主题：薄案没有审到的 -- 益者三友
家园 以前看过一篇报道，讲重庆公租房资金来源的。 政府直接出资大概只占成本三分之一。
举个例子。
每平米建设成本按照3000元算。
建1000万平米公租房，需要大概300亿。
其中政府出资大概100亿，其他贷款200亿。
这1000万平米按租金10块钱一平，大概60平租金600块，算正常水平。
可以收上来12亿。
200亿贷款按利息一年按照5%算，差不多也就在10亿左右，租金还利息足够。
怎么还本？
其一：会配套建设大量的商业建筑。
1000万平米建筑配套建设80万平米左右商业建筑。
按照1万一平米利润，大概是80亿，直接可以还掉近一半的本。
实践证明这事靠谱，公租房因为入住率极高，人气鼎盛，配套商业建筑那是卖的相当火爆。
其二：公租房租住一定年限之后可以买下，但是不允许市场交易，要卖只能还卖给政府，政府会支付一定的利息给你然后收回，但是没有升值空间，因为没有利润，相当程度杜绝了中间的腐败空间。如果有三分之一人在几年后买下该房子。成本3000，按照3500一平卖。300万平米可以卖出105亿。买房好像是有一些好处，但是我忘了是什么好处。
加上上面的80亿，接近贷款额度的200亿了
以上数据是乱编的，比例大差不差。
还本毫无问题。
所以重庆搞这么大，财政上面的设计却是安全的
而且加快了城镇化脚步。
看这套政策和其他省市相比，简直云泥之别。
其他省市设计制度不要说考虑还本了，考虑怎么够还利息都算好的。
而且严格规定公租房不得市场交易，彻底断死你投机的路，这种事情各省公仆恐怕私下都不愿意干，放在其他省，不知道上下多少人盯着这些廉价房子琢磨发财的事情呢。这个制度设计在中国来说公心可以用日月可鉴来形容。这样的人就算为了搞政绩工程，那也是各省有住房问题的人翘首以盼的。
尤其与配套商业建筑那个综合起来看，有手段有公心。该做生意的时候毫不手软，坚决赚钱，绝不便宜卖。而给老百姓租房子的时候又是让制度限死投机的路，让真正需要的来买。
可以说这种才是真正做事情的。
通宝推：南京老萝卜,高粱,流云天下,瀚海黄沙,puma2011,发了胖的罗密欧,李根,家园 泼个冷水 有几个问题没搞明白，请解释一下
1.一平米成本3000块，其中2000块需要贷款。一般公租房的年租金不过每平米十几块，而银行除居民房贷外，贷款利率通常在8％左右，建设类项目的融资成本更是高到15％－25％。怎么可能靠房租搞定利息？
2.通常一个居民区的零售商业比例控制在3％以内还可以说销售火爆，到5％基本上就需要开发商动不少脑筋，8％业内基本只有几家龙头地产企业有把握做好.如何判断政府的公租房项目能够经营好8％的商铺比例？事实上由于国家对于居民区商业网点有严格的层数、面积限定，想做多也是有不小难度的。通常的做法是单独建几栋高一点的商业楼，但这与底层商铺的概念相差甚大，直接指数级加大了运营的难度与风险。而且对于商业来说，一层是金铺，二层是银铺，三层还能算纸铺，四层往上就是烂铺。商铺与住宅不同，死一间商铺可能会关一条街的店。
以上是我作为房地产开发从业者，在多个开发项目中得出的经验。与你的数据相差甚大，而不是你所描述的“比例大差不差。“”还本毫无问题。”
在实际操作中，各地政府更多的做法是强制由开发商无偿建设一定比例的公租房。政府根本不出资，最多算把一部分土地成本换个方式放回到开发商身上而已。重庆的公租房项目没考察过，不评论。
- 复 泼个冷水
家园 第二个问题我不是从事房地产的，所以不懂。 当年报道就是这么讲的，信心来源是入住率极高带来的。
