主题：河里政治话题太多，改改口味。我在国外搞拆迁 (1) -- 七天
家园 河里政治话题太多，改改口味。我在国外搞拆迁 (1) n年前写过，找不到了。凭记忆再写一遍，不一定准确，大家凑合看。
先介绍一些背景知识：
几乎所有的建设项目，无论是工业还是民用，都有一个使用寿命问题。装置使命完成后，不能把它扔在那里不管，而是要依照当前的标准进行妥善废弃(abandon)，对于用地，要进行恢复(reclaimation)，这种项目，统称为A&R项目。
宅基地还耕就是一种A&R项目。房子拆掉，地基挖出，填上表层土，然后种庄稼----这是标准的A&R程序。
A&R项目，无非就是4个字：
- 拆：装置拆掉。
- 挖：地下结构，如基础等要挖掉。受污染的土壤也要挖出来妥善处理。
- 填：挖完后，用表层土填好。
- 种：种树、种草、种庄稼，就是绿化，外加防止水土流失。
项目A&R后，是不是就万事大吉乐呢？不一定。美国有个著名的案例，具体细节我就不查了，大致是：某化工厂，有一个废料填埋场，（大概）上个世纪20年代按当时的标准A&R以后，捐给了一个小镇。过了n多年以后，填埋场也被开发了。经过n多年雨水冲刷，有些化工废料漏了出来，一下雨，就会到处冒泡。
这种情况，往往需要善后。按新标准进行reabandon和reclaimation，这种项目叫做R&R项目。
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话说A公司在1950's年代废弃了一个小装置，装置按当时的标准A&R以后，土地捐给了附近的小镇（当时估计是一个小村）。这块地本来一直空着，按标准是不能盖房的。但是不知怎么着，这块地被开发成一个比较低端的小社区。后来在其中一家人的后院发现问题，当地媒体介入了，A公司领导很重视，请我们承担这个项目。
出现这种问题，首先应该打板子的是镇政府，因为规划是他们批的。镇政府装傻，说这么久远的事情，没有记载，批规划的时候压根不知道。
开发商是当地的一个小开发商，大致相当于我小时候农村的泥瓦工头。不过开发这个项目的公司已经倒闭了，这兄弟当时经营一个活动房屋公司。换句话说，庙跑了，和尚还没跑。后来事情闹大，这兄弟压力山大，在一个夜晚搬家，不知去向。
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接手项目后，我们先采取了以下临时措施：
- 对出问题的地方，进行了一些临时处理
- 会同环保部门，确认问题对人体和环境无害，并对周边进行实时监测，确保无害。
这些措施，都是临时措施。我们还要根据当前标准进行R&R。两个方案：一个较简单，只需拆掉直接受影响的房子；另外一个较复杂，需要拆掉5套房子，除直接受影响的房子外，还要拆左右各两套。费用差10倍。A公司领导研究了我们的报告后，为了显示一个负责任的公司的态度，决定采取复杂方案。具体方案是这样滴：把左后共5套房子买下来，拆掉，进行R&R，然后把这块地变成一个公园捐给镇上。
那个项目组是我工作生涯中最搞笑的一个项目组，只有两个工程师（我和土方工程师），此外，有1个地产经纪+1个助理，2个律师，1个媒体关系，2个公共关系，1个发言人，还有其他人等，具体记不清了。
通宝推：神仙驴,自以为是,daharry,方恨少,空中吴钩,领班军机,为什么不可以,北纬42度,kiyohide,吴用,澹泊敬诚,听松,辣椒,明心灵竹,再闻鸡起舞,桥上,燕人,花棍舞,纳米小洞儿,审度,胡一刀,
本帖一共被 2 帖 引用 (帖内工具实现)家园 这种话题好！ 家园 00 国外欧美有暴力拆迁？
家园 河里政治话题太多，改改口味。我在国外搞拆迁 （最后感想） 跟钉子户打交道的整个过程中，有一点觉得既在情理之中，又十分不可思议，那就是钉子户跟每一个人较劲。其实，我们这些人，都是混口饭吃而已。我们没有动力为A公司省钱，也不可能为钉子户承担风险。能给他的我们不会吝啬、不能给他的我们也不敢违背原则，他跟我们较个屁的劲啊。
这次拆迁经历给我最大的认识就是个体和组织之间博弈是不对等的。对于我们来说，与钉子户周旋，不过是养家糊口的一份工作。上班拿钱，下了班就把你忘了。对于钉子户来说，付出的时间、金钱、精力都是自己的，而且情绪时时刻刻受到影响。
所以，这次拆迁经历给我最大的启示是：在和一个组织发生矛盾或者其他关系时，一定要注意把握分寸。
（完）
通宝推：方恨少,吴用,- 待认可未通过。偏要看
家园 河里政治话题太多，改改口味。我在国外搞拆迁 (4) 找我们礼不直气不壮，钉子户就去找镇政府，由于觉得自己占理，闹得十分厉害。在钉子户和镇政府闹的过程中，小镇居民分成两派，一派觉得钉子户太贪心，尤其是那些住在附近的人；另一派觉得A公司不应该因为点小钱让项目停摆。镇政府夹在中间，请求我们举行了一次OPEN HOUSE。我们的表现中规中矩，不多说了。说一说钉子户、镇长、议员、媒体的表现。
钉子户的发言比较有意思。他拿出了A公司上一年的财务公告，说，“你们公司去年利润有xxx，挣了那么多钱，应当回馈社会......”这段话一说，满场哗然。钉子户一看不对，开始嫌补偿不够，说自己花了很多钱装修，要xx万不算多----他自己把要求的补偿数字当众公布出来。
镇长已经被他折腾得七窍生烟，听到他要求的补偿数字，大步走下台，拿起一叠报纸，翻到地产广告页，开始念上面的地产广告：
x市x区，独立房、xx型车库、土地面积xxx、房屋面积xxx、x室x卫、20xx年建成，xx万
x镇，独立房、xx型车库、土地面积xxx、房屋面积xxx、x室x卫、20xx年建成，xx万
x市x高品位区，独立房、xx型车库、土地面积xxx、房屋面积xxx、x室x卫、20xx年建成，xx万
......
