主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖
家园 赶紧开始吧 您这醒木也拍了，定场诗也念了，我们这些听众更早早搬小马扎坐好，咱这就赶快开始吧
家园 请快些发后续吧 - 复 请快些发后续吧
家园 还是新手，格式不太对。希谅。 本来应该往后发的，但是不知道怎么回事续发的都在主贴下面，有明白的指点一二。我看别人的帖子都是可以排版得很好的。我的好像每次发出来不是我想要的位置。还要摸索。
家园 【原创】美国房地产生意浅探- B01-从个人造币权开始谈 先占个位。
之前的A系列太啰嗦了。拉拉杂杂搞到A08。我检讨。
后面尽量简洁些。
我们有时候会被常识束缚住，忘记了我们任何一个个体都是完全自由的。好比说：那个假日本人发明比特币之前，我们根本不敢想象个人可以拥有造币权。从来没人跟我们讲：只有国家才可以造币。但我们好像从娘胎里出来就接受了从银行的ATM机里取钱，根据银行的通告鉴别假币，政府活捉了假币贩子我们主动拍手称快。常凯申总司令把法币滥发成废纸，我们把法币用来糊墙擦后门都没有考虑过：不对啊。他大爷的，你这个后门纸这么不值钱，凭什么我们要用我们的劳动和金条换你的这个纸啊？
比特币一发明，全世界的央行都惊呆了。谁要敢说它不合法，请问你有依据吗？请问你有资格吗？请问你有本事说吗？
任何一个国家的央行，如果他们还有些人性和道义，平心静气地讲：他们确实没有依据，确实也没有资格，更加确实没有本事说比特币不合法。但是他们确实有本事做到让这个比特币彻底完蛋。
他们发现了比特币的一个漏洞，作为一个为人民服务的几乎公益性的财务体系，虽然它具有无比的先进性，但由于没有国家机器背书，其安全性无法保证。换句话说：如果要摧毁它，由于没有一个实体来捍卫它，你怎么蹂躏都不会有人踹你的贵臀。
一个正常思维的流氓，只要知道这个民女是个孤儿，他就有足够的冲动去搞一下。如果你能够保证干坏事不被活捉，我打赌你肯定会干。于是比特币交易平台被攻陷，1/3的存货被盗。比特币顿时土崩瓦解了。别人是摁着牛头不喝水的，我虽然也是牛，但我不用你摁，我主动喝。所以我对此不生气，我光看着不吱声。
我是个笨蛋。我感觉我这么讲，可能还是有不少人不太明白，而如果把比特币展开来，我没有这个本事。但是无论如何，我这里要振臂一呼，同时我需要请求大家：赶紧把门窗关紧，不要让我那不羁的嘶鸣，被不相干的人听了去。
我要吼的是：
谁他妈的规定了只有政府才能搞拆迁！
谁他妈的规定了只有政府才能搞开发！
谁他妈的规定了只有政府才有造币权！！！！！
感谢美利坚和中国，不，是美利坚合众国，我们在这里可以小声说：
嘘................个体也可以搞拆迁，
嘘................个体也可以搞开发，
嘘................个体也可以拥有造币权.
不能再多说了，我要去嘘嘘了...........
修订记录：
1. 关于暴力权，劳动厌恶度等特殊名词，以前没有听说过。我先去扫盲先。
2. 关于比特币，事实上根据中本聪的设计，比特币挖矿会越来越难，获取成本会逼近无穷大，这就确保比特币不会被滥发。
3. 比特币并没有一统江湖的野心，莱特币等也看都可以上市流通，只是说如果真的有了比特币这个基本计量单位，其它任何货币都可以有一个比较和兑换的标杆而已。恶意把比特币摧毁的人，其实是压根不希望有这么一个稳定标杆的。由于安全问题是个死穴，所以其它电子货币也不得不沉寂下去。这个要靠后人的智慧了。
4. 关于造币权和拆迁权，我的态度不是那么激进的。也不赞成冒用政府的规则和名义去做，那样倒真的是非法了。我的想法是寄生和共生的关系，利用政府的信用和规则行事。后面再说。
通宝推：嘉英,家园 【讨论】暴力权规定了谁有开发权铸币权和拆迁权。 不过民众自发性的铸币和拆迁还真有啊，非法集资滥发债券不就是民众自发性的铸币权么？
