五千年(敝帚自珍)

主题:说说房地产为什么没崩溃及何时会崩溃,兼和迷途笨狼商榷 -- 天子码头

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  • 家园 说说房地产为什么没崩溃及何时会崩溃,兼和迷途笨狼商榷

    今天已经是7月21号了,依稀记得,河友迷途笨狼曾预测7月拉开看房地产崩盘的大幕,现在看来这个预测基本上是失败了,那为什么会有这样的结果呢,我写了下面这个东西谈下自己的看法。

    一、“刚需”谬论与价格失灵  

    中国房地产有一个很有意思的现象,那就是房子越盖越多,房价越来越高。可以说,房价是与房地产红火的程度成正比的。按照一般人的理解,某种商品供应量越多,其价格应该相应地下降;如果供给增加不能使商品价格下降,那只能说需求量太大了,需求远远超过了供给能力。

      很多人对高房价就是按照这个逻辑来理解的。很多人都认为:伴随这城市化进程快速发展和80后婴儿潮进入成家立业的年龄,越来越多的人选择在城市、尤其是大城市安家,对房子的需求量自然快速增长,“男大当婚、女大当嫁”乃千古不变的道理,对婚房的需求自然也就变成“刚性”的了。众所周知,我国是个人多地少的国家,城市土地更是稀缺,照此看来,城市房价一路走高、大城市房价直上云天,自然就是合理的了。这一逻辑就是著名的“刚需决定高房价”。许多开发商、砖家叫兽乃至大众商业媒体,都在不停地叫嚣着一个道理:刚需在,房价不会跌。

      但事实真的如此么?说到“刚需”,就要谈谈经济学对“需求”的定义。在经济学上,需求至少要满足两个条件:1.购买能力;2.购买意愿。从来没有脱离购买力谈需求的道理。谈刚需的人往往喜欢大讲现在“想买房”的人何其多,但问题是,随着房价快速上涨,绝大多数人的收入都没有跟上房价的增幅,这也是为什么高房价引起如此之多的愤慨的重要原因。从购买力这个角度来讲,房子的“需求”实际上是在减少的。

      如果承认上面的结论,那就有一个绕不开的问题:为什么价格可以脱离购买力一路上涨。中国人对价格的理解,基本上有两个理论来源:一个传统政治经济学上讲的价格围绕价值波动,一个是西方经济学上价格围绕一般均衡点波动。而追其根源,则是源自传统的“物以稀为贵”的观念。(商品数量少——价高——加大生产——供给增加——价格下降)也就是说,价格应该是有波动的。

      那房地产为什么没有波动呢。曾经有人认为:房地产的生产周期比较长,所以价格波动会有一定的滞后,不能及时反映供求关系的变化。问题是从98年房改启动开始,到现在已经十多年了,这个周期已经足够长,而房价依然是整体上涨,所以这种观点现在看来也不符合事实。

      如何房价,牵涉到如何理解价格的信号机制的问题。

      价格波动真的是供求关系变化的客观反映么?事实上这一命题只有在完全竞争的条件下才是正确的。因为在完全竞争的条件下,每一个生产者和消费者都没有影响乃至决定价格的能力,因此他们必须不断地调整自己的生产策略和消费策略,而这种调整最终体现在价格的变化上,同时,生产者和消费者又根据价格的变化,进一步调整自己的策略。这就是所谓的价格的信号机制。

      但问题是,一旦完全竞争的这个先决条件不成立,那价格的信号机制自然也要失灵。在最极端的情况下,当市场上只有一个生产者的时候,他可以无视消费者对产品的各种观点。这一点在我国体现得最明显的莫过于铁路系统了。众所周知,我国铁路系统里就铁道部这么一个“卖家”,由于“只此一家别无分店”,导致了铁路服务出现许多问题,社会上对“铁老大”批评的声音也是一直不断。但就楼主以自己的亲身经历,至少这七八年来,火车票基本上是没涨价的。不仅如此,就是一年之内,不管客运淡季旺季,火车票价格也是没有波动的。如果此时仍把价格作为供求关系的表现,那么就会得出一个很有意思的结论:火车票的供求关系一直很稳定;如果再考虑到这七八年来通货膨胀,导致单位货币的购买力实际上在下降,岂不是等于说火车票的实际需求是在下降的!

