主题：【原创】有感于“人群效应” -- xu514
家园 人总是相信自己愿意相信的东西 一本书里也许有九十九句话提醒房产投资风险，只有一句话说利润。
很多人就信了那一句，自动忽略了其余的
家园 其实我是这样理解的。。 首先，清琦用房产投资来举例只是说明，正资产和负资产的区别。投资房可以是正也可以是负。房产本身不是重点，正的现金流是重点。
这个正的现金流，就要根据自己的实际情况来判断了。大家都认为有正现金流，所以才去投资的啊！
好！投资的人多了，产生了人群效应，房子太多，住的人少，租金降低，正现金流变成负的，这才产生了问题。
这是一个动态的事情。人的行动对外界环境产生了不可忽略的影响。
家园 就算是负现金流，在房产商嘴里也能忽悠成好事 国内的情况不同，炒房的大都是热钱快钱。国外，比如袋鼠国，投资房产的很多是普通中产（特别是中国人，最爱买房）。其中很多投资房的出租收入是低于利息和管理费用的支出的。为了鼓动大家买房，房产中介最喜欢推销的一个理念就是负扣税。其概念就是将投资房的相关支出最大化，由此产生的负现金流（亏损）可以用来抵扣你的其他收入，从而降低税务支出。
其实这种说法不能说完全错误，在法律允许范围内将支出夸大以减少账面利润，从而获得税务优惠是条路。但说到底，你是在亏钱，而且你所获得的税务优惠在你出售房屋时可能要被抵消掉一部分。在支出（或者说账面支出）相同的情况下，收入从来都是越高越好。某些无良中介的说法给人的感觉却是负扣税越多越好。这完全是本末倒置，而且会让人对风险有不正确的估计。一旦房市大幅下挫，马上就是哀鸿遍野。
家园 思路我赞同，但是结论我不赞同。 首先，负扣税的不是中介的宣传，而是各国政府对投资者的实际利益。如果没有这些实际利益的驱动，谁还去作投资啊？
那么买不起房子的人，到那里去租房子呢？政府从来都是鼓励投资的，为此，从各种角度来说，投资人都是被利益驱动的。中介可能是有些放大了这个利益收获。但是绝对没有颠倒黑白。
房市大幅下挫，这是个假设，也是投资中的风险主要来源。下降多少算是大幅下挫？周期时间是多少？如果不能把这两个要素估算出来，这个假设很大程度上不是问题。
因为房子白送，好像是不可能的。
家园 看来我们的观点不同主要是在对某些中介做法的评价上 负扣税的不是中介的宣传，而是各国政府对投资者的实际利益这个我同意。负扣税是政府鼓励投资的措施，是实际存在的。
中介可能是有些放大了这个利益收获。但是绝对没有颠倒黑白。在我看来，某些中介就是在颠倒黑白。负扣税再美好，它也是负现金流，将支出做到最大的前提下，正现金流肯定比负现金流好。但某些中介为了怂恿投资人买房，故意淡化了这一点，片面强调了负扣税可能带来的税务优惠，而回避了它是负现金流这一事实。甚至给人造成负现金流比正现金流好的印象。
这样一来，投资者可能会对风险有不正确的认识。当工作稳定的时候，负现金流不是问题，并可以带来税务优惠；当房市上扬交易活跃的时候，负现金流也不是问题，因为脱手容易，并可以从转手中获利。但一旦还款能力出现问题，同时遇上房市下挫交易萎靡的时候，负现金流就会是大问题，就像次贷危机中的美国。过分强调负扣税好处的结果，就是不理智的投资者，也就是你主帖中说的“人群”，在房产中介和金融机构的联手忽悠下作出超过自己承受范围的投资，最终倾家荡产。
顺便八卦一下，袋鼠国某华人房产集团就是靠这一手发家的。在各大华人区开投资讲座，不管市场如何，在他们的讲座里永远是千载难逢的投资良机，其一大伎俩就是用负扣税为诱饵忽悠投资者买楼花，基本上买一个套牢一个，一入手就跌价，每个月还得贴钱供着，只能拿负扣税自我安慰。
家园 呵呵，这次咱的观点一致了！ 盲目的人群是关键点。
家园 《富爸爸穷爸爸》俺没看过 2004年，俺表姨问我爸怎么投资，我插了一句：“买房。”后来表姨买了县城的房子……
2007年，俺同学想赚钱娶老婆了，俺对他说了一句：“炒股。”后来俺同学买了基金，割肉出来了……
而我自己，既不买商品房也不炒股……
家园 有空还是应该看看的，的确是一本不错的书。
家园 其他的例子还有。。。西西河 家园 思想敏锐的人，一般埃砖头的机会比较多。咱还是知行合一吧！