重庆建这么多公租房你可以考虑一下人流量问题，我的个人想法，一个商场运营应该不只是按照周围居住面积来算吧，最主要是周围辐射半径内的居住人群的数量以及人群的消费能力来定。
第一个问题你自己数据错误，不是我数据错误。我说的是月租金十几块一平。你把弄成年租金十几块一平了。你没算一下一个60平的房子年租金十几块一平才600多块钱，公租房就算再低应该也不至于一个60平的房子600多一年租金吧。你把你认为的租金乘以12，再算算是不是差不多。
家园 如果仔细考虑，其实问题很多 第一个问题的确是我自己臆断的数据问题，主要是受之前北京33元月租报道的影响。但公租房最大的问题是成本，尤其是土地成本。我之前反推过土地成本，如果是耕地等空地的话每亩地大约十几万，但如果是有拆迁的话，每亩地的成本可以达到当地房价的三分之一甚至一半。由于公租房的主要对象是城市居民，而不是乡村农民，公租房的位置就难以偏离城市地段。因而这些成本是无法忽略的。这种情况下公租房的实际成本其实与正常房地产的成本差距可能只有三分之一左右。而就中国大多数住宅市场而言，市场租金基本上只可以抵掉存款利率的一半，商品房的以租养贷是依靠房价的大幅度上涨带动的租金上涨实现的。公租房租金大大少于市场租金，存款利率也大大低于贷款利率，更低于融资利率。所以以租养贷本身对于公租房来说是一个谎言。如果要实现以租养贷，必须提高政府投入的比例。但－政府的钱就可以没有利息么？
关于第二个问题，只能说是一种经验的估算方法。人均居住面积越小的确可以带来居住密度的上升，但代价是个体消费能力的降低，而总体消费能力相对固定。因此对于社区商业的规模估算，通常还是基于社区建筑面积。商场的运营要比社区商业更为复杂，成活率也更低。
- 复 泼个冷水
家园 第一个问题是这样的 重庆公租房的租金比较高，大概是每平米每月10-12元，以后可能还会提高。按照黄奇帆的说法，公租房租金水平大概是同地段市场化租金水平的60%。所以，依靠租金付息还是可能的。
现在的问题是，短期内房屋维护费用比较低，但超过一定时间，比如8-10年，维护费用就会上涨，这时候租金去掉维护费用就不剩多少了。
现在重庆的想法大概是5年之后把房子卖给租住者，从而彻底解决以后维护费用问题。
家园 好创意，半个宝！ 送花成功。恭喜：你意外获得 8 铢钱。1通宝=16铢
作者，声望:1；铢钱:0。你，乐善:1；铢钱:7。本帖花:1
家园 这个事情不是这么简单 我来给你分析一下，据我的研究，重庆的公租房制度和地票制度是密切相关的，地票制度又和全国统筹城乡综合配套改革试验区的设立有关。2007年重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，同期成为试验区的还有成都市。到了2009年国务院以国发〔2009〕3号文件形式下发了《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》，这个意见是建立地票制度的政策基础。没有试验区和国发3号文件做基础，地票制度就无法存在和运行。据我所知，享受这一政策的只有重庆，成都好像都没有，更不要说其他地区了。
下面说说地票制度与公租房制度的联系。
在城市建房子，成本大概可以分为三块：一是土地成本，二是建筑安装成本，三是税费。商品房这三样成本一样都不能少，公租房土地是划拨的，税费可以减免，就只剩下建安成本了，就是你举例中说的3000块一平。
但这样算账只是表面的。税费政府不收就不收了，但土地不是天上掉下来的，土地成本在公租房建设这个环节中不体现，但不等于不存在。政府划拨的土地是哪来的？征收来的。征收就会有成本，这个成本归根到底还是要由政府承担的，这个是公租房建设的隐形成本。