      对国情稍有了解的人,估计都不会相信上面这段话的结论;同理,那些认为春运的时候让火车票涨价就可以调节供需关系,缓解春运压力的经济学家,同样是可以笑的。因为他们的观点,不仅仅在于屁股坐错了了位置,同时也暴露了自己在经济学上的无知。

      既然研究完了铁路,回头看下房地产,情况就比较清楚了。虽然在开发商这个环节竞争很激烈,可是在土地这个环节,却始终是政府牢牢垄断的。这就可以解释为什么价格的信号机制是失灵的,因为无论房价涨还是跌,对于房奴来说,只要你还在这片土地上,你都必须无条件接受。

      那么现有的价格机制,又是个什么样的机制呢?

      二、拍地模式与全民投机  

    研究完了价格失灵,那下一步就是研究下定价机制了。房地产价格体系的第一步就是拍地,那么拍地又传达出什么样的信息呢?

      为什么在拍卖市场上很多人为一件商品竞相出高价?理由很简单,因为他们相信自己的出的价格仍低于该商品的“真实”价值;同理,开发商为什么愿意高价拿地呢,因为他们相信自己拿到地价格还低于土地的“真实”价值,或者说的更直白一点:土地仍有升值的潜力!

      从某种意义上讲,拍卖就是一场赌博,当升值预期还在的时候,自然有人愿意出高价来买商品;反之亦然,一旦看跌的趋势形成,那么就不会有人愿意出价,因为大家都在等着更低的价格出现。

      拍地是第一步,而第二步就是造房的成本。如果不论土地成本的话,以中国现在的国力,可以说造房子本身花不了多少钱。按中国现在的生产能力,造钢筋水泥需要几个钱?同时,我们还有者世界上“性价比”数一数二的劳动力的队伍,如果单纯算造房的人力物力成本,中国人完全应该造出世界上最便宜的房子。但事实跟中国人开了个不大不小的玩笑,中国的房价,尤其是北京、上海为代表一线城市的房价,几乎与纽约、东京不相上下,如果在把国民收入算进去,咱天朝的房价俨然世界第一!

      要解开这个谜,就要研究下房地产的价格传导机制。即使不考虑拍地,作为资金密集型行业,房地产也天然具有投机的属性。世界上许多国家都有过房地产泡沫产生和破裂的历史。08年的金融海啸,起因不过是美帝里一帮经济能力地下的房奴还不起房贷了。可是当初美帝的“卢瑟”们为什么来买房子呢,一个原因就是因为能升值!

      从这个角度来讲,房地产商天生就是赌徒,但对于赌徒来讲,最划算的应该是“低进高抛”,而不是“高进更高地抛”,可是如同在第一部分里讲的,如果不考虑内幕交易,在zf对土地绝对垄断的情况下,kfs是没有议价权力的,他们只能被动接受zf的价格,可zf又是怎么对土地定价的呢?拍地,价高者拿地!

      可以说,中国的房地产,一开始就是疯狂的。我们可以假设,如果zf不采取拍地模式,而是核定一个基准地价,然后让地价每年按一定比例(如每年gdg的增长值)上升,那么依然会有黑心的开发商和炒房者在房地产“兴风作浪”,但房价决不可能涨得像现在这么快、这么高。

      由于我国目前对房价没有硬性规定,因此高地价必然要摊到房价中,同时,开发商也是要逐利的,如果刨除地价和造房的人力物力成本后,房子销售的利润很微薄的话,那对开发商来说是不划算的。在房子价格成本体系的两个部分中,造房的人力物力成本的是相对稳定的,因此推动房价快速上涨的,只能是地价。另一方面,房子的销售是与土地所在区位联系在一起的,相同地段的房子,价格总是趋同的。那么我们可以设想,同一块地,在地价不断上涨的情况下,开发商05年拿地,5000元一平就可以实现预期利润;07年拿地,则要7000一平;09年,则要9000一平。而在相同区位价格趋同的影响下,05年开发的房子,开发商绝不会因为5000块就可以实现利润,而放弃标更高的价格,而就常理而言,同一区位,先建好的房子各项条件会更好些,既然后来的都可标9000,那作为先行者,05年的房子标价过万不算过分吧。

