：429.46
每月地税（每年房价2%，偏高）：166.67
每月保险：15.02
每月负担：611.14
每年负担：7333.68
最低收入要求（除以30%）：24，446
房价：收入：4.09
这是满打满算的情况，一般情况下收入上会留有余地。而且，收入上去以后，就不一定全用来买房了。在很多地方，想买也没有。在普查局的表3－14里，20%的房子房价收入比在1.5以下，另一个分布比较集中的比例值是3-3.9%， 占13%。所以总体来看，2.8的房价－收入比是正常的。8-14的估计太高了，按表3－14的数据，有如此高比例的住房只占15%以下。按照我前面的估算，10的房价－收入比相当于6万收入买60万的房子。虽然前几年有这种例子，但绝不是一般的美国人干的事。
家园 谢谢详细回复！ 看了这个表，确实这个“房价-收入”不是那么高，这和我自己的感觉真的不一样。
这个3-14表中，“房价-收入”小于1.5的最多。我估计这大多都是投资者在买房--有米的人。如果把他们去掉的话，这个中位数会变大好多。
家园 就是你图里的source:Census Bureau 口径是关键，要不然统计局怎么会叫水桶局
3左右这个口径的ratio，国内的媒体也喜欢引用啊。所以我很有印象。
我不知道你这个图是媒体引用的时候算的还是census的原图，我看到的是2.8,口径是自住户，租房户被华丽丽的忽略了。
家园 现在问题是，规则基本上没变 除了大城市限购，和取消房贷利率优惠以外，其他的房地产运行逻辑和盈利模式都没有发生改变。说到底就是地方政府还没有放弃土地财政这条财路。为什么空军对物业税翘首以盼？很大部分原因就是，物业税代表着地方政府财源的转移，是规则发生真正变化的明确信号。