建公租房，最根本的要解决两个问题。一是土地，二是资金。下面就从这两个方面说说为什么别的地方很难复制重庆的办法，是不是单纯就是主观态度问题。
1、关于土地问题
土地问题实际有两个方面，一个是到哪去找土地，第二个是有没有土地指标。进一步说，就是第一要有地，第二这地还允许你用，二者缺一不可。
我已经分析过了，重庆的公租房选址基本都位于郊区的乡镇、工业集中区。这样的区位，有两点便利条件，一是有大量的耕地可供征用，如果在城市建成区就没有这种可能了；二是征用郊区耕地成本和城市建成区拆迁，两者的成本是天壤之别，在郊区征用一亩地可能几十万、几百万就够了，这个数在城区可能还不够补偿一户的。
全国每年农用地转用成建设用地是有指标限制的，大概一年800多万亩。现在很多地方招商引资都面临着一个共同问题，招商不难，难在没有用地指标。因为指标少，很多工业项目无法落地。所以，大多数地方耕地转用指标都首先用于工业项目，其余的才用于城市建设。要大规模的建设公租房，首先要有地，城区的地成本太高，只好到郊区去征地，征地又受指标限制。这就是公租房建设的一个难题。
重庆除了国家分配的转用指标，还有地票交易制度，所以用地上比其他地方宽裕不少。因为政策限制，其他地方是无法实行地票制度的，所以想复制重庆的办法十分困难。
简单说说地票交易制度的原理。国家控制耕地转用指标，根本目的是保护耕地面积，进而保证国家粮食安全。黄奇帆有个发言，叫做《重庆地票制度可供全国借鉴》，
城市化、工业化和农业现代化是我国近几十年发展的一个主要趋势。绕不过去的问题之一就是，城市化过程中，城市土地越来越紧张，房价越来越高，而农村的耕地又不断减少，以至于18亿亩耕地红线守不住。为什么我国这30年耕地在不断减少？很重要的一个原因是，从城市和农村居民的居住状态来说有一个基本现象，即城市的人均建设性用地一般是100平方米，而农村的人均建设性用地一般要250到300平方米，全世界都如此。
当有1亿农民进了城，在城里安居落户后，城市用地刚性地要增加100亿平方米，也就是1万平方公里，那么相应在农村的地自然就退出复垦为耕地，就是退出2.5万平方公里。所以，在这样一个自然过程中，全世界的宏观潮流用10年、100年看都是耕地增加的过程，没有哪个国家出现中国这样城市用地这么紧张的。
我国城市用地紧张是不是因为城市浪费？也不是。为什么会紧张？是因为2亿多农民进城后，城市化率增加到超过50%，而这些农民在农村的建设性用地基本没有减少，两头占地，也就变成350平方米。这是中国土地紧张的根本体制性的问题。
每年建设部和国土部审批的土地是800多万亩土地的指标，耕地变城市建设用地，这是硬性增加的。10年就八九千万亩，再加上各地总有一些没有经过报批就使用的违规用地，所以10年间去掉1亿亩，是刚性的。然而，农村又没有把农村建设性用地减少1亿亩，所以中国耕地就从20多亿亩减少到现在的18亿亩。
我们不能将进城农民的土地、宅基地拿回来复垦为耕地，那是农民的私人产权，不能被剥夺。这也是中国的一个现实。那么怎么化解这个问题？重庆在这个问题上做了探索，建了一个地票交易所，重庆拥有全国唯一的地票交易所。
当进城农民在城里落户以后，如果他觉得自己的宅基地实在没有用处，可以交给政府复垦为耕地，他可以拿到地票交易所交易，同时房产商要征农民的地需要地票指标。一亩地票的价格如果是20万，除掉复垦成本，剩下的就给农民。