镇长一口气念了将近10分钟，然后说，你说说你要的钱能买个什么样的房，你的房又是个什么样的房。
钉子户开始狡辩，无非是我的房虽然不好、但是装修花了大本钱。
小镇居民，住在钉子户附近的利益和我们的项目息息相关，因此参加Open House积极性较高，而住的比较远的居民，参加Open House的积极性较低，因此参加Open House的，反对钉子户的较多。
听到钉子户关于自己房子虽然不值钱、但是装修花了大本钱的边界，开始议论纷纷。
钉子户看势头不对，赶快转进，指责镇政府规划错误，造成他损失（其实没有损失，因为我们的估价是按正常开发估的）。镇长的回答是标准答案，“镇政府规划没有错误，因为1950's年代的事情没有文字记录”，但是“镇政府以后会吸取教训”。钉子户赶紧顺竿爬，“既然镇政府有错误（这是偷换概念：教训vs.错误），让他接受业主公司的补偿也可以，镇政府把双方的差价补出来就行了...”
这是一个犯众怒的要求，因为镇政府的收入来源于地产税，政府赔钱，在场的各位都要掏腰包。而且要赔也不能只赔一家，中间那家更有资格要求赔偿。
所以，我觉得钉子户当众提出这个要求，非常的SB。除了孤立自己，让所有人觉得他不可理喻，没有任何好处。
这个请求不仅镇政府不能答应，我们也不能答应。
理论上讲，问题出现后，附近房屋的价格会受到影响。但是在实际操作中，我们特别强调房屋估价不要考虑这个因素。前面说过，我们做事讲究依据，如果镇政府真的公开给了补偿，我们的估价基准就变了。
一片哗然之后，镇长坚定地拒绝了这个要求。
这个时候该选区的议员也站了出来。议员是干嘛的？议员是代表大多数的，既然有大多数可以代表，议员要是不站出来打落水狗，那可就是职业素养问题了。
钉子户一下被逼到墙角。
于是钉子户只好瘦驴拉硬屎，“如果不满足我的要求，我们法庭上见！”----这话是冲镇长说的，事实上他只起诉了镇政府。
镇长回应“悉听尊便。”
在钉子户拂袖而去的时候，镇长又加了句，“希望律师不收你钱。”
既然进入诉讼程序，自然旷日持久，项目组暂时解散。我的拆迁经历也到此为止。
通宝推：大眼,桥上,听松,家园 律师这种活也接。。。 有一个美国佬曾跟俺说，你们中国佬有一个好处，就是不当秃鹫（律师）
当时不解，现在有点理解了。。。
家园 我们这有个港口修桥也有类似的拆迁工程 前两年听报告了解到的，因为不是亲身经历，记忆比较模糊。
大概是说政府搞了个Voluntary Acquisition & Relocation Program(自愿搬迁项目)，设了个截止日期，截止日期前接受条件的就可以拿到补助到别的地方找房子，最后不接受条件的就走法律程序了。工作人员除了听证会也需要上门做钉子户工作的。其中比较有意思的是，因为这个是港口（Port of XXX）的项目，但法律规定港口本身不能当地主（landlord），所以搬迁和拆迁必须是同一天完成，给施工方增加了协调日期难度。
美国法条管得很宽，定的也很细，有时候受限于一条几十年前定的法，现在看来不合时宜，但没人修法，工程就很难推进。