各种违章建筑不就是民众自发性的开发么？然后黑社会烧房子不就是民众自发性的拆迁么？结果差不多，民众互相之间抢掠或者欺诈。
而且从拿破仑强制拆掉巴黎旧城区进行统一规划来看，指望民众搞违章建筑抢占公共道路，最后能搞出啥美丽城市也是不显示的事情。
但对于民众来说，多搞一点违建就多一点租金，按马克思的话说是比开了波西米亚金矿还好的生意。
除非是类似陶渊明说的桃花园记，非常小的地方，形成了一个熟人社会，而且生育啥的没有给人均资源带来太大压力。
但那应该没法实现强大的工业化。
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另外，楼主说的美国可以把房子拆了来光囤积地逃避房产税，感觉不太可能啊，
以前这里有人科普说，院子里种菜还是种花都有类似居委会的组织来管，不让你随便乱种破坏城市风貌；
家里修个浴缸也要被干涉；院子里挖个坑储蓄雨水有些州的法律就说是偷盗公共用水有罚款。
墙面装修风格也要被统一规划。随便把房子拆了囤积地，难道不会被征收空置税？美国地方州GOV这么蠢，还不如中国GOV聪明，任由富豪炒地皮？
感觉不太可能。楼主最好能拿出实际证据来证明这种操作手法可行，或者在某个州可行。
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对了，比特币那个玩意迟早要跨，原因是开采黄金的技术提升缓慢，且民众人口也是在上升的，金饰品的需求量也在提升，最后需求/供应比的变动是比较稳定的。
而比特币的算法一定，每年因为IT设备不断升级，运算能力不断提升，则比特币的运算成本会下降，而民众对比特币的需求并不一定会随着人口增加而增加。
如果说比特币的算法限制了比特币的发行总量，导致比特币稀缺……
这种人造稀缺很容易破坏掉啊，直接弄个新算法，莱特币，银河币，屌丝币不是都出现了？不就是一种电子纪念品么？类似算法的东西有很多的时候比特币的纪念价值就会下降。
一方面机械限制总量，导致它的发行量跟不上全球其它实物财富的生产总量，就算一个1比特币能拆分一百份，20亿个比特分币不够美国搞各种交换的吧？
另一方面，随着替代品出现，计算机运算能力提升，它里面蕴含的劳动厌恶度会动态减少，不像黄金，难以被替代，铂金之类的就算发现了，开采出来也是很费劲的。
关键是黄金、铂金在高级计算机芯片上多少有点使用价值，比特币的使用价值是零啊，它的需求完全取决于人们的心理，有点像第一次经济危机，郁金香还是紫罗兰的炒作活动中的那种标的物，
击鼓传花中的花，大家不玩这个游戏了基本就一点实际使用价值都没有了。
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老百姓要自己发行货币，关键不是算法，而是老百姓得提供某种有使用价值的抵押物。
……淘宝的集分宝有点这个意思，能用来购买淘宝上的商品，抵扣一些现金，淘宝发行集分宝，是因为其阿里妈妈广告系统能赚广告费，搜索排序优先展示，橱窗广告什么的，不过为了不违法，目前是就2年有效期的。
淘宝集分宝的发型抵押物，就是淘宝提供的搜索服务配套的广告吧，多少有点变相的使用（推销作用？）价值。
家园 【原创】美国房地产生意浅探- B02-屁哥必须自己养自己 我这里先道个歉哦，题目上的屁哥有两个含义，一个是员工，一个是房地产。
我们老家都是把猪崽放养到大山上去，反正耳朵上都打了记号，等长大了就从山上拖下来杀猪吃肉。所以我请员工也是在盘算，如果给她发工资，能否靠她自己挣回来。能我就请，不能就不请。那谁谁，我猜没有上西西河吧。阿弥陀佛，俺是粗人莫怪莫怪。