这样的地票交易，对大城市的郊区来说没有意义，因为它的级差地租明显摆在那里，征地动迁的过程就会体现这个价值。但是如果在一个城市1000公里外的山沟里，一亩宅基地上面的所有房子可能只能卖两三万元；当他把房子拆了复垦为耕地后，级差地租的效应使得城市房产商愿意出20万元一亩购入，这个指标征的是大城市周边的农村居民用地，这个时候就产生级差地租效应。这将实现大城市反哺大农村，工业化推动农业化。
实行地票交易是一举三得的事。对进城的农民来说，他闲置的宅基地复垦为耕地，自己得到了一笔收入，这笔收入可以作为他进城的资金。二是，对农村和城市来说，城乡统筹耕地宏观上得到了保护。三是，重庆的城市化进程会加快，发展速度也可相应加快。因为国家一年批800万亩耕地指标给各个省市，而地票相当于市场配置指标，不需要国家批，这个过程中如果多了三五万亩的地票指标，就等于计划指标之外，多了一些市场指标。
地票制度目前在重庆的探索，已经搞了4年，还是非常合理的。我认为这项制度对整个国家有意义，能实现宏观长远的城乡建设性用地综合平衡，最后城市供地能得到保障，房地产价格也不会因土地太少而变得畸形高涨，同时农村的耕地又能得到保护。
（本文是作者在中欧国际工商学院主办的“2013年第二届中国国际农商高峰论坛”上的讲话，有删节。）
按照黄奇帆的说法，一年一个省市大概也就20多万亩的转用指标，如果能通过地票制度增加3-5亩指标，对于一个地方来说帮助就太大了。但可惜的是，现在只有重庆有这个便利条件。
如果如黄奇帆所说，在全国推广这一制度怎样呢？这是一个相当专业的问题，需要非常细致的研究和分析。我能力有限，想了半天，觉得似乎事情不像黄奇帆说的那么简单。拿黄举的这个例子来说：
但是如果在一个城市1000公里外的山沟里，一亩宅基地上面的所有房子可能只能卖两三万元；当他把房子拆了复垦为耕地后，级差地租的效应使得城市房产商愿意出20万元一亩购入，这个指标征的是大城市周边的农村居民用地，这个时候就产生级差地租效应。这将实现大城市反哺大农村，工业化推动农业化。咋一看是有道理的，但细一想似乎又有些问题。比如，指标控制是为了保证有足够的土地出产足够的粮食，不管用什么方式，最后不能和这个目的相违背。众所周知，城市正常情况下都产生在自然环境比较好的地区（拉斯维加斯、迪拜属于特殊原因），城市周边的耕地质量一般要好于其他地区，粮食生产能力是很强的。以东北为例，松辽平原的一公顷耕地正常年景下可以生产10-15吨玉米，而内蒙东部很多地区因为降水量少一公顷耕地只能出产5-7.5吨玉米。假如地票制度推广到全国，内蒙东部某地通过村庄宅基地复垦产生1公顷地票，长春市购买了这1公顷的地票，之后在自己周边征用了1公顷耕地。内蒙的农民得到了金钱，长春市得到了土地，看起来皆大欢喜，但实际上从整个国家角度来看粮食生产能力是下降了。所以我觉得黄奇帆举的例子，算了经济账，但是没算粮食安全的政治账。如果地票制度推广到全国，东部地区有钱，西部地区有地，一拍即合，但问题是甘肃那种人畜饮水都成问题的地区的土地和浙江鱼米之乡的土地能够等价吗？我觉得地票制度可以探索，但是很多问题还需要研究，不能简单地推开。现在对于土地流转问题，有很多争议，比如土地对农民来说是生产资料，但同时是不是生活资料？如果是生活资料，流转制度会不会使农民陷入生存危机？这都是需要在实行地票制度之前好好研究的。
回到公租房问题，重庆通过地票制度变相增加了土地转用指标，一举解决了到哪找地和能不能用地问题，同时大大节约了公租房建设的土地成本，这一点是其他地方没有的优势。如果北京要4000万平方米的公租房，估计征地拆迁成本就会远远高于建安成本，公租房的综合成本也会远远高于重庆市。实际上，重庆和北京、上海没什么可比性，后两者已经高度城市化了，现在需要研究的是如何控制城市规模，解决“城市病”，而重庆还在城市化进程中，需要扩张城市规模。比较这几个城市之间的公租房，实际上没有科学意义。我已经说过了，要因地制宜，不能单纯比拼数量。