      从这个意义上讲,房价涨跌,跟房子卖不卖得出去根本没必然联系。同时,地价不断上涨,也是一个预言自我实现的过程,因为地价的上涨,最终要体现在房价上涨之中。对于开发商来说,05年的开发商永远是最好的例子:早拿地,早拿地,多赚钱!而对房奴来说,则是:早买房,早享受,少花钱。

      如果顺着上面的结论,我们可以发现,中国房地产真实的价格机制跟供求数量没什么关系,它的真是机制是买涨杀跌:只要上涨的预期纯在,那么永远是早买比晚买好。同理,一旦形成下跌的预期,那自然是越晚进场越好,先进场的都是先烈。即使是对无辜的房奴,道理也是一样的,我身边就有很多这样的人,先是对高房价愤愤不平,然后寄希望于zf调控,在被忽悠了几次之后,终于认识到了一点:房价不会跌了,然后怀着复杂的心情加入了房奴的队伍。如果大家还印象的话,在08年上半年,房价一度曾下跌,于是就有刚购房不久的业主出来抗议房价下跌,开发商为了保持消费者的信心甚至连不降价这种口号都喊出来了。

      从这一点也可以理解,为什么无论政府怎么调控房价,在打击小产权房的问题上,却是一直都没含糊,因为一但小产权房流入市场,那么对于政府来说,等于在市场上有了“竞争者”,现有的价格机制就会受到干扰,而一旦在小产权房的干扰下,社会形成下跌的预期,后果将是非常惨重的。

      可以说,不管你抱着什么样的目的,只要是进了中国房地产这个“场”,就逃不开“买涨杀跌”对你的影响。在天涯房观上,就有一个很有意思的现象:zf每一次调控令出,都有一批人yy房价要崩盘,而当08年房价一度真的开始下跌的时候,好多人是准备看开发商和炒房者跳楼的。在西西河上,最精于此道的莫过于迷途笨狼大师了。而从这就导出另一个结论:只有涨房价才能把“刚需”逼出来,降房价刺激不了“刚需”,反而会引起更多的观望。  如果承认上面的推理正确的话,那下面就将得出一个很可悲的结论,只有投机品才是遵循买涨杀跌机制的,而在买涨杀跌的价格机制下,房地产本质上就是一场疯狂的全民投机。但是投机一方面需要钱,另一方面又需要信心,这两个因素又是怎么来的呢?

      三、房地产与实体经济的辩证法 

     房地产的发展,离不开实体经济的支持。这一方面因为从投机的属性来讲,房地产本身不能创造财富,因此支持房地产发展的资金需要由实体经济提供;另一方面,开发商造出来的房子,也不可能单靠房地产利益链上的人全部消化。因此,从买、卖两个角度来说,房地产都要靠实体经济来支持。同时,房地产带动一系列产业发展,对实体经济也有促进作用。

      以上是从正面的角度来讲房地产与实体经济的关系。但是,房地产也会走到实体经济的反面,因为资本都是逐利的,总是从低利润的行业向高利润的行业转移。一旦房地产的利润率高于实体经济的利润率,那就无法阻止实体资本的资本投资的房地产的热情。涌入房地产的资本越多越快,房地产则越红火,房地产越红火,房价上涨越快,房价上涨过快,自然要提高企业的成本,造成实体经济利润进一步下滑……由此进入一个恶性循环。

      以此来审视中国的房地产经济,很明显可以看出,这轮房地产是伴随着98年以后it+入世拉动的经济增长大潮一同成长起来的。而在05年以后,随着实体经济增长走到最高点,社会上富余的大量资本开始向其他领域转移,中国的房价也是从这个时间点步入“令人发指”的轨道。实体经济的发展,一方面为房地产提供了大量的资金,另一方面也为房地产提供了信心,“刚需论”虽然荒诞,却为房地产勾画了一个美好的蓝图:只要经济还在增长,只要城市化还在进行,中国的房价就将一路上涨!这也可以解释为什么开发商以及力挺开发商的“砖家”总喜欢大谈“刚需”:因为这是信心之本!  