曾经俺也是屁哥，名义上领公司的工资，实际上都是俺们自己挣的，先上交再发放。很多人都是找工作投简历傍大款靠大树的心态，俺从来不信这个。俺从一开始上班就知道，屁哥必须自己养自己。所以俺从来都很勤快，自己打食儿不靠领导安排就屁颠儿屁颠儿的。后来，俺慢慢发现自己成了公司这个部门最老最肥的屁哥了，领导看俺的眼神，我总觉得有些熟悉。直到有一天我突然梦醒：哇靠，杀了俺一个，幸福好几个啊。把我毙了的话，副所长，主任工，副主任工等一串都会很开心啊。俺赶紧辞职，领导那如释重负的神情，众下属那窃喜还羞的窘态，真的让俺忍俊不禁呢。其实呢，有很多时候我们真的不如屁哥。好比说：才厚和老薄，你们吃那么肥干嘛呢？习总一刀下去，基本上消灭三五个就可以提拔一长串。你们这些死胖子，当你们低头看不见自己脚丫子的时候，还敢在猪倌（对不起应该叫主管）面前晃来晃去吗？
俺开始怀念小时候的那头瘦猪，在山上跑了那么多年，总是长不胖，才一直没有被杀掉啊。见到他时，总是哼哼唧唧不怕人地卷着小尾巴，同伴们一个个惨叫着被绑到独轮车上，只有他安享太平。我到四十不惑的生日当天吹完蜡烛才醒悟：跟这位屁哥比，俺就是个笨蛋啊。
各位看官，假如你们现在还有人是屁哥，你需要检查一下自己还能否看见肚皮上的双排扣，考虑考虑，你的未来是否是大耳朵屠宰场。
仰天大笑出门去，从此不再当屁哥！
房地产也是一样，俺绝对不会辛辛苦苦养着这个房子，然后等什么时候突然市场发疯价格疯涨那时候俺把屁哥一杀套现落袋为安。NO No NO，俺是不会把屁哥杀掉的，俺要这个屁哥自己养活自己，顺带把俺养活了。谁他妈的规定了人必须养屁哥？俺就是要请屁哥来养俺啊。
房地产的地本身是价格的载体，这个随行就市吧。而房本身的核心价值就是租金，这个相对而言比较稳定。好比这个屁哥买来，那无论市场上猪肉卖多少钱一斤，俺是不看的，那个不是我需要关心的。我关心的是这个屁哥每天在山上跑来跑去，能否给我带来些什么猪草。在我的山上，屁哥们无论是新老肥瘦，只要能够带来猪草，俺就留着，一旦不能结草衔环，兄弟啊，哥也只能帮你到这里了。
通宝推：李根,我看看,广宽,家园 【原创】美国房地产生意浅探- B03-养猪不用在乎双眼皮 在美国如果做房地产生意，第一位的是要把自己摆在猪倌的立场上。所以不要以娶媳妇或嫁姑娘的心态去看这个穿黑衣的圆滚滚。我是听了汇源果汁的朱老板讲的，养猪不要在乎是否双眼皮。而且经验丰富的从业者也跟我讲：高大上的房子综合效益其实并不好。卖大米的生意肯定好过卖LV包的。
因此我们如果盯着这个房地产生意，应该尽量放低身段，重点考察那些比较差的房子，越烂越好。有人说巴菲特当年起家也是在证券市场上捡烟蒂把入手的。我是穷孩子出身，打心里眼里愿意认同这个看法。
可是也许我是错了呢？不少人买房子买得比较好比较贵，后期房价上涨的时候涨得也多啊赚得也快啊。这个我还真的没法辩驳，确实现实就是有很多这样的案例。为什么狮子比狗熊厉害？因为事实（狮shit)胜于雄辩（熊shit)嘛。
这里面应该有一定的数学模型可以推导的。观众里alphyboy数学功底扎实，应该可以研究一下吧。实在不行，我可能也不得不用EXCEL表格简单验算验算。我的脑子笨，有时候只是相信直觉，这是不严谨的。
我还有个填坑理论。就是说：如果你看到一个房子很破很便宜，而他左右两边的房子很大很贵，那么你可以考虑把这个破房子买下来，然后按照两边的房子标准来改造装修，按照目前现行的房产评估方式，有很大的希望可以把这个房子评估得跟邻居一样。相当于你是把这两个房子之间的坑给填了。
这个填坑理论，同样也是基于养猪不在乎双眼皮的原则。如果可以实证和理证的话，那再出门猎猪就有两根拐棍了。如果谁是房产中介+大数据挖掘程序员的，可以很容易从MLS或ZILLOW上拿到相关数据，找那个坑应该不难。一旦找到坑，那么填坑又不难。一旦填了坑，那么套现又不难。我怎么还是这么啰嗦。面壁思过ing...