2、关于资金问题
我前面已经分析过了，实际上公租房成本包括建安成本和土地成本。重庆解决了土地成本问题，但建设公租房时筹集的建安成本的压力也是非常大的。按照黄奇帆的说法，建设4000万平方米的公租房，除了政府投入之外，大概还需要1000亿的融资。这1000亿自然主要靠银行贷款，但各大商业银行现在都已经上市了，不像以前地方领导签个条子就给贷款了，要想获得贷款一方面要搞好和银行的关系，另一方面也要满足银行的一些要求。
银行贷款最基本的一点是要有抵押物，抵押物问题就又和地票制度有关了。我记得看过一个报道，黄奇帆说过用地票作为抵押物，或者通过地票收储土地作为抵押物，来获取公租房贷款的办法。我现在一时找不到这个报道了，但这个文章可以作为一个参考：外链出处这个文章提到的一点就是重庆地票交易中大部分都被重庆八大投资公司买去了，这八大投就是通常所说的地方融资平台。
我上面基本上已经说清了重庆公租房做法无法被复制的原因了，一个是钱、一个是地。
我不是薄黑，对薄也没什么恶感，在我眼里薄与其他地方的政府官员没有本质上的差别，最后他结局我也觉得很可惜。所谓重庆模式也罢、路线也罢，在我看来根本不存在，因为路线最终要落实到政策上，而不是看喊了什么口号。所谓重庆人民的拥护和得到的实惠，其实需要更多的时间去检验，可惜现在没有机会了，四年的时间不足以检验很多政策，更不足以检验很多口号性的目标。
归根到底，我不反对薄，也不反对薄实行的很多政策。但我反对神化薄，或者把薄树立称某个路线的代表。这就是我的基本观点。
通宝推：随机微分算子,三笑,leqian,wooxiao,
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 这样的政绩是人民热烈欢迎的啊！ 这样的政绩工程越多越好
家园 这个要看情况吧 对比这两个地方，一个比较明显的事实是：上海的公租房是给城市住房困难群体准备的，重庆的公租房是城郊农民和工业园区的打工者准备的。
在重庆，公租房变成了推进城市化、扩张城市人口的手段。本质上这和各地的新城运动、农民上楼运动式一致的。
============
各地的新城运动，农民上楼运动是要以农民放弃土地为前提才能入住的；
“重庆的公租房是城郊农民和工业园区的打工者准备的。”
重庆的这些打工者也必须放弃土地才能入住公租房的话就能得出结论是一致的，如果只是临时性的暂住家乡还是有田有地有房那么就不是一致的
- 复 这个要看情况吧
家园 我强调的是在推进城市化这个目的上是一致的 这几个方式在具体操作的上肯定是不同的。新城运动基本是商业化运作，农民只要掏钱就可以买房进城，不需要放弃原有的耕地和住宅，同时可以转换户口。农民上楼运动一般称为宅基地换房，即农民用宅基地换取楼房，这个需要农民放弃原有的住宅，但一般不需要放弃原有的耕地。重庆的公租房政策不需要农民工放弃原有的住房、耕地。
但需要注意的是，前两种情况农民需要有付出，但可以获得完全产权。入驻重庆的公租房，农民不需要有付出，但无法获得产权，并需要交纳租金（按黄奇帆的说法，租金水平大概是市场化租金的60%左右）。
重庆的公租房制度应该和地票交易政策、城乡统筹户籍制度联系到一起分析，实际上后两者与前者的关系十分密切，分别为前者提供了重要资金来源和户籍制度基础。仔细研究这些政策，才能比较清晰地看出重庆公租房制度与其他地区的异同。
家园 不错的分析，可惜对牛弹琴