    从这个角度,也可以理解为什么08年房地产为什么会一度步入下行轨道。尽管在这个时间点上,很多人津津乐道的“城市化”仍在进行,“刚需”的数量并没有显著的变化,可是08年的经济危机却宣告此前经济增长的结束。而随着国家四万亿出来救市,虽然是吹起了一个更大的泡沫,但好歹账面上经济重新开始进入增长的轨道段,可是这个时候实体经济已经无法寻找到像当年it那样,有足够利润前景的经济增长点,于是房价终于一路向上狂奔,成为脱缰的野马。

      房价真能像某些一路上涨么,通过上面的分析,答案显然是否定的。现在实际上是房地产在喝实体经济的血,那么实体经济血尽的标志是什么呢——失业!

      如同经济的增长总是伴随着泡沫,一旦经济转入萧条,自然也避免不了失业。目前越是大城市房地产泡沫越严重,而由于国情所致,越是大城市户籍制度限制越严,因此有大量的年轻劳动力“暂住”在一线城市,一旦他们失业的话,那么一线城市给他们的只剩下高额的生活成本了,对于他们来说,一旦事情到了这一步,自然就没有留下来的必要了。

      一旦失业+高额的生活成本逼出“逆城市化”,那么无疑宣布这轮房地产大潮的终结。从经济上讲,“逆城市化”意味着“刚需论”总破产;从政治层面讲,这还有另一次意思。尽管大棋党总认为政治精英是理性的,“形势一切尽在掌握中”,但事实上人类历史的进程从来都是各个利益集团互相博弈的结果,而不是由某个人或某个集团的主观计划决定的。中外历史早已证明,统治者的道德与理性都无需高估。中国目前是一个社会结构断裂的国家,弱势阶层同强势的权贵资本阶层博弈的手段甚少,对于他们来说,只要日子还过得下去,最多也就是在嘴上骂骂。可是光骂能解决什么用呢。最近五六年来,对房地产的批判、指责与咒骂还少么?可是房价仍然一路上涨,完全无视这些非议的声音。所以忙总曾经说过,大家不要讨论政治,因为你什么都改变不了。但一旦出现“逆城市化”,那就是另一种情况了,这意味着劳动力开始以“用脚投票”的方式,参与到利益博弈之中。

      当然,在这种情况下,国家仍然可以选择救市,按中国的国情,只要zf愿意,就算是放出40万亿也不是问题。可是问题在于银行家历来都是“锦上添花、落井下石”的主儿,在实体经济一片萧条的情况下,放出来的钱肯定是优先进入投机领域,这无疑会进一步加剧房地产的繁荣与实体经济萧条之间的矛盾,其结果只能是引起更多的劳动力“用脚投票”。

      而从房地产的资金链来看,这个游戏也不可能持续的时间太长。08年经济危机以后,各国普遍采取了放水救市的策略。但从今年三月国际形势来看,显然国际资本大循环难以为继,而国内自春节后,cpi一路狂涨,紧缩政策也是早晚的事情。支撑国际房地产的,无外乎国际、国内两个资本循环,两个资本循环中任何一个无法为继,对房地产的打击都是致命的,而现在看来,这个时间点不会太远,那么2012会一语成谶么?

      长久以来,在很多人眼里,房地产的前景和中国经济的前景是呈正相关的,但现在看来,这两者的关系要倒过来。当然,房地产留给人们还有个更大的疑问:一旦房地产崩盘,对两个资本循环都会产生非常大的负面影响,那么其后果会不会像1929年美国股市崩盘一样,掀开全球经济萧条的大幕?(完)

      

    通宝推:醉后何妨死便埋,负笈者,种植园土,Javacai,wolfgan,加加米,readerg,达雅,heraclus,gao530,北极星光,舞月轻云,流沙河,不远攸高,
    • 家园 刘明康表态明确说明调控又要加码了

      新个税,一般炒房者增值部分至少4成要交税,拿到房产证5年内全价(原价+增值部分)1成左右要支付各项手续税费,140平米以上更多。避税成本很高的,对一般炒房者也不现实。

