主题：【原创】有感于“人群效应” -- xu514

话说冰岛四季如春，格陵兰却是冰封天地，冰岛人怕别人知道这里是个好地方，给自己取名冰岛，却把绿岛的帽子套在冰雪岛上。

这只是我的道听途说，是不是真的并不重要，但是冰岛人对于“人群效应”的深刻理解却让我有些感慨。

一个美丽的小岛，四方宣传后，大批人涌入，人满为患，这个美丽的地方恐怕就不再适合人居住了。抽象点说，很多本来挺完美和谐的事情，加上人群的作用，会变了味，朝反面发展，这就是“人群效应”。

我这里举个例子，许多人看过清琦写的《富爸爸穷爸爸》这本书，这是一本教授理财观念的畅销书，1999年第一次在美国出版，书中把房产投资作为一个非常重要的投资手段做了讲解。因为这本书的热销，众多普罗大众开了眼界，开始了自己的投资事业，这股热潮加上次级贷款这个放大工具 ，最终产生了以2007年次贷危机为标志的经济危机。房产投资突然不赚钱了！

呵呵！细心的读者可能会发现上面例子的逻辑漏洞，会说，一本书导致了经济危机？我这里说的是“人群效应”，类似于蝴蝶扇动翅膀对飓风的形成，并没有直接的对应关系。

类似的一拥而上，悲剧收场的列子还有很多，比如当年互联网泡沫，IT热潮，国内炒房，炒股，炒邮票等，本来好好的高收入行业，在人潮涌动中，变的不挣钱了。

不对，又犯错了，挣钱的人还是有的，那些早启动，早收手的“笨鸟”。

在这里我不知道该怎么评价《富爸爸穷爸爸》的作者清崎同志，他的无私奉献，造成了一个不好的结果。此时此刻，冰岛的人们在我眼中自私的颜色褪去，智慧和幽默顿生。

2004年，俺表姨问我爸怎么投资，我插了一句：“买房。”后来表姨买了县城的房子……

2007年，俺同学想赚钱娶老婆了，俺对他说了一句：“炒股。”后来俺同学买了基金，割肉出来了……

而我自己，既不买商品房也不炒股……

他的富爸爸穷爸爸系列读物里，每一本书都会以最大的篇幅，反复的，不厌其烦的告诉你什么 资产什么是负债。

如果度过他的书的人，真的把他的书看进去的话，那么也就不会有次贷危机或者是房地产泡沫了。

一本书里也许有九十九句话提醒房产投资风险，只有一句话说利润。

很多人就信了那一句，自动忽略了其余的

《富爸爸穷爸爸》这本书1999年出版，到2008年，系列图书已发行109个国家和地区，总销量超过2900万册,按你说的，把这本书看进去的人还真不多！

首先，清琦用房产投资来举例只是说明，正资产和负资产的区别。投资房可以是正也可以是负。房产本身不是重点，正的现金流是重点。

这个正的现金流，就要根据自己的实际情况来判断了。大家都认为有正现金流，所以才去投资的啊！

好！投资的人多了，产生了人群效应，房子太多，住的人少，租金降低，正现金流变成负的，这才产生了问题。

这是一个动态的事情。人的行动对外界环境产生了不可忽略的影响。

这套书，我反反复复看过很多遍。基本上在1年以后，才记住了这么几句话。

资产是能给你带来收入的东西。

而负债是减少你的收入的东西。

他的书里面经常举例的就是，个人的财务报表。

在你的个人财务报表上，体现为增加的，那么是资产，减少的是负债。

那么，我在2年前，贷款X万买的房子，哪怕现在市面价格是2X万，只要他没有变现，它就仍然是负债，因为我每个月要还银行的贷款，体现为负债。

不能产生现金流的是负债。房租必须能产生正现金流。

当然这种说法也有狭隘的一面。

房产升值一倍的时侯，一般来说租金也成比例上升。

更何况利用房产增值的部分，可向银行抵押贷款，利用不动产的杠杆效应，再次投资，产生复利累积效果。

再者，利用政府税制度中，对投资者的政策补贴，享受税率上的优惠。

情况不是那么简单的。

国内的情况不同，炒房的大都是热钱快钱。国外，比如袋鼠国，投资房产的很多是普通中产（特别是中国人，最爱买房）。其中很多投资房的出租收入是低于利息和管理费用的支出的。为了鼓动大家买房，房产中介最喜欢推销的一个理念就是负扣税。其概念就是将投资房的相关支出最大化，由此产生的负现金流（亏损）可以用来抵扣你的其他收入，从而降低税务支出。

其实这种说法不能说完全错误，在法律允许范围内将支出夸大以减少账面利润，从而获得税务优惠是条路。但说到底，你是在亏钱，而且你所获得的税务优惠在你出售房屋时可能要被抵消掉一部分。在支出（或者说账面支出）相同的情况下，收入从来都是越高越好。某些无良中介的说法给人的感觉却是负扣税越多越好。这完全是本末倒置，而且会让人对风险有不正确的估计。一旦房市大幅下挫，马上就是哀鸿遍野。

首先，负扣税的不是中介的宣传，而是各国政府对投资者的实际利益。如果没有这些实际利益的驱动，谁还去作投资啊？

那么买不起房子的人，到那里去租房子呢？政府从来都是鼓励投资的，为此，从各种角度来说，投资人都是被利益驱动的。中介可能是有些放大了这个利益收获。但是绝对没有颠倒黑白。

房市大幅下挫，这是个假设，也是投资中的风险主要来源。下降多少算是大幅下挫？周期时间是多少？如果不能把这两个要素估算出来，这个假设很大程度上不是问题。

因为房子白送，好像是不可能的。

租金从2500变成3500.

去银行贷款还钱，每月反而多了很多，是负债更厉害了。

我买的早，也是因为不到两年，按揭就从2600/月变成2870/月，最后干脆一笔付清。存款清零。

贷款上升是因为。银行利息变了。但是银行利息变化幅度很小的。

租金涨的却幅度很大。 3500-2870＝就是投资产生的正现金流。

按照80％的按揭的算法。190万，你把房子抵押后可向银行拿出152万。然后大概能再投资4－5个类似的房子。

这样你一共有5个投资房。每月产生630×5＝3150，正现金流。

以上就是次贷危机以前的算法。也是《富爸爸》书中的致富秘诀之一。