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主题：【原创】有感于“人群效应” -- xu514
家园 【原创】有感于“人群效应” 话说冰岛四季如春，格陵兰却是冰封天地，冰岛人怕别人知道这里是个好地方，给自己取名冰岛，却把绿岛的帽子套在冰雪岛上。
这只是我的道听途说，是不是真的并不重要，但是冰岛人对于“人群效应”的深刻理解却让我有些感慨。
一个美丽的小岛，四方宣传后，大批人涌入，人满为患，这个美丽的地方恐怕就不再适合人居住了。抽象点说，很多本来挺完美和谐的事情，加上人群的作用，会变了味，朝反面发展，这就是“人群效应”。
我这里举个例子，许多人看过清琦写的《富爸爸穷爸爸》这本书，这是一本教授理财观念的畅销书，1999年第一次在美国出版，书中把房产投资作为一个非常重要的投资手段做了讲解。因为这本书的热销，众多普罗大众开了眼界，开始了自己的投资事业，这股热潮加上次级贷款这个放大工具 ，最终产生了以2007年次贷危机为标志的经济危机。房产投资突然不赚钱了！
呵呵！细心的读者可能会发现上面例子的逻辑漏洞，会说，一本书导致了经济危机？我这里说的是“人群效应”，类似于蝴蝶扇动翅膀对飓风的形成，并没有直接的对应关系。
类似的一拥而上，悲剧收场的列子还有很多，比如当年互联网泡沫，IT热潮，国内炒房，炒股，炒邮票等，本来好好的高收入行业，在人潮涌动中，变的不挣钱了。
不对，又犯错了，挣钱的人还是有的，那些早启动，早收手的“笨鸟”。
在这里我不知道该怎么评价《富爸爸穷爸爸》的作者清崎同志，他的无私奉献，造成了一个不好的结果。此时此刻，冰岛的人们在我眼中自私的颜色褪去，智慧和幽默顿生。
家园 其实恰恰是清崎早早指出了所谓房产投资的危险性 他的富爸爸穷爸爸系列读物里，每一本书都会以最大的篇幅，反复的，不厌其烦的告诉你什么 资产什么是负债。
如果度过他的书的人，真的把他的书看进去的话，那么也就不会有次贷危机或者是房地产泡沫了。
家园 我同意，我看过几眼，就记得一个主题----现金流 不能产生现金流的是负债。房租必须能产生正现金流。
当然这种说法也有狭隘的一面。
家园 这是你的理解吧！ 《富爸爸穷爸爸》这本书1999年出版，到2008年，系列图书已发行109个国家和地区，总销量超过2900万册,按你说的，把这本书看进去的人还真不多！
- 复 这是你的理解吧！
家园 我是7年以前看过他的书，也就是大概国内首版的时候吧 这套书，我反反复复看过很多遍。基本上在1年以后，才记住了这么几句话。
资产是能给你带来收入的东西。
而负债是减少你的收入的东西。
他的书里面经常举例的就是，个人的财务报表。
在你的个人财务报表上，体现为增加的，那么是资产，减少的是负债。
那么，我在2年前，贷款X万买的房子，哪怕现在市面价格是2X万，只要他没有变现，它就仍然是负债，因为我每个月要还银行的贷款，体现为负债。
家园 其实房产税问题他的书里就已经有体现了 虽然我没细看。
现在99%高楼之后，美国的房产税问题这两年浮出水面，中美两国国情不同导致这个问题也发生了变化。
对于美国而言，只要你不把房子更高的价格卖掉，那这房子就等于负债，因为税收很高。
而对于中国而言，（只考虑全款买房，贷款先不算）因为没有房产税和财产税，只要这个房子不跌的比买价低，一般情况我住在里面的那点支出远低于租房支出。
这也许可以算成资产？虽然它也在减少个人收入，但是同时也减少了另一种可能带来的更多支出。
家园 租金变了啊！ 房产升值一倍的时侯，一般来说租金也成比例上升。
更何况利用房产增值的部分，可向银行抵押贷款，利用不动产的杠杆效应，再次投资，产生复利累积效果。
再者，利用政府税制度中，对投资者的政策补贴，享受税率上的优惠。
情况不是那么简单的。
- 复 租金变了啊！
家园 你这样做，恰恰是增大了投资风险 向银行抵押贷款是要付出普通购房贷款要高的利息的。然后再次投资买房。
你所有的期望，都是建立在房地产市场飞速增值的基础上的。简单来说，就是房产增加值，要高于你这一做法的财务成本。
而且，你还要承贷由此做法带来的隐形风险。
换句话说，你要把房子卖出变现后，才能真正实现获利。
而获利时间，按照中国房地产这种火箭速度大概也是要2年。
这么操作不是不行，只是在我看，风险较大，而且不是投资。
- 复 租金变了啊！
家园 楼下老燕给了一个实际的例子，我也说一下 如果真的是买房用于投资的话。我要说的是，老燕买房的时候，每个月要还贷2600，而租金是2500，这个时候，这个房子就是负债而不是资产。
你花钱购买这个房子，只能说对他有获利的期望。但是是不是真的能在几年以后，出现正的现金流，是说不准的。
家园 确实说不准。 说不准的原因，有一部分就是“人群”自己的作用。
对于冰岛来说，人多了，一定会变不好。
对于投资来说，当人都采用一种投资手段的时侯，这种手段就很可能变成，不适合的手段。
对于任何“路”来说，走的人多了，难免拥挤不堪。
- 复 确实说不准。
家园 不妨换个思路来看投资 你每个月要还的贷款，更是远远要高于每个月的租金收益。
实际上清崎的书里所描述的投资方法，在中国是并不适用。
其实你不妨换个思路，来考虑一下所谓的负债与投资。
假设说，有人个小企业主A找你合伙投资，跟你说，投资50万，买台新设备，在未来的5年内由于预期经济形式比较好，企业会因为这太新设备盈利若干，5年后你每个月的收益会大于每个月向银行贷款50万的月还贷。你需要承担的风险是，你要承担在5年内的负现金流和假设说5年后企业没有达到预期的盈利要求。 这样的企业，你会向银行贷款投钱给他买设备么？
如果再换一下呢？假设说另一个企业主B找你，说现在手里的订单签到了明年上半年，但是企业生产能力跟不上，只要投资50万，马上就能产生利润，每个月的收益肯定会大于每个月向银行贷款50的利息。
如果一定要向银行贷款，投钱的话，你是选择投给A，还是投给B？
- 复 租金变了啊！
家园 在深圳，房产升值两倍，从60万到190万 租金从2500变成3500.
去银行贷款还钱，每月反而多了很多，是负债更厉害了。
我买的早，也是因为不到两年，按揭就从2600/月变成2870/月，最后干脆一笔付清。存款清零。
家园 谢谢，给了我一个实际的例子！ 贷款上升是因为。银行利息变了。但是银行利息变化幅度很小的。
租金涨的却幅度很大。 3500-2870＝就是投资产生的正现金流。
按照80％的按揭的算法。190万，你把房子抵押后可向银行拿出152万。然后大概能再投资4－5个类似的房子。
这样你一共有5个投资房。每月产生630×5＝3150，正现金流。
以上就是次贷危机以前的算法。也是《富爸爸》书中的致富秘诀之一。