      刘明康表态明确说明调控又要加码了,资金链濒于断裂不抛售也不行。

      心情好有时间会写篇文章。

      陷在里面的不拼死挣扎是不可能的,无非团结一致对抗还是大难当头各自飞的问题

      迟早是后者

      另外今天东方新闻,上海“双限房”成本价7000左右,不管户籍,只要是周边工作的“人才”即可,首批15000套

      有产权,只是10年内不许交易

      http://v.news.163.com/video/2011/7/4/2/V796L9842.html

      银监会主席:银行业能承受房价下跌5成

      来源: CCTV-新闻 时间:2011-07-29 10:11:34 播放:70510 跟贴 16630 条

      银监会主席称银行业能承受房价下跌5成

      http://www.sina.com.cn 2011年07月29日 10:32 CCTV新闻频道

        银监会主席刘明康近日在接受采访中称根据压力测试的结果,即使房价下跌5成,银行业也能够承受。

        主持人:为了防范房地产贷款的风险,银监会今年2季度进行了新一轮的房地产贷款视频:银监会主席称银行业能承受房价下跌5成

      媒体来源:CCTV新闻频道压力测试,在专访中刘明康首次透露了,房贷压力测试的结果,即使房价下跌五成,银行业也可以承受,也就是说银行业不会被房地产裹挟。

        刘明康(中国银监会主席):压力测试的结果告诉我们,就是最坏的情况,就是房价下跌50%、30%,跌掉三成、五成,这种情况,我们的不良贷款都可以承受,银行业不存在着,被房地产商挟裹这一说,不存在。

        解说:国家统计局的数据显示,今天上半年全国房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%,而央行刚刚公布的数据显示,上半年主要金融 机构及农村合作金融机构,外资银行等,人民币房地产贷款累计新增额是7912亿元,同比少增了5985亿元,也就是说来自银行的贷款,在房地产开发投资中的比例在下降,目前占比是30%。

        刘明康还表示,到去年底,我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2%,资本充足率的提高正在不断提高银行抗风险的能力,对房贷进行下跌压力测试,不代表银监会对房地产走势的判断,但是测试的结果,将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。

        刘明康:我们现在的拨备已经有1万3千亿,足以抵挡房地产市场上面因为调控使得房价理性回归所带来的近期和中短期当中的风险,从长远来讲,对房地产市场的科学调控,对银行是个福音。

    • 家园 完全走题了

      河友迷途笨狼曾预测7月拉开看房地产崩盘的大幕,现在看来这个预测基本上是失败了,那为什么会有这样的结果呢

      你标题里的第一个问题是“房地产为什么没崩溃”,没找到答案。好像只有为什么会崩溃。这和中国崩溃论一样,只要年年讲,换换标准,总会有那么一天的。

    • 家园 房地产什么情况下叫崩溃呢?

      一分钱收不回,让人白住?还是下降到北上广8000元一平叫崩溃?8000元一平房地产也有钱赚.只是赚多赚少而已.

      我对商品房会不会崩溃不感兴趣,我只感兴趣政府建多少公租房,廉租房.能让每一代新人,在三十岁之前租到一套像样的小房子住,能让每一代人在三十岁后能存到一笔钱,结婚生子买商品房.

      重庆的公租房最小面积好像是36平米,我认为这个平米数可以成为一个基础数,各地公租房的面积不应低于这个数.

      商品房,就让市场和政策去调节好了.

      国家如果真的大规模建设西部,肯定要从市场上回笼资金,到时候银行贷出去的房地产资金不收也要收回来.

      其实说白了,商品房到底降不降,就看党中央到底想怎么建设这个国家了.

      建设公租房,廉租房也是要钱的.党中央肯大建吗?那自然就要从市场上把钱套出来.

      我个人感觉北上广基本已经属于建设完成,以后也只会修修补补,小打小闹,不会伤筋动骨的大拆大建了.倒是二线城市,等也等到时间要大开大建的啦.

      这些都要钱的呢.房地产总不能一辈子不还银行的钱.房地产总不能一辈子跟中央唱对台戏,不去找机会继续做房地产.