通宝推：老虎与小猫,家园 纯属误会，我初三辍学数学很烂…… 美国房子房产税，净现值，平均货币贬值，平均房价上涨之类的概念都是从一个ID叫古道老井的统计学学者的博客那里看来的。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5dd011740100r96n.html
（就是上述网址，不要说我做广告哈，我和他因为网购纠纷裁决的一些问题吵过架的，哈哈，他还搞过实验性的三点开闭算法的民主打分式纠纷网络裁决网站：
http://gping.cn/
后来发现淘宝网购纠纷举证非常难搞，现在似乎又放弃搞了）
他是会写数学公式的，我只是很费力的用Excel手动输入简单算式机械计算结果罢了。
通宝推：小豆豆,秦波仁者,家园 这种价值洼地小心是个坑 如果只是装修或者改建就能大幅提升价值的话，为啥原户主不干，要把钱给下家赚走呢？有时候是原户主嫌麻烦或者急着出手，有时候是确实很难改建。
你这生意像以前一个Flipping Vegas的节目，挺有意思的。
家园 确实房地产有cash flow与capital之分 你养房收租看来是走cash flow的路子，但是在一些地价飞涨的地段，挣capital也是不错的。
看自己眼光吧，另外如果能够拿到zillow活tulia那样的数据，做做大数据成本分析价格走势，应该更靠谱些。不过有那个功夫都去炒股票了，房地产毕竟liquidate过程慢，进进出出的不好玩。
家园 【原创】美国房地产生意浅探- B04-未吃肉前先考虑挨打 吓我一跳。我还没填这个帖子的空，仅仅占了了坑就有人送了两朵花？我还摸不清这个送花是什么意思，如果是鞭策的话，那就对了。
前面网友提出来，如果这个生意好做的话，为啥人家不做留给你啊？这个提问非常尖锐。如果认真回答的话，我估计得是个博士论文的级别。但我们不以拿学位为目的，可以在这里赖皮一下：就是因为他们光想着吃肉，结果挨了打啊。
1. 我有个朋友，她弟弟当年参加了投资学习班，感觉做翻建大有效益，就动员姐姐拿出钱来把自己的房子翻盖一下。姐姐愿意提携弟弟，就拿出5万美金，结果做了2年多，不断添油花到20万，差点儿把姐姐搞破产，姐弟俩也有了芥蒂。
2. 国内现在大批有钱人过来，全现金抢高价房。把不良华人中介赚得盆满钵满，而短期内房价也在上扬，屋主感觉自己好像吃到肉了，但长期以来的地产税以及未来的降价空间，如果不及时脱手肯定会让屋主的屁股上吃竹笋的。
加州某些地方的房产单价非常高，达到700-1200元一平尺的程度，基本上2000平不到就都是百万豪宅了，物业税每年也达到1-2万。越贵的房子新华人越趋之若鹜。我实在有些困惑，就算是房价年年涨，物业税也节节上升，击鼓你不传花，早晚落自家。不良中介讥笑我：你不是有钱人，哪里能够理解有钱人的心理？你看看马利布那个城市，很多都是千万上亿的豪宅，你在那里买个几百万的房子都不好意思跟邻居串门。人家每年交着十几万几十万的物业税呐。他们不比你聪明？你是叫花子的话就别瞎猜皇帝拾粪用金粪叉子吧。有钱人的世界你不懂！
我承认他们说的对。如果我有某种药的发明专利，每年躺着进账5个亿（不夸张，某个华裔就是这样的），那么我住马里布的亿元豪宅就是纯享受，不用考虑什么费效比。但是如果我是做这个生意的话，那么我肯定不能这样把钢镚儿打水漂玩。好比我家原来门前卖包子的大叔，早饭从来不舍得吃自己包的包子，宁愿掏钱买隔壁的油条吃。隔壁卖油条的大婶儿也一样安排小伙计过来买包子吃。表面看吃自己的划算，其实这里面大有经济学的玄机。我要专注本帖主体，这里不展开包子油条方面的讨论。
我信奉一条：世界上确实有天才，但绝大多数的事情，不需要天才出马，普通人也可以干好，前提是要有专业的训练和持之以恒的坚持。经过10年2万小时的培训和强化，可以把一个资质平平的普通人的能力发挥到天才也瞠目结舌的地步。波尔加三姐妹的故事已经给出了证明，我这里不想推导，我选择坚信这样的结论。
河友“俺老孙”曾经引过一个帖子，说是有一本书《大目标》那里面说：
十九世纪的工业革命，是蒸汽时代，一个国家只要二三千万人口就能满足全部工业体系的配套。所以象英国、法国这样的国家都能满足。二十世纪的工业是石化燃料和电力时代，工业技术更发达，体系更复杂，一个国家没有七八千万人口都不能形成完全的配套体系。英国法国已经满足不了，而被德国和日本超越。
到近二三十年工业已经进入信息时代和电子时代，工业体系更加的复杂，社会分工更加精细，一个国家没有两三亿的人口都无法提供足够的人力资源来形成完全的配套体系。而这样的国家除了前苏联和美国，只有中国。（有人说三哥家也算一个，被人喷三哥家只有一亿人加九亿的土著动物）
书中说中国未来的发展方向是向那些仍然停留在依附经济状态的输出工业化，包括设计、建设和运营，这样会为中国的制造业寻找一个可以持续繁荣一百年的大市场。
我也选择相信这个书的结论。我愿意试试看，看看我们是否可以把中国建筑行业的设计、建设和运营成果嫁接到美国这块土地上来。也许经过我们的共同努力，美利坚辽阔大地上处处可见的不仅仅是中餐馆按摩院，也有荷花池金鱼塘红灯笼和月亮门，团花锦簇地围绕着孩子们的纯澈笑脸，嗯，全世界各族人民大团结。
我选择要吃肉，就不怕挨打。我选择面朝大海，仰天长啸：
veni,vidi,vici
通宝推：白玉老虎,广宽,家园 【原创】美国房地产生意浅探- B05-决策有风险练好眼光 先占坑。免得到时候又过度发挥。
通宝推：wxmang的书童甲,