      • 家园 有道理

        我同意。

      • 家园 廉租房的问题

        关系到劳动力成本和经济增长的效率。廉租房要起效,一要量大、二要准入门槛低、三要配套户籍政策要跟上。做这些事情,不是为了争取什么民心,而是为劳动力国内全境流动扫除障碍,以利保持中国经济增长的效率。

        但现在的问题在于,高层未必能看这么远,就是能看这么远,要按上面的逻辑改,牵涉也会相当大,高层未必有这个动力。

        另一方面,现在时间也不多了,就算不考虑国内经济形势,明年全球经济二次探底的可能性也不小。政府现在做的事情,其实在05年的时候就应该做了。这是现实版的扁鹊见蔡桓公

        • 家园 现在蔡桓公是病入骨髓了

          03年肌体健康

          05年疾在腠理,汤熨之所及也

          06年在肌肤,针石之所及也

          08年在肠胃,火齐之所及也

          10年后在骨髓,司命之所属,无奈何也

    • 家园 说用脚投票的筒子们注意到北京的人是越来越多嘛

      在地铁里体会的那是相当的深刻啊 路面交通就更不用提啦

      • 家园 地铁和地面交通拥堵某种程度上也是一种用脚投票

        更多的人开始选择居住在远郊而已,而私家车还在遵循工业品的价值规律而不是投机品的价值规律,那么结果自然是私家车市场和路面情况越来越火爆。

        这个判断是否正确需要一个参数,就是近郊和市区内空置住房是否增加,或者近郊和市区内的住房主要居住人员是什么成分。我没有足够信息,无法判断。

        • 家园 私家车普及的话,大城市很容易造成交通拥堵

          在城市没有翻天覆地大规模改造的情况下,用于交通的空间基本是守恒的。私家车越普及,交通空间必然越紧张。交通拥堵本来就是大城市病之一,像美国纽约也解决不了交通拥堵的问题。

          现在回头看,98年把汽车作为支柱产业,未必见得是个好政策。

          • 家园 汽车产业并不是简单一个行业而已

            汽车作为目前最复杂的普及型私有工业制品,有特殊行业地位,可以预见的未来内只有私人飞机制造业有可能取代它。

            汽车工业的普及实际上是机械制造业发达的结果,把汽车行业作为支柱产业其目的也是为庞大的机械制造业找到一个合理的终点。可以不夸张地说,汽车工业目前仍然是工业化社会的标志性行业。

            城市也是工业化的产物,同时也是支撑工业化的必要条件。正因为如此此,复旦某历史教授所谓的工科毕业生无法在大城市立足显得多么的苍白和无知。只有极少数城市可以成为所谓的金融中心而淡化工业色彩,绝大多数城市和工业之间是可以划等号的。

    • 家园 不知道现在海南的房地产情况如何,有没有人关注

      海南没有本地刚需的问题,纯的外地资金和外地客户投资。这个地方,观察资金面和投资性房产的人气,比较纯粹。如果有人打算去搞预测的话,海南是个观察窗口。就如同透过地面看地下岩浆的情况。

    • 家园 我觉得时间点是无法预测的。和预测地震一样

      看了你的帖子和PBS的,以及其他人的几个,觉得都很好,很清晰。

      http://www.ccthere.com/article/3497528

      通过过去看一些人讲地震预测,明白了很多事情。这种复杂系统的崩溃,时间点是无法预测的。社会系统是由无数人组成的,行为类似,但各有不同。正如预测地震一样,每块石头都是性质类似,但绝不相同。这种每块石头都参与决定了地震的时间点。这个时间是无法预测的。打算预测这个,就是在搞伪科学。就像过去马三立的相声,《没有》。

      但可以预期近期可能发生的事情,以及趋势。我们可以预测正在慢慢接近某个地壳变动的临界点。我们有技术手段和历史经验。很多很多历史经验因素,都是完全相同的。每块具体的石头都不同,但都是高度类似的。所有的地震发生机制和过程,都是高度类似的。

      我们可以分析地下板块的结构断层,有没有冲突,应力大不大,最近板块移动速度加速没有,是否最近有频繁的小震。周围火山岩浆是否开始活跃。该地区历史上的地震记录。这些都能明确告诉我们地震快来了。但说不清什么时候。

      关键是,这个地震发生过程,是板块间岩石受应力的自然反应。不是冥冥之中,地面下的土地神和土龙相斗。

      和经济的进程一样。经济的突然收缩或转变,是每个人受压力下的应激反应,形成的总体结果。不是胡总统下大棋,为2060年全面歼灭美国而使用的战略总动员。笨狼以各种大棋来预测时间点,和说地下两条龙相斗而地面震动是一